תוכן עניינים

תזכיר חוק.. 2

א. שם החוק המוצע. 2

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדין הקיים.. 2

ג. השפעת החוק המוצע על קבוצות אוכלוסייה מסוימות. 2

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרד היוזם, משרדים אחרים ורשויות אחרות. 2

ה. להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר. 2

תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס'...), התשפ"ו-2026. 3

1. תיקון פקודת מס הכנסה. 3

2. פקודת מס הכנסה - תחילה ותחולה. 4

דברי הסבר. 4

 

תזכיר חוק

 

א. שם החוק המוצע

חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס'....), התשפ"ו-2026;

 

 

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדין הקיים

פרק שני 1 לפקודת מס הכנסה קובע את ההסדר החל על קרנות להשקעה במקרקעין (להלן - הקרן או הקרנות), במטרה לאפשר השקעה ציבורית בנדל"ן מניב באמצעות קרן סחירה ושקופה. מניתוח שנערך ביחס למצב בשוק עולה כי קיימים חסמים מבניים בדין הקיים הפוגעים בהתפתחות הקרנות, ובכלל זה שתי בעיות מרכזיות:

האחת, מגבלת הייזום הקבועה כיום, שלפיה ניתן להחזיק שיעור מצומצם מאוד של נכסים שאינם מניבים, מקשה על הקרנות להקים נכסים חדשים בעצמן ומגבילה את אפשרות הצמיחה האורגנית שלהן. בפועל, הדבר מוביל לכך שהקרנות נדרשות לרכוש בעיקר נכסים מוכנים, במקום ליזום ולהקים נכסים מניבים כחלק מפעילותן השוטפת.

השנייה, בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, התקופות הקבועות כיום להשלמת הבנייה אינן תואמות תמיד את המציאות התכנונית והביצועית. עיכובים שאינם בשליטת הרוכש עלולים להביא לכך שמקרקעין יאבדו את מעמדם כ"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", ולגרור תוצאות מס משמעותיות.

משכך, מוצע לעדכן את ההסדר הקבוע בפרק כך שתיווסף קטגוריה חדשה של "מקרקעין לצורך בניית מקרקעין מניבים", שתאפשר לקרנות החזקה בשיעור רחב יותר של מקרקעין המצויים בשלבי הקמה, ויקבע מנגנוני איזון שיבטיחו כי פעילות הקרנות תישאר פעילות של החזקה והשכרה לטווח ארוך.

במקביל מוצע להסמיך את המנהל להאריך, מטעמים מיוחדים שיירשמו, את התקופות להשלמת הבנייה שבהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" לתקופה נוספת שלא תעלה על שלוש שנים ובפרויקטים רחבי היקף הכוללים למעלה מ-250 יחידות דיור למגורים - לתקופה נוספת שלא תעלה על שבע שנים.

 

 

ג. השפעת החוק המוצע על קבוצות אוכלוסייה מסוימות

אין

 

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרד היוזם, משרדים אחרים ורשויות אחרות.

לא צפויה השפעה על הכנסות המדינה ממסים בשנות המס הנלקחות בחשבון לעניין תכנית התקציב התלת שנתי. 

 

 

ה. להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר

תזכיר חוק מטעם משרד האוצר:

תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס'...), התשפ"ו-2026

 

דברי הסבר

 

כללי

פרק שני 1 לפקודת מס הכנסה קובע את ההסדר החל על קרנות להשקעה במקרקעין (להלן - הקרן או הקרנות), במטרה לאפשר השקעה ציבורית בנדל"ן מניב באמצעות קרן סחירה ושקופה. מניתוח שנערך ביחס למצב בשוק עולה כי קיימים חסמים מבניים בדין הקיים הפוגעים בהתפתחות הקרנות, ובכלל זה שתי בעיות מרכזיות:

האחת, מגבלת הייזום הקבועה כיום, שלפיה ניתן להחזיק שיעור מצומצם מאוד של נכסים שאינם מניבים, מקשה על הקרנות להקים נכסים חדשים בעצמן ומגבילה את אפשרות הצמיחה האורגנית שלהן. בפועל, הדבר מוביל לכך שהקרנות נדרשות לרכוש בעיקר נכסים מוכנים, במקום ליזום ולהקים נכסים מניבים כחלק מפעילותן השוטפת.

השנייה, בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, התקופות הקבועות כיום להשלמת הבנייה אינן תואמות תמיד את המציאות התכנונית והביצועית. עיכובים שאינם בשליטת הרוכש עלולים להביא לכך שמקרקעין יאבדו את מעמדם כ"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", ולגרור תוצאות מס משמעותיות.

משכך, מוצע לעדכן את ההסדר הקבוע בפרק כך שתיווסף קטגוריה חדשה של "מקרקעין לצורך בניית מקרקעין מניבים", שתאפשר לקרנות החזקה בשיעור רחב יותר של מקרקעין המצויים בשלבי הקמה, ויקבע מנגנוני איזון שיבטיחו כי פעילות הקרנות תישאר פעילות של החזקה והשכרה לטווח ארוך.

במקביל מוצע להסמיך את המנהל להאריך, מטעמים מיוחדים שיירשמו, את התקופות להשלמת הבנייה שבהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" לתקופה נוספת שלא תעלה על שלוש שנים ובפרויקטים רחבי היקף הכוללים למעלה מ-250 יחידות דיור למגורים - לתקופה נוספת שלא תעלה על שבע שנים.

 

סעיף 1

לפסקה (1)

לפסקת משנה (א)

מוצע לתקן את ההגדרה "הכנסות חריגות" כך שתכלול גם התייחסות להכנסות מ"מקרקעין לצורך בניית מקרקעין מניבים". תיקון זה נועד לעגן במנגנון הסיווג הקיים את סוג המקרקעין שיוגדר בהמשך, ולהבהיר כיצד יסווגו הכנסות הנובעות ממקרקעין המצויים בשלבי הקמה או פיתוח.

בנוסף, מוצע לקבוע כי מכירת מקרקעין שבעת רכישתם היו מקרקעין לצורך בניית מקרקעין מניבים תיחשב כהכנסה חריגה אם נמכרו בטרם הסתיימה תקופה של ארבע שנים לפחות שבה שימשו למטרת השכרה. קביעת תקופה של ארבע שנים לאחר תחילת ההשכרה נועדה להבטיח כי גם לאחר שלב ההקמה, הנכס יוחזק בפועל כנכס מניב במשך פרק זמן מהותי, ולא יימכר מיד לאחר השלמתו.

לפסקת משנה (ב)

מוצע לתקן את ההגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" ולהסמיך את המנהל, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, להאריך את התקופות הקבועות כיום להשלמת הבנייה ממועד רכישת המקרקעין, אשר בהתקיימן נשמר מעמדם כ"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" לתקופה נוספת שלא תעלה על שלוש שנים. ובמיזמים הכוללים יותר מ-250 יחידות דיור למגורים במקרקעין, לתקופה נוספת שלא תעלה על שבע שנים. הארכה זו תינתן מטעמים מיוחדים שיירשמו. הסדר זה נועד לתת מענה נקודתי לפרויקטים רחבי היקף, שבהם מורכבות ההקמה עלולה להביא להתמשכות חריגה בלוחות הזמנים.

לפסקת משנה (ג)

מוצע להוסיף הגדרה חדשה של "מקרקעין לצורך בניית מקרקעין מניבים". לפי ההגדרה המוצעת, מדובר במקרקעין שלגביהם קיימת בעת הרכישה תכנית בניין עיר מאושרת המאפשרת בנייה, שאינם מקרקעין מניבים בעת הרכישה, וששווים בעת הרכישה אינו עולה על 20% משווי כלל נכסי הקרן. תנאים אלה נועדו לאפשר לקרן להחזיק מקרקעין בשלבי הקמה באופן מבוקר, תוך הבטחת קיומה של תכנית מאושרת ומבלי לאפשר החזקה בהיקף העולה על השיעור שנקבע. הוספת ההגדרה משתלבת עם הרחבת מגבלת הייזום, כך שהקרן תוכל לפתח נכסים חדשים במסגרת פעילותה, אך בהיקף מוגבל וברור, ותוך שמירה על כך שעיקר נכסיה ימשיכו להיות נכסים מניבים.

לפסקה (2)

סעיף 64א3(א)(5)(א) לפקודת מס הכנסה קובע כי במועדים הקבועים בחוק על קרן להשקעות במקרקעין לעמוד בדרישה שלפיה שווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים, מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, וכן נכסים פיננסיים מסוימים, לא יפחת מ-95% משווי כלל נכסיה. מבחן זה, מבחן ה-95%, נועד להבטיח כי עיקר פעילותה של הקרן תתמקד בהחזקה ובהשכרה של נכסים מניבים, וכי לא תהפוך לגוף העוסק בפעילות יזמית או מסחרית רחבת היקף בנדל"ן. עם זאת, במסגרת הדין הקיים, היקף הנכסים שאינם מניבים שבהם רשאית הקרן להחזיק הוא מצומצם ביותר. מצב זה מקשה על הקרן לפתח נכסים חדשים כחלק מהתרחבות טבעית של פעילותה, שכן כל רכישה של מקרקעין בשלבי תכנון או בנייה עלולה להביא לאי עמידה במבחן הנכסים ולהשלכות מיסוי משמעותיות.

לפיכך, מוצע להוסיף את ההגדרה החדשה של "מקרקעין לצורך בניית מקרקעין מניבים" למבחן זה, כך שייכללו בו גם מקרקעין שבעת רכישתם קיימת לגביהם תכנית מאושרת המאפשרת בנייה, אשר אינם מניבים הכנסה באותה עת, וששווי רכישתם אינו עולה על 20% משווי כלל נכסי הקרן במועד הרכישה. בהתאמה, מוצע לתקן את מבחן ה-95% כך שבחישוב שיעור הנכסים המותרים יובאו בחשבון גם מקרקעין כאמור. לצד זאת, מוצע לקבוע מגבלה מפורשת שלפיה שווי עלות רכישתם של מקרקעין אלה לא יעלה, בעת רכישתם, על 20% משווי כלל נכסי הקרן לאותו מועד.

באופן זה מתאפשר לקרן להחזיק חלק מוגבל מנכסיה בשלבי פיתוח והקמה, תוך שמירה על כך שעיקר נכסיה ימשיכו להיות נכסים מניבים. התיקון מבקש ליצור איזון בין שמירה על אופייה של הקרן כקרן להשקעה בנדל"ן מניב לטווח ארוך, לבין הצורך לאפשר לה ליזום ולפתח נכסים חדשים בהיקף סביר, ובכך להרחיב את פעילותה ואת היצע הנכסים המניבים שבבעלותה.

לפסקה (3)

לעניין התקופות הקבועות בסעיף 64א7א(א)(2) להפיכת המקרקעין למקרקעין מניבים, מוצע להבהיר כי באשר לעמידה בתקופות אלה תובא בחשבון גם ארכה, ככל שניתנה, בהתאם לסמכות שנקבעה בפסקה (ב) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה". תיקון זה נועד לשמור על עקביות פנימית בין הוראות פרק שני 1 לפקודה, ולהבטיח כי ארכה שניתנה כאמור תובא בחשבון גם לעניין הוראות הסעיף המדובר.

סעיף 2       

מוצעת תחולה חלקית ביחס להארכת התקופות הקבועות להשלמת הבנייה ולהפיכת המקרקעין למקרקעין מניבים לפי סעיפים 64א2 ו-64א7א(א)(2) לפקודה, גם לגבי מקרקעין שנרכשו ערב יום התחילה, ובלבד שביום התחילה טרם נמכרו המקרקעין וטרם חלפה התקופה הקבועה להשלמת הבנייה ממועד רכישת המקרקעין כפי שנקבעה בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" שבסעיף 64א2 או טרם חלפה התקופה להפיכת המקרקעין למקרקעין מניבים כאמור בסעיף 64א7א(א)(2), לפי הענין, ערב תחילתו של חוק זה. הסדר תחולה זה נועד לאפשר שההקלה בלוחות הזמנים תחול גם על מיזמים המצויים כבר בעיצומם ושטרם הגיעו לנקודת סיום לפי הדין הקיים, תוך הימנעות מפתיחת אירועים שהושלמו בעבר.