חדשות

מהן הזכויות של שוכרי דירות בגרמניה וכיצד הן הפכו למשתלמות ביותר באירופה?

בגרמניה יש סדר וארגון וזה לא ממש מפתיע. מה שכן מפתיע הוא, שלמעלה מ-80 אחוז מאזרחיה מתגוררים בשכירות, לא משהו שצפוי במדינה שמעודדת השקעות נדל"ן ושומרת על יציבות כלכלית ואחוזי אבטלה נמוכים.

הביקוש לדירות בגרמניה לא נגמר אף פעם

מדדי הכלכלה החיוביים, האבטלה הנמוכה, המיסוי ההוגן, החקיקה הקפדנית והעליות במחירים של נדל"ן בגרמניה, הופכים אותה לאחת המדינות היציבות אם הלא ה-יציבות ביבשת אירופה ובעולם. מסיבות אלו ועוד, משקיעים רבים שמים את יהבם וכספם בדיוק על המיקום הזה במפת העולם אלא שהחולשה הכי גדולה של גרמניה בעשור האחרון היא התחלות הבנייה. בהעדר היצע של דירות חדשות למכירה ובעוד הביקוש למגורים במרכזי הערים האטרקטיביות, בראשן ברלין, גובר- מגיעה תפוסת המגורים בגרמניה לכדי קרוב ל-100 אחוז. למציאות הזו יש להוסיף מדיניות ממשלתית המעודדת מגורים בשכירות, להבדיל אלפי הבדלות מאורח החיים והמדיניות הישראלית, הפועלת לרכישת דירות על ידי האזרחים. 

מחירי שכירות בגרמניה וברלין

מאחר וגרמניה מאמינה בלב שלם שאזרחיה צריכים להתגורר בשכירות, היא גם דואגת לשמר זאת ולהיטיב עמם. מחירי השכירות בגרמניה שפויים לחלוטין והם שומרים על ערכם באמצעות רגולציה ממשלתית. לשם הדוגמא, מחירי השכירות של דירות בברלין נעים בין 8.5 אירו למ"ר בממוצע בשכונות ראויות ועד טובות ועד לכ- 10 אירוע למ"ר בממוצע בשכונות טובות מאוד ומבוקשות. התשואה לרוכשי הדירות בברלין בעבור שכר דירה מוערכת בכ- 3 אחוז.

זכויות שוכרי דירות בגרמניה וברלין

אי אפשר להפתיע את שוכרי הדירות בגרמניה. בעוד בארץ עבר חוק שכירות הוגנת, שנועד לעשות סדר בג'ונגל הקיים, לפיו בעלי הנכס יכולים לעשות ככל העולה על רוחם-  מעבר לים כבר מזמן עיגנו חוקים ותקנות שמבטחים את זכויות שוכרי הדירות בגרמניה.

זאת ועוד, הממשלה באמת ובתמים אוכפת את החוקים ומחמירה עם העוברים עליהם, כך שמילה זו מילה ועל פי המילה בגרמניה, לא ניתן להפתיע את שוכרי הדירות בביקורי פתע למשל. יש לתאם עמם כשבועיים-שלושה מראש לפני ביקור בנכס. כמו כן, אין אפשרות לעלות להם את שכר הדירה מידי שנה או בכלל, זאת בכפוף לחקיקה המקומית. זאת ועוד, בוודאי שבעל הנכס מחוייב בכל הוצאות האחזקה והניהול של הבניין ואין על כך אופציה למחלוקת. קחו לדוגמא את ברלין:

חוק פיקוח מחירים

לפני כשנתיים נכנס לתוקפו חוק פיקוח על מחירי השכירות, שעונה לשם "בלימת מחירי השכירות", במסגרתו קובעת ועדת פיקוח תעריף חיצוני לשכירות למ"ר בכל אזור נתון בעיר. בהתאם לתעריף, בעלי הנכס יכולים לגבות רק עד 10 אחוז מעבר לכך. התוצאה: מחירי שכירות ירדו בכ-3 אחוז.

הגבלת בניית מגדלי יוקרה

ברלין מנצלת את כל החוקים להגבלת עליית מחירי שכירות הדירות ובין היתר, היא מונעת המרה של מבנים בעלי מספר קומות נמוך, למגדלי דירות יוקרה, שהיו מעלים את גובה השכירות.

איסור על דירות נופש

ברלין אוסרת על הצעת דירות נופש להשכרה באזורים הרלבנטיים מאותה סיבה ממש, בכדי לא לצמצם את ההיצע ולגרום לביקוש שאי אפשר להכילו, מצב שמביא לעליית מחירי השכירות באופן ישיר. בין היתר, בהתאם, היא אוסרת על השכרת דירות לזמן קצר.

חוזי שכירות ארוכי טווח

התוצאה של הסדר, הפיקוח והרגולציה היא חוזי שכירות ארוכי טווח, ודאות ויציבות בשוק השכירויות . חשוב לציין שהמחירים נקבעים גם הם על פי לוגיקה ברורה, כגון שקלול גיל הבניין, מיקום, שטח, פסיליטיז ועד לרמת הפרקט והכיור בדירה המוצעת לשכירות.

מחירון השכירות

פעמיים בשנה מפרסמת עיריית ברלין את ה"מיטשפיגל", שקובע את מחירי השכירות שניתן לגבות. כך למשל, אם הבניין טרם עבר תהליכי פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש), אזי המחיר שניתן לגבות עבור שכירות בבניין יהיה נמוך יותר, אך ניתן להעלות את מחירי שכירות הדירות שבו עד לכדי 15 אחוז על פני שלוש שנים ועד לתקרת הזכוכית שנקבעה ב"מיטשפיגל".

סילוק דייר מהנכס

כמעט בלתי אפשרי אלא אם כן הוכח כי הדירה משמשת ל"שימוש עצמי" וגם אז תהיה ההחלטה תלויה במצבו הכלכלי של הדייר ובמקום מגוריו של בעל הנכס. זאת ועוד, גם אם הוכח כי הדירה משמשת את הקונה, במידה ובית המשפט יגלה כי לא כך בפועל- יוטלו על בעל הנכס קנסות גבוהים. יש לשים לב בהקשר זה, שאם הבניין טרם עבר פרצלציה במשך עשר שנים שבהן הדייר מוגן, לא ניתן לסלק אותו מהנכס בשום עילה שהיא.

הוצאות אחזקה וניהול

בדירה בניין משותף בעל הדירה הופך אוטומטית לחלק מאיגוד בעלי הדירות בבניין. הוא מחוייב בדמי ניהול משותפים, לטובת תיקונים ותחזוקה והעלויות אינן זולות, מאותה סיבה, שלפיה המדינה רואה בזכויות השוכרים כראשונות במעלה ודואגת לרווחתם. סכום דמי הניהול יכול להיות גבוה במיוחד כאשר מדובר בבניין שכבר בוצעה בו חלוקה, לעומת בניין שטרם עבר חלוקה מחדש ואף כזה שכלל לא קיימת בו קרן שיפוצים. 

זהירות! אפשר גם אפשר להשכיר את הדירות בברלין במחירים הגבוהים מהקבוע בחוק אולם לדיירים יש זכות להפעיל רגע לאחר חתימת החוזה, עורך דין מטעמם שיפחית מיידית את מחירי השכירות לאלו שנקבעו ב"מיטשפיגל". אגודות שוכרים, עורכי דין ומנהלי בניינים מכירים ומודעים היטב לזכויות השוכרים בגרמניה והם לא יהססו לנקוט צעדים משפטיים לטובתם. השלטונות מצדם לא יהססו לאכוף את החוק.