תכנית מחיר מטרה, המבטיחה הוזלה של 20% ממחיר השוק לזכאים, טומנת בחובה גם לא מעט חסרונות, בהם ההיצע המוגבל ואיסור מכירה במשך חמש שנים. עו"ד גילעד ושדי, מומחה למקרקעין, מסביר את עיקרי התכנית ומזהיר מפני המכירה בשיטת "כל הקודם זוכה", העשויה להפוך לכר נוח לשחיתות וסחר בזכאויות
משרד הבינוי והשיכון, או בשמו החדש משרד הבינוי, השקיע הון תועפות בכדי לבשר לנו כי מחיר המטרה (הוזלה של 20% ממחיר הדירה) הוא המרפא והמזור לכל צרותיו של מעמד הביניים והזוגות הצעירים. ערוצי התקשורת היו עמוסים לעייפה בפרסומות המהוללות המודיעות כי "מחיר מטרה" יצא לדרך ומזמינות את הציבור הרחב (והזכאי) לממש את זכאותו ולא "לצאת פראייר". אך לא כך היא.
דירות בתוכנית מחיר המטרה טרם הוצעו לרכישה והדרך הארוכה של האזרח הפשוט למגורים בדירה זולה בחסות המדינה ארוכה מהצפוי.
ראשית נעמוד על עיקרי התכנית עצמה. מי הם הזכאים? חסרי דירה – יחיד בן 35 ומעלה או תא משפחתי שאין למי מיחידיו זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה, ושלא היו להם זכויות כאמור בעשר השנים קודם לרכישת הדירה הנמכרת במחיר מטרה.
בניגוד לתוכנית מע"מ 0 (על פי הפרסומים), בתכנית מחיר מטרה כלולים גם משפרי דיור. המונח משפר דיור מציין יחיד בן 35 ומעלה ותא משפחתי שבבעלות מי מיחידיו דירת מגורים יחידה אשר תימכר בתוך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 לדירה הנרכשת, או שהייתה בבעלותם דירת מגורים יחידה בעשר השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר מטרה. הזכאים על פי ההגדרות נדרשים להוציא תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי על היותם חסרי דירה או משפרי דיור.
דירת מחיר מטרה היא דירה אשר תימכר בפרויקטים חדשים ברחבי הארץ, ששטחה בין 60 ל-150 מ"ר. מחיר דירת המטרה ייקבע במכרז שיוציא משרד הבינוי או רשות מקרקעי ישראל ויהיה נמוך ממחיר השוק בכ-20%.
משרד הבינוי קבע מפרט טכני שאליו יחויבו הקבלנים בבניית דירות מחיר המטרה בפרויקט. המפרט הטכני נכתב ביסודיות, אך למרות הצהרות משרד הבינוי כי המפרט כולל אלמנטים אשר בדרך כלל מחויבים בתוספת כספית, ניתן לראות כי המפרט מצריך בכל זאת הוספות שונות: במטבחים יוקנו ארונות מטבח באורך 7-8 מ"ר , האריחים לריצוף מוגבלים בגודל וגוון, תותקן הכנה למיזוג בלבד (למעט באילת) וכן הכנה בלבד לרשתות.
בשנה הראשונה ישווקו דירות מחיר מטרה בעשר ערים בלבד: בית שמש, גדרה, הרצליה, יוקנעם, ירושלים, מודיעין, קריית מוצקין, קריית אתא, ראש העין ורמלה. בשלב מאוחר יותר ישווקו דירות באזורים נוספים.
זמינות הדירות: מכרזים יתפרסמו החל מסוף שנה זו (2014) ועד לשנת 2019. בתקופה זו אמורות להיות משווקות 66 אלף דירות באזורי הביקוש בכל רחבי הארץ. אם תוצאות המכרזים יפורסמו בחודשים הקרובים, הדירות הראשונות יהיו מוכנות לאכלוס רק בעוד כשלוש שנים ומחירי המטרה יפורסמו רק לאחר קבלת היתר הבנייה.
אלו אשר עומדים בתנאי הזכאות יוכלו לרכוש דירות באזורים האמורים בהנחה משמעותית. מאידך, קיימים לתכנית גם חסרונות. כרגע מפורסמת התוכנית ללא סעיף המורה על הגרלה בין הנרשמים לרכישת דירה בפרויקט מסוים. הדירות יימכרו בשיטת "כל הקודם זוכה", שבה כדאי מאוד להיות מקורב לקבלנים ויזמים וכן לאנשי מכירות בפרויקטים האמורים, שכן אלו יציעו את מרכולתם הדלה ראשית למקורבים ורק לאחר מכן לשוק הרחב. ללא מנגנון פיקוח או הגרלה מפוקחת התוכנית תהיה כר נוח לשחיתות וסחר בזכאויות בחסות המדינה.
הביקוש העצום לדירות מחיר המטרה, על פי התחזיות, יעמוד על תשעה מתעניינים לדירה בשנה. באזורים המבוקשים היחס עלול לעלות. המיקומים בהם ישווקו הדירות מוגבלים, כך שאלו החולמים על דירה זולה בתל אביב או רעננה יצטרכו כנראה לוותר על חלומם.
בנוסף, כל הרוכש דירה במחיר מטרה לא יוכל למכור את דירתו במשך חמש שנים. הוא אמנם יוכל להשכיר את הדירה, אך ההגבלה על המכירה היא לקיחת סיכון היכול להפוך למוחשי במקרה שבו אדם נזקק לכספים או נדרש למכור את דירתו מסיבות כאלו או אחרות. אדם שיהיה חייב למכור את דירתו ישלם לאוצר המידה 250 אלף שקל כקנס קבוע ומוסכם מראש ללא קשר לשווי הדירה הנרכשת או לשווי השוק שלה.
אין ספק כי יש לברך על היוזמה הראויה בימים אלו, שבהם רבים מתקשים לרכוש נכס למגורים. מאידך, יש להרחיב את התוכנית, לבצע בה שינויים ולהוריד חסמים על מנת להנגיש אותה לאוכלוסיות רבות יותר בציבור הישראלי ובכל רחבי הארץ.
גילעד ושדי הוא עורך דין ומגשר מוסמך, העוסק במקרקעין , ליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
לקריאה נוספת, ראו:
מחירי הדיור: כל ההצעות, החידושים והיוזמות שעל סדר היום הציבורי
