טיוטת תקנות

 

א. שם התקנות המוצעות

תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) (תיקון מס') (תיקון), התשפ"ו-2026

 

 

ב. מטרת התקנות המוצעות והצורך בהן

תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) (תיקון), התשפ"ב-2022 (להלן: "התקנות" ו- "הוראת השעה") קבעו, בהוראת שעה לשלוש שנים עד ליום 06.01.2025, הסדר המתיר לשמאי מקרקעין לקבוע או לקבל שכר לפי התוצאות של מתן השירות (להלן: "שכר מותנה בתוצאה"), אם מתקיימים תנאים מסוימים, אשר נקבעו בתקנות. התנאים האמורים מתאפיינים בכך שהשומה שנערכת אינה השומה הסופית שכן היא מוצגת לגורם שמאי בכיר ומכריע שאינו כפוף לשומות הצדדים. מטרת ההסדר הייתה לקדם את הנגשת השירות המקצועי של שמאי המקרקעין לציבור, וכן לאפשר  גישה רחבה יותר להליכי השגות וערעורים על קביעות המבוססות על שומת מקרקעין, תוך הסרת חסמים כלכליים בהליכי השגה וערעור. על כן, הותרה התניית שכר בתוצאה כאמור רק במקום בו השומה אינה נערכת עבור המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית. בנוסף, ועל מנת לצמצם את החשש מהפקעת מחירים או פגיעה צרכנית בציבור הלקוחות "מן השורה", אשר חסרים ניסיון וידע בתחום הנדל"ן, וכמקובל בהסדרים אחרים, נקבעה תקרה לשיעור השכר המותנה בתוצאה בהליכים מסוימים המאפיינים ציבור זה. עוד נקבע כי יינתן גילוי במסגרת השומה שתוכן על ידי השמאי לכך שהשכר בגינה נקבע בהתאם לתוצאת ההליך. כמו כן, נקבע כי בחלוף שנה מהוראת השעה תיבחן השפעת הוראת השעה על שומות הנערכות לצורך ניהול ההליכים בהם מותר להתנות שכר בתוצאה כמפורט לעיל.

 

לשם בחינת השפעתה של הוראת השעה התקבלה החלטה על ידי הגורמים המוסמכים באגף לאסדרת מקצועות, שהבחינה תעשה באמצעות מחקר מלווה בתוך תקופת הוראת השעה המקורית שעמדה כאמור על שלוש שנים. נוכח אילוצים שונים שנבעו מתקופת המלחמה לא ניתן היה למצות את בחינת ההסדר בתוך תקופת הוראת השעה המקורית, ומשכך הוארכה הוראת השעה ביום 06.01.2025 לתקופה של 18 חודשים נוספים והיא צפויה לפקוע ביום 06.07.2026.

 

בשנת 2025 סוכמו ממצאי המחקר המלווה בדו"ח מסכם מחקר מלווה ליישום תקנה ל"שכר מותנה בתוצאה" (להלן: "מחקר מלווה"), שבחן את השפעת הוראת השעה. ממצאי המחקר המלווה מצביעים על תמיכה רחבה בקרב אנשי המקצוע, הטוענים כי מודל הוראת השעה  מגביר את נגישות השירות לציבור ומסדיר דרכי פעולה שהיו נהוגות בשטח ללא פיקוח. ניתוח כמותי של תיקי שומה שנדגמו בתחום היטלי ההשבחה העלה כי ההסדר הקבוע בהוראת השעה לא הוביל להטיות או לעלייה חריגה בשיעורי ההפחתה של ההיטלים. עם זאת, שמאים רבים הביעו התנגדות לחובת הגילוי שנקבעה בתקנות וראו בה משום פגיעה בפרטיותם ואפלייה ביחס להסדרים המקובלים באסדרת מקצועות אחרים. בנוסף, ההגבלות על גובה השכר נתפסות על-ידי השמאים כפוגעות בחופש שהעיסוק שלהם. בסיכומו של דבר, לאור הממצאים החיוביים מהסדר שכר טרחה מותנה בתוצאה שנקבע בהוראת השעה, גובשה הטיוטה הנוכחית המבקשת להפוך את ההסדר מהוראת שעה להסדר קבע, שיחול עם פקיעת תקופת ההארכה של הוראת השעה. מטרת עיגון הקבע של הוראת השעה לייצר ודאות לענף שמאות המקרקעין.

נוסף על כך, סוכם באגף לאסדרת מקצועות כי נוכח ההערות ביחס לפרטי ההסדר בעניין ההגבלות של שכר הטרחה במקרים מסוימים ובעניין חובת הגילוי, יקיים האגף הערכה מחודשת של פרטי ההסדר בעוד 3 שנים, כלומר בתוכנית העבודה של שנת 2029, על בסיס הניסיון שיצטבר עד אז ובמידת הצורך יבחנו תיקונים נדרשים.

 

לאור האמור, מוצע לתקן את התקנות ולקבוע את הסדר שכר טרחה מותנה בתוצאה כהסדר קבע והכל כפי שמפורט להלן.

 

 

 

 

 

 

 

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:

 

תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) (תיקון)(תיקון), התשפ"ו-2026

 

__________________

דוד אמסלם

שר נוסף במשרד המשפטים

________ התשפ"ו

(________2026)

(    חמ 1225 – 3 – ת1)

 

 

דברי הסבר

"תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית)(תיקון), התשפ"ב-2022" (להלן: "התקנות" ו- "הוראת השעה") קבעו, בהוראת שעה לשלוש שנים עד ליום 06.01.2025 , הסדר המתיר לשמאי מקרקעין לקבוע או לקבל שכר לפי התוצאות של מתן השירות (להלן: "שכר מותנה בתוצאה"), אם מתקיימים תנאים מסוימים, אשר נקבעו בתקנות. התנאים האמורים מתאפיינים בכך שהשומה שנערכת אינה השומה הסופית שכן היא מוצגת לגורם שמאי בכיר ומכריע שאינו כפוף לשומות הצדדים. מטרת ההסדר הייתה הנגשת השירות לציבור ולאפשר גישה רחבה יותר להליכי השגות וערעורים על קביעות המבוססות על שומה והסרת חסמים כלכליים בהליכי השגה וערעור. על כן, נקבע להתיר התניית שכר בתוצאה כאמור רק במקום בו השומה אינה נערכת עבור המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית. בנוסף, ועל מנת לצמצם את החשש מהפקעת מחירים או פגיעה צרכנית בציבור הלקוחות "מן השורה", אשר חסרים ניסיון וידע בתחום הנדל"ן, וכמקובל בהסדרים אחרים, נקבעה תקרה לשיעור השכר המותנה בתוצאה בהליכים מסוימים המאפיינים ציבור זה. עוד נקבע כי יינתן גילוי במסגרת השומה שתוכן על ידי השמאי לכך שהשכר בגינה נקבע בהתאם  לתוצאות ההליך.  וכן נקבע כי בחלוף שנה מהוראת השעה תיבחן השפעת הוראת השעה על שומות הנערכות לצורך ניהול ההליכים בהם מותר להתנות שכר בתוצאה כמפורט לעיל.

 

לשם בחינת השפעתה של הוראת השעה התקבלה החלטה על ידי הגורמים המוסמכים באגף לאסדרת מקצועות, שהבחינה תעשה באמצעות מחקר מלווה. אולם בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" ובעיות תקציביות  התעכבה היציאה למחקר ולא נבחנה השפעת הוראת השעה, ומשכך הוארכה הוראת השעה ביום 06.01.2025 לתקופה של 18 חודשים נוספים עד ליום 06.07.2026.

 

כעת, עם השלמת הבחינה המקצועית וקבלת ממצאי המחקר המלווה "דו"ח מסכם מחקר מלווה ליישום תקנה לחוק שכר טרחה מותנה בתוצאה" (להלן: "מחקר מלווה"), מוצע לעגן את ההסדר הקבוע בהוראת השעה כהוראת קבע. מטרת הוראת השעה הייתה הנגשת שירותי השמאות לציבור והסרת חסמים כלכליים בהליכי השגה וערעור. לשם בחינת תכלית זו, המחקר המלווה הגדיר לעצמו מטרות לבחינת עמדות השמאים, מידת האפקטיביות של הרפורמה בקרב הציבור, והשפעת המודל על תוצאות השומות בפועל. ממצאי המחקר המלווה מצאו כי שני שליש מהשמאים המכריעים מסכימים שההסדר אכן מנגיש את ההליכים ל"אזרח הקטן" על ידי הסרת הסיכון הכלכלי הכרוך בתשלום שכר טרחה מראש. וכמחצית מהשמאים מעריכים שמספר ההשגות על שומות בעקבות המודל יגדל. עוד נמצא כי ישנה תמיכה מקצועית של רוב מוחלט של השמאים (85%-86%), הרואים בהסדר הנקבע בהוראת השעה כהסדר ראוי , אשר פתר דילמה אתית קשה והסדיר פרקטיקה שהייתה נהוגה בשטח באופן לא רשמי. המחקר המלווה מצא שלא נמצאה פגיעה במקצועיות השומות ונמצא כי המודל בהוראת השעה הצריך מהשמאים לעבודת חקר מעמיקה יותר כדי להבטיח תוצאות. ובניגוד לחששות המחקר מצא כי לא חל שינוי מובהק בשיעור ההפחתה הממוצע (36% לפני התיקון לעומת 39% לאחריו), מה שמוכיח כי המודל לא הוביל להטיית תוצאות ההליך השמאי או להפחתות חריגות בשומות המכריעות, למרות שהוראת השעה יצרה תמריץ כלכלי לשמאים.

 

המחקר המלווה מצא כי שמאים רבים מתנגדים לדרישה לציון בשומה כי שכר הטרחה מותנה בתוצאה , בטענה של פגיעה בפרטיות ואפליה מול מקצועות אחרים כגון עורכי דין ורואי חשבון שאינם כפופים לדרישה כזו, ולפגיעה בחופש העיסוק שלהם. עוד מצא המחקר המלווה כי קיימת תפיסה שלילית כלפי התקרה שנקבעה לשכר טרחה (150,000 ₪  בזמן ביצוע המחקר) ונתפסה אצל השמאים כפוגעת בחופש העיסוק. מטרת עיגון הקבע של הוראת השעה לייצר וודאות לענף שמאות המקרקעין לנוכח התוצאות החיוביות של הסדר הוראת השעה. יחד עם זאת, סוכם באגף לאסדרת מקצועות כי נוכח ההערות ביחס לפרטי ההסדר בעניין ההגבלות של שכר הטרחה במקרים מסוימים ובעניין חובת הגילוי, יקיים האגף הערכה מחודשת של פרטי ההסדר בעוד 3 שנים, כלומר בתוכנית העבודה של שנת 2029, על בסיס הניסיון שיצטבר עד אז יוצאו במידת הצורך תיקונים נדרשים.

 

לאור מסקנות אלו, מוצע לקבוע את ההוראה כהסדר קבוע והכל כפי שמפורט להלן.

 

 

תקנות 1  – מוצע לקבוע את הוראת השעה כהסדר קבוע, אשר במסגרתו יותר להתנות שכר בתוצאה, במקרים מסוימים המוגדרים בתקנה, אשר מתאפיינים בכך שהשומה שנערכת אינה השומה הסופית שכן היא מוצגת לגורם שמאי בכיר ומכריע שאינו כפוף לשומות הצדדים. זאת, כדי לאפשר לציבור גישה רחבה יותר להליכי השגות וערעורים על קביעות המבוססות על שומה.

מוצע להתיר התניית שכר בתוצאה כאמור רק במקום בו השומה אינה נערכת עבור המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית.

בנוסף, ועל מנת לצמצם את החשש מהפקעת מחירים או פגיעה צרכנית בציבור הלקוחות "מן השורה", אשר חסרים ניסיון וידע בתחום הנדל"ן, וכמקובל בהסדרים אחרים, מוצע לקבוע תקרה לשיעור השכר המותנה בתוצאה בהליכים מסוימים המאפיינים ציבור זה. כך, מוצע כי בהליכים בהם דרישת התשלום או גובה הפיצוי שהוצע, לא עולים על 173,437 ₪ השכר המותנה בתוצאה יוגבל ולא יעלה על שיעור של 25% מההצלחה (הפער בין הסכום שהוצג לראשונה, לבין הסכום בתום הליך ההשגה). לעומת זאת, בהליכים המתנהלים ביחס לדרישות או הצעות בסכומים העולים על 173,437 ₪, ככלל מדובר בהליכים אשר יוזמים גורמים בעלי ידע וניסיון בתחום הנדל"ן ולכן לא נמצא מקום לקבוע הוראה מגבילה בדבר השיעור המקסימלי של שכר הטרחה המותנה בתוצאה שניתן לקבוע, והמגבלות היחידות ביחס להליכים אלה הינן ההוראות אשר יהיו קבועות בתקנות 4(1) ו-(2) לתקנות העיקריות.

עוד מוצע כי יינתן גילוי במסגרת השומה שתוכן על ידי השמאי לכך שהשכר בגינה נקבע בהתאם לתוצאת ההליך.

בנוסף , ובשל כך שבתקנה 4(3) לתקנות העיקריות, בנוסח המוצע בתקנות אלה, נקבעה מגבלה לגובה השכר בהליכים שסכום הדרישה או ההצעה, בהן עומד על פחות מ-173,437 ש"ח, נדרש כי סכום זה יעודכן ויתואם בהתאם לשינויים שיחולו במדד.

 

לבסוף, מוצע לקבוע תחולה רטרואקטיבית לתקנות, כדי להבטיח את הרציפות החקיקתית של ההסדר ולמנוע פער נורמטיבי שנוצר עם פקיעת הוראת השעה. זאת בשים לב לכך שממצאי המחקר המלווה הצביעו על הצלחת ההסדר, על תרומתו להנגשת שירותי השמאות ועל כך שלא נמצאה פגיעה באובייקטיביות המקצועית או בהוגנות השומות.

כאמור, מוצע לקבוע את ההוראות בדבר האפשרות לקבוע שכר מותנה בתוצאה כהוראה קבועה.