תזכיר חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק ___ : התחדשות עירונית (חלק ב')

 

תזכיר זה מיישם את החלטת ממשלה מס' 189 מיום 24 בפברואר 2024, והוא צפוי לעלות על סדר יומה של ועדת השרים המיוחדת לעניין התכנית הכלכלית לשנים 2023 ו-2024, לאחר המועד האחרון למתן הערות הציבור.

 

א. שם החוק המוצע

חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק ___: התחדשות עירונית (חלק ב').

 

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו ועיקרי החוק המוצע

 

לשם קידום מדיניות לאומית כוללת לחידוש ופיתוח המרחב העירוני והגדלת שיעור מימושן של תכניות להתחדשות עירונית, ולשם קידומן של עסקאות לפי תכניות לחיזוק בניינים, בהתאם ליעדים שהוצבו לכך על ידי הממשלה, מוצע לבצע את תיקוני החקיקה המפורטים להלן:

 

-   עיקר 1 – מוצע להסמיך את הממונה על פניות הדיירים לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע"ו- 2016 (להלן – חוק הרשות להתחדשות עירונית), לתת אישור שלפיו עסקה או התחייבות לביצוע עסקה, בטלה, בוטלה או פקעה לאחר שהתמלאו התנאים, הקבועים לפי העניין, באחת או יותר מהוראות החוק המפורטות בתזכיר. עוד מוצע לקבוע כי משניתן אישור הממונה כאמור ביחס לעסקה מסוימת, יראו באישור זה, כהוכחה להנחת דעתו של הרשם כי עילת הערת האזהרה שנרשמה ביחס לאותה עסקה בטלה לעניין סעיף 132 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), ובהתאם הוא יוכל למחוק אותה, בכפוף לכך שהוא יודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו לעשות כן ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט.

-  עיקר 2 -  מוצע לתקן את סעיף 14 לחוק הרשות להתחדשות עירונית כך שסמכות מנהל הרשות להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי תחול גם אם יש בשטח פחות מ 24 יחידות, ובתנאי שבשטח כאמור יש 8 יחידות לפחות שהן יחידות דיור צמודות קרקע. לעניין זה מוצע להגדיר "יחידת דיור שהיא צמודת קרקע" כדירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע יחידות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת.

-  עיקר 3  - מוצע לתקן את סעיף 14(א)(2) לחוק הרשות להתחדשות עירונית, כך שהסכמת הרשות המקומית לא תידרש לצורך הכרזה על מתחם פינוי ובינוי לפי הוראות הסעיף, אלא רק לאחר התייעצות עם הרשות.

-  עיקר 4 - לצורך התמודדות עם מצבים מיוחדים שבהם יותר מיזם אחד החתים בעלי דירות על עסקאות פינוי ובינוי במקרקעין שהוכרזו כמתחם פינוי בינוי לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות להתחדשות עירונית או שניתן ביחס אליהם אישור מקדמי לפי סעיף 14(ג) לחוק הרשות להתחדשות עירונית (להלן – המקרקעין) באופן שמקשה על אחד היזמים לקדם את פרוייקט ההתחדשות העירונית שהוא מנסה להוביל באותם מקרקעין, מוצע לקבוע מנגנון שבמסגרתו ניתן יהיה לבטל חלק מעסקאות הפינוי והבינוי שנחתמו באותם מקרקעין או לחילופין לאפשר לשני יזמים או יותר להגיע להסכמות שמאפשרות את קידומו של הפרוייקט, בהתאם לאמות מידה שייקבעו על ידי השר בתקנות.

- עיקר 5 - מוצע לתקן את ההגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" שבסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן – חוק פינוי ובינוי), כך שבעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי שיש בבעלותם למעלה ממחצית מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ ולמעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמוד לדירותיהם יוכלו לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת להם כדאית כלכלית.

-  עיקר 6 - על מנת להפחית את ההגבלות החלות כיום על שמאי פינוי ובינוי שמתמנים לפי חוק פינוי ובינוי, מוצע לבטל את ההגבלות הקבועות כיום בסעיף 2א(ו) לחוק פינוי ובינוי, ולקבוע במקומן כללים והגבלות אחרות במסגרת תקנות שיותקנו מכוח הוראות הסעיף המתוקן.

-  עיקר 7 - מוצע להפחית את הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות בבית משותף לצורך הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין (להלן – המפקח), על מנת לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתנאים שנקבעו לכך בסעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008 (להלן – חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), כך שניתן יהיה להגיש תביעה כאמור על ידי בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה למפקח היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף  היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שבבית המשותף ארבע דירות לפחות ויש בו יותר משני בעלי דירות.

-  עיקר 8 - מוצע לאפשר למפקח לקבוע כי בחישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה בבית המשותף, לא יובאו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שמתנגד לביצוע העבודה, אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין או מפיצול הדירה שבבעלותו לדירה אחת נוספת שלא כדין.

- עיקר 9 - מוצע לקבוע כי לצורך חישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כמי שבבעלותו שלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בתוספת שליש משיעור ההפרש מהדירות בבית המשותף. לעניין זה, מוצע להגדיר את "שיעור ההפרש" כשיעור הדירות בבית המשותף שבבעלותו מסך הדירות בבית המשותף, בניכוי שלושים אחוזים.

-  עיקר 10 - מוצע לקבוע כי המפקח לא יאשר ביצוע עבודה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 5א לחוק חיזוק בתים משותפים, אם התנגדותו של בעל הדירה המתנגד היא בשל אחד או יותר מהנסיבות שבפסקאות (1) עד (7) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי.

 

ג. השפעת תזכיר החוק המוצע על החוק הקיים

יתוקנו החוקים הבאים:

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008.

 

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקציב המדינה

אין.

 

ה. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקנים במשרדי הממשלה וההיבט המינהלי

אין.

 

ו. להלן תזכיר נוסח החוק המוצע

 

 

תזכיר חוק מטעם משרד האוצר:

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק ___: התחדשות עירונית (חלק ב')

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

דברי הסבר 

לסעיף 1

סעיף קטן (1)

בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן – חוק פינוי ובינוי), חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע"ו- 2016 (להלן – חוק הרשות להתחדשות עירונית), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן – חוק חיזוק בתים משותפים), ובחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (להלן – חוק הסכמים לארגון עסקאות), נקבעו מנגנונים שמאפשרים את ביטולה של עסקה כמשמעותה בחוקים אלה, תנאים לפקיעתה, או תנאים שבהתקיימותם עסקה כאמור תהיה בטלה.

לרוב, בעניינן של עסקאות כאמור, נרשמות הערות אזהרה במרשם המקרקעין, שמקשות על בעלי הדירות שהם צד לאותה עסקה להתקשר עם יזם אחר לשם קידומה של עסקת פינוי ובינוי אחרת, גם עם אותן עסקאות בוטלו, בטלות, או פקעו לפי אחד החוקים כאמור.

סעיף 132(א)(2) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), מסמכיך את רשם המקרקעין, אם הוכח להנחת דעתו כי עילת ההערה בטלה, להורות על מחיקתה, ובלבד שהוא הודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט.

על מנת להקל על בעלי הדירות בהליך מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על דירותיהם, מוצע להסמיך את הממונה על פניות הדיירים לפי חוק הרשות להתחדשות עירונית, לתת אישור שלפיו עסקה או התחייבות לביצוע עסקה, בטלה, בוטלה או פקעה לאחר שהתמלאו התנאים, הקבועים לפי העניין, באחת או יותר מהוראות החוק המפורטות בתזכיר. עוד מוצע לקבוע כי משניתן אישור הממונה כאמור ביחס לעסקה מסוימת, יראו באישור זה, כהוכחה להנחת דעתו של הרשם כי עילת הערת האזהרה שנרשמה ביחס לאותה עסקה בטלה לעניין סעיף 132 לחוק המקרקעין, ובהתאם הוא יוכל למחוק את ההערה, בכפוף לכך שהוא יודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו לעשות כן ויתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט.

 

סעיף קטן (2)

פסקה(א)

בהתאם לסעיף 14(א)(1) לחוק הרשות להתחדשות עירונית, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (להלן – הרשות), יכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה, לבקשת רשות מקומית, או מיוזמתו, אם יש בשטח 24 יחידות לפחות, ומוצעת לגבי השטח תכנית לפינוי לשם בינוי או לשם עיבוי הבנייה, שכולל לכל הפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם. מספר היחידות המינימלי שבנקבע בהוראות הסעיף - 24 יחידות לפחות, גובש ונקבע בהתייחס לשטחים שכוללים בנייה רוויה כאשר מדובר בבניינים משותפים אשר נמצאים על תא שטח קטן יחסית למספר יחידות הדיור. אולם, כאשר מדובר ביחידות דיור צמודות קרקע הנמצאות על תא שטח גדול יחסית, קיים צורך בהורדת מספר היחידות המינמאלי, וזאת על מנת לאפשר הכרזה על מתחמים לפינוי לשם בינוי, גם אם ביחידת שטח מסוימת אין מספיק יחידות דיור כנדרש בהוראות הסעיף היום. בהתאם מוצע לתקן את סעיף 14 לחוק הרשות להתחדשות עירונית כך שסמכות מנהל הרשות להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי תחול גם אם יש בשטח פחות מ 24 יחידות, ובתנאי שבשטח כאמור יש 8 יחידות דיור לפחות שהן יחידות צמודות קרקע. לעניין זה מוצע להגדיר "יחידת דיור שהיא צמודת קרקע" כדירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע יחידות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת.

פסקאות (ב) ו - (ג)

בהתאם להוראות סעיף 14(א)(1)ו-(2) לחוק הרשות להתחדשות עירונית ,לצורך מתן הכרזה על מתחם כמתח פינוי ובינוי נדרשת הסכמת הרשות המקומית ככל שההכרזה נעשית ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או לבקשת יזם. הסכמה זו מחייבת החלטת מועצת העיר.

הכרזה ביוזמת הרשות לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות להתחדשות עירונית, נעשית כחלופה לבקשת הרשות המקומית ולצורך תכנון הנעשה על ידי גורם ציבורי בשיתוף עימה או על ידי הרשות המקומית במימון גורם ציבורי. בנסיבות אלו, יש בדרישה להסכמת הרשות המקומית להכרזה הכבדה מיותרת על התהליך.    

הכרזה לבקשת יזם לפי  סעיף 14(א)(2), נעשית, בהתאם לכללים שנקבעו על ידי שר האוצר אך ורק לאחר שפורסמה הודעה בדבר הפקדתה של תכנית פינוי בינוי במתחם ולאחר שהיזם התקשר בעסקאות פינוי בינוי עם רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במתחם. התניית ההכרזה בהסכמת הרשות המקומית בשלב כה מאוחר בתהליך ההתחדשות העירונית יוצרת חוסר ודאות מבחינת ההכרזה, על המשמעות שיש לכך ליכולת לממש את המתחם. מאידך, עוד טרם שלב זה, הרשות המקומית היתה מעורבת בתהליך התכנון של המתחם, בין בכובעה כוועדה מקומית עצמאית מיוחדת אשר אישרה את התכנית להפקדה לפי סעיף 62א(א2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, או ככל שנתנה המלצה לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית לפי סעיף 62(א) לחוק האמור או שמועצת הרשות המקומית הסכימה להגשת תכנית מועדפת למתחם לפי סעיף 9(ב1) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014. משכך, מוצע לתקן את סעיף 14(א)(2), כך שהסכמת הרשות המקומית לא תידרש באותם מקרים, המפורטים גם בנוסח התזכיר.

מוצע גם לתקן את סעיף 14(ג) לחוק הרשות להתחדשות עירונית, כך שמתן אישור מקדמי בהתאם להוראות הסעיף לא היה מותנה בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, אלא לפי כללים שקבע המנהל ולאחר התייעצות עם מהנדס הרשות.

 

סעיף קטן (2)

לצורך התמודדות עם מצבים מיוחדים שבהם יותר מיזם אחד החתים בעלי דירות על עסקאות פינוי ובינוי במקרקעין שהוכרזו כמתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות להתחדשות עירונית או שניתן ביחס אליהם אישור מקדמי לפי ס' 14(ג) לחוק הרשות להתחדשות עירונית (להלן – המקרקעין) באופן שמקשה על אחד היזמים לקדם את פרוייקט ההתחדשות העירונית שהוא מנסה להוביל באותם מקרקעין, מוצע לקבוע מנגנון שבמסגרתו ניתן יהיה לבטל חלק מעסקאות הפינוי והבינוי שנחתמו באותם מקרקעין או לחילופין לאפשר לשני יזמים או יותר להגיע להסכמות שמאפשרות את קידומו של הפרוייקט, בהתאם לאמות מידה שייקבעו על ידי השר בתקנות.

במסגרת מנגנון זה מוצע כי שני צדדים מעוניינים או יותר (כשאר צד מעוניין יכול להיות יזם שהתקשר בעסקאות פינוי ובינוי עם בעלים של לפחות 20% מהדירות במקרקעין או בעלים של לפחות 20% מהדירות במקרקעין שהתקשרו עם יזם אחד) יהיו רשאים לפנות למנהל הרשות בבקשה להוציא הודעת בטלות בדבר עסקאות פינוי במקרקעין (להלן – הבקשה), בתנאי שאותם הצדדים המעוניינים התקשרו בעסקאות פינוי בינוי בקשר ללפחות מחצית הדירות במקרקעין, אף אחד מהיזמים שהתקשרו בעסקאות פינוי בינוי במקרקעין לא התקשר בעצמו עם למעלה מ- 60% מבעלי הדירות במקרקעין, ובתנאי שחלפה שנה וחצי מהמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה במקרקעין שצד מעונין הוא צד לה.

 

מוצע לאפשר לצד מעוניין שלא הצטרף לבקשה הראשונה למנהל הרשות, להודיע על הצטרפותו לבקשה כאמור תוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הבקשה. עוד מוצע לאפשר ליזם שהוא צד לעסקת פינוי בינוי שצד מעוניין הוא צד לה, להודיע למנהל הרשות, תוך 30 ימים מיום קבלת הודעה בדבר הבקשה, כי הוא התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם למעלה מ- 60% מבעלי הדירות במקרקעין, דבר שיביא לדחיית הבקשה כמוצע בתזכיר.

 

בחלוף 120 ימים מיום קבלת הבקשה, וככל שהיא לא נדחתה על בסיס הודעת אחד היזמים כאמור, יכריז מנהל הרשות על כוונתו להוציא הודעת בטלות בדבר עסקאות הפינוי ובינוי במקרקעין כמוצע בתזכיר, ויאפשר לכל היזמים שהם צד לעסקת פינוי בינוי שצד מעוניין הוא צד לה, להודיע למנהל הרשות, תוך שישה חודשים מיום פרסום ההודעה בדבר ההכרזה, כי הם הגיעו להסכמות שמקובלות על כולם, בהתאם לאמות המידה שקבע השר לעניין זה בתקנות, ובאופן שמאפשר את קידום הפרוייקט. הודיעו היזמים כאמור, וצירפו את המסמכים שמעידים על כך באופן שמניח את דעתו של מנהל הרשות, יבטל מנהל הרשות את הכרזתו.

חלפו שישה חודשים מיום ההכרזה, ולא ביטל מנהל הרשות את הכרזתו בהתאם להודעת היזמים כאמור, יוציא מנהל הרשות הודעת בטלות לכל עסקאות הפינוי ובינוי שצד מעוניין הוא צד להם, ובעלי הדירות יהיו רשאים לבטל את העסקה בלי שיראו אותם כמי שהפרו את התקשרותם עם היזם, שיהיה זכאי לתשלום מאותם בעל דירות בהתאם להוראות שנקבעו לפי סעיף 1ד(ה) לחוק פינוי ובינוי.

 

סעיף 2

על מנת שהוראות החוק יחולו גם על עסקת פינוי ובינוי שנחתמה טרם חקיקת החוק לשם השגת התועלות הנלוות ליישום הוראות החוק, מוצע לקבוע כי תחילתן של הוראות סעיף 19א לחוק הרשות להתחדשות עירונית, כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה  ביום התחילה, וכי הן יחולו גם על עסקת פינוי ובינוי שנחתמו לפני יום התחילה, ואולם, אחרי הצירוף "חלפה שנה וחצי מהמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה במקרקעין שצד מעונין הוא צד לה יקראו "או שחלפה שנה מיום התחילה, לפי המאוחר מבניהם".

 

סעיף 3

על מנת להקל בהליכי התנעתם של פרוייקטי התחדשות עירונית, מוצע לתקן את ההגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" שבסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי, כך שבעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי שיש בבעלותם למעלה ממחצית מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ ולמעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמוד לדירותיהם יוכלו לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת להם כדאית כלכלית.

 

בנוסף, על פי המצב המשפטי כיום, שמאים שמתמנים כשמאי פינוי ובינוי לפי חוק פינוי ובינוי, אינם רשאים לעסוק בשמאות פינוי בינוי שאינה מכוח מילוי תפקידם, אף במקרים שבהם לא קיים חשש ממשי לניגוד עניינים. מצב זה מביא לחוסר אטרקטיביות וחוסר רצון של שמאים להיכלל ברשימת השמאים שיעולים להתמנות לפי חוק פינוי ובינוי. בנוסף, שמאים שאינם עוסקים בתחום הספציפי בצורה יומיומית, באופן טבעי, פחות בקיאים בעסקאות פינוי ובינוי.

על מנת לרכך את ההגבלות החלות כיום על שמאי פינוי ובינוי שמתמנים לפי חוק פינוי ובינוי, מוצע לבטל את ההגבלות הקבועות כיום בסעיף 2א(ו) לחוק פינוי ובינוי, ולקבוע במקומן כללים והגבלות אחרות שיחולו עליהם, במסגרת תקנות שיותקנו על ידי השר מכוח הוראות הסעיף המתוקן.

 

סעיף 4

מוצע לקבוע כי תחילתן של הוראות סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי כנוסחו בסעיף 3, למעט סמכות השר להתקין את התקנות כאמור, יהיה ביום כניסתן של התקנות לתוקף. הדבר דרוש לצורך הבטחת רצף בתחולתם של כללים ובהגבלות שיחולו על שמאי פינוי ובינוי שמתמנים לפי חוק פינוי ובינוי כאמור.

 

סעיף 5

סעיף קטן (1)

מוצע להפחית את הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות בבית משותף לצורך הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין (להלן – המפקח), על מנת לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתנאים שנקבעו לכך בסעיף 5א לחוק חיזוק בתים משותפים, כך שניתן יהיה להגיש תביעה כאמור על ידי בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה למפקח היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שבבית המשותף ארבע דירות לפחות ויש בו יותר משני בעלי דירות.

 

סעיף קטן (2)

מוצע לאפשר למפקח לקבוע כי בחישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה, לא יובאו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שמתנגד לביצוע העבודה, אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין או מפיצול הדירה שבבעלותו לדירה אחת נוספת שלא כדין, ובלבד שהוגשה בקשה לכך למפקח, וצורפו לתביעה ראיה לבנייה או לשימוש שלא כדין וראיה לכך שיותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל הדירה המתנגד, שיש בבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף בבית המשותף, מסכימים לביצוע העבודה.

 

עוד מוצע לקבוע כי לצורך חישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשב בעל דירה שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כמי שבבעלותו שלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בתוספת שליש משיעור ההפרש מהדירות בבית המשותף. לעניין זה מוצע להגדיר את "שיעור ההפרש" כשיעור הדירות בבית המשותף שבבעלותו מסך הדירות בבית המשותף, בניכוי שלושים אחוזים.

 

בנוסף מוצע לקבוע כי המפקח לא יאשר ביצוע עבודה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 5א לחוק חיזוק בתים משותפים, אם התנגדותו של בעל הדירה המתנגד היא בשל אחד או יותר מהנסיבות שבפסקאות (1) עד (7) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי. כך למשל המפקח לא יאשר ביצוע עבודה ככל שהעסקה אינה כדאית כלכלית, או שלא הוצעו לבעל הדירה המתנגד מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, או שלא הוצעו לבעל הדירה המתנגד בטוחות הולמות לביצוע העסקה.  כך גם לא יאשר המפקח ביצוע עבודה כאמור ככל שקיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המתנגד או שבעל הדירה המתנגד הוא קשיש, או אדם עם מוגבלות, והתקיימו התנאים הקבועים לכך בתזכיר.