חוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021 (להלן – החוק), מעגן את האינטרס הלאומי בקידום מיזם המטרו וקובע היבטים שונים הנוגעים למימון מיזם המטרו. בין היתר, סעיף 19(א) לחוק קובע כי בעל מקרקעין במתחמי השפעה כפי שנקבעו בתמ"א 70, ישלם למדינה במועד מימוש הזכויות בתכנית משביחה מס השבחה ייעודי בשיעורים הקבועים בסעיפי החוק (להלן – מס השבחת המטרו) אשר ישמש למימון בניית ופיתוח מיזם המטרו.

ביום י"ג באייר התשפ"ה ( 11 במאי 2025), אושרה תמ"א/70 - תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב במסגרת החלטת ממשלה מס' 3012.

גובה המס אשר יש לשלם מחושב בהתבסס על שומת ההשבחה כמשמעותה בסעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, אשר נקבעת על ידי הוועדה המקומית שבתחומה נמצא המקרקעין שבשלו יש לשלם את מס השבחת המטרו. בשל האמור, ולצורך הקלה בירוקרטית על החייב שומת מס השבחת המטרו נעשית גם היא על ידי הוועדה המקומית. בהתאם, לפי סעיף 20 לחוק, הוועדה המקומית נדרשת להודיע למדינה ולחייב על שיעור ההשבחה שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב במס השבחת מטרו.

עם זאת, מכיוון שמדובר במס אשר יש לשלם למדינה, ולא לועדה המקומית, תשלום המס נעשה לאוצר המדינה, והמדינה היא שגובה את המס.

בהתאם לסעיף 24 לחוק, לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין שאושרה לגביהם תכנית משביחה או תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי, וכן לא יוצא היתר לבנייה במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה לפני רשם המקרקעין תעודה החתומה ביד מי ששר האוצר הסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כמס השבחת מטרו החל על המקרקעין לפי החוק.

כמו כן, סעיף 24(ד) לחוק מסמיך את שר האוצר לקבוע הוראות בדבר אישורים שבעל מקרקעין במתחמי השפעה נדרש להציג בכדי לקבל אישורים כאמור, ובכלל זה זהות הגורם המאשר, מסמכים ומידע שיידרשו לו לצורך מתן אישור כאמור וסדרי הדין להגשת בקשות לפניו.

התקנות המוצעות קובעות את ההוראות האמורות.

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:

טיוטת תקנות חוק רכבת תחתית (מטרו) (הבטחת תשלומי מס השבחת מטרו), התשפ"ה-2025


		בתוקף סמכותי לפי סעיף 24 לחוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021[1] (להלן – החוק), אני מתקין תקנות אלה:
		סימן א': מבוא
הגדרות	1.	בתקנות אלה -
		"גורם מאשר" – מנהל רשות המסים או עובד רשות המיסים שהוא הסמיך לעניין זה או רשות מקומית שמנהל רשות המיסים הגיע עמה להסכם לפי תקנה 6;
		"הוועדה המקומית" – כמשמעותה בסעיף 17 לחוק התכנון והבנייה, שבה מצוי מתחם השפעה;
		"הסכם" – הסכם לפי תקנה 6(א);
		"התוספת השלישית" – התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה;
		"חוק התכנון והבנייה" - לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965[2];
		"חייב במס השבחת המטרו" - בעל מקרקעין, החייב בתשלום מס השבחת המטרו;
		"מס השבחת המטרו" – כמשמעותו בסעיף 19 לחוק;
		"מתחם השפעה" – כהגדרתו בסעיף 15 לחוק;
		"פקודת העיריות" – פקודת העיריות [3].
		סימן ב': תשלום מס השבחת מטרו ואישור תשלום מס השבחת מטרו
תשלום לאוצר המדינה	2.	החייב במס השבחת המטרו ישלם את מס השבחת המטרו לחשבון המדינה - באמצעות רשות המיסים.
הודעה של הוועדה המקומית	3.	(א) קבע שמאי מטעם הוועדה המקומית שומת ההשבחה, מונה שמאי מכריע לפי סעיף 14 לתוספת השלישית, הוגש ערר לפי סעיף 14 לתוספת השלישית או שהחל כל הליך משפטי אחר בקשר לשומת ההשבחה, תודיע הוועדה המקומית על כך למנהל רשות המסים.
		(ב) הודעת הוועדה המקומית כאמור בתקנת משנה (א) תכלול את כל אלה:
			(1) פרטי הנכס;
			(2) פרטי החייב;
			(3) סך כל ההשבחה, הסכום לתשלום ודרך חישובו;
			(4) פרטי שומת ההשבחה;
			(5) פירוט הליכי השומה שהתקיימו, והמועדים הנוגעים לעניין;
			(6) עותק משומת ההשבחה או ההחלטה, לפי העניין;
			(7) עותק מהודעת הוועדה המקומית לחייב לפי הוראות סעיף 20(א) לחוק.
		(ג) ההודעה לפי תקנה זו תועבר בדרך דיגיטלית כפי שיפרסם מנהל רשות המסים באתר האינטרנט.
מסמכים נדרשים למתן אישור תשלום מס השבחת מטרו	4.	(א) חייב במס השבחת המטרו המבקש אישור בדבר ביצוע התשלומים לפי סעיף 24 לחוק, יגיש לגורם המאשר את כל אלה:
			(1) שומת השבחה למקרקעין שהפיקה הוועדה המקומית;
			(2) נסח טאבו עדכני;
			(3) אסמכתה לתשלום מס השבחת מטרו;
			(4) עותק מהודעת הוועדה המקומית לחייב לפי הוראות סעיף 20(א) לחוק.
		(ב) בקשת האישור וצירוף המסמכים לפי תקנה זו תועבר בדרך דיגיטלית כפי שיפרסם מנהל רשות המסים באתר האינטרנט.
אישור תשלום מס השבחת מטרו	5. ה	לאחר שיתקבלו כלל המסמכים הנדרשים בתקנה 4 ולאחר שהוכח להנחת דעת הגורם המאשר כי החייב במס השבחת מטרו שילם את מס השבחת המטרו או נתן ערובה לתשלום המס, לפי העניין, הגורם המאשר ינפיק לחייב במס השבחת המטרו אישור לצורך ביצוע הפעולות הקבועות בסעיף 24 לחוק.
		סימן ג' : תשלום באמצעות ועדה מקומית
הסכם לעניין תשלום באמצעות ועדה מקומית	6.	נוסף על האמור בתקנות אלה, רשאי מנהל רשות המסים להגיע להסכם עם ועדה מקומית מסוימת לצורך הבטחת גביית מס השבחת המטרו באמצעות ועדה מקומית מסוימת.
הוראות לעניין תשלום באמצעות ועדה מקומית	7.	הגיע מנהל רשות המסים להסכם, יחולו על החייב בהשבחת מטרו שהמקרקעין המושבחים שלו בתחומי אותה ועדה מקומית ההוראות המפורטות להלן, אלא אם כן בחר החייב לפעול לפי הוראות סימן ב':
		(1) החייב במס השבחת מטרו ישלם את סכום מס השבחת המטרו לחשבון הוועדה המקומית במקום לגורם המאשר, ויראו את התשלום כאמור כתשלום לאוצר המדינה; בתקנה זו, "חשבון הוועדה המקומית" – חשבון בנק נפרד שתפתח הרשות המקומית בהתאם להוראות ההסכם.
		(2) החייב במס יציג לוועדה המקומית את המסמכים והמידע כאמור בתקנה 3 לצורך הבטחת תשלום מס השבחת המטרו, ומתן אישור כאמור בפסקה (4);
		(3) ביצע החייב במס השבחת מטרו את האמור בפסקאות (1) ו-(2), תיתן לו הוועדה המקומית אישור לגבי תשלום מס השבחת המטרו, ויראו אישור כאמור כתעודה המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כמס השבחת מטרו החל על המקרקעין לפי החוק לצורך ביצוע הפעולות הקבועות בסעיף 24 לחוק; תעודה בדבר תשלום היטל השבחה יכול שתינתן בנפרד ויכול שתינתן בתוך תעודה המוצאת לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ובלבד שדבר תשלום המס, כולו או חלקו, יצוין במפורש בתעודה.
הוראות על הגעה להסכם	8.	(א) מנהל רשות המסים רשאי לחתום על הסכם עם ועדה מקומית מסוימת ובלבד שיציע את אותו הסכם לשאר הוועדות המקומיות שבתחומן יש מתחם השפעה, ובאותם התנאים.
		(ב) הסכם כאמור בתקנת משנה (א) יכלול בין היתר, הוראות לעניין אחריות הוועדה המקומית להעברת הכסף למדינה, מידע שתעביר הרשות המקומית למדינה ותרופות שיעמדו למדינה במקרה של הפרה מצד הוועדה המקומית.
		(ג) חתם מנהל רשות המסים על הסכם עם ועדה מקומית מסוימת, יפרסם מנהל רשות המסים הודעה על חתימת ההסכם ואת פרטי ההסכם באתר האינטרנט של רשות המסים.

___ ב________ התש_______ (___ ב________ ____20)

(חמ ___)

________________

בצלאל סמוטריץ'

שר האוצר

דברי הסבר

כללי

גובה המס אשר יש לשלם מחושב בהתבסס על שומת ההשבחה כמשמעותה בסעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, אשר נקבעת על ידי הוועדה המקומית שבתחומה נמצא המקרקעין שבשלו יש לשלם את מס השבחת המטרו. בשל האמור, ולצורך הקלה בירוקרטית על החייב, שומת מס השבחת המטרו נעשית גם היא על ידי הוועדה המקומית. בהתאם, לפי סעיף 20 לחוק, הוועדה המקומית נדרשת להודיע למדינה ולחייב על שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב במס השבחת מטרו.

בהתאם לסעיף 24 לחוק, לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין שאושרה לגביהם תכנית משביחה או תכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי, וכן לא יוצא היתר לבנייה במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה לפני רשם המקרקעין תעודה החתומה ביד מי ששר האוצר הסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כמס השבחת מטרו החל על המקרקעין לפי החוק.

בסעיף 24(ד) לחוק מוסמך שר האוצר לקבוע הוראות בדבר אישורים שבעל מקרקעין במתחמי השפעה נדרש להציג בכדי לקבל אישורים כאמור, ובכלל זאת זהות הגורם המאשר, מסמכים ומידע שיידרשו לו לצורך מתן אישור כאמור וסדרי הדין להגשת בקשות לפניו.

התקנות המוצעות קובעות את ההוראות האמורות.

תקנה 1:

התקנה קובעת מספר הגדרות הכוללות, בין היתר, הגדרת חייב במס השבחת המטרו ומס השבחת המטרו.

בנוסף, התקנה כוללת הגדרה של זהות הגורם המאשר אשר אחראי על מתן האישורים הנדרשים שבעל מקרקעין במתחמי השפעה נדרש להציג לפי סעיף 24 בחוק. לפי המוצע הגורם המאשר יהיה מנהל רשות המסים בישראל או ועדה מקומית שמתקיים בה האמור בתקנות אלו.

תקנה 2:

התקנה קובעת כי מס השבחת המטרו ישולם על ידי החייב במס השבחת המטרו לחשבון המדינה, באמצעות רשות המיסים בישראל שתשתמש כגורם שמבחינה תפעולית יגבה את המס וייתן את האישורים.

תקנה 3:

מוצע לקבוע כי ועדה מקומית שיש בתחומה מתחמי השפעה תידרש להודיע באופן רציף לרשות המסים על שומות השבחה שהיא מוציאה, ועל שינויים בשומות האמורות באופן מקוון, וזאת לצורך פיקוח אפקטיבי של המדינה על גביית מס השבחת המטרו.

תקנה 4:

התקנה קובעת את המסמכים שבעל מקרקעין נדרש להגיש לגורם המאשר הנדרשים לו על מנת לבחון האם קוימו כל התנאים הנדרשים למתן האישור כאמור.

תקנה 5:

התקנה קובעת כי אם התקיימו התנאים הקבועים בתקנות, הגורם המאשר יהיה רשאי להנפיק לחייב במס השבחת המטרו אישור על תשלום המס, ובלבד שהוכח להנחת דעתו כי שולם המס.

סימן ד'

כאמור לעיל, בהתאם לנוסח החקיקה הועדה המקומית מבצעת את הליכי השומה לצורך קביעת גובה מס השבחת המטרו שבעל מקרקעין נדרש לשלם, ואילו רשות המסים, כזרועה הביצועית של המדינה לעניין זה, מבצעת את גביית התשלום בפועל.

מנגנון זה מייצר עלות בירוקרטית לאזרח אשר נאלץ להתנהל אל מול שתי רשויות שונות בכדי לשלם את מס השבחת המטרו. זאת שעה, שבכל מקרה, אותו בעל מקרקעין נדרש להתנהל בהיבטי גבייה אל מול הוועדה המקומית בשל אותו אירוע מס עצמו. לפי החקיקה הדנה בהיטלי השבחה בעל המקרקעין נדרש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית בשל מימוש הזכויות במקרקעין, ולפנות אליה לקבל אישור לצורך מימוש זכויותיו.

מוצע על כן, לקבוע כי מנהל רשות המסים יוכל להגיע להסכם עם ועדות מקומיות כך שהוועדה המקומית תאפשר לבעל המקרקעין לשלם את מס השבחת המטרו אליה והיא תשמש כגורם ביניים אשר יעביר את התשלום למדינה, וייתן את אישור התשלום לבעל המקרקעין לצורך מימוש זכויותיו. כך יתאפשר לבעל המקרקעין one stop shop והוא לא יידרש להתנהל אל מול רשויות שונות בשל אותו אירוע מס המבוסס על אותה השומה.

יובהר כי מדובר במסלול רשות התלוי גם ברצון הוועדה המקומית וגם ברצונו של בעל הזכות במקרקעין. כך, כדי שיחולו הוראות התקנה, נדרש שהוועדה המקומית תבחר להגיע להסכם כאמור עם מנהל רשות המסים, למרות שאינה נדרשת לעשות זאת. וכן, מבחינת בעל המקרקעין בתחומי אותה ועדה מקומית – הוא יוכל לבחור אם להתנהל אל מול הועדה המקומית לעניין היטל ההשבחה, ומול רשות המסים לעניין מס המטרו או להתנהל ישירות מול הוועדה המקומית בלבד. מכיוון שמנגנון החישוב של מס המטרו מבוסס על היטל ההשבחה, ככל שיבחר בעל המקרקעין להתנהל גם לגבי מס המטרו אל מול הועדה המקומית, צפוי שתיעשה שומה אחת מאוחדת לבעל המקרקעין, והוא ישלם תשלום אחד מאוחד שיכלול את היטל ההשבחה ואת מס המטרו.

[3] דיני מדינת ישראל, נוסח חדש מס' 8, עמ' 197.