טיוטת תקנות הדיור המוגן (יציבות כלכלית), התשפ"ד-2024

בתוקף סמכותי לפי סעיף 4(א)(4) לחוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012[1] (להלן – החוק), ובאישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

הגדרות

1.  

בתקנות אלה -

"דוח כספי מבוקר", "דוח על הפעילות" "דוח רווח והפסד"" – הנערכים לפי כללי החשבונאות המקובלים;

"הון עצמי" – הון החברה כפי שמופיע בדוח הכספי המבוקר;

"הכנסות אחרות" או "הוצאות אחרות" - כל הכנסה או הוצאה של מבקש הרישיון אשר נבעה מאירוע חד פעמי או שאינה נובעת ממהלך העסקים השוטף של מבקש הרישיון, לרבות כל הכנסה המופיעה כהכנסה אחרת או כל הוצאה המופיעה כהוצאה אחרת בדוח על הפעילות או בדוח רווח והפסד, הכול לפי העניין;

"הכנסות" או "מחזור פעילות" – אחד מאלה לפי העניין:

(1) לגבי חברה או שותפות, למעט חברה לתועלת הציבור או מוסד ללא כוונת רווח – כלל ההכנסות כפי שהן מופיעות בדוח רווח והפסד, למעט הכנסות אחרות או הוצאות אחרות;

(2) לגבי חברה לתועלת הציבור או מוסד ללא כוונת רווח – כלל ההכנסות כפי שהן מופיעות בדוח על הפעילות, למעט הכנסות אחרות או הוצאות אחרות;

"הערת עסק חי" - הערה שרואה החשבון מצרף לחוות דעתו על הדוח  הכספי המבוקר  של מבקש הרישיון, אם הוא חושש שיש סכנה שהעסק המבוקר לא יוכל להתקיים בעתיד הנראה לעין כעסק חי (ongoing entity)  בהתאם לתקינה החשבונאית המקובלת;

"הפניית תשומת לב" – הפנייה שרואה החשבון מצרף לחוות דעתו על הדוח הכספי המבוקר של מבקש הרישיון, כאשר קיימים ספקות משמעותיים אם העסק המבוקר יוכל להמשיך כעסק חי ובשל כך יתכן שלא יוכל לממש את נכסיו או לסלק את התחייבויותיו במהלך העסקים הרגיל;

"הפרש בין תקבולים מפיקדונות  של דיירים חדשים לבין החזר פיקדונות" - הסכום המייצג את הפער השלילי, בערך מוחלט, בין התקבולים מפיקדונות של דיירים חדשים לבין החזר פיקדונות בשל עזיבת דיירים;

"התחייבויות שוטפות" - התחייבויותיו השוטפות של מבקש הרישיון כפי שהן מופיעות בדוח הכספי המבוקר, בניכוי פיקדונות הדיירים, אם הם נכללים במסגרת ההתחייבויות השוטפות, ובתוספת ההפרש בין תקבולים מפיקדונות של דיירים חדשים לבין החזר פיקדונות;

"חברה", "חברה ציבורית", "חברה לתועלת הציבור" – כהגדרתן בחוק החברות, התשנ"ט-1999^[2];

"חברה אם" –כמשמעותה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968  [3];

""חברה בת" – כהגדרתה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968;

"יחס בין הון עצמי בנטרול הלוואות בעלים או משיכות בעלים לסך המאזן" - היחס המתקבל מחלוקת ההון העצמי או הון השותפות, לפי העניין, בנטרול ההשפעה של הלוואות  בעלים או משיכות בעלים, בסך המאזן, כפי שכל אלה מופיעים בדוח הכספי המבוקר;

"יחס בין סך כל הנכסים נטו שלא קיימת לגביהם הגבלה למחזור הפעילות"– יחס המתקבל מחלוקת סך כל הנכסים נטו שלא קיימת לגביהם הגבלה  למחזור הפעילות של מבקש הרישיון, כפי שכל אלה מופיעים בדוח הכספי המבוקר;

"יחס שוטף" - יחס המתקבל מחלוקת סך כל הנכסים השוטפים של מבקש הרישיון, בסך כל ההתחייבויות השוטפות של מבקש הרישיון;

"יחס בין EBITDA לסך ההכנסות או למחזור הפעילות" – יחס המתקבל מחלוקת EBITDA בסך ההכנסות  או במחזור הפעילות של מבקש הרישיון, לפי העניין;

"יחס בין התחייבויות לא שוטפות ל -EBIDTA  - יחס המתקבל מחלוקת ההתחייבויות הלא שוטפות של מבקש הרישיון ב – EBIDTA;

"מאזן" - סך כל הנכסים;

"מוסד ללא כוונת רווח" – כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975[4];

"נכסים נטו שלא קיימת לגביהם הגבלה" – נכסים נטו ששימשו לפעילות שוטפת ונכסים נטו ששימשו לרכוש קבוע, ללא נכסים נטו שקיימת לגביהם הגבלה בעלת אופי זמני או קבוע;

"נכסים שוטפים" – סך כל הנכסים השוטפים של מבקש הרישיון על פי הדוח הכספי המבוקר;

"סך ההתחייבויות הלא שוטפות" – סך ההתחייבויות הלא שוטפות של מבקש הרישיון על פי הדוח הכספי המבוקר, בתוספת פיקדונות הדיירים, אם הם נכללו בדוח הכספי המבוקר במסגרת ההתחייבויות השוטפות, ובניכוי ההפרש בין תקבולים מפיקדונות של דיירים חדשים לבין החזר פיקדונות;

"סך כל הנכסים" – סך כל הנכסים של מבקש הרישיון על פי הדוח הכספי המבוקר;

"רווח תפעולי" – ההפרש בין הכנסות לבין הוצאות לפני ניכוי מס,  ללא הכללת הוצאות מימון או הכנסות מימון וללא הכללת הוצאות אחרות או הכנסות אחרות, כפי שכל אלה מופיעים בדוח הכספי המבוקר;

"שותפות" – כהגדרתה בפקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975 [5];

EBITDA"" - רווח תפעולי, לפני הוצאות מסים, ריבית, פחת והפחתות, שלצורך חישובו יש להפחית הכנסות או הוצאות שאינן חלק מהפעילות השוטפת של החברה, כגון: הכנסות או הוצאות הנובעות משערוך נכסי דלא ניידי או ממכירת נכסים כאמור, או מהשפעות חברה כלולה וכיוצא באלה.

מסמכים לצורך בדיקת היציבות הכלכלית

2.  

(א)  מבקש הרישיון יעביר לידי הממונה, ביחד עם הבקשה לקבלת רישיון בהתאם לתקנות הדיור המוגן (בקשה לרישיון), התשפ"ד-2024[6], את כל המסמכים שלהלן, לצורך בדיקת היציבות הכלכלית של מבקש הרישיון:

(1) אישור חתום בסמוך למועד הגשת הבקשה מאת רואה חשבון כי לא קיימת הערת עסק חי או הפניית תשומת לב  לגבי העסק בדוח הכספי האחרון של בית הדיור המוגן שלגביו מבוקשת בקשת הרישיון, לרבות התייחסות רואה החשבון לאירועים מיוחדים לאחר תאריך המאזן המבוקר האחרון.

(2) תצהיר חתום של מבקש הרישיון, כולל אימות החתימה בידי  עורך דין, לפיו נכון למועד הגשת הבקשה, לא קיימים כנגד מבקש הרישיון תיקים תלויים ועומדים בהליכים משפטיים; אם קיימים הליכים תלויים ועומדים כנגד מבקש הרישיון, יפרט מבקש הרישיון בבקשתו את ההליכים לרבות סכומי התביעה, סיכויי התממשות התביעה וסכומים חזויים בקשר לתביעה;

(3) אישור חתום בסמוך למועד הגשת הבקשה מאת רואה חשבון לפי הנוסח שבתוספת, על הניקוד הניתן לבית הדיור המוגן שלגביו מבוקש הרישיון, בהתאם לבדיקות שערך כאמור בתקנות אלה.

(ב) על אף האמור בתקנת משנה (א), מבקש רישיון אשר מעוניין כי משרד הרווחה והביטחון החברתי (להלן-המשרד) יחשב לו את הניקוד ויבדוק אם ניקודו הוא בגובה הנדרש לקבלת רישיון בהתאם לתקנות אלה, ימסור לידי הממונה את המסמכים שלהלן: 

(1)      דוחות כספיים מבוקרים של מבקש הרישיון, חתומים בידי רואה חשבון, משלוש השנים הקלנדריות הקודמות למועד הגשת הבקשה שלגביהן קיימים דו"חות מבוקרים, המשקפים את כלל פעילותו, לרבות כל התחייבות של מבקש הרישיון לרבות התחייבות שנוגעת לחברה אם, חברה בת או חברה קשורה של מבקש הרישיון העשויה להשפיע על פעילותו;; לעניין זה, "חברה קשורה" -כהגדרתה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968;

(2) מסמכים כאמור בתקנת משנה (א)(1) ו-(2).

אופן ביצוע בדיקת היציבות הכלכלית

3.  

(א)  בדיקת היציבות הכלכלית תיערך תוך חישוב ממוצע משוקלל של כל נתון הנוגע לעניין מהדו"חות הכספיים המבוקרים ב-3 השנים שקדמו להגשת הבקשה או ממועד תחילת פעילותו של מבקש הרישיון, לפי העניין (להלן-תקופת הבדיקה).

(ב) הבדיקה תיערך לגבי 3 שנים מבוקרות אחרונות, ולכל אחת מהשנים יינתן משקל כמפורט להלן:

(1) לשנה המבוקרת האחרונה – 50%;

(2) לשנה שקדמה לשנה כאמור בפסקה (1) – 33.3%;

(3) לשנה שקדמה לשנה כאמור בפסקה (2) – 16.7%.

(ג)  הדו"חות של מבקש הרישיון ייבדקו לפי היחסים הנוגעים לעניין והמפורטים בתקנות 4 ו-5.

(ד) הבדיקה תתבצע לגבי מבקש הרישיון; במקרה שמבקש הרישיון הוא חברת בת והיא לא קיבלה ניקוד כאמור בתקנה 6(א), המבחן יתבצע לגבי החברה האם, לאחר קבלת אישור מאת הממונה לביצוע הבדיקה לגביה כאמור, ולאחר שהציגה החברה האם, לממונה, מסמך המעיד על ערבותה להתחייבויות של חברת הבת לכל אורך תקופת הרישיון, לרבות בכל העניינים הנוגעים  לאיתנותה הפיננסית של החברה הבת; הממונה רשאי לקבוע תנאים נוספים לעניין העמידה בתנאים של חברת האם כלפי חברת הבת, במידת הצורך.

בדיקת יציבות כלכלית לחברה לתועלת הציבור ולמוסד ללא כוונת רווח 

4.  

בדיקת היציבות הכלכלית לחברה לתועלת הציבור ולמוסד ללא כוונת רווח  תתבצע באופן המפורט להלן: 

(1) יחס בין EBIDTA למחזור הפעילות - הניקוד  בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 0% או פחות יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 0% והקטן מ- 5% יינתן ניקוד יחסי מתוך 24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 5% ומעלה יינתנו 25 נקודות;

(2) יחס שוטף  - הניקוד בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 0% או פחות יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 0% והקטן מ- 50% יינתן ניקוד יחסי מתוך 24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 50% ומעלה יינתנו 25 נקודות.

(3) יחס בין סך כל הנכסים נטו שלא קימת לגביהם הגבלה למחזור הפעילות - הניקוד בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 50%- או פחות יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 50%- והקטן מ-5% יינתן ניקוד יחסי מתוך  24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 5% ומעלה יינתנו 25 נקודות.

(4) יחס בין סך ההתחייבויות הלא שוטפות לבין EBIDTA, הניקוד בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 12 שנים ומעלה יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 8 שנים והקטן מ- 12 שנים, יינתן ניקוד יחסי מתוך 24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 8 שנים ומטה יינתנו 25 נקודות;

בדיקת יציבות כלכלית לחברה או לשותפות

למעט  מלכ"ר וחברה לתועלת הציבור

5.  

בדיקת היציבות הכלכלית לחברה או לשותפות, למעט מוסד ללא כוונת רווח וחברה לתועלת הציבור, תתבצע באופן המפורט להלן:

(1) יחס בין EBIDTA לסך ההכנסות  - הניקוד  בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 0% או פחות יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 0% והקטן מ-10% יינתן ניקוד יחסי מתוך 24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 10% ומעלה יינתנו 25 נקודות;

(2) יחס שוטף  - הניקוד בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 0% או פחות יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 0% והקטן מ-50% יינתן ניקוד יחסי מתוך 24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 50% ומעלה יינתנו 25 נקודות;

(3)  יחס בין הון עצמי בנטרול הלוואות בעלים או משיכות בעלים לסך המאזן"– הניקוד בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 10% או פחות יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 10% והקטן מ-30% יינתן ניקוד יחסי מתוך 24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 30% ומעלה יינתנו 25 נקודות;

(4) יחס בין התחייבויות לא שוטפות לבין EBIDTA, הניקוד בבדיקה זו יינתן לפי המפורט להלן:

(א)  בעד יחס של 12 שנים ומעלה יינתנו 0 נקודות;

(ב) בעד יחס העולה על 8 שנים והקטן מ- 12 שנים, יינתן ניקוד יחסי מתוך 24.99 נקודות;

(ג)  בעד יחס של 8 שנים ומטה יינתנו 25 נקודות;

מתן הרישיון על בסיס הניקוד או דירוג אשראי

6.

(א)  מבקש רישיון אשר קיבל 60 נקודות ומעלה בבדיקת היציבות הכלכלית לפי תקנות אלה ועמד בכל שאר התנאים למתן הרישיון שבסעיף 4 לחוק, יקבל רישיון לתקופה המנויה בסעיף 8 לחוק.

(ב) מבקש רישיון אשר קיבל ניקוד הנמוך מ-60 נקודות אך עמד בכל שאר התנאים למתן הרישיון שבסעיף 4 לחוק, יכול שיקבל רישיון לתקופה המנויה בסעיף 8 לחוק,  בכפוף לתנאים בעניין יציבות כלכלית שיקבע לו הממונה ברישיונו בתוקף סמכותו לפי סעיף 7(א) לחוק, לאחר שמסר את כל הדוחות הכספיים המבוקרים למשרד וכן כל מסמך אחר הנוגע לעניין שדרש ממנו הממונה לצורך כך .

(ג)  על אף האמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), כל גוף  המבקש רישיון, אשר קיים לגביו דירוג אשראי עדכני למועד שאינו מוקדם מ-12 החודשים הקודמים למועד הגשת הבקשה, והעומד באחת מהחלופות המנויות בפסקאות (1) עד (3) להלן, ואשר עמד בכל שאר התנאים למתן הרישיון שבסעיף 4 לחוק, יקבל רישיון לתקופה המנויה בסעיף 8 לחוק, וכל זאת מבלי לגרוע מהאמור בתקנות משנה (ד) עד (ו) -

(1) למבקש הרישיון דירוג מנפיק ברמה של (A3.il) ומעלה בדירוג המתפרסם על ידי חברת מידרוג בע"מ או דירוג מקביל מקובל אחר;

(2) למבקש הרישיון דירוג מנפיק ברמה של (ilA-) ומעלה בדירוג המתפרסם על ידי חברת S&P Maalot או דירוג מקביל מקובל אחר.

(3) מבקש רישיון אשר עומד בכלל התנאים המצטברים שלהלן:

(ד) מבקש הרישיון הוא חברה ציבורית, או שנתוניו הכספיים אוחדו עם הדיווחים הכספיים של חברה ציבורית, או שבדיווחיו הכספיים מאוחדים דיווחים כספיים של חברה ציבורית;

(ה)  לחברה הציבורית כאמור בפסקת משנה (א), קיים דירוג כאמור בפסקאות (1) או (2) לגבי חוב שנטלה או לגבי הנפקה שביצעה;

(ד)  

מבקש רישיון אשר קיבל רישיון לפי האמור בתקנת משנה (ג), מחויב להודיע לממונה על כל שינוי שחל אצלו בתקופת הרישיון בתנאים המפורטים בתקנת משנה (ג) שעל בסיסם קיבל את הרישיון.

(ה)  מבקש רישיון אשר בדוח הכספי המבוקר האחרון שלו מופיעה הערת עסק חי או הפניית תשומת לב,  או שמופיעות שתיהן, יראו אותו כמי שלא עומד בהוראות סעיף 4 לחוק, והמבקש לא יקבל רישיון .

(ו)  מבקש הרישיון או מי מטעמו, יעביר לממונה דיווח אם השתנו הנסיבות וקיימת לגביו הערת עסק חי או הפניית תשומת לב.

זכות השגה

  7.

מבקש רישיון הרואה עצמו נפגע מהחלטת הממונה, רשאי להגיש השגה לממונה תוך 30 ימים מיום מתן ההחלטה; הממונה ישיב על ההשגה בתוך שלושים ימים מיום שקיבל לרשותו, מאת המבקש, את כל המידע והמסמכים הנדרשים להחלטה בהשגה.

מבקש חדש

  8.

(א)  מבקש רישיון חדש, אשר לא הפעיל בעבר בית דיור מוגן והוא מבקש רישיון לראשונה, ובכלל זה מבקש כאמור שבידיו דוחות כספיים מבוקרים של שלוש השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה לגבי עסק שאינו בית דיור מוגן והוא הגישם לממונה, יכול שיקבל רישיון לתקופה המנויה בסעיף 8 לחוק,  בכפוף לתנאים בעניין יציבות כלכלית שיקבע לו הממונה ברישיונו, באישור חשב המשרד ומתוקף סמכות הממונה לפי סעיף 7(א) לחוק .

(ב) על אף האמור בתקנה 3(ב), מבקש רישיון חדש אשר הפעיל בעבר בית דיור מוגן אך פעילותו החלה במועד מאוחר יותר מאשר שלוש שנים קלנדריות לפני השנה שבה הוגשה הבקשה ובידו דו"חות כספיים מבוקרים מהמועד שבו החלה פעילותו - 

(1) מבקש חדש שיש לו דוחות כספיים של שנה אחת בלבד – יגיש את הדוחות לממונה ויחול לגביו האמור בתקנת משנה (א);

(2) מבקש חדש שיש לו דוחות כספיים מבוקרים  של שנתיים בלבד – המשקל שיינתן לשנה המבוקרת האחרונה הוא 60% ולשנה שקדמה לה – 40%.

תחולה על שותפות

9.

שותפות המבקשת לקבל אישור להפעלת בית דיור מוגן תידרש לעמוד בתנאים האלה:

(1)  הגשת דוח כספי מבוקר בידי רואה חשבון, לרבות אישורו על  היעדר הערת עסק חי;

(2)  פעילות השותפות היא  אך ורק לדיור מוגן.

תוספת

(תקנה 2(א)(3))

אישור רואה חשבון לגבי הניקוד של בית הדיור המוגן

[יושלם לקראת הגשה לכנסת]