חדשות

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מחוז מרכז קבעה כי על הקבלן לא מוטלת חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה, ולכן אין להחיל בעניין זה את עיקרון צירוף כל התמורות ולכלול את ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן בשווי המכירה

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מחוז מרכז קבעה כי אין לכלול בגדר "שווי המכירה" לצורך תשלום מס רכישה את ההוצאות המשפטיות ששולמו בגין רישום הדירה על שם הרוכשים. השופט בנימין ארנון קבע כי על הקבלן לא מוטלת חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות, ולכן אין להחיל בעניין זה את הכלל בדבר "צירוף כל התמורות" ולבסס את צירוף ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן ל"שווי המכירה".

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

בשנת 2012 חתמו הרוכשים על הסכם לרכישת דירת מגורים בבניין שהיה עתיד להבנות על ידי המוכרת, חברת יחד הבונים ייזום ובנייה, במגרש באשדוד. התמורה הנקובה בהסכם הייתה בסך של 2 מיליון שקל, ועל בסיס סכום זה נעשה חישוב מס הרכישה עבור הרוכשים. בהמשך לכך, התקבלה אצל בא כוח הצדדים הודעת שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה, שבנימוקיה נכתב כי על פי פסק הדין בעניין יעקבס (ע"א 4532/09) נקבעו כשווי המכירה סך כל התמורות שקיבל הקבלן – כולל הוצאות משפטיות ששולמו לבא כוח הצדדים בסך של 33 אלף שקל.

בהשגה על גובה מס הרכישה, טענו העוררים כי תשלום שכר הטרחה הנ"ל בוצע ישירות לבא כוחם ואינו מהווה חלק מהתקבולים של המוכרת, אולם מנהל מיסוי מקרקעין דחה את טענתם, ואלו פנו לועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מחוז מרכז.

יו"ר הוועדה, השופט בנימין ארנון, שאליו הצטרף גם חבר הוועדה עו"ד דב שמואלביץ, קיבל את הערר וציין כי הקו המנחה ב"עיקרון צירוף כל התמורות" הוא כי כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה אך הקונה מתחייב לשלם במקומו – מהווה חלק מ"שווי המכירה" לעניין חישוב מס הרכישה. לאחר בחינת לשון החוק ותכליתו ובשים לב לפרשנות היוצרת הרמוניה חקיקתית, קבע השופט כי על הקבלן לא מוטלת חובה שבדין לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמותיהם, ומכאן שאין להחיל את הכלל בדבר "עיקרון צירוף כל התמורות" ולבסס את צירוף ההוצאות המשפטיות הנוגעות לרישום הזכויות בדירה הנרכשת מקבלן ל"שווי המכירה".

בהמשך, נדרש יו"ר הוועדה לטענת מנהל המיסוי לפיה הנכס הנמכר הוא "דירה רשומה", דהיינו דירה שהושלם לגביה הליך העברת הזכויות על שם הרוכשים, ולפיכך יש להכיר ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה כחלק מ"שווי המכירה". השופט ארנון קבע כי המשיב לא הפנה לסעיפים בהסכם הקובעים זאת ולא הוכיח כי כך היה אומד דעתם של הצדדים בעת חתימתו של הסכם המכר. גם לגופו של עניין, נקבע בפסיקה כי כאשר נערך הסכם לרכישת מגרש בלתי מפותח ולצדו מתחייב הקונה לשלם הוצאות פיתוח, וכאשר במועד הרכישה טרם בוצעו עבודות הפיתוח, אין לכלול את הוצאות הפיתוח בשווי המכירה. מכאן, מאחר שבמועד ביצוע העסקה טרם בוצע רישום הזכויות, אין לכלול את רישום הזכויות בשווי המכירה.

עוד נדחתה טענתו של המשיב לפיה התשלום ששולם על ידי הרוכשים לקבלן בגין הוצאות משפטיות עולה על הסכום הנדרש עבור רישום זכויותיהם בדירה, ולפיכך יש להחיל במקרה זה את "עיקרון צירוף כל התמורות" ולצרף את היתרה הנטענת לשווי הרכישה.

למסקנה זו הצטרף חבר הוועדה עו"ד דב שמואלביץ. חבר הוועדה עו"ד דן מרגליות סבר מאידך כי יש לכלול בשווי המכירה רק את מחצית הסכום של ההוצאות המשפטיות.  בעניין זה, סברו שני חברי הוועדה האחרים כי מדובר בקביעה שיפוטית שרירותית, וכי לא עלה בידי המשיב להוכיח שתשלום הרוכשים ניתנו עבור שירותים משפטיים אחרים מלבד הוצאות רישום הבית על שם הקונים.

ו"ע 17240-10-12