טיוטת תקנות

א. שם התקנות המוצעות

תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-2024.

ב. מטרת התקנות המוצעות והצורך בהן

סעיף 1ד לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו– 2006 (להלן – חוק פינוי בינוי) קובע לוחות זמנים לקידומה של עסקת פינוי ובינוי, כאשר אי עמידה בלוחות זמנים אלו מקנה לבעלי הדירות זכות לחזור בהם מהסכמתם לעסקה, בלא שיראו בהם מפרים של העסקה שנחתמה, וזאת בכפוף להחלטת בעלי רוב הדירות בבית המשותף. סעיף 5ג לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 (להלן – חוק החיזוק), קובע כי הוראות סעיף 1(ד) האמור, יחולו גם על עסקאות לפי תכנית החיזוק, בשינויים המחויבים.

הוראות החוק הנזכרות לעיל קובעות כי יזם, שעסקה עמו בוטלה לפי סעיף זה, יהיה זכאי לתשלום מאותו בעל דירה שביטל עמו את הסכם ההתקשרות, בהתאם להוראות שנקבעו לפי סעיף קטן 1ד(ה) לחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי; לפי סעיף קטן (ה), שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה.

סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, שבוטל בתיקון מס' 2 לחוק, לפי סעיף 42 לחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), תשפ"ב-2021, שנכנס לתוקפו ביום 18.11.2021, אף הוא איפשר ביטול עסקה בשל אי עמידה בלוח זמנים לקידומה. סעיף זה איפשר לרוב בעלי דירות בבית משותף לבטל עסקה, ככל שיזם לא התקשר בעסקת פינוי בינוי עם הרוב הנדרש להגשת תביעה כנגד בעל דירה המסרב לעסקה, בתוך חמש שנים ממועד חתימת עסקה ראשונה, או – ככל שהיזם לא התקשר עם הרוב כאמור בעסקה לפי תכנית חיזוק – בתוך שלוש שנים ממועד זה. בהתאם לסעיף 8(ב) לחוק זה, בגין ביטול כאמור היזם זכאי לתשלום בהתאם להוראות שיקבע שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, בהתאם לשלבי התקדמותו של היזם בעסקה עד מועד ביטולה. בהתאם להוראת מעבר שנקבעה בתיקון מס' 2, שבו בוטל סעיף 8 כאמור, בעלי דירות שהתקשרו בעסקה טרם 18.11.2021 רשאים לבחור אם לפעול לביטול העסקה בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המארגנים כנוסחו ערב ביטולו, או לפי הוראות סעיף 1ד לחוק פינוי בינוי ו-5ג לחוק החיזוק, לפי העניין, ואולם אם בחרו באפשרות השנייה יראו את יום העסקה הראשונה בבית המשותף כיום פרסומו של התיקון לחוק (18.11.2021).

הסדרים אלו נועדו למנוע כבילתם של בעלי דירות לעסקה עם יזם שאינו מצליח לקדמה בלוחות זמנים סבירים, ולאפשר להם להשתחרר מעסקה זו כדי שיוכלו לקדם את ההתחדשות העירונית עם יזם אחר. בעוד שסעיף 8 לחוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, מאפשר ביטול עסקה אך ורק בשל אי הגעה לרוב הנדרש, הרי שסעיף 1ד לחוק פינוי בינוי מאפשר ביטול גם בשל אי קידום תכנון בלוח זמנים נדרש, וסעיף 5ג לחוק החיזוק מאפשר ביטול גם בשל אי קידום הרישוי.

לצד זאת, מאחר שהיזם הסתמך על העסקאות שנחתמו ופעל לקידומן, קבע המחוקק כי ישולם לו תשלום עבור ההוצאות שהוציא בקשר לכך, בסכומים שיקבע שר המשפטים בהסכמת שר הבינוי והשיכון. התקנות שלהלן קובעות מהם הסכומים שישולמו ליזם שעסקה עמו בוטלה, לפי כל אחד מהחוקים האמורים לעיל, וזאת בהתחשב בשלבי ההתקדמות בעסקה ובהוצאות הסבירות הכרוכות באותם שלבים.

עד להשלמתן של תקנות אלו, נקבע בהוראת המעבר שבסעיף 21 לחוק הסכמים לארגון עסקאות, כי יזם שעסקה עמו בוטלה יהיה "זכאי לתשלום בעבור הוצאות סבירות שהוציא לשם קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה."

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:

טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים:

תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-2024

		בתוקף סמכותי לפי סעיף 1ד(ה) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו – 2006[1] (להלן – חוק פינוי בינוי), ובהסכמת שר הבינוי והשיכון, אני מתקין תקנות אלה:
הגדרה	1.	בתקנות אלה:
			"חוק החיזוק" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008;
			"חוק התוכנית הכלכלית" - חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו–2022), התשפ"ב–2021;
			"מדד" - מדד המחירים לצרכן המתפרסם מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
			"מתחם גדול" - מתחם שיש בו לפחות 120 יחידות קיימות, שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי או שקיבל אישור מקדמי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית;
			"מתחם במסלול רשויות" – מתחם פינוי ובינוי שהוכרז לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות להתחדשות עירונית;
			"עסקה לפי תכנית החיזוק", ו-"עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק" –כהגדרתן בחוק החיזוק;
			"עסקה ראשונה בבית המשותף" – עסקת פינוי ובינוי ראשונה או עסקה ראשונה לפי תוכנית החיזוק;
סכומי התשלום בשל ביטול עסקה	2.	בוטלה עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, יהיה היזם זכאי בשל כך לתשלום בהתאם לסוג העסקה, לסיבת הביטול וליתר התנאים כמפורט בתוספת, ובכפוף לתקנה 4; בוטלה עסקה כאמור לפי יותר מסיבת ביטול אחת כאמור בתוספת, תהיה הזכאות לתשלום לפי הסכום הנמוך מביניהם.
הוראות מיוחדות למתחם במסלול רשויות	3.	על אף האמור בתקנה 2, בוטלה עסקת פינוי בינוי במתחם במסלול רשויות, שהוכרז לפני שנחתמה עסקה ראשונה בבית המשותף במתחם, יהיה היזם זכאי לתשלום בגובה מחצית הסכומים הנקובים בתוספת.
מחיקת הערת אזהרה כתנאי לתשלום	4.	נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, לטובת יזם, על זכויותיו של בעל דירה בגין עסקת פינוי בינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, יהיה היזם זכאי לתשלום לפי תקנות אלה בשל ביטול העסקה כאמור בכפוף למחיקת הערת האזהרה בהתאם לסעיף 132 לחוק האמור.
תוספת מס ערך מוסף	5.	על הסכומים בתוספת יווסף מס ערך מוסף לפי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1965.
הצמדה למדד	6.	הסכומים בתוספת יהיו צמודים למדד הידוע ביום תחילתן של תקנות אלו ועד מועד התשלום בפועל.
תחילה ותחולה	7.	תחילתן של תקנות אלו מיום פרסומן (בסעיף זה – יום התחילה), והן יחולו על כל ביטול עסקה, אף אם בוטלה לפני יום התחילה, ובלבד שטרם שולם תשלום ליזם בגין הביטול כאמור.
		תוספת (תקנה 2)

סוג העסקה	סיבת הביטול	סעיף החוק שמכוחו בוטלה העסקה	משך הזמן שחלף מיום חתימת עסקה ראשונה בבית המשותף	משך הזמן שחלף מיום חתימת עסקה ראשונה בבית המשותף במתחם גדול	סכום לתשלום עבור כל דירה שהעסקה לגביה בוטלה
עסקת פינוי ובינוי	היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות חמישית מהדירות בבית המשותף או שהתקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד	1ד(ד)(1) לחוק פינוי בינוי	שנתיים לפחות	3 שנים לפחות	ללא תשלום
	היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות מחצית הדירות בבית המשותף	1ד(ד)(1) לחוק פינוי בינוי	שנתיים לפחות	3 שנים לפחות	5,000 שקלים חדשים
	היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות שלוש חמישיות מהדירות בבית המשותף	1ד(ד)(1) לחוק פינוי בינוי	4 שנים לפחות	5 שנים לפחות	7,000 שקלים חדשים
	היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות שני שלישים מהדירות בבית המשותף	סעיף 39(ב) לחוק התוכנית הכלכלית	5 שנים לפחות	5 שנים לפחות	7,000 שקלים חדשים
	היזם לא הגיש תכנית מפורטת לפינוי בינוי[2]	1ד(א)(2) לחוק פינוי בינוי	4 שנים וחצי לפחות	5 שנים וחצי לפחות	10,000 שקלים חדשים
עסקה לפי תכנית החיזוק	היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות שליש מהדירות בבית המשותף	סעיף 5ג(א)(1) לחוק החיזוק	18 חודשים לפחות	-	ללא תשלום
	היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות מחצית מהדירות בבית המשותף	סעיף 5ג(א)(1) לחוק החיזוק	18 חודשים לפחות	-	500 שקלים חדשים
	היזם לא התקשר עם בעלי הדירות בשיעור הנדרש לפי סעיף 4 לחוק החיזוק, או עם בעלי הדירות המהווים רוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות סעיף 5 או 5א לחוק האמור, לפי העניין	סעיף 5ג(א)(1) לחוק החיזוק	3 שנים לפחות	-	700 שקלים חדשים
		סעיף 41(ב) לחוק התוכנית הכלכלית	3 שנים לפחות	-	700 שקלים חדשים
	אי קליטת בקשה להיתר בנייה במוסד התכנון המוסמך	סעיף 5ג(א)(2) לחוק החיזוק	3 שנים וחצי לפחות	-	1,800 שקלים חדשים

___ ב________ התש_______ (___ ב________ ____20)

(חמ 6084 – 3)

__________________

יריב לוין,
שר המשפטים

דברי הסבר

התקנות קובעות את הסכומים שישולמו ליזם שעסקת התחדשות עירונית עמו בוטלה לפי הוראות חוק סעיף 1ד לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו–2006 (להלן – חוק פינוי ובינוי), לפי סעיף 5ג לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008 (להלן – חוק החיזוק), או לפי הוראת המעבר הקבועה בסעיפים 39 ו-41 לחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו–2022), התשפ"ב–2021, בשל אי קידומה של העסקה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוקים אלו. זאת, במטרה להבטיח כי יזם שקידם עסקת התחדשות עירונית, ונשא בהוצאות שונות הנדרשות לכך מתוך ציפייה למימוש העסקה, אך לא עמד במועדים שנקבעו בדין, יקבל החזר מסוים בגין הוצאותיו במקרה שבעלי הדירות (או חלקם) החליטו להשתחרר מעסקה זו. התקנות קובעות את הסכומים שישולמו ליזם במקרה של ביטול העסקה כאמור, באופן מדורג, בהתחשב בסוג הפרויקט, בשלבי קידומו, בזהות הגורם המקדם את תכנונו, ובהוצאות הסבירות לכל שלב.

תקנה 1 – הגדרות

סעיף הגדרות לתקנות. כיוון שהסעיף המסמיך לתקנות אלו קבוע בחוק פינוי ובינוי, אולם התקנות חלות אף על ביטול של עסקה לפי תכנית החיזוק, מכוח סעיף 5ג לחוק החיזוק, כולל הסעיף הגדרות רלוונטיות מחוק החיזוק – "עסקה לפי תכנית החיזוק" ו-"עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק". כל מונח אחר בתקנות אלו, שלא מוגדר בגדרות, יהיה כהגדרתו בחוק המסמיך – חוק פינוי ובינוי.

תקנה 2 והתוספת לתקנות

אם הודיע בעל דירה על ביטול עסקה לפי סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי, יהיה זכאי היזם לתשלום בהתאם למפורט בתוספת לתקנות, ובכפוף לאמור בתקנה 4. הסכומים שבתוספת משקפים עלויות ממוצעות של פעולות ארגון הדיירים, עריכת כנסים, בא כוח היזם, בא כוח הדיירים וכן עלויות תכנון בשלבים ראשוניים. בהתאם, ככל שהעסקה מבוטלת בשלב מאוחר יותר, כך סכום התשלום לו יהיה זכאי היזם יהיה גבוה יותר.

הטבלה שבתוספת מבדילה בין סוגי העסקאות: עסקת פינוי ובינוי (ביחס למתחם פינוי ובינוי מוכרז) ועסקה לפי תכנית החיזוק (החלה בבית משותף בודד). יודגש כי הן שיעור בעלי הדירות שעמם נחתמה עסקה, והן התקופה שחלפה מיום חתימת עסקה ראשונה בבית המשותף, מתייחסים לכל בית משותף בפני עצמו, גם אם הוא חלק ממתחם פינוי ובינוי. השוני בסכומים בין סוגי העסקאות משקף את השוני במורכבות בין העסקאות והיקף פעולות הארגון והתכנון הדרושות במסגרתן.

ביחס לעסקת פינוי ובינוי מוצע כי אם היזם לא התקשר עם רוב של לפחות 20% מבעלי הדירות בבית המשותף או שהתקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד – לא תהיה כלל חובת תשלום ליזם; אם היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות 50% מהדירות בחלוף שנתיים לפחות מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 5,000 ₪ מכל בעל דירה שיודיע על ביטול; אם לא התקשר עם לפחות 60% מבעלי הדירות בחלוף 4 שנים לפחות מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 7,000 ₪ מכל בעל דירה כאמור; אם היזם לא הגיש תכנית מפורטת לפינוי ובינוי למוסדות התכנון בחלוף 4 שנים וחצי מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום של 10,000 ₪, אולם יצוין כי בהתאם להוראות החוק, אם מדובר במתחם שהוכרז במסלול רשויות, לא ניתן לבטל עסקה בשל עילה זו (הגשת תכנית), שכן במתחמים אלו התכנון מקודם על ידי רשויות שלטוניות. כמו כן, בהתאם להוראות החוק, במתחמי פינוי ובינוי בהם יש 120 יחידות לפחות המיועדות לפינוי – תתווסף, לכל אחת מהתקופות לעיל שנה נוספת.

ביחס לעסקה לפי תכנית החיזוק מוצע כי אם היזם לא התקשר עם רוב של לפחות שליש מבעלי הדירות בבית המשותף, לא תהיה כלל חובת תשלום ליזם; אם היזם לא התקשר עם בעלים של לפחות 50% מהדירות בחלוף 18 חודשים מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 500 ₪ מכל בעל דירה שיודיע על ביטול; אם לא התקשר עם לפחות שני שלישים מבעלי הדירות (הרוב המיוחס בהתאם לסעיפים 5 ו-5א לחוק החיזוק) או עם לפחות 60% מבעלי הדירות אם העסקה לא כללה את הריסת הבית המשותף ותוספת דירות בו (הרוב המיוחס בהתאם לסעיף 4 לחוק החיזוק), בחלוף 3 שנים מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום בסך 700 ₪ מכל בעל דירה כאמור; אם לא נקלטה בקשה להיתר שהגיש היזם במוסד התכנון הרלוונטי בחלוף 3.5 שנים מהעסקה הראשונה בבית המשותף – יהיה זכאי לתשלום של 1,800 ₪ מכל בעל דירה כאמור.

והכל, לפי המועדים והתנאים שנקבעו בסעיפים 1ד לחוק פינוי ובינוי ו-5ג לחוק החיזוק.

תקנה 3

תקנה זו עוסקת בעסקת פינוי ובינוי בלבד וקובעת שאם מדובר בעסקה שנחתמה במתחם פינוי ובינוי שהוכרז במסלול רשויות (לפי פסקה (1) של סעיף 14(א) בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), יהיה זכאי היזם לתשלום בגובה מחצית מהסכומים שבתוספת. זאת, משום שבמתחמים מסוג זה הוצאות התכנון מסובסדות על ידי המדינה או על ידי הרשות המקומית או שהן יוזמות ועורכות את התכנית. במקרים כאלו הרשות המקומית או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אף מסייעות בפעולות ארגון בעלי הדירות ועורכות בעצמן את הליך שיתוף הציבור בקשר לתכנית. לכן, הוצאות אלו נחסכות מהיזם ובהתאם גם מופחתת זכאותו לתשלום. אולם, אם עסקה נחתמה בטרם ההכרזה כאמור, לא יחול סייג זה והיזם יהיה זכאי לתשלום כמפורט בתוספת.

תקנה 4

אם נרשמה הערת אזהרה על הדירה בשל העסקה שבוטלה, תנאי לזכאות לתשלום כאמור בתקנה 2 ו-3 יהיה מחיקת ההערה כאמור. זאת, משום שמחיקת הערה בהתאם להוראות חוק המקרקעין היא, ככלל, בהסכמת הצדדים, ומשכך מקום בו היזם מסרב למחיקת ההערה תישלל ממנו הזכאות לקבלת התשלומים. יודגש, כי האמור הוא לעניין הזכאות לתשלום בלבד, ואין בכך כדי לעכב או למנוע את בטלותה של העסקה בהתאם להוראות החוק.

תקנה 5 ו-6

לסכומים שבתוספת יווסף מס ערך מוסף (מע"מ) והם יהיו צמודים למדד הידוע ביום תחילתן של תקנות אלו ועד למועד התשלום בפועל.

תקנה 7

תחילתן של תקנות אלו מיום פרסומן. האמור בהן יחול על כל ביטול של עסקת פינוי ובינוי או ביטול של עסקה לפי תכנית החיזוק שיבוצע החל מיום הפרסום ואילך. כמו כן, התקנות יחולו אף אם העסקה בוטלה לפני יום התחילה, זאת ובלבד שטרם שולם תשלום ליזם בגין הביטול כאמור.

[2] סעיף זה לא יחול על עסקה עם בעל דירה בבית משותף המצוי במתחם במסלול רשויות.