חדשות

תזכיר חוק שכירות הוגנת שהופץ אתמול נועד להגן על שוכרי הדירות הסובלים מחוסר יציבות ומנקודת מיקוח נמוכה מול בעלי הדירות. בין היתר, מוצע לקבוע כי דירה ראויה למגורים תהיה בגודל מינימלי של 26 מ"ר, וכן מוצע להגביל בחוק את גובה הביטחונות שרשאי המשכיר לדרוש ואת דרכי מימושן

בשורה משמחת לצעירים ושוכרי דירות: בהנחיית שרת המשפטים ציפי לבני ושר האוצר יאיר לפיד הפיצו אתמול (ב', 24.11) משרדי המשפטים והאוצר את תזכיר חוק "שכירות הוגנת", שנועד לחולל מהפכה בשוק השכירות בישראל.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

התזכיר פורסם לאחר עבודה אינטנסיבית של הצוות הבין משרדי שהוקם לפי החלטת קבינט הדיור, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ. הצוות, אשר עבודתו רוכזה בידי עוה"ד רני נויבואר ולירון מאוטנר ממחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, כלל נציגים בכירים של משרדי האוצר, הבינוי והפנים, וכן זומנו אליו דרך קבע נציגי המועצה הלאומית לכלכלה ונציגי עיריית תל אביב – העיר שבה צעירים רבים שוכרים דירות ולא אחת נעשקים בידי בעלי הדירות להשכרה.

הצוות בחן שורה של תיקונים לחוק הקיים, אשר נועדו להתמודד עם הקשיים המאפיינים את שוק השכירות בישראל, על חוסר הודאות והיציבות המצויים בו, וכן גיבש הוראות בדבר הגבלת העלאת דמי השכירות.

עיקר ההמלצות המובאות בתזכיר החוק המהפכני כוללות הוראת שעה המגבילה את העלאת דמי השכירות לתקופה של שלוש שנים, כך שלא ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה אלא בשיעור של 2% בכל שנה, אף אם מתחלף השוכר.

כמו כן, הוסף פרק מיוחד לחוק השכירות והשאילה, העוסק ב"חוזה שכירות למגורים", שקובע הוראות מיוחדות לחוזי שכירות למגורים, במטרה להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו. ככלל, צדדים לחוזי שכירות למגורים יהיו מחויבים בהוראות שיקבעו בו.

בתזכיר מובאים גם תיקונים נוספים, כמו הסדרת זכויות השוכר מול צדדים שלישיים, הסדרת שינויים בנכס המושכר, הסדרת נושא השבת הנכס המושכר ועוד.

דירה ראויה למגורים

עיקר התיקונים המוצעים בתזכיר החוק הממשלתי:

קביעה של דרישות צורה ותוכן לחוזה: חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, וכן יכלול פרטים מסוימים המפורטים בחוק כגון תקופת השכירות, קיומה של אופציה ותנאיה, גובה דמי השכירות ועוד.

קריטריונים המגדירים מה היא דירה ראויה למגורים, וקובעים כי משכיר חייב למסור את דירתו כאשר היא ראויה למגורים. דוגמא לקריטריונים המוצעים הם קיומה של מערכת אספקת מים חמים, מערכת נקזים, מערכות חשמל ותאורה, ועוד. כמו כן, נקבע גודל מינימלי לדירה - 26 מ"ר.

הוראות בעניין בטחונות ודרכי מימושן - מוצע לקבוע תקרה מקסימאלית לגובה הביטחונות שיכול לדרוש המשכיר, בשיעור של שליש מדמי השכירות ולא יותר משישה חודשי שכירות. כמו כן, ניתן יהיה לממשן רק במקרים הקבועים בחוק של אי תשלום, אי פינוי וגרימת נזקים, ובדרך הקבועה בו.

הסדר ייחודי לעניין תיקון פגמים בדירה – מוצע כי השוכר יהיה אחראי לתיקון של נזקים קלי ערך שניתן לבצעם שלא באמצעות איש מקצוע, וכן נזקים שנגרמו כתוצאה משימוש לא סביר בדירה. המשכיר, לעומת זאת, יהיה מחויב לתקן כל פגם שאינו נכנס בגדר הפגמים האלו, בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מ-30 יום. זוהי חובה רחבה יותר מאשר ביחס לנכס מושכר אחר, שמקים חובת תיקון רק במקרה שהפגם גורם להפרעה של ממש תוך זמן סביר.

עיגון תשלומים אותם רשאי משכיר לדרוש מהשוכר לשלם.

הסדרת מעמד מסירת הדירה, ובכלל זה התייחסות להיותה של הדירה ראויה למגורים במעמד זה.

הסדרת סיום חוזה, אפשרויות הארכה ומימוש אופציות.

איסור על אפשרות בלעדית של המשכיר לבטל חוזה ללא עילה.

חוזים קצרי טווח

"המציאות מצביעה כי משכירים מעדיפים להציע לשוכרים לכרות חוזים קצרי טווח שאורכם, לרוב, שנה", מתואר בדברי ההסבר לתזכיר החוק החדש. "חוזה לתקופה קצרה עלול לפגוע בוודאות של השוכר בהמשך מגוריו בדירה ומקובל לומר כי יש בכך כדי לפגוע ברווחתו. יציבות מקום המגורים הוא ערך חשוב לכל משק בית. ליציבות זו יכולה להיות השפעה בחלק מהמקרים גם על היציבות התעסוקתית. מאחר שלשוכר עלויות שקועות, כלכליות ואחרות, בדירה, כלומר סיום חוזה השכירות עשוי להסב לו נזק, הרי שהוא נמצא בנקודת מיקוח נמוכה בהגיעה של שנת השכירות לקיצה. מכאן נוח למשכיר, ועומדת בפניו אפשרות שלעיתים אף מנוצלת, להעלות את שכר הדירה עד לשיעור דומה לשיעור הנזק שעשוי להיגרם לשוכר אם ייאלץ לעקור מן הדירה".

יוזמי השינוי של המצב הקיים טוענים עוד כי "תופעה זו מתעצמת ככל שמדובר באזורי ביקוש שבהם קרוב לוודאי שיימצא שוכר חלופי שישלם לפחות את המחיר המקורי. תופעה זו, של העלאת שכר הדירה בכל שנה, אף כשמחיר השוק אינו מחייב זאת, היא תופעה כלכלית מוכרת אשר פוגעת בוודאות וביציבות בשוק השכירות, ועשויה ליצור מחירים שאינם משקפים נכון את השוק. התנאים שבהם מתבצעת העסקה אינם סימטריים כתוצאה מפערי היצע וביקוש, בדגש על מרכזי הערים. האצת הבנייה בכלל, והבנייה לשכירות בפרט, עשויות לצמצם את פערי ההיצע בשוק הדיור אך אלו לא תפתורנה בהכרח את הבעיה בשוק השכירות. כחלק מתהליכים עולמיים של מעבר למרכזי הערים, סביר להניח שבאזורי הביקוש המרכזיים לשכירות – מרכזי הערים – ישמר פער כוחות. מכאן ניתן ללמוד כי הא-סימטריה בין הצדדים באזורי השכירות אינה צפויה להיעלם".

מנתונים שהובאו בפני הצוות שמונה כדי לבחון את השינויים הנדרשים בהסדרת תחום השכירות למגורים, עולה כי אף שהחוזים נחתמים לרוב למשך תקופה של שנה אחת בלבד, מרבית השוכרים מתגוררים בסופו של דבר כשלוש שנים באותה דירה. מצב דברים זה יכול לכאורה להעיד על כך שהשוק החופשי מצליח לייצר יציבות אלא שבפועל, הדבר מתבצע תוך הגדלה משמעותית של הנטל הכלכלי המוטל על השוכר. לכן במצב הנוכחי בשוק השכירות הגיע הצוות למסקנה כי נדרשת התערבות לצמצום חוסר היציבות ולהסדרת היחסים בין הצדדים, באמצעות קביעת מנגנון המגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לתקופה מוגבלת.

הקמת מרשם שכירויות

בנוסף, כדי ליצור מגבלה אפקטיבית על התייקרות שכר הדירה, שלא תעודד את המשכיר להחליף את השוכר בתום כל שנה כדי להעלות את שכר הדירה לדייר החדש שאינו יודע בהכרח את שיעור דמי השכירות שנגבו קודם לכן, נשקלת האפשרות, בהיבטים משפטיים (כגון היבטי הזכות לפרטיות) והיבטים אחרים, של הקמת מרשם שכירויות. זהו מאגר מידע שבו ירוכז מידע על שכירויות בדבר תקופות החוזה וגובה דמי השכירות.

נבחנת האפשרות כי המאגר יוקם ברשויות המקומיות באופן וולנטרי, כך שכל רשות תוכל לבחור האם להקים מאגר כזה בתחומה בהתאם לצורך. מנגנון זה נועד לאפשר לעקוב אחר שכר הדירה בפועל גם במקרה שהתחלף השוכר, כדי שגם החלפת שוכר לא תועיל למשכיר ותפחת המוטיבציה לפנות את השוכר. אפשרות זו מבוססת על הסדרה דומה במדינות שונות בחו"ל, כמו אנגליה וקליפורניה, אשר מגבילות את המשכיר מהעלאה של דמי השכירות, וכן הוקמו בהן מרשמי שכירויות.

לקריאה נוספת, ראו:

שוכר הדירה שלכם מסרב לשלם או להתפנות? מדריך לבעלי דירות