טיוטת תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), (תיקון מס') התשפ"ה-2025
התקנות המוצעות יפחיתו את הנטל הרגולטורי המוטל על ציבור המבקשים לעבור בחינות הסמכה כשמאי מקרקעין וזאת על ידי ביטול הבחינה ב"גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" (להלן: הבחינה בגישות) ועריכתה של בחינה סופית אחת שהיא תהא בחינת הסמכה.
חוק שמאי מקרקעין, התשס"א- 2001 (להלן: "החוק") מסדיר את העיסוק בשמאות מקרקעין. סעיף 7 לחוק קובע את תנאי הכשירות לרישום בפנקס שמאי המקרקעין, ובהם תואר ראשון אקדמאי; עמידה בבחינות הנערכות לפני ההתמחות ובמהלכה; השלמת התמחות; ועמידה בבחינה בסיום ההתמחות.
מכוח החוק הותקנו תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס"ו- 2006 (להלן: "תקנות הבחינות"), הקובעות בין היתר 11 בחינות מוקדמות ו-3 בחינות סופיות. להשלמת התמונה יצוין כי סטודנטים הלומדים במוסד אקדמי במסגרת תכנית אשר הוכרה על ידי מועצת שמאי המקרקעין (להלן: "המועצה"), זכאים לפטור מ-11 הבחינות המוקדמות (ר' כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), התשע"ו-2016 (להלן: "כללי הפטור")) ונדרשים לעמוד בהצלחה רק בשלוש הבחינות הסופיות. יחד עם זאת, חלק נכבד מהמועמדים מתחילים את מסלול ההכשרה לאחר שסיימו לימודי תואר ראשון (שלא במסגרת תכנית שהוכרה על ידי המועצה), ולכן הם נבחנים באופן עצמאי בכל 14 הבחינות הנדרשות, או מקבלים פטור מחלק מהבחינות המוקדמות על סמך התואר שלמדו בהתאם לכללי הפטור.
הצעה זו היא נדבך של מהלך כולל להפחתת הנטל הרגולטורי המוטל על המבקשים לקבל רישיון שמאי מקרקעין והיא חלק מהצעה רחבה יותר שנרקמה בהמשך להמלצות הוועדה לבחינת תכנית הלימודים בשמאות מקרקעין, בראשות השמאי הממשלתי הראשי להלן: "ועדת הסילבוס") בכל הנוגע לתכנים המקצועיים הנדרשים בבחינות הסופיות. הוועדה מונתה על ידי המועצה והתבקשה לבחון את תכנית הלימודים הקיימת בתקנות הבחינות ומידת התאמתה לידע הנדרש משמאי מקרקעין, להמליץ למועצה על תכנית לימודים חדשה, ולגבש המלצה ביחס לכלל בחינות ההסמכה.
במקביל לעבודת ועדת הסילבוס, החליטו המועצה ומשרד המשפטים על בחינת תהליך ההסמכה של שמאי המקרקעין באמצעות מתודולוגיה לבחינת רגולציה חכמה והערכת השפעת רגולציה (RIA). ביום 2.3.21 הוגש למועצה דו"ח משרד המשפטים להפחתת הנטל הרגולטורי בהליך הסמכת ורישוי שמאי המקרקעין (להלן: "דו"ח טיוב רגולציה"). דו"ח טיוב רגולציה הציג את הקשיים בהליך ההסמכה ומספר חלופות לפתרון ובין המלצות הדוח הוצע לשקול לבטל את הבחינה בגישות בשל הדימיון בנושאי הבחינה, בינה ובין הבחינה ביישומים. הממצאים הוצגו בפני המועצה, אשר החליטה על אימוץ אחת החלופות שהוצעה ועל קידום רפורמה בהסמכת שמאי המקרקעין. בין לבין פורסם תזכיר חוק ביום 15.7.2024 והתקבלו הערות ציבור.
עד להשלמת הליך החקיקה הרחב יותר, מוצע בתקנות אלו, לבטל את הבחינה בגישות ולקבוע כי תהיה בחינת הסמכה סופית אחת.
טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים:
|
|
|
בתוקף סמכותי לפי סעיפים 9(ג) ו- 43(א)(1) לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001[1], אני מתקין תקנות אלה: |
||
|
תיקון תקנה 2 |
1. |
בתקנה 2 לתקנות העיקריות, בסופה יבוא: |
||
|
|
|
(ד) |
המזכיר כהגדרתו בתקנות שמאי מקרקעין, תשכ"ג- 1963[2], או מי מטעמו רשאי, לבקשת נבחן שהוא אחד מהמנויים להלן, לערוך התאמות הנדרשות לנבחן, לרבות תוספת זמן כך שמשך הבחינה יכול שיעלה על הקבוע לגביה, ואשר יש בהן כדי להבטיח שייבחן בתנאים שווים ככל האפשר לשאר הנבחנים: |
|
|
|
|
|
(1) |
אדם עם מוגבלות כהגדרתו בסעיף 5 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998; |
|
|
|
|
(2) |
עולה חדש; |
|
|
|
|
(3) |
שפת אימו אינה עברית; |
|
|
|
|
(4) |
אישה בהיריון; |
|
|
|
|
(5) |
בעל נסיבות דומות לאלה המפורטות בפסקאות (1) עד (4) ובעלות השלכה על יכולתו להצליח בבחינה. |
|
|
|
(ה) |
אחרי תקנת משנה (ד) בסופה יבוא: "(ה) המועצה תפרסם באתר האינטרנט שלה את רשימת פירוט הנושאים או צירופי הנושאים לבחינה הסופית, מתוך הנושאים המפורטים בחלק ב' תוספת השנייה, לכל המאוחר חודשיים לפני יום הבחינה.". |
|
|
תיקון תקנה 4 |
2. |
בתקנה 4 לתקנות העיקריות- תקנת משנה (ג) – בטלה |
||
|
הוספת סעיף 4ב |
3. |
בתקנות העיקריות אחרי סעיף 4א יבוא: |
||
|
|
|
מתן תוספת ניקוד |
4ב |
"(א) מבלי לגרוע מהאמור בתקנה 4, השתכנעה המועצה כי נפלו ליקויים משמעותיים בבחינה מסוימת, רשאית היא להחליט על תוספת ניקוד, בשיעור אחיד או על פי נוסחה אחידה, לכלל הנבחנים, או לנבחנים שהשיבו על סוג מסוים של שאלות או על חלק מסוים בבחינה שבהם נפל הליקוי. (ב) המועצה תפרסם לציבור את החלטתה כאמור בתקנת משנה (א), בצירוף נימוקים והסבר בדבר האופן שבו תחושב תוספת הניקוד.". |
|
תיקון תקנה 10 |
4. |
בתקנה 10 לתקנות העיקריות - |
||
|
|
|
|
(1) תקנת משנה (ג) – בטלה |
|
|
|
|
|
(2) תקנת משנה (ד)(2) – בטל |
|
|
תיקון התוספת הראשונה |
5. |
בתוספת הראשונה לתקנות העיקריות בפרט (תקנה 1) בקשה להיבחן בטופס -בפרט בחינות סופיות "גישות ועקרונות במקרקעין" - בטל |
||
|
תיקון פרט 3 בחלק א' בתוספת השנייה |
6. |
בתוספת השנייה בחלק א' לתקנות העיקריות בפרט 3 - |
||
|
|
|
|
(1) המילים "משך הבחינה 3 שעות" - יימחקו |
|
|
|
|
|
(2) מתחת למילים "חלק א': מיקרו כלכלה ומקרו כלכלה.." יבוא "משך הבחינה 3 שעות" |
|
|
|
|
|
(3) הסוגריים שבכותרת "(75% מציון הבחינה ביסודות הכלכלה)" – ימחקו |
|
|
|
|
|
(4) בחלק ב' הסוגריים שבכותרת "(25% מציון הבחינה ביסודות הכלכלה)" – ימחקו |
|
|
|
|
|
(5) מתחת למילים "חלק ב': כלכלה עירונית..." יבוא "משך הבחינה 3 שעות". |
|
|
|
|
|
(6) מתחת למילים "משך הבחינה 3 שעות" יבוא "נושאי הבחינה" |
|
|
תיקון התוספת השנייה |
7. |
בתוספת השנייה בחלק ב' לתקנות העיקריות – במקום "חלק ב'- בחינות סופיות" יבוא "חלק ב' – בחינה סופית - בחינת הסמכה" |
||
|
ביטול פרט 2 |
8. |
בתוספת השנייה בחלק ב' לתקנות העיקריות – פרט 2 – בטל |
||
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
___ ב________ התשפ"ה (___ ב_______2025)
(חמ _____-3)
__________________
דוד אמסלם
שר נוסף במשרד המשפטים
התקנות המוצעות יפחיתו את הנטל הרגולטורי המוטל על ציבור המבקשים לעבור בחינות הסמכה כשמאי מקרקעין על ידי ביטול הבחינה ב"גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" (להלן: הבחינה בגישות) ועריכתה של בחינה סופית אחת שהיא תהא בחינת הסמכה, והכל כמפורט להלן.
חוק שמאי מקרקעין, התשס"א- 2001 (להלן: "החוק") מסדיר את העיסוק בשמאות מקרקעין. סעיף 7 לחוק קובע את תנאי הכשירות לרישום בפנקס שמאי המקרקעין, ובהם תואר ראשון אקדמאי; עמידה בבחינות הנערכות לפני ההתמחות ובמהלכה; השלמת התמחות; ועמידה בבחינה בסיום ההתמחות.
מכוח החוק הותקנו תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס"ו- 2006 (להלן: "תקנות הבחינות"), הקובעות בין היתר 11 בחינות מוקדמות ו-3 בחינות סופיות. להשלמת התמונה יצוין כי סטודנטים הלומדים במוסד אקדמי במסגרת תכנית אשר הוכרה על ידי מועצת שמאי המקרקעין (להלן: "המועצה"), זכאים לפטור מ-11 הבחינות המוקדמות (ר' כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), התשע"ו-2016 (להלן: "כללי הפטור")) ונדרשים לעמוד בהצלחה רק בשלוש הבחינות הסופיות. יחד עם זאת, חלק נכבד מהמועמדים מתחילים את מסלול ההכשרה לאחר שסיימו לימודי תואר ראשון (שלא במסגרת תכנית שהוכרה על ידי המועצה), ולכן הם נבחנים באופן עצמאי בכל 14 הבחינות הנדרשות, או מקבלים פטור מחלק מהבחינות המוקדמות על סמך התואר שלמדו בהתאם לכללי הפטור.
הצעה זו היא נדבך של מהלך כולל להפחתת הנטל הרגולטורי המוטל על המבקשים לקבל רישיון שמאי מקרקעין והיא חלק מהצעה רחבה יותר שנרקמה בהמשך להמלצות הוועדה לבחינת תכנית הלימודים בשמאות מקרקעין, בראשות השמאי הממשלתי הראשי (להלן: "ועדת הסילבוס") בכל הנוגע לתכנים המקצועיים הנדרשים בבחינות הסופיות. הוועדה מונתה על ידי המועצה והתבקשה לבחון את תכנית הלימודים הקיימת בתקנות הבחינות ומידת התאמתה לידע הנדרש משמאי מקרקעין, להמליץ למועצה על תכנית לימודים חדשה, ולגבש המלצה ביחס לכלל בחינות ההסמכה.
במקביל לעבודת ועדת הסילבוס, החליטו המועצה ומשרד המשפטים על בחינת תהליך ההסמכה של שמאי המקרקעין באמצעות מתודולוגיה לבחינת רגולציה חכמה והערכת השפעת רגולציה (RIA). ביום 2.3.21 הוגש למועצה דו"ח משרד המשפטים להפחתת הנטל הרגולטורי בהליך הסמכת ורישוי שמאי המקרקעין (להלן: "דו"ח טיוב רגולציה"). דו"ח טיוב רגולציה הציג את הקשיים בהליך ההסמכה ומספר חלופות לפתרון. הממצאים הוצגו בפני המועצה, אשר החליטה על אימוץ אחת החלופות שהוצעה ועל קידום רפורמה בהסמכת שמאי המקרקעין. בין לבין פורסם תזכיר חוק ביום 15.7.2024 והתקבלו הערות ציבור.
עד להשלמת הליך החקיקה הרחב יותר, מוצע בתקנות אלו, לבטל את הבחינה בגישות ולקבוע כי תהיה בחינת הסמכה סופית אחת.
בנוסף, התיקון המוצע כולל אף שורת תיקונים בנושאים שונים שבהם התעורר צורך לעדכון לאור חלוף הזמן, וביטול הוראות שאינן עוד רלוונטיות.
תקנות 4,10 ותיקון התוספות
אחד מהממצאים המרכזיים של דו"ח טיוב רגולציה נגע לשתי הבחינות הסופיות "גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" ו-"יישומים בשומת מקרקעין" תוך שנמצא כי נטענו טענות רבות בדבר הדימיון בין שתי הבחינות, נתוני המעבר בבחינות אלה נמוכים מאוד ומועמד ניגש בממוצע פעמיים לכל בחינה סופית. עוד נמצא כי משך הזמן הממוצע הנדרש למעבר כלל הבחינות הסופיות לבדן, עשוי להגיע לכ-3 שנים. כפתרון לממצאים האמורים, הוצע כי תיערך בחינת גמר מטעם המועצה – במקומן של הבחינות "גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" ו-"יישומים בשומת מקרקעין". מוצע להחליף את שתי הבחינות האמורות בבחינת לבחינה סופית אחת – בחינת הסמכה ב"יישומים בשומות מקרקעין", אותה יידרשו המועמדים לרישום בפנקס לבצע, לאחר השלמת לימודי השמאות (באמצעות תואר רלוונטי למקצוע או באמצעות מעבר עצמאי של הבחינות המוקדמות), ולאחר השלמת תקופת ההתמחות. בהתאם, מוצע להחליף את המונח בחינות סופיות בחלק ב' בתוספת השנייה ל- "בחינה סופית – בחינת הסמכה". וכן לבטל את ההוראות בדבר התנאים הנדרשים לגשת לשתי הבחינות הסופיות. בהתאם לשינוי האמור, מוצע לעדכן את טופס הבקשה לרישום לבחינות כך שישקף את השינוי במתכונת הבחינות הסופיות וכן את התוספות השנייה.
תיקון פרט 3 בתוספת השנייה
התיקון המוצע בא לשקף את המצב הנוהג כיום כפי שעולה מתקנה 10 לתקנות העיקריות הקובעת כי יש לקבל ציון עובר בכל אחד מהחלקים. ולכן רואים בכל אחד מהחלקים כחלק נפרד ומכאן ההצדקה והצורך לתת לכל חלק 3 שעות.
תקנות 2
מוצע להסדיר את נושא ההתאמות בבחינות ולאפשר מתן התאמות גם לקבוצות נבחנים נוספות - נבחנים בעלי לקויות למידה וקבוצות שונות (בני מיעוטים, עולים חדשים ונשים בהיריון) והכל כמפורט באמות מידה שנקבעו לעניין זה. יצוין כי מדובר בפרקטיקה נוהגת אשר מוצע ליתן לה ביטוי בתקנות.
בנוסף, על מנת לאפשר עדכון הנבחנים בתכני הבחינה הפרטניים והידע הנדרש מהם לפני כל בחינה, מוצע כי המועצה תפרסם רשימות מיקוד באתר האינטרנט שלה.
הוספת תקנה 4ב
מוצע להסמיך את מועצת שמאי המקרקעין להעניק תוספת ניקוד ("פקטור") במקרים שבהם נפלו לדעתה ליקויים משמעותיים בבחינה.