
		בתוקף סמכותנו לפי סעיף 106(ב) לחוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021[1] (להלן - החוק), ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ומתוקף סמכות שר האוצר לפי סעיפים 106(ג)(4) ו-106(ו) לחוק, אנחנו מתקינים תקנות אלה:
		סימן א': מבוא
הגדרות	1.	בתקנות אלה -
				"גורם מאשר" – מנהל רשות המסים בישראל או ועדה מקומית שמתקיים בה האמור בתקנות אלו;
				"התוספת השלישית" – התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965[2];
				"חייב במס השבחת המטרו" - בעל מקרקעין במתחמי השפעה זמניים כהגדרתם בחוק, החייב בתשלום הסכומים הקבועים בפסקאות (3)-( 5) בסעיף 106(ג) לחוק;
				"מס השבחת המטרו" – הסכומים הקבועים בפסקאות (3)-(5) בסעיף 106(ג) לחוק;
				"מתחמי השפעה זמניים" – כהגדרתם בחוק;
				"פקודת העיריות" – פקודת העיריות [נוסח חדש];
		סימן ב': תשלום מס השבחת מטרו במתחמי השפעה זמניים
תשלום לאוצר המדינה	2.		הסכום האמור בסעיף 106(ג)(3) לחוק ישולם על ידי החייב במס השבחת המטרו לחשבון המדינה, אשר יפורסם באתר האינטרנט של רשות המיסים.
הפקדת ערובה	3.	(א) ערובה לפי סעיף 106(ג)(4) לחוק תינתן בדרך של ערבות בנקאית לטובת המדינה לתקופה של 12 חודשים (בתקנה זו – תום תקופת הערובה).
		(ב) החייב במס השבחת המטרו יפקיד אצל הגורם המאשר 45 ימים לפני תום מועד תום תקופת הערובה הארכת ערובה לתקופה נוספת של 12 חודשים, אלא אם כן במועד זה אושרה תמ"א 70.
		(ג) לא הופקדה אצל הגורם המאשר הארכת ערובה בהתאם להוראות תקנת משנה (ב), הגורם המאשר יממש את הערובה והכספים שיתקבלו יחשבו כערובה לעניין סעיף 106(ג)(4) לחוק.
		(ד) ככל שהחייב במס השבחת המטרו יאריך את הערבות לאחר מימושה בהתאם לתקנת משנה (ג), הגורם המאשר ישיב לחייב במס השבחת המטרו את הסכומים שמומשו בתוך שישים ימים מהמועד שבו החייב במס השבחת המטרו האריך את הערבות.
החזרת ערבות	4.	(א) ניתנה ערובה לפי תקנה 3 לגבי מקרקעין שלא נכללו במתחמי השפעה שאושרו לפי תמ"א 70, הערבות הבנקאית תוחזר על ידי הגורם המאשר לחייב במס השבחת המטרו, בתוך שישים ימים מהמועד שבו החייב במס השבחת המטרו הגיש בקשה להחזרת הערבות בעקבות אישור תמ"א 70.
		(ב) מומשה הערובה לפי תקנה 3(ג) לגבי מקרקעין שלא נכללו במתחמי השפעה שאושרו לפי תמ"א 70, הגורם המאשר ישיב לחייב במס השבחת המטרו את הסכומים שמומשו בתוך שישים ימים מהמועד שבו החייב במס השבחת המטרו הגיש בקשה להחזרת הערבות בעקבות אישור תמ"א 70.
החזרת תשלומים	5.	על סכומי מס השבחת מטרו ששולמו ויש להשיבם לחייב במס השבחת המטרו בהתאם להוראות 106(ז)(3) לחוק, יחולו הוראות אלה –
				(1) בתוך שישים ימים ממועד שבו החייב במס השבחת המטרו הגיש בקשה להחזר המס בעקבות אישור תמ"א 70, סכומי מס השבחת המטרו יושבו לבעל המקרקעין בניכוי עשרה אחוזים מההשבחה שנקבעה בשומת ההשבחה של הוועדה המקומית (להלן – הסכום שינוכה);
				(2) הסכום שינוכה יועבר על ידי הגורם המאשר לוועדה המקומית כחלק מחובת בעל המקרקעין לתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית.
		סימן ג': אישור תשלום מס השבחת מטרו
חובותיה של הוועדה המקומית	6.	(א) נקבעה שומת ההשבחה על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, מונה שמאי מכריע לפי סעיף 14 לתוספת השלישית, הוגש ערר לפי סעיף 14 לתוספת השלישית או שהחל כל הליך משפטי אחר בקשר לשומת ההשבחה, תודיע הוועדה המקומית על כך למנהל רשות המסים.
		(ב) מנהל רשות המסים רשאי לקבוע נהלים לוועדה המקומית בדבר המידע הנדרש לצורך הנפקת אישור תשלום מס השבחת מטרו ואופן ודרכי העברת המידע.
מסמכים נדרשים למתן אישור תשלום מס השבחת מטרו	7.	חייב בתשלומים המבקש אישור בדבר ביצוע התשלומים בהתאם להוראות סעיף 24 לחוק, יגיש לגורם המאשר כל אלה:
				(1) שומת השבחה למקרקעין שהופקה על ידי הוועדה המקומית;
				(2) נסח טאבו עדכני;
				(3) אסמכתא לתשלום מס השבחת מטרו לפי סעיף 106(ג)(3) לחוק או סעיף 106(ג)(5) לחוק, לפי העניין;
				(4) ערבות בנקאית בהתאם להוראות סעיף 106(ג)(4) לחוק.
אישור תשלום מס השבחת מטרו	8. ה	לאחר שיתקבלו כלל המסמכים הנדרשים בתקנה 7 ולאחר שהוכח לגורם המאשר כי החייב במס השבחת מטרו שילם את מס השבחת המטרו או נתן ערובה לתשלום המס, לפי העניין, הגורם המאשר ינפיק לחייב במס השבחת המטרו אישור לצורך ביצוע הפעולות הקבועות בסעיף 106(ג)(1).
		סימן ד' : תשלום באמצעות ועדה מקומית
תשלום באמצעות ועדה מקומית	9.	נוסף על האמור בתקנות אלה, רשאי מנהל רשות המסים להגיע להסכם עם ועדה מקומית מסוימת לצורך הבטחת גביית מס השבחת המטרו באמצעות וועדה מקומית מסוימת (להלן – ההסכם).
	10.		הגיע מנהל רשות המסים להסכם, יחולו על החייב בהשבחת מטרו שהמקרקעין המושבחים שלו בתחומי אותה ועדה מקומית הוראות אלה, אלא אם בחר החייב לפעול לפי הוראות סימן ב':
				(1) החייב במס השבחת מטרו ישלם את הסכום הקבוע בסעיף 106(ג)(3) לחשבון הוועדה המקומית במקום לגורם המאשר, ויראו את התשלום כאמור כתשלום לאוצר המדינה; בתקנה זו, "חשבון הוועדה המקומית" – חשבון בנק נפרד שתפתח הרשות המקומית בהתאם להוראות ההסכם.
				(2) החייב במס השבחת מטרו יפקיד ערובה אצל הוועדה המקומית להבטחת תשלום מס השבחת המטרו לפי הוראות סעיף 106(ג)(4) לחוק, בהתאם לתנאים הקבועים בתקנות אלה, ויראו את הפקדת הערובה כאמור כמתן ערובה לגורם המאשר.
				(3) החייב במס יציג לוועדה המקומית את המסמכים והמידע הנדרשים לה לצורך הבטחת תשלום מס השבחת המטרו, ומתן אישור כאמור בפסקה (4).
				(4) ביצע החייב במס השבחת מטרו את האמור בפסקאות (1) עד (3) , תיתן לו הוועדה המקומית אישור לגבי תשלום מס השבחת המטרו ומתן ערבות, ויראו אישור כאמור כתעודה המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כמס השבחת מטרו החל על המקרקעין לפי החוק, או ניתנה ערובה לתשלומו, לצורך ביצוע הפעולות הקבועות בסעיף 106(ג)(1); תעודה בדבר תשלום היטל השבחה או ערובה לתשלומו לפי סעיף 10 לתוספת השלישית, יכול שתינתן בנפרד ויכול שתינתן בתוך תעודה המוצאת לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ובלבד שדבר תשלום המס או מתן ערובה לתשלומו, כולו או חלקו, יצוין במפורש בתעודה.
הוראות על הגעה להסכם	11.	(1) מנהל רשות המסים רשאי לחתום על הסכם עם ועדה מקומית מסוימת ובלבד שיציע את אותו הסכם לשאר הוועדות המקומיות שבתחומן יש מתחם השפעה זמני, ובאותם התנאים.
		(2) הסכם כאמור בסעיף קטן (1) יכלול בין היתר, הוראות לעניין אחריות הוועדה המקומית להעברת הכסף למדינה ותרופות שיעמדו למדינה במקרה של הפרה מצד הוועדה המקומית.
		(3) חתם מנהל רשות המסים על הסכם עם ועדה מקומית מסוימת, יפרסם מנהל רשות המסים הודעה על חתימת ההסכם ואת פרטי ההסכם באתר האינטרנט של רשות המסים.

___ ב________ התש_______ (___ ב________ ____20)

(חמ _____-3)

________________

בצלאל סמוטריץ'

שר האוצר

________________

משה ארבל

שר הפנים

דברי הסבר

כללי

חוק רכבת תחתית (מטרו), התשפ"ב-2021 (להלן – החוק), מעגן את האינטרס הלאומי בקידום מיזם המטרו וקובע היבטים שונים הנוגעים למימון מיזם המטרו. בין היתר, סעיף 19(א) לחוק קובע כי בעל מקרקעין במתחמי השפעה כפי שנקבעו בתמ"א 70, ישלם למדינה במועד מימוש הזכויות בתכנית משביחה מס השבחה ייעודי בשיעור שיעמוד על 32% מההשבחה (להלן – מס השבחת המטרו) אשר ישמש למימון בניית ופיתוח מיזם המטרו.

עוד קובע סעיף 19 (א1) לחוק כי לעניין מימוש זכות במקרקעין מושבחים בדרך של קבלת היתר לבנייה, ישלם בעל המקרקעין מס השבחת מטרו בשיעור של 20% מההשבחה, ובלבד שהוגשה בקשה להיתר האמור עד ליום ה' בטבת התשצ"א (31 בדצמבר 2030).

סעיף 104 לחוק קובע כי הוראות החוק לעניין מס השבחת המטרו לא יחולו על תכנית משביחה שהופקדה לפני יום ח' בטבת התשפ"ג (1 בינואר 2023) (להלן – המועד הקובע).

סעיף 106 לחוק קובע ככל שטרם אושרה תמ"א 70 עד למועד הקובע, יחולו הוראות מעבר לפיהן החל מיום א' באדר התשפ"ה (1 במרץ 2025), לא תאושר תכנית משביחה אלא בהתאם לכללים שקבעו שר האוצר ושר הפנים, באישור ועדה של הכנסת, לעניין תשלומי מס השבחת המטרו או הבטחתם, במקרקעין שנכללו במתחמי ההשפעה המפורטים בתמ"א 70 שהועברה להערות הוועדות המחוזיות (להלן – מתחמי השפעה זמניים). לעניין זה יודגש, כי המועד העדכני שנקבע בסעיף 106 לחוק, לא משפיע על עצם החבות בתשלומים השונים הקבועים בסעיף 106 ביחס למתחמי השפעה זמניים וכמפורט להלן.

סעיף 106(ג) קובע כי לא תיעשה פעולה מכוח תכנית משביחה במתחם השפעה זמני אלא אם כן סכום של21% מההשבחה ישולם לאוצר המדינה וסכום של 11% מההשבחה יינתן בצורת ערובה שיקבע שר האוצר. הסעיף עוד קובע כי שר האוצר רשאי לקבוע הוראות לעניין דרישת הערובה, סוג הערובה, תנאיה, דרך שחרורה וחילוטה.

תקנות אלה קובעות את הכללים לעניין התשלומים לפי סעיף 106 או הבטחתם שיחולו במתחמי השפעה זמניים ויאפשרו את ביצוע הפעולות המתוארות בסעיף 106(ג) ובכלל זה רישום פעולה בפנקסי המקרקעין וכן הוצאת היתר ביחס למקרקעין שבמתחמי השפעה זמניים.

תקנה 1:

התקנה קובעת מספר הגדרות הכוללות, בין היתר, הגדרת חייב במס השבחת המטרו ומס השבחת המטרו.

בנוסף, התקנה כוללת הגדרה של זהות הגורם המאשר אשר אחראי על מתן האישורים הנדרשים שבעל מקרקעין במתחמי השפעה נדרש להציג לפי סעיף 24 בחוק. לפי המוצע הגורם המאשר יהיה מנהל רשות המסים בישראל או ועדה מקומית שמתקיים בה האמור בתקנות אלו.

תקנה 2:

התקנה קובעת כי מס השבחת המטרו ישולם על ידי החייב במס השבחת המטרו לחשבון המדינה, ושהחשבון יפורסם באתר האינטרנט של רשות המיסים.

תקנה 3:

התקנה קובעת הוראות בדבר הערובה להבטחת תשלום מס השבחת המטרו במתחמי השפעה זמניים ובכלל זה את סוג הערובה ומנגנון קביעת סכום הערובה. כמו כן, התקנה קובעת הסדר חידוש הערבות מול הגורם המאשר ככל וטרם אושרה תמ"א 70.

מטרתה של התקנה היא להסדיר את מנגנון הבטחת תשלום מס השבחת המטרו במתמחי השפעה זמניים בהם עד אישור תמ"א 70 חלק מהתשלום נעשה בדמות הפקדת ערבות בהתאם להוראות סעיף 106 לחוק המטרו.

תקנות 5-4:

התקנות קובעות הוראות בדבר אישור בדבר השבת הערבות הבנקאית לפי תקנה 3 והחזרת התשלומים במקרה של תשלום מס השבחת המטרו עבור מקרקעין שלא נכללו במתחמי ההשפעה שאושרו בתמ"א 70.

תקנה 6:

מוצע לקבוע כי ועדה מקומית שיש בתחומה מתחמי השפעה זמניים תידרש להודיע באופן רציף לרשות המסים על שומות השבחה שהיא מוציאה, ועל שינויים בשומות האמורות, וכן שרשות המסים תהיה רשאית לקבוע נהלים לשם יישום האמור.

תקנה 7:

התקנה קובעת את המסמכים שבעל מקרקעין נדרש להגיש לגורם המאשר המבקש אישור בדבר תשלום מס השבחת המטרו הנדרשים לגורם המאשר על מנת לבחון האם קוימו כל התנאים הנדרשים למתן האישור כאמור.

תקנה 8:

התקנה קובעת את התנאים בהם הגורם המאשר יהיה רשאי להנפיק לחייב במס השבחת המטרו אישור על תשלום המס.

תקנות 11-9:

מוצע לאפשר למנהל רשות המסים להגיע להסכם עם ועדה מקומית, אשר לפיו הוועדה המקומית תגבה את מס השבחת המטרו לחשבון בנק נפרד שלהם במקום גבייה ישירה על ידי רשות המסים, ותיתן לחייב במס השבחת מטרו את האישורים הנדרשים לו לצורך ביצוע הפעולות הקבועות בחוק. הסכם כאמור יאפשר את ייעול הליך הגבייה וצמצום הבירוקרטיה שמולה יידרש להתמודד המבקש. כאמור לעיל, לפי החוק, מס השבחת המטרו מחושב בדיוק לפי אותם כללים שמחשבים על פיהם את היטל ההשבחה, והוועדה המקומית היא זו שמבצעת את שומת ההשבחה שרלוונטית גם לצורך מס השבחת המטרו. לאחר ביצוע שומת ההשבחה התושב נדרש להתנהל מול הוועדה המקומית לצורך תשלום היטל ההשבחה וקבלת האישורים הנדרשים. לפי המוצע בתקנות ובהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בעל המקרקעין מתנהל מול הרשות בעניין זה והוא גם יידרש להתנהל מול המדינה בכדי לשלם את מס השבחת המטרו ולקבל את האישורים הנדרשים מרשות המסים, וזאת לצורך הבטחת הגבייה על ידי המדינה.

על אף שדרך זו עדיפה מבחינה גבייתית, ככל הנראה יהיו בעלי מקרקעין אשר יעדיפו להתנהל רק אל מול גורם אחד בעניין זה באופן מורוכז. בכדי לאפשר זאת, ובלא לפגוע בגבייה של מס השבחת המטרו, מוצע לאפשר לרשות המסים להגיע להסכם עם ועדה מקומית כך שזו תשמש כזרוע של המדינה בדבר גביית מס השבחת המטרו, ומתן האישורים המתאימים. בדרך זו, בעל המקרקעין ישלם לוועדה המקומית תשלום בגובה 72% מההשבחה (40% היטל השבחה + 32% מס השבחת מטרו הכולל תשלום והפקדת ערובה) ויקבל ממנה את האישורים שנדרש לקבל, והרשות המקומית תעביר לאוצר המדינה באופן מרוכז את כלל התשלומים שקיבלה מבעלי המקרקעין.

בהקשר זה יובהר כי לבעל המקרקעין נתונה תמיד אפשרות ברירת המחדל של פנייה ישירה לרשות המסים לצורך תשלום המס, אפילו אם הוועדה המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין חתמה על הסכם עם רשות המסים. כלומר, מדובר בהסדר רצוני בלבד.

כמו כן, אף אם בעל מקרקעין ירצה לשלם את המס באמצעות הוועדה המקומית, הדבר לא יפגע בזכויותיו של אותו אדם. לוועדה המקומית לא יינתנו סמכויות גבייה אקטיביות, וככל שיהיו מחלוקות הדברים יתבררו בהליך של בעל המקרקעין אל מול רשות המסים שנקבעה כגורם המאשר מטעם שר האוצר.