ועדת ערר חייבה בעל דירת גג בהיטל השבחה בעת מכירתה, אף שלטענתו, מימוש זכויות הבניה אינו אפשרי ללא הסכמת יתר הדיירים וחיובו בתשלומי איזון. עו"ד דוד בסון מסביר מדוע החוק והפסיקה תומכים דווקא בטענת בעל הדירה, ודוחה את הביקורת על ניסיון ההתחמקות מתשלום ההיתר
האם דירות גג יחויבו בהיטל השבחה? מדובר בעסקאות מכר של דירות בקומה העליונה בבניין משותף, כאשר תכנית משביחה העניקה לדירות בקומת הגג אפשרות הרחבה לקומת הגג ואולם הגג אינו מוצמד מן הבחינה הקניינית לדירות שהרחבתן אושרה בתכנית המשביחה.
ועדת הערר דנה במאוחד בשלושה עררים שבהם התעוררה שאלה משותפת, והיא כיצד יש לקבוע את גובה ההשבחה במקרה שבו טוען החייב כי מכוח ההשבחה יש להפחית תשלומי איזון.
באחד העררים (ערר 450/13) דובר בבית משותף שבו יש דירת גג, וקיימת תב''ע משביחה שהשביחה את הגדלת דירת הגג בלבד. לכן, קיימת כאן עילה מצידה של הועדה המקומית לגביית היטל השבחה ואכן כך קרה. כשהדייר מכר את דירתו חייבו אותו בהיטל השבחה. אלא שאז טען בעל דירת הגג שאין לו האפשרות המשפטית לבנות ללא הסכמת יתר הדיירים, כיוון שלא הצמידו לו בתקנון הבית המשותף את זכויות הבנייה ואת זכותו לבנות לבד, וכי הוא נצרך לשלם להם דמי איזון, ולכן הוא מבקש פטור מהיטל השבחה, ולחילופין – הוא מבקש את הפחתת ההיטל בשל כך.
ועדת הערר דחתה את טענתו של הדייר המוכר (בעל דירת הגג) וקבעה כי חובה עליו להוכיח כי יש לו מניעה לבנות לבד, כי נגרמו לו הוצאות עקב כך וכי מקובל לשלם לאחרים עקב הבניה, שאחרת הוא יחויב בהיטל השבחה. בנוסף, צוין כי באותו מקרה הוכיחה העירייה שבפועל נבנו והורחבו דירות כאלה וזאת ללא תשלומי איזון. ועדת הערר קיבלה טיעון זה של הועדה המקומית.
בסופו של דבר חויב מוכר דירת הגג בהיטל השבחה. על פי ועדת הערר, במצב בו מהוראות התכנית עולה חלוקה ברורה של זכויות הבנייה המשותפות לבניין ומבקש היתר מנצל את החלק העולה מהתכנית כמיועד לדירתו, הרי שעליו לשאת בתשלום היטל ההשבחה. לדידי ועדת הערר, ההיגיון המצוי בבסיס החיוב בהיטל ההשבחה מחייב, בהתאם לקביעת הועדה המקומית, כי כל בעל דירה ישלם היטל השבחה בגובה ההשבחה לה "זכה" כתוצאה מעליית ערך המקרקעין שבבעלותו, עקב כניסת התוכנית לתוקף. "מן המפורסמות הוא, כי התעשרות הינה דרישת סף לשם חיוב בהיטל ההשבחה, ובלתה לא יקום החיוב בהיטל".
כמה הרהורים בעניין פסק דין זה:
1. ראשית, רואים שמדובר בדירות גג בירושלים. לו היה מדובר בדירות גג בהוד השרון או תל אביב, עם כל הכבוד, דייר כזה לא היה יכול לבנות ללא הסכמת יתר הדיירים. במרכז הארץ, הדיירים בבית משותף מקפידים יותר על רכושם.
2. ועדת הערר טענה שדייר כזה שאינו משלם היטל השבחה הוא מעין משתמט, ומצוין שם אפילו: "עם זאת יודגש, כי אין לתת יד לניסיון התחמקות מתשלום ההיטל בשל טיעונים דוגמת אלה שהעלתה המערערת בהקשר זה, שכן אינם אלא ניסיון נואל לחמוק מתשלום ולהטילו על אחרים, בשעה שהיא הנהנית מהשבחת דירתה עקב כניסת התוכנית לתוקף".
בכל הכבוד הראוי, מדוע יש לקבוע כך כלפי אזרח, המעלה טענות נגד חיובו בהיטל? קל וחומר, כשקיימות פסיקות סותרות הקובעות שדייר כזה, אשר לא הוצמדו לו זכויות הבניה ולא התאפשרה לו הבניה, לא יכול לבנות לבד ולכן לא מחייבים בהיטל השבחה כשהוא מוכר את דירתו.
3. לפי חוק המקרקעין, אין זכות בנייה כזאת לבעל דירת הגג, שהרי כך קובע החוק בבירור. הואיל ועל מנת שדייר כזה יוכל להרחיב את דירת הגג, נחוצים הצמדת זכויות הבנייה בתקנון, וכן הכרחי שבתקנון ייכתב שהוא יכול לבנות ללא הסכמת יתר הדיירים. כלומר, הצמדת הזכויות בלבד איננה מספיקה. הדרישה השנייה היא המחמירה בנדון, הואיל ובלעדיה לא ניתן לבנות וכאן לא התקיימו התנאים, אך למרות זאת ביקרה ועדת הערר את הנישום. כבר כאן יש לתמוה – מדוע ביקרה ככה ועדת הערר את הנישום, כאשר, עם כל הכבוד, חוק המקרקעין לצדו?
4. קיימות פסיקות שונות של בתי משפט השלום שנתנו כמה פתרונות אחרים בסוגיות דומות, וראו בכך לעיתים מכירה פטורה מהיטל (כי לא ניתן לממש את הבניה) או מכירה על תנאי, שטרם התקיים. פסיקות אחרות ראו בדייר כזה חייב בהיטל, אך הפחיתו בשל המגבלות. באחד המקרים פטרו את הדייר במכירה מהיטל השבחה הואיל ובהיעדר הצמדת זכויות הבניה כאמור לעיל, הוא אינו יכול לבנות ולכן אינו יכול לנצל את הזכויות המושבחות. במקרה אחר ראו בעניין שכזה מכירה על תנאי, אשר טרם התקיים, הואיל ועדיין לא הוצמדו לדייר המוכר מלוא זכויות הבניה.
5. במקרה מורכב נוסף, בית המשפט העליון קבע הלכה מאד מורכבת בפרשת אליק רון. במקרה אליק רון פיצל בית המשפט העליון את אופן החיוב בהיטל השבחה, כאשר בשלב המכר הוא קבע חיוב בהיטל השבחה קטן, ומנגד בשלב מימוש ההשבחה (דהיינו בניית אותה הוראה משביחה), הוא חייב את התשלום השני של היטל ההשבחה. האם ניתן ליישם הלכה מורכבת זאת גם במקרה שלנו? דומני שהמקרה הזה דווקא מתאים לכך, אולם ראוי הוא שבדיני מיסים, לרבות היטל השבחה, יהיו הנחיות ברורות ולא מורכבות.
עו"ד דוד בסון הוא שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן
