חדשות

המוכר הסכים להצעת התובעים לרכוש את הדירה תמורת מיליון שקל, ובין באי כוח הצדדים הוחלפו מספר טיוטות עד לגיבוש נוסח סופי ומפורט, אך טרם החתימה על החוזה הודיע כי חתם על זיכרון דברים מחייב עם רוכש שהציע סכום גבוה יותר. עם זאת, נקבע כי התובעים לא הוכיחו את נזקי ההסתמכות, ואף אינם זכאים לפיצויים מוסכמים מכוח ההסכם שלא נחתם

בית משפט השלום דחה תביעת פיצויים שהגישו רוכשים פוטנציאליים בגין חוסר תום ליבו של מוכר הדירה במשא ומתן שניהל עמם, לאחר שניהל במקביל משא ומתן עם רוכש אחר ואף חתם עמו על זיכרון דברים מחייב, רגעים קודם לחתימתו עם הרוכשים הפוטנציאליים על חוזה סופי. השופט אבישי רובס קבע כי אף שהתנהלותו של המוכר עלתה כדי ניהול משא ומתן שלא בתום לב, לא הוכח כי נגרם לתובעים נזק.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

לטענת התובעים, לאחר שהמוכר הסכים להצעתם לרכוש את הדירה בתמורה לסך של מיליון שקל, הוחלפו בין באי כוח הצדדים מספר טיוטות עד לגיבושו של נוסח סופי, מפורט ומלא שהיה מוסכם על כל הצדדים. ואולם,  לטענתם, לאחר שנוסח וגובש החוזה הסופי, הודע להם כי המוכר התקשר עם צד שלישי בהסכם למכירת הדירה בתמורה לסך של 1.3 מיליון שקל, וזאת ללא ידיעתם והסכמתם.

התובעים טענו כי יש לראות בהסכם שגובש בין הצדדים כמחייב, אף מבלי שהושלמה בו דרישת הכתב עד תומה. בפרט טענו כי המוכר נהג בחוסר תום לב מהותי בשלב המשא ומתן וכי הוא חזר בו מכוונתו להתקשר עימם בעסקה באופן חד צדדי ובהיעדר עילה. על כן הם עתרו לסעד של פיצויים בגין הסתמכות ולחילופין, פיצויים בגין הרווח שצמח למוכר עקב התעשרותו שלא כדין בהתנהלותו חסרת תום הלב. בנוסף, טענו גם לזכאותם לפיצוי המוסכם שנקבע בנוסח ההסכם הסופי בגין הפרת הסכמות הצדדים שהשתכללו לכדי חוזה מחייב.

המוכר טען מנגד בכתב הגנתו כי לא הגיע לכדי גמירות דעת, הגם שהוחלפו ביו הצדדים מספר טיוטות ועל כן כי העסקה בין הצדדים לא נחתמה. בפרט הוא טען כי הצדדים היו נתונים אמנם במשא ומתן, אולם הוא לא הבשיל כדי התקשרות חוזית בכתב, כפי שנדרש בעסקאות מקרקעין, שכן הוא קיבל הצעה טובה יותר מזו שהתובעים הציעו לו, הכל בהתאם לחוקי השוק ולחופש שלו להתקשר בחוזים. עוד הדגיש הנתבע כי בין הצדדים אף לא נחתם זיכרון דברים.

המוכר כפר בנוסף בזכותם של התובעים לקבלת פיצויי הסתמכות וטען כי לא נגרם להם נזק כלשהו, וטען בפרט כי הם אינם זכאים לפיצוי המוסכם, מאחר שהסכם לא נחתם ולכן גם לא יכול להיות מופר. בנוסף טען, כי לא התעשר שלא כדין על חשבון התובעים וכי פעל בתום לב.

השופט אבישי רובס ציין כי אין חולק כי כל המוכר הסכים למכור את דירתו לתובעים תמורת מיליון שקל, כי כל אחד מהצדדים פנה לעורך דין אחר לצורך ייצוגו בעסקת המכר וכי התקיימה חלופת מכתבים בדוא"ל בין באי כוח הצדדים בקשר לטיוטת ההסכם.

מנגד צוין כי הצדדים חלוקים בשאלה האם נקבע מועד לחתימה על ההסכם. השופט קבע כי הוכח שאכן הוחלפה בין הצדדים הטיוטה האחרונה להסכם המכר, לאחר שהמוכר העיר את הערותיו, וכי אף עורכי הדין מטעם הצדדים סיימו את מלאכת תיקון הטיוטות. נקבע כי הגם שכבר נקבע מועד לחתימה על ההסכם בין הצדדים, ניהל המוכר בין לבין משא ומתן עם קונה פוטנציאלי אחר, נפגש עמו וחתם אתו על זיכרון דברים. בפרט נקבע כי חרף האמור בתצהירו, המוכר לא ביקש ליידע את התובעים כי קיימת הצעה גבוהה יותר וכי הם זכאים להשוותה, אלא הוא הודיע להם כי הוא מנתק עמם מגע ואין בכוונתו לנהל עמם משא ומתן נוסף.

השופט רובס ציין כי הדין אינו אוסר על ניהול משא ומתן עם מספר צדדים בעת ובעונה אחת, וכי החופש במשא ומתן מאפשר ניהולו של משא ומתן מקביל עם צדדים אחרים, שהרי כל מוכר נכס רשאי למקסם את הרווחים ולבחור בהצעה הטובה בעיניו. כן צוין כי אין גם לדרוש גילוי דבר משא ומתן עם אחר בשלב מוקדם של המשא ומתן, כי אם בשלבים מתקדמים, כדי לאפשר כללי משחק הוגנים.

במקרה זה קבע השופט כי משנוהל בין הצדדים משא ומתן לקראת כריתת הסכם מכר מקרקעין ובאי כוחם החליפו טיוטות הסכם, ובכללן הטיוטה האחרונה לקראת כריתת ההסכם, היות ומלאכת תיקון הטיוטות הסתיימה וברי היה כי לא נותר עוד נושא כלשהו למשא ומתן – הוכחה כוונת הצדדים לחתום על הסכם המכר ולהוציא את העסקה לפועל. עוד נקבע כי הגם שכאמור המשא ומתן בין הצדדים הגיע לשלב מתקדם, שלב בו היה מצופה כי המוכר יודיע להם על ניהול משא ומתן מקביל, הוא בחר שלא לעשות כן ואף לא הודיע להם על דבר הצעתו של הרוכש האחר ולא אפשר להם לשפר את הצעתם או לנקוט בכל פעולה אחרת, בטרם חתם עם האחרון על זיכרון דברים מחייב. התנהלות זו, לדעת השופט, עולה כדי ניהול משא ומתן שלא בתום לב.

עם זאת, קבע השופט רובס, הגם שהתובעים הוכיחו כי המוכר נהג כלפיהם בחוסר תום לב בעת המשא ומתן לקראת כריתת הסכם המכר, הרי שהם לא הוכיחו את נזקי ההסתמכות שנגרמו להם. כך לדוגמא לא הוכח כי התובעים שילמו כספים כלשהם או כי הוציאו הוצאות במהלך המשא ומתן. כן נדחתה טענתם לפיצויים מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, תוך שנקבע כי הכספים שקבל המוכר מידי הרוכש היוו תמורה בעד זכויותיו בדירה, מכח הסכם מכר תקף על פי דין, ולכן התעשרותו לא באה על חשבונם, הוא לא הפר הסכם קיים עמם והכספים שקבל לא הגיעו לידיו בזכותם.

כן נדחתה הטענה לתשלום פיצויים מוסכמים משנקבע כאמור כי הצדדים לא חתמו על הסכם המכר והוא לא השתכלל לכדי הסכם מחייב ועל כן גם לא הופר.

ת"א 29919-12-11