ש

 

.«0

 

תקן מספר 21.1

שו

פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך ^ בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי - בינוי                         ^

אדר א תשפ"ב פברואר 2022

— תקן זה אושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין ביום —

הרכב חברי הועדה המקצועית לתקן 21.1:                                                                                  ח!

מר אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי                                          גב' גלית אציל - לדור, שמאית מקרקעין                                                     ^צ /)

עו"ד כרמית יוליס, משנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) גב' עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות ^־־^ מר חזקיה העצני, שמאי מקרקעין וכלכלן                                                                                          עירונית

מר אלון כהני, מנהל תחום פיתוח ידע וכלכלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

 

בקידום מיזמים להתחדשות העירונית, על ידי יצירת שפה משותפת לבחינת ההיבטים הכלכליים של מיזמים מסוג זה.

חלק אי של התקן נועד לסייע בהליך אישור תכנית חדשה להתחדשות עירונית במוסדות תכנון. השימוש הנכון בתקן, ככלי עזר שלשמו הוא נועד, צריך שיהיה באופן הבא:

א.    התכנון מוביל ובעקבותיו ועל פיו תבדק ההתכנות הכלכלית.

ב.     סדר הפעולות: קביעת מדיניות תכנון; הכנת תכנית או פרוגרמה תכנונית בהתאם למדיניות התכנון; בדיקת הרווח היזמי הצפוי ממימוש התכנית בהתאם לתחשיב הקבוע בתקן זה; בדיקת ההתכנות הכלכלית של התכנית ("תמריץ ראוי"); בעת הצורך - דיוק בהתאמת התכנון כדי ליצור את הכדאיות הכלכלית.

ג.     אם לאחר בדיקת ההתכנות הכלכלית מסתבר, שלצורך יצירת כדאיות כלכלית נדרש שינוי מהותי במדיניות התכנון הקיימת, מומלץ לבחון את המשך קידום התכנית.

חלקים בי וגי בתקן, נועדו לסייע בבחינת עסקה המוצעת לבעלי דירות על ידי יזמים. ניתן לפעול על פי האמור בחלקים אלה הן לצורך הגעה להסכמות בין בעלי הדירות ליזמים והן במסגרת הליך מינוי שמאי פינוי ובינוי, על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 או על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.

 

2. מטרת התקן

קביעת רמת פירוט מיזערית והנחיות מקצועיות בשומות מקרקעין, המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי.

3. תחילה

התקן יחול על כל השומות הנערכות בסוגיות המפורטות להלן בנוגע למיזמים לפינוי בינוי. התקן יחול גם על יחידות מסחריות (מסחר, משרדים, מלאכה וכדי) בשינויים המחייבים. התקן כולל שלושה חלקים כדלקמן:

חלק אי - שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתכנית מוצעת לפינוי בינוי.

חלק בי - שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות בעסקת פינוי בינוי, לפי סעיף 2א

לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) ולתקנות מכח חוק פינוי ובינוי. חלק גי - שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במקבץ פינוי בינוי, לפי תקנה 19 בתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), התשע"ב-2012.

 

 

 

0

י 0< ׳מ

 

5. חלק א׳ - בדיקה שמאית כלכלית לתכנית מוצעהלפינוי בינוי הסעיפים הכלולים בשומה וביאורם:

5.1  סוג השומה

בכותרת השומה יירשם: "שומת מקרקעין מבוססת הנחה".^[2] בשורת הנדון ירשמו עיקרי פרטי זיהוי המתחם.

5.2 זהות מזמין השומה

ירשם שם מזמין השומה, תפקידו והזיקה שלו למתחם הפינוי -בינוי.

ככל שהשמאי איננו יודע מהי הזיקה של המזמין למתחם, יציין זאת בשומה.

5.3  יוזם התכנית ירשם שם יוזם התכנית.

5.4  מטרת השומה

ירשם: "שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית, לפי תקן 21.1, של תכנית מוצעת לפינוי בינוי".

5.5 המועד הקובע

נוסח הסעיף יהיה קבוע: "המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום".

המועד הקובע יהיה סמוך, ככל האפשר, למועד הדיון להפקדת התכנית ולא מוקדם מחצי שנה לפני מועד ההחלטה על ההפקדה, אלא אם נתבקש מועד קובע אחר.

5.6 מועד הביקור במתחם וזהות המבקר

נוסח הסעיף יהיה קבוע: "ביקור במתחם נערך ביום שנה/חודש/יום, ע"י__________ ".

יצויין שמו ותוארו של המבקר.

ביקור במתחם יערך עד שלושה חודשים לפני מועד עריכת השומה.

ביקור בדירות המיועדות להריסה או בחלק מהן יערך על פי שיקול דעת השמאי, וזאת אם סבר כי יש לכך השפעה על תוצאות בדיקתו.

ביקור חוזר בנכס, בעת עדכון חוות הדעת, ידרש רק בחלוף שנתיים ממועד הביקור הקודם או במקרים בהם חל שינוי משמעותי בנכס, לפי המוקדם.

5.7 פרטי זיהוי המתחם הכלול בתכנית

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 4 - הוראות לעריכת סעיף "זיהוי הנכס" בשומות מקרקעין. הזיהוי יערך לחלקות/מגרשים הכלולים במתחם לפינוי בינוי (אין חובת זיהוי לדירות שבמתחם).

5.8 תיאור המתחם והסביבה

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 5 - הוראות לעריכת סעיף "תיאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין. התיאור יכלול את תיאור הסביבה והמתחם וכן תיאור כללי של המבנים הקיימים והדירות, ללא צורך בתיאור פנים הדירות הקיימות במבנים.

מספר הדירות הקיימות ושטחן יהיה מבוסס על היתרי בניה. ככל שלא נמצאו היתרי הבניה של המבנים, יוכל השמאי להתבסס על מדידה של הדירות, חתומה על ידי גורם מוסמך, ו/או כל מסמך רשמי^[3] אחר. השמאי יציין את מקור הנתונים. יצורפו מפת איתור ותשריט המתחם הכלול בתכנית.

 

5.9  המצב התכנוני המאושר של המתחם

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 6 - הוראות לעריכת סעיף "המצב התכנוני" בשומות מקרקעין (המידע לא יכלול את התכנית לפינוי ובינוי מושא השומה).

השמאי יהיה רשאי לא לאזכר הוראותיהן של תכניות שאין בהן כדי להשפיע על שווי הזכויות, על פי שיקול דעתו.

השמאי יסכם בתמצית את המצב התכנוני התקף במתחם (יעוד, שטחים, צפיפות, קומות, שימושים וכדי) ויציג את היקף זכויות הבניה באופן הבא:

שטח עיקרי על פי התכניות המאושרות,^[4] השטח הבנוי בהיתר,^[5] שטחים שבנויים שלא בהיתר ככל שניתן לאתרם/ככל שהובאו לידיעת השמאי, יתרת שטחים עיקריים (על פי התכניות) שטרם נוצלו.

5.10  התכנית המוצעת לפינוי בינוי מושא השומה (המצב התכנוני החדש( יפורט מידע, ככל שקיים, בדבר התכנית המוצעת לפינוי בינוי כדלקמן:

- ציון השלב התכנוני העדכני בו נמצאת התכנית ומתי התקבלה ההחלטה האחרונה בתכנית וכן את המהדורה של התקנון (ככל שיש לכך סימוכין).

-  מטרות התכנית.

-  יעוד הקרקע והשימושים המוצעים במגרשים השונים.

-  הוראות הבניה לכל מגרש מוצע, בהתאם ליעודו.

-  הוראות נוספות שיש בהן כדי להשפיע על שווי הזכויות במקרקעין, ביעודים השונים.

השומה תהיה מבוססת על ההנחה שהתכנית המוצעת, כפי שפורטה בסעיף זה, תאושר ע"י מוסדות התכנון.

5.11 המצב המשפטי (הזכויות בנכס(

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 7 - הוראות לעריכת סעיף "הזכויות בנכס" בשומות מקרקעין, ובכפוף לדגשים ולתוספות כדלקמן:

פירוט הזכויות יתייחס למלוא הזכויות בנכס, לרבות עיקרי הסכם בין בעלי הדירות לבין יזם, ככל שקיים, וכן יצויין מספר הדירות בבניין לגביהן נחתם ההסכם.

ככל שהובא לידיעת השמאי כי בנכס קיימות זכויות שאינן זכויות בעלות/חכירה, יפרט השמאי זכויות אלה, ככל שהן רלוונטיות למסקנות השומה.

5.12  עקרונות גורמים ושיקולים

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 8 - הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין ותקנים מספר 2 ו- 3 - יישום גישות השומה בשומות מקרקעין. ככל שמדובר בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה יחולו, בנוסף, הוראות תקן 15. בנוסף יפרט השמאי את הנחות היסוד עליהן מבוסס תחשיב השומה (בנושאים שהמידע לגביהם חלקי). הערה בעניין קרקע משלימה:^[6] אם, לפי חוות דעתו של השמאי מטעם מוסד התכנון הרלוונטי (כאמור בסעיף 5.14.יג), הרווח היזמי שהתקבל מהתכנון המוצע אינו מהווה תמריץ ראוי להקמת המיזם, השמאי יעדכן את חוות דעתו ויציין מהו הסכום החסר כדי להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית.

 

5.13 עקרונות לתמורות לבעלי הדירות (לרבות חוכרים(

להלן עקרונות אשר ינחו את השמאי בהכנת חוות דעתו:

א.       השמאי יניח שככלל יזם התכנית ישא בכל ההוצאות הקשורות בתכנית המוצעת לפינוי בינוי, למעט חובות שחלות על בעלי הדירות באופן אישי, שלא מכח התכנית (כגון: דמי היוון, ארנונה וכד׳).

ב.        לצורך התחשיב, השמאי יביא בחשבון תמורות לבעלי הזכויות, במדרגות, לפי המפתח הבא:

דירות מגורים בבניה רוויה - התמורה תהיה דירה חדשה הכוללת מרפסת,^[7] מחסן וחניה.

ככלל, שטח הדירה החדשה יהיה כשטח הדירה הקיימת על פי היתר,^[8] בתוספת של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו 25 מ"ר.^[9]

זכויות בניה בלתי מנוצלות במצב תכנוני קודם - ככל שקיימת יתרת זכויות בניה בלתי מנוצלת השמאי יבחן את הכדאיות הכלכלית למימוש הזכויות (בשים לב גם לשאלה - האם קיימות דירות אשר מימשו בהיתר זכויות מעבר לשטחן המקורי?). ככל שלדעת השמאי קיימת כדאיות כלכלית למימוש הזכויות, הוא ינמק זאת בחוות דעתו, וזכויות אלה ילקחו בחשבון, במקדם המתאים,^[10] כחלק משטח הדירה במצב הנכנס.

דירות לא אופייניות - שטח שווה ערך של דירות קיימות לא אופייניות (לרבות דירות עם הצמדות שונות, צמודי קרקע וכד׳ וכן מסחר כשהתמורה עבורו הינה במגורים) יקבע בהתאם לשווים ביחס לשווי הדירות האופייניות הקיימות. התמורה בדירות מגורים תהיה בהתאם לשטח שווה הערך שיתקבל בדירות האופייניות, כאמור לעיל - בדירות מגורים בבניה רוויה (ראה דוגמאות בסעיף 4 לדברי ההסבר).

מסחר (כאשר התמורה בגינו הינה בשטח מסחרי) - שטח שווה ערך, של מסחר קיים, יקבע בהתאם לשווי ביחס לשווי הדירות האופייניות הקיימות. התמורה תהיה בהתאם לשטח הקיים, בתוספת שוות ערך לשטח שיתקבל בדירות האופייניות (ראה דוגמאות בסעיף 4 בדברי ההסבר).

ככל שלדעת השמאי יש לקבוע תמורה אחרת (בכל אחד מהמקרים) יינמק את קביעתו.

ג.        יפורטו תשלומי המיסים, שישולמו ע"י היזם במקום בעלי הדירות, ככל שיחולו, לרבות מס שבח, מס רכישה, מע"מ על שירותי הבניה, היטלי השבחה וכד׳.

ד.        ככל שהיזם יחוייב^[11] בתשלום עבור תחזוקה בשם בעלי הדירות, יפורטו התשלומים של היזם בהתייחס לדירות התמורה בלבד. ראה פרוט להלן בסעיף 5.14 ז׳.

ה.       יפורטו דמי השכירות שישולמו לבעלי הדירות לאחר הפינוי במשך תקופת הבנייה, וכן עלויות נוספות, כגון: עלות העברת הדירה ובחזרה לדירה החדשה, תמורות במזומן וכד׳.

ו.          יובאו בחשבון כל העלויות, שהיזם נושא בהן, הקשורות במימוש התכנית, מעבר לתמורות לבעלי הדירות. לרבות מטלות ציבוריות, הנובעות מהוראות התכנית בלבד, בין אם חלה על היזם במפורש ובין

 

אם קיימת לגביהן שלביות ביצוע ולא ניתן לאכלסאת המיזם ללא הקמתן. ז. דירות התמורה שיינתנו לבעלים יבחנו לפי קריטריונים המקנים את הפטורים ממיסוי מקרקעין בלבד.^[12] 5.14 התחשיב

הרווח היזמי אשר יהווה תמריץ כלכלי ראוי במיזם מסויים תלוי בגורמים רבים ומגוונים, בין השאר במועד ובמיקום. לפיכך, לא נכון לקבוע בתקן כללי, מהו הרווח היזמי הראוי בתכנית מסויימת. בנוסף, קביעה כללית של רווח יזמי ראוי עשויה ליצור מצב בו במקום שהתכנון יוביל, כמוסבר במבוא לתקן זה (סעיף 1, לעיל), הרווח היזמי הכללי הוא שינחה תכנונית, מבלי לדעת כלל האם הרווח שנקבע נכון ומתאים לתכנית המסויימת אותה מבקשים לקדם.

לאור האמור, התחשיב השמאי-כלכלי בחלק זה נועד לבחון מהו שיעור הריווחיות הצפוי, מהמיזם המוצע, מבלי להגדיר, באופן כללי, מהו הרווח הראוי.

התחשיב יערך בהתאם לפרמטרים הבאים ועל פי המפורט בנספח אי לתקן - קובץ אקסל "בחינת הכדאיות הכלכלית, לפי חלק אי בתקן 21.1".

התחשיב יכלול פירוט של מרכיבי הבדיקה השמאית כלכלית, כמפורט להן:

א.         פירוט מצב קיים:

1)  השמאי יפרט את מספר המבנים במתחם לפינוי בינוי, את מספר הקומות בכל מבנה, את מספר הדירות הקיימות לפי היתר, יעודן ושטחן.

2) ככל שלא נמצא היתר הבניה ואין רישום בדבר עבירות בניה, יקבע השמאי את השווי בהתחשב, בין היתר, בפרמטרים הבאים:

-  מועד הבניה.

-  התאמה לתכנית בתוקף או מופקדת.

-  הסיבה בגינה לא נמצא היתר הבניה.

ככל שניתן, שטח זה יתבסס על מדידה של מודד מוסמך.

3)  השמאי יפרט גם את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בכל חלקה, ככל שישנן.

ב.     פירוט מצב חדש - פרוגרמה תכנונית:

השמאי יתבסס על פרוגרמה תכנונית,^[13] ויפרט את:

1)  שיעור הדירות הקיימות מכלל הדירות הקיימות בפרוייקט, בגינן נדרש פינוי לדירה בשכר דירה, במקרה בו חלק מהפרוייקט מיועד לפינוי בינוי וחלקו לבינוי פינוי.

2)  מספר המבנים המוצעים לרבות גובהם, מספר דירות בקומה, מספר הקומות לדירות ומרתפי חניה.

3)  מספר דירות התמורה, שימסרו לבעלי הדירות, ומאפייניהן.

4)  מספר הדירות החדשות אשר יהיו בבעלות היזם וישווקו על ידו.

 

5) מאפייני הדירות יכללו התייחסות לגודל הדירה (שטח ומספר חדרים), דירות גן/גג, מרפסות פתוחות, חניה,^[14] אחסנה, יתר שטחי השירות בחלוקה למספר הדירות (שטח לדירה) וכדי.

6) קרקע משלימה: ככל שהמיזם מסתמך על קרקע משלימה לצורך השלמת כדאיות כלכלית, השמאי יפרט את מיקומה ואת הפרוגרמה התכנונית לגביה - ככל שידועים בשלב זה.

7) הפרשות לצרכי ציבור במגרשים המיועדים לצרכי ציבור ושטחים בנויים לצרכי ציבור במגרשים הסחירים, ככל שקיימים.

אומדן תקבולים - התמורה המצרפית החזויה לייזם:

יפורטו נתוני ההשוואה ואומדן שווי הדירות החדשות ושימושים נוספים המיועדים לשיווק ע"י היזם, ללא מע"מ.

ד. עלות הקמת המיזם:^[15]

בסעיף זה יערוך השמאי תחשיב שיכלול התייחסות לעלות הכוללת להקמת המיזם, כמפורט להלן:

1)  עלות הבניה הישירה:

עלות הבניה הישירה תוערך על פי כל מידע רלבנטי.

במיזמים בהם יקבע בתכנית כי יוקמו שטחי ציבור לא סחירים, במסגרת המגרשים הסחירים (הפרשות מבונות לצרכי ציבור), הדבר יובא בחשבון במסגרת העלויות להקמת המיזם, בהתאם להוראות התכנית ולא פחות מרמת מעטפת.

2)  עלות הבניה העקיפה הכוללת:

•  אגרות בניה והיטלי פיתוח - בהתאם לתעריפי הרשות המקומית ותאגיד המים או לפי אומדנים מבוססים אחרים. השמאי יציג תחשיב מפורט.

•  הוצאות תכנון ויועצים^[16] - שכר טרחת אדריכל, שמאי מקרקעין, מהנדס ויועצים אחרים הנדרשים לצורך תכנון התכנית המפורטת, תכנון היתרי הבניה של המבנים, תכנון לביצוע, אגרות והוצאות אחרות לצורך הוצאת היתרי בניה, העתקות וכדי.

•  חיבורי חשמל - תשלומים לחברת החשמל בגין חיבור הדירות שיבנו לרשת החשמל.

•  הוצאות שיווק ופרסום עבור דירות היזם - שכר עבודת אנשי מכירות, הוצאות תיווך, עלויות פרסום וכדי.

•  הוצאות הנהלה והוצאות כלליות^[17] - הוצאות ניהול של המיזם ע"י היזם, הוצאות משפטיות, עלויות פיקוח, ותקורת היזם.

•  בלתי צפוי מראש (בצ"מ) - סעיף זה מבטא תוספת אפשרית בחלק מסעיפי העלויות, הנובעת מנושאים שלא ניתן היה לצפותם מראש.

3) עלות הריסת המבנים ופיתוח חצר.

 

4)  עלויות מיוחדות הכרוכות בהוצאהלפועל של המיזם. כגון: רכישת זכויות בקרקע משלימה הכלולה בתחום התכנית, התייחסות לתועלות ציבוריות נדרשות על פי התכנית, כאמור בסעיף ד(1) לעיל, וכדי.

5)  תשלומים לבעל הקרקע, ככל שקיימים.

ה.    יובאו בחשבון כל המטלות, שהיזם נושא בהן, הקשורות במימוש התכנית, מעבר לתמורות לבעלי הדירות. לעניין מטלות ציבוריות, יובאו בחשבון המטלות הנובעות מהוראות התכנית בלבד, בין אם חלות על היזם במפורש ובין אם קיימת לגביהן שלביות ביצוע, ולא ניתן לאכלס את המיזם ללא הקמתן. המטלות הציבוריות יובאו בחשבון לפי עלות ביצוען בפועל או לפי הדחייה הצפוייה במימוש המיזם כתוצאה מהן, לפי הערך הקטן מהשניים.

ו.     עלויות נוספות הנובעות מטיפול בבעלי הדירות:

השמאי יערוך תחשיב של עלות התמורות לבעלי הדירות, כאמור בסעיף 5.13, לרבות שכ"ד בתקופת הבניה, ליווי משפטי, עלות העברה, ליווי חברתי, ניהול בעלי הדירות וארגון לצורך חתימה על הסכמים, שמאי מטעם בעלי הדירות, פיקוח, כנסים, חומר פרסומי וכדי.

ז.     הוצאות תחזוקה:

בדרך כלל הבינוי החדש במיזמי פינוי בינוי הינו בעל מאפיינים שונים בתכלית מאופי הבינוי במצב הקיים. בינוי זה מחייב עלויות תחזוקה גבוהות, באופן משמעותי, מהעלויות להן היו רגילים בעלי הדירות בבינוי הקיים. לאור זאת, נמצא שיש מקום להקל על בעלי הדירות הקיימים, אשר יגורו במיזם החדש, באמצעות השתתפות בהוצאות התחזוקה.

היקף ההשתתפות יקבע בהתאם להשפעתו על היקפי הבנייה ובהתחשב בהסכם בין בעלי הדירות ליזם, ככל שקיים. השתתפות בתחזוקה תהיה לתקופה שתקבע במו"מ בין בעלי הדירות ליזם,^[18] והיא תחושב, בתקן זה, לפי הפרש דמי הניהול בבניין החדש (לדירות בעלי הדירות) לעומת עלות ועד הבית בבנין הקיים כפול מקדם 0.8, המביא בחשבון את העובדה שלא כל בעלי הדירות הקיימות יתגוררו בדירות החדשות.

ח.    עלויות מיסוי:^[19]

בחישוב עלויות המיזם יובאו בחשבון עלויות מיסוי, ככל שקיימות, כמפורט להלן:

1) היטל השבחה - היטל השבחה חל מכח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בחוק, ישנן הוראות בדבר שיעור ההיטל בתכניות פינוי בינוי. שיעורי החיוב בהיטל עשויים להשליך על כדאיות התכנית, לחילופין, פטור מההיטל עשוי לגרום לכך שהתכנית תהפוך לכדאית. לפיכך, חובה על השמאי לדעת מה שיעור היטל ההשבחה, שנקבע באזור בו כלולה התכנית. ^^

עקרונות תחשיב היטל השבחה במיזמי פינוי בינוי מפורט בסעיף 5.15 להלן.

2)  מס רכישה - בהתאם לפרק חמישי 4 : פינוי ובינוי, לחוק מיסוי מקרקעין על תיקוניו.

3)  מס שבח - בהתאם לפרק חמישי 4 : פינוי ובינוי, לחוק מיסוי מקרקעין על תיקוניו. ככל שהתמורה חורגת מהתנאים הקבועים בחוק, יובא בחשבון המיסוי הכרוך בתמורה זו.

 

4) מס ערך מוסף - בהתאם לסעיף 31א לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו- 1975. בתחשיב יובא בחשבון מע"מ שאינו ניתן לקזוז.

ט. הוצאות מימון:

השמאי יביא בחשבון את הוצאות המימון במיזם כנגזרת של הריבית הנהוגה בשוק, משך הבניה, שלביות הבניה ותזרים המזומנים של המיזם, ויפרט את עלויות היזם לערבויות חוק מכר, ערבויות אחרות ועלויות הליווי הבנקאי.

י. תשלומים לרכישת זכויות:

יובאו בחשבון תשלומים לרמ"י, ככל שהם צפויים להידרש על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, וכן עלות רכישת קרקע משלימה, הכלולה בתחום התכנית, ועלות הפיתוח חלף היטלים לעירייה, ככל שאלו צפויות להידרש ובהתאם להחלטות מועצה כאמור, למעט תשלומים אישיים שידרשו מבעלי הדירות, כגון דמי היוון.

ראה השמאי כי מפאת מאפייני המיזם תתחייב הוצאת הוצאות מיוחדות, יפרטן, ינמק את הצורך בהן ויביאן בחש

יב. רווח היזם:

רווח יזמי^[20] מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבור יגיע כפיו האישי.

השמאי, עורך התחשיב לפי תקן זה, יחשב ויציג, במסקנת חוות דעתו, את הרווח היזמי הנובע מהתכנון המוצע, בהתחשב בכל ההוצאות וההכנסות הנובעות מהמיזם, כמפורט בתקן.

מסקנת חוות הדעת תוצג בטבלת רגישות כמפורט בסעיף 5.17, להלן. יג. הכדאיות הכלכלית למימוש המיזם:

בהינתן הרווח הנובע מהתכנון המוצע כאמור בסעיף קטן יב לעיל, יש לבחון האם הרווח המתקבל מהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית המסויימת, אותו יציג השמאי בחוות דעתו. לצורך כך, יש לתת את הדעת לכך שרווח יזמי, המהווה תמריץ ראוי, משתנה בין מיזם למיזם ומושפע מגורמים רבים. כך, מיזם פינוי בינוי מבוצע בדרך כלל בהיקפים גדולים, נמשך זמן רב ויש בו מרכיבי סיכון שאינם אופייניים למיזמים אחרים. לכן, שיעור הרווח היזמי במיזמים אלה נדרש להיות גבוה יותר לעומת בנייה בקרקע פנויה, באותו מקום ובאותו זמן.

הפרמטרים שעל השמאי לקחת בחשבון, לשם גיבוש חוות דעתו לעניין הרווח היזמי הראוי, הם: הרווח המקובל לבנייה בקרקע פנויה באותו מועד ובאותו אזור, בשים לב לעובדה שהמועד הקובע לתחשיב לפי תקן זה הוא ערב ההפקדה בעוד הרווח היזמי המקובל הוא לאחר אישור התכנית, ובשים לב גם לרווח המאפשר ליווי בנקאי למיזם, וכן, מאפייני המיזם, מיקומו, היקפו, סוג הנכס והשימושים הקיימים, שיעור ההסכמות מבין בעלי הדירות (ככל שידוע) וכד׳. פרמטרים אלה מבטאים בעיקר את הסיכון הכרוך במיזם.

יף 5.17,

 

5.15 עקרונות^[21] תחשיב השבחה במיזמי פינוי בינוי:

5.15.1 בהערכת גובה ההשבחה יש להעריך את שווי המקרקעין למועד קובע אחד, בהתייחס לשני מצבי תכנון:

מצב קודם - המצב התכנוני ערב אישור התכנית המשביחה, בהתעלם מקיומה וההליכים לאישורה של התכנית המשביחה.

מצב חדש - המצב התכנוני לאחר אישור התכנית המשביחה. 5.15.2 שווי מצב קודם

ככלל, השווי במצב התכנוני הקודם הוא שווי הבנוי^[22] (הדירה הבודדת) כפול מספר הדירות + יתרת זכויות בניה (ככל שקיימות ויש להן כדאיות כלכלית).

שטח הדירות יחושב כאמור בתקן זה.

גישת ההשוואה הישירה היא הגישה בעלת התוקף הגבוה ביותר.^[23]

התייחסות לפוטנציאל - בכל מקרה אין לקחת בחשבון פוטנציאל שנובע מהליכי התכנון של התכנית החדשה.

5.15.3 שווי מצב חדש

ככלל, גישת ההשוואה הישירה היא הגישה בעלת התוקף הגבוה ביותר, ולכן בהערכת שווי לצורך היטל השבחה לאחר אישור התכנית, נכון לקחת בחשבון, בין היתר, עסקאות שבוצעו במקרקעין עליהם חלה התכנית החדשה.

עם זאת בתקן זה המועד הקובע הוא לפני הפקדת התכנית החדשה,^[24] לכן בהערכת שווי המקרקעין, הצפוי להיות לפי התכנית החדשה, יש לקחת בחשבון את הפרמטרים המיוחדים הבאים:

שירה היא הג

דחייה: קביעת תקופת הדחייה תלויה בפרמטרים שונים. על השמאי לנתח את כלל הגורמים ולקבוע את תקופת הדחייה תוך שימת לב כי חלק מהפרמטרים חופפים במועדם או בחלק ממועדם. במקרים כאלה אין לחשב את תקופת הדחייה במצטבר. לדוגמא: החתמת בעלי הדירות והליך לאישור תכנית איחוד וחלוקה.

_ל

ימאי לנתח או

 

מאידך ישנם גורמי דחייה שאינם חלים במקביל ויש להתייחס אליהם במצטבר. לדוגמא: תכנית איחוד וחלוקה ובניה בשלבים לפי הוראות התכנית.

הפרמטרים לדחייה:

 

^ מצב תכנוני - ישנם מקרים בהם המימשמחייב פעולות תכנוניות נוספות, כגון תכנית איחוד

וחלוקה, מגבלה תכנונית על פי התכנית שקובעת שלביות ביצוע וכדי. ^ מספר בעלי הזכויות בנכס - ריבוי שותפים - מושעא גדולה יותר.

^ מצב משפטי/ קנייני - יש לקחת בחשבון הסכמים קיימים במועד הקובע. ככל שקיימים יותר

הסכמים^[25] חתומים מגבלת המושעא קטנה יותר. ^ גודל המתחם (כמות הדירות המתוכננות ורמת הביקוש), מגבלות בשטח ועוד. מטלות ציבוריות: יובאו בחשבון מטלות הנובעות מהוראות התכנית בלבד, בין אם חלות על היזם במפורש ובין אם קיימת לגביהן שלביות ביצוע, ולא ניתן לאכלס את המיזם ללא הקמתן. המטלות הציבוריות יובאו בחשבון לפי עלות ביצוען בפועל או לפי הדחייה הצפוייה במימוש המיזם כתוצאה מהן, לפי הערך הקטן מהשתיים.

שימוש ביניים: כאשר קיימת דחייה למימוש יש לקחת בחשבון את השימוש הזמני בשטח הבנוי (הנכסים הקיימים - דירות, חנויות וכוי). במקרים כאלה תקופת השימוש הזמני תהיה לא פחות מחצי שנה לפני תום תקופת הדחיה שחושבה. (לדוגמא: אם השמאי קבע שתקופת הדחיה היא 4 שנים, תקופת השימוש הזמני בקיים תהיה לא יותר מ 3.5 שנים.)

עלות דמי השכירות לבעלי הדירות בתקופת הבניה: יש לקחת בחשבון עלויות אלה, בשים לב האם עסקאות ההשוואה מגלמות רכיב זה.

עלות הריסה: מאחר שבמועד הקובע קיימים מבנים על הקרקע יש לקחת בחשבון עלויות הריסת המבנים הקיימים. עם זאת, ככל שתינתן דחייה יש להביא בחשבון את עלות ההריסה בדחייה. אגרות והיטלים: יש לקחת בחשבון זיכוי בגין השטחים הבנויים ושטח הקרקע, בהתאם לחוקי העזר העירוניים.

ממ"דים: הפטור מהיטל השבחה לממ"ד הינו על פי סעיף 19(ב)(9) בתוספת השלישית לחוק תכנון והבניה, על פיו לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח המינימלי שנקבע.

לא יובאו בחשבון פטורים אישיים, לפי סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. לא תובא בחשבון עלות קרקע משלימה, למעט במקרים בהם השווי במצב החדש כולל זכויות שנובעות מהקרקע המשלימה, כחלק בלתי נפרד מהוראות התכנית.

^/ ד

5.16 השומה

בסעיף השומה השמאי יציג את מסקנות התחשיבים בדגש על הרווח היזמי הנובע מהתכנון המוצע. הערכים בשומה יהיו בשקלים חדשים.

בסעיף זה יפורטו ההסתייגויות וההתניות אשר אוזכרו בסעיפי השומה.

השמאי יציג את מסקנות ותחשיבי השומה על פי טבלת סיכום התחשיבים בנספח א׳ (האקסל) לתקן זה וכן יציג את הרווח היזמי והתמורות לדייירים בטבלת הרגישות כמפורט להלן.

 

5.17 טבלת רגישות

השמאי יכין טבלת רגישות, שמטרתה לסייע למוסד התכנון לדייק, במידת הצורך, את התכנון ביחס לכדאיות הכלכלית, וכן לסייע לצדדים לחלק את הרווח באופן מאוזן בהתאם לתכנון המוצע. לצורך כך, השמאי יציג בטבלה את התמורה לבעלי הדירות מול הרווח היזמי. ^[26] בטבלה יוצג הרווח היזמי שהתקבל מהתכנון המוצע ומולו תוצג התמורה לבעלי הדירות לפי תוספת של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו 25 מ"ר, כאמור בסעיף 5.13. בנוסף, בכל מדרגה, תוצג אלטרנטיבה של תוספת זכויות בניה, אשר תביא לרווח יזמי שמהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית, בהתאם לעקרונות שנקבעו בסעיף 5.14 יג.

5.18 תוקף השומה

עדכון השומה יידרש במידה שיחולו שינויים ובעיקר שינויים תכנוניים משמעותיים (ביחס לפרוגרמה התכנונית על פיה נערכה השומה), שיחייבו בחינה מחודשת של הכדאיות הכלכלית. גם בעדכון שומה, כאמור, המועד הקובע יהיה סמוך ככל האפשר למועד הפקדת התכנית ולא יותר מחצי שנה לפני מועד ההחלטה להפקדה, כאמור בסעיף 5.5, אלא אם נתבקש מועד קובע אחר.

5.19 פרסום

חוות הדעת שעל פיה תופקד התכנית, תפורסם יחד עם מסמכי התכנית. ככל שתדרש חוות דעת נוספת, שעל פיה תאושר התכנית, תפורסם גם חוות דעת זו.

0 ^ר׳

 

6. חלק ב׳ - שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי הדירות בעסקת פינוי בינוי.^[27]

הסעיפים הכלולים !שומה וביאורם:

6.1  סוג השומה

בכותרת השומה יירשם: "שומת מקרקעין מלאה"^[28] או "שומה מבוססת הנחה"^[29], לפי העניין. בשורת הנדון ירשמו עיקרי זיהוי המתחם לפינוי בינוי (להלן "המתחם").

6.2 זהות מזמין השומה

ירשם שם מזמין השומה, תפקידו והזיקה שלו למתחם.

6.3 מטרת השומה

ירשם: "שומת מקרקעין לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה לבעלי הדירות במתחם פינוי בינוי".

6.4  המועד הקובע

נוסח הסעיף יהיה קבוע: "המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום". המועד הקובע יהיה סמוך ככל האפשר למועד עריכת השומה, ולא ירחק משלושה חודשים ממנו.

המועד הקובע למצב הפיזי הקיים במושא השומה הינו פרסום הודעה לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה או החלטת ועדה מקומית על המלצה להפקדת התכנית או מועד ההכרזה על המתחם כמתחם לפינוי ובינוי, מכח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או שנה מיום החתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה (כהגדרתה בחוק פינוי בינוי - עסקת פינוי ובינוי שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית משותף, שלא קדמה לה עסקת פינוי ובינוי בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף); לפי המוקדם מביניהם.

6.5 מועד הביקור במתחם וזהות המבקר

נוסח הסעיף יהיה קבוע: "ביקור במתחם נערך ביום שנה/חודש/יום ע"י__________ ".

השמאי יבקר בדירה אחת לפחות, מכל סוג אופייני של הדירות המצויות במתחם.

ץ #

6.6  פרטי זיהוי הדירות הכלולות בתכנית

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 4 - הוראות לעריכת סעיף "זיהוי הנכס" בשומות מקרקעין. השמאי יהיה רשאי לא לאזכר מידע שאין בו כדי להשפיע על שווי הזכויות על פי שיקול דעתו.

6.7 תיאור הנכס והסביבה

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 5 - הוראות לעריכת סעיף "תיאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין. יצורפו מפת איתור ותשריט המתחם הכלול בתכנית.

6.8  המצב התכנוני המאושר של המתחם

הסעיף יערך על פי תקן מספר 6 - הוראות לעריכת סעיף "המצב התכנוני" בשומות מקרקעין. שמאי יהיה רשאי לא לאזכר מידע שאין בו כדי להשפיע על שווי הזכויות, על פי שיקול דעתו.

 

השמאי יסכם בתמצית את המצב התכנוני התקף במתחם (יעוד, שטחים, צפיפות, קומות, שימושים וכד׳), כולל זכויות בניה שטרם נוצלו.

6.9  המצב המשפטי )הזכויות בנכס(

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 7 - הוראות לעריכת סעיף "הזכויות בנכס" בשומות מקרקעין, ובכפוף לדגשים ולתוספות כדלקמן:

ככלל, הזכויות יתייחסו למלוא הזכויות בנכס. ככל שהובא לידיעת השמאי כי בנכס קיימות זכויות קנייניות, שאינן רשומות, יפרט השמאי זכויות אלה, ככל שהן רלוונטיות למסקנות השומה.

6.10  עקרונות גורמים ושיקולים

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 8 - הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין ותקנים מספר 2 ו- 3 - יישום גישות השומה בשומות מקרקעין.

בנוסף יפרט השמאי את הנחות היסוד עליהן מבוסס תחשיב השומה (בנושאים שהמידע לגביהם חלקי).

6.11  עקרונות לבדיקת התמורה לבעלי הדירות

הבדיקה השמאית-כלכלית נועדה לבחון האם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות במתחם היא כדאית כלכלית ובאילו תנאים העסקה תיחשב כדאית כלכלית. להלן עקרונות אשר ינחו את השמאי בבדיקה השמאית הכלכלית:

א.      מפתח התמורה לבעלי הדירות האופייניות יהיה אחיד, בהתחשב בהבדלים בין שטחי הדירות הקיימות. כמו כן יובאו בחשבון שטחים נוספים כגון מרפסות, שטחים צמודים לדירות וכד׳.

ב.       מפתח התמורה לבעלי הדירות שאינן אופייניות יהיה אחיד, בהתחשב בשווים ביחס לדירות האופייניות הקיימות.

ג.       היזם ישא בכל הוצאות בעלי הדירות הקשורות לתכנית פינוי בינוי (הוצאות העברה, תשלום שכר דירה וכד׳), למעט חובות שחלים על בעלי הדירות באופן אישי שלא בגין התכנית (דמי היוון, ארנונה וכד׳).^[30]

ד.      ככלל, התמורה לבעל דירה הינה דירה חדשה, לפחות בשטח הדירה הקיימת, כאמור בסעיף 5.14 א׳, לרבות כיסוי כלל העלויות הכרוכות במיזם ותשלום עבור חברת ניהול כאמור בסעיף 5.14 ז׳. בקביעת התמורה יובאו בחשבון זכויות בניה לא מנוצלות (כגון: תכנית הרחבות לא מנוצלת), ככל שהן תורמות לשווי הנכס.

ה.      רווח יזמי מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבור יגיע כפיו האישי.

מיזם פינוי בינוי מבוצע בהיקפים גדולים ומתמשך לאורך זמן ארוך ויש בו מרכיבי סיכון שאינם אופייניים למיזמים אחרים. רמת הסיכון ואי הוודאות הגלומים בו גדולים, לפיכך יובא בחשבון בשלב הבדיקה הראשוני של השומה, רווח יזמי ראוי התואם את אופי המיזם.

שיעור הרווח היזמי המהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית, יקבע בהתאם לעקרונות שנקבעו בסעיף 5.14 יג׳.

מצא השמאי כי הרווח היזמי גבוה מהרווח היזמי הראוי כאמור, יבדוק ויחווה דעתו בדבר הצורך

לצורך כך נכון להיעזר בטבלת הרגישות כאמור בסעיף 5.17.

לא עלה הרווח היזמי על הרווח היזמי המקובל, כאמור בסעיף זה, יראו בתמורה המפורטת לעיל כתמורה סבירה.

ו.       ככל שיש הוראה של שלביות בתכנית, השמאי יביא זאת בחשבון.

ז.       יובאו בחשבון רק שטחים בהתאם לאמור בסעיף 5.14 א.

6.12 התחשיב

בתחשיב השמאי-כלכלי יובאו בחשבון העקרונות שנקבעו בתקן זה. יפורטו ההסתייגויות וההתניות אשר אוזכרו בסעיפי השומה.

6.13 השומה

בסעיף השומה השמאי יציג את מסקנותיו בענין בדיקת התמורה הראויה לבעלי הדירות האופייניות. במסקנות השומה יפורטו ההסתייגויות וההתניות, אשר אוזכרו בסעיפי השומה.

 

 

 

/\

 

7. חלק ג׳ - שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במתחם פינוי בינוי.^[31]

הסעיפים הכלולים בשומה וביאורם:

7.1  סוג השומה

בכותרת השומה יירשם: "שומת מקרקעין מלאה". בשורת הנדון ירשמו עיקרי פרטי זיהוי הנכס.

7.2 זהות מזמין השומה

ירשם שם בעל הדירה המסויימת שלגביה נתבקשה השומה.

7.3 מטרת השומה

ירשם: "שומת מקרקעין לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה לדירה מסויימת במתחם פינוי בינוי, לפי תקנה 19 לתקנות פינוי בינוי (פיצויים)".

7.4 המועד הקובע

נוסח הסעיף יהיה קבוע: "המועד הקובע לשומה הינו שנה/חודש/יום". המועד הקובע יהיה סמוך ככל האפשר למועד עריכת השומה.

המועד הקובע למצב הפיזי הקיים במושא השומה הינו פרסום הודעה לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה או החלטת ועדה מקומית על המלצה להפקדת התכנית או מועד ההכרזה על המתחם כמתחם לפינוי ובינוי, מכח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או שנה מיום החתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה (כהגדרתה בחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי - עסקת פינוי ובינוי שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית משותף, שלא קדמה לה עסקת פינוי ובינוי בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף); לפי המוקדם מביניהם.

7.5 מועד הביקור במתחם וזהות המבקר

נוסח הסעיף יהיה קבוע: "ביקור במתחם נערך ביום שנה/חודש/יום, ע"י__________ ".

7.6 פרטי זיהוי המתחם הכלול בתכנית

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 4 - הוראות לעריכת סעיף "זיהוי הנכס" בשומות מקרקעין.

7.7 תיאור הנכס והסביבה

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 5 - הוראות לעריכת סעיף "תיאור הנכס והסביבה" בשומות מקרקעין. יצורפו מפת איתור הנכס ותצלום הנכס.

7.8  המצב התכנוני המאושר של המתחם

הסעיף יערך על פי תקן מספר 6 - הוראות לעריכת סעיף "המצב התכנוני" בשומות מקרקעין. שמאי יהיה רשאי לא לאזכר מידע, שאין בו כדי להשפיע על שווי הזכויות על פי שיקול דעתו.

 

7.9  המצב המשפטי (הזכויות בנכס(

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 7 - הוראות לעריכת סעיף "הזכויות בנכס" בשומות מקרקעין, ובכפוף לדגשים ולתוספות כדלקמן:

ככלל, הזכויות יתייחסו למלוא הזכויות בנכס. ככל שהובא לידיעת השמאי כי בנכס קיימות זכויות קנייניות, שאינן רשומות, יפרט השמאי זכויות אלה, ככל שהן רלוונטיות למסקנות השומה.

7.10  עקרונות גורמים ושיקולים

הסעיף יערך על פי הוראות תקן מספר 8 - "הוראות לעריכת סעיף "עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין ותקנים מספר 2 ו- 3 - יישום גישות השומה בשומות מקרקעין.

7.11  עקרונות לבדיקת התמורה לבעל הדירה המסויימת

הבדיקה השמאית נועדה לבחון האם לדירה מסויימת מאפיינים המצדיקים תמורה חורגת עודפת ממפתח התמורה האחיד, שנקבע לדירה אופיינית.

מצא השמאי שקיימת הצדקה כאמור, יקבע מהיא התמורה העודפת ביחס למפתח התמורה האחיד. להלן עקרונות אשר ינחו את השמאי בבדיקה:

א.        השמאי יבחן את נתוני הדירה לעומת נתוני הדירות האופייניות^[32] במתחם.

ב.         הקריטריונים לבחינת מאפייני הדירה ביחס לדירות האפייניות, אשר יובאו בחשבון יהיו כדלהלן: 1) שטח הדירה.

/\

3)  מיקום הדירה.

4)  ככלל, יובא בחשבון שיפוץ פנימי משמעותי (ללא תוספת שטח) שנעשה עד 7 שנים לפני מועד הקובע, כאמור בסעיף 7.4 לעיל, תוך התייחסות למועד הפינוי המשוער.

ג.         זכויות נוספות או תועלות כלכליות אחרות המיוחסות לדירה הפרטנית, בהשוואה לדירה אופיינית מסוגה.

ד.         ככל שמצא השמאי כי קיים שוני בין הדירה המסויימת לבין הדירות האופייניות במתחם, רשאי השמאי להציע את דרך האיזון על מנת שהתמורה, שתוענק לבעל הדירה, תהיה כדאית כלכלית.

ה.        התאמות של הדירה המסויימת, לצורך צרכים מיוחדים לאדם בעל מוגבלות.

ו. יובאו בחשבון רק שטחים בהתאם לאמור בסעיף 5.14 א.

7.12 התחשיב

בתחשיב השמאי כלכלי יובאו בחשבון העקרונות כפי שנקבעו בתקן זה.

7.13 השומה

בסעיף השומה השמאי יציג את מסקנות בדיקת התמורה הראויה לבעל הדירה המסויימת. במסקנות השומה יפורטו ההסתייגויות וההתניות, אשר אוזכרו בסעיפי השומה.

 

כללי: 33

8.  הצהרות וחתימה

השמאי יצהיר על העדר עניין אישי בנכס הנשום, ועל כך שהשומה נערכה בהתאם לתקנות שמאי מקרקעין ותקני הוועדה לתקינה שמאית. נוסח ההצהרה המומלץ (בהעדר עניין):

"הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס מושא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה". נוסח הצהרה בדבר עריכת השומה על פי התקנות והתקינה השמאית:

"הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו 1966 ועל-פי התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית".

9.  סטיה מהתקן

שמאי יהיה רשאי לסטות מהוראות תקן זה ובלבד שתרשם מהות החריגה ויינתנו לה נימוקים והסברים.

10. תחילה

תחילתו של תקן זה ביום ... - יום אישור התקן במועצת שמאי המקרקעין.

)

11. הוראת מעבר

לעניין שומות מקרקעין אשר נערכו לתכניות, שהוחלט על הפקדתן עד יום התחילה, יחול התקן כנוסחו ערב יום התחילה.

תכנית שטרם הוחלט על הפקדתה והוכנה לגביה שומת מקרקעין, בהתאם לתקן כנוסחו ערב יום התחילה, תעודכן השומה בהתאם להוראות תקן זה.

0 '«ד.

 

דברי הסבר לתקן מספר 21.1 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי - בינוי

1.  עסקת פינוי בינוי

תכנית לפינוי בינוי נועדה להביא להתחדשות עירונית, על ידי פינוי מתחם בו קיימים מבנים ישנים, לטובת בנית מבנים חדשים, כך שבעלי הדירות יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה, והיזם יקבל זכויות בניה להקמת דירות חדשות (ו/או שטחי מסחר חדשים). התכנית קובעת מנגנון המאפשר לשפר את רווחת בעלי הדירות, תוך תמרוץ יזמים פרטיים להשקיע ברכישת הזכויות בקרקע ולפתחה.

בעסקת פינוי - בינוי היזם למעשה רוכש את הזכות לבנות על מקרקעין בנויים, מתחייב לפנות את בעלי הדירות המתגוררים במתחם, להרוס את הבניינים הישנים ולבנות בניינים חדשים בצפיפות בניה גדולה יותר. בתמורה בעלי הדירות מקבלים מהיזם דירות מגורים חדשות, בדרך כלל גדולות מדירותיהם הקיימות.

^ץ/

2.  מטרת התקן

מטרת התקן היא ליצור כלי לשימוש הגורמים השונים (מוסדות התכנון, בעלי הדירות, יזמים ועוד), שיאפשר לוודא שתכנית פינוי בינוי מסויימת הינה ישימה כלכלית, כך שיחד עם תמורה ראויה לבעלים נותר רווח ראוי ליזם, שיתמרץ אותו להקים את המיזם.

על מנת שהתכנון יוביל וכן מאחר שהרווח הראוי משתנה בנסיבות שונות, התקן אינו קובע מהו הרווח הראוי, אלא קובע שהשמאי יציג את הרווח המתקבל על פי התכנון המוצע וכן נקבעו עקרונות ופרמטרים לקביעת הרווח הנדרש, כך שיהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית המסויימת.

בנוסף, לצורך חישוב הרווח היזמי המתקבל מתכנון מוצע יש לחשב את סך ההוצאות למימוש התכנית, ביניהן התמורה לדיירים. כדי לא לקבוע מסמרות בדבר התמורה הראויה נקבע בתקן שהשמאי יציג מסקנת רווח בשלוש מדרגות תמורה לדיירים ("טבלת רגישות").

כאמור, אין בתקן קביעה בדבר תמורות מקסימליות לבעלי הדירות ו/או ליזם. לכן, במידה שהתכנית המוצעת תאפשר תמורות גבוהות, מהאמור בתקן, אין כל מניעה לכך.

3. חלק א'

חלק זה מתייחס לשלב בו מתגבשת פרוגרמה תכנונית למתחם פינוי בינוי, ומיועד להיות חלק ממסמכי התכנית, המציג את הישימות הכלכלית לתכנית המוצעת.

מסקנת השומה לא תבוטא על ידי סכום שווי הקרקע, אלא על ידי טבלה המציגה רווח יזמי כפועל יוצא של התכנון המוצע, בהינתן שלוש מדרגות תמורה לבעלי הדירות, כמוסבר לעיל. כמו כן השמאי נדרש לקבוע מהו הרווח היזמי המינימלי המהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית.

 

4. דירה לא אופיינית

4.1  להלן דוגמא לאופן חישוב תמורה לדירה לא אופיינית, כאשר התמורה היא דירת מגורים: שווי דירה אופיינית בשטח של 60 מ"ר : 1,500,000 ₪ (25,000 ₪ למ"ר).

שווי יחידה מסחרית (דירה לא אופיינית) בשטח של 60 מ"ר : 2,250,000 ₪ (37,500 ₪ למ"ר). מכאן ששווי מ"ר ביחידה המסחרית שווה פי 1.5 משווי מ"ר בדירה אופיינית במצב הקיים, כלומר שטח היחידה המסחרית שווה ערך לשטח דירה אופיינית של 90 מ"ר.

כאשר התמורה^[33] לדירות האופייניות הינה 12 מ"ר ושטח דירת התמורה לדירה אופיינית, ששטחה המקורי 60 מ"ר, הינן 72 מ"ר, אזי דירת התמורה ליחידה מסחרית, ששטחה המקורי היה 60 מ"ר, תהיה בשטח של 102 מ"ר. השטחים הנוספים (מרפסת, מחסן וחניה) יהיו בהתאם לתמורות שמקבלות הדירות האופייניות.

4.2  להלן דוגמא לאופן חישוב תמורה לדירה לא אופיינית כאשר התמורה היא באותו יעוד: שווי יחידה מסחרית: 30,000 ₪ למ"ר.

שווי דירה אופיינית: 15,000 ₪ למ"ר.

כאשר התמורה לדירות האופייניות הינה תוספת שטח של 12 מ"ר, אזי היחידה המסחרית תקבל תוספת בשטח של 6 מ"ר, בשטח מסחרי.

4.3  להלן דוגמא לאופן חישוב תמורה לצמודי קרקע: שווי יחידה אופיינית בבנייה רוויה: 1,000,000 ₪. שווי יחידה בבנייה צמודת קרקע: 3,000,000 ₪.

כאשר התמורה לדירות האופייניות הינה דירת תמורה בשטח של 80 מ"ר, אזי התמורה ליחידה צמודת הקרקע תהיה 3 יח"ד (אופייניות) בשטח של 80 מ"ר כל אחת.

5. חלק ב׳

לפי סעיף 2אי לחוק פינוי ובינוי, רשאים בעלי הדירות לג                              ל הרשות הממשלתית להתחדשות

עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי, כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.

חלק זה מפרט את הסעיפים שעל שמאי פינוי בינוי לכלול בחוות דעתו ואת העקרונות לבחינת התמורות לכלל בעלי הדירות במתחם.

6. חלק ג׳

לפי סעיף 19 לתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבל,                                                   י

פינוי ובינוי), בעל דירה שסובר ששווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית במתחם, רשאי לפנות לשמאי פינוי בינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה לו כלכלית.

חלק זה מפרט את הסעיפים שעל שמאי פינוי בינוי לכלול בחוות דעתו ואת העקרונות לבחינת התמורה לבעל דירה מסויימת.

 

7.  טבלת תחשיב

הטבלה שבנספח א׳ הינה תבנית, אשר לפי סעיפיה יש לערוך את השומה המתייחסת לחלק א׳ של תקן זה. ניתן לשנות את סעיפי המשנה בטבלה לפי לעניין או להוסיף / לגרוע מבסיסי הנתונים שבתוך הטבלאות.

8.  היבטי מס בעסקת פינוי בינוי^[34]

חוק מיסוי מקרקעין (להלן -"חוק מיסוי מקרקעין" או "החוק"), משקיף על עסקת פינוי בינוי כעסקת חליפין. פרק חמישי 4 לחוק (להלן - "הפרק") קובע הקלות מס לעסקת פינוי ובינוי כפי שיפורט להלן. ראוי לציין כי הוראות הפרק חלות אך ורק על מתחמים, שחל עליהם צו הכרזה של הממשלה או שר הבינוי והשיכון לפי העניין, כמתחמי פינוי ובינוי.

עסקת החליפין הינה בין המחזיקים השונים לבין היזם (ובנוסף רשות מקרקעי ישראל אם עסקינן בקרקע המנוהלת על ידי הרשות).

המחזיקים מוכרים את זכויותיהם במקרקעין ליזם, אשר בתמורה בונה להם דירות חלופיות על המקרקעין או על מקרקעין אחרים.

\

מיסוי מחזיקים - מס שבח

הפטור ניתן לתא משפחתי (המוכר, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18). במכירת הזכויות ביחידת מגורים, יינתן פטור ייחודי עד לתקרת שווי, לפי הגבוה:

א.          150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שווין של זכויות לבנייה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותן בסעיף 49א(ב)(1) לחוק;

ב.  שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר;

ג.   שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ- 200 מ"ר;

הכל בתוספת תשלום עבור דמי שכירות לתקופת בנייתה של דירת המגורים החלופית ולכיסוי ההוצאות הכרוכות במעבר לדירת המגורים החלופית. הוצאות אלה תהיינה בסכום סביר וכמקובל ביחס לאותן הוצאות.

ככל שהתמורה לדייר תחרוג מתקרת השווי הקבועה בחוק, הדבר יביא לחיוב העסקה במס שבח מלא (כל הסכום שמעל תקרת השווי), ללא אפשרות למתן פטור מלא או חלקי אפילו המדובר במכירת דירת מגורים מזכה.

הפטור שבפרק, מהווה פטור נוסף לפטורים "האישיים" הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

כאשר המכירה במתחם, מהדייר ליזם, היא של יחידה אחרת (מבנה שאינו דירת מגורים) יחול הפטור של הפרק, בכפוף לתקרת השווי ובשינויים המחוייבים והרלוונטים. בכל מקרה, במכירת יחידה אחרת לא יינתן פטור על תמורה כספית אחרת אפילו אם התמורה נמוכה מתקרת השווי.

 

במסגרת תיקון 94 לחוק, הוסיף המחוקק חלופותתמורה, על אלה הקבועות לעיל, והמיועדות לדייר הקשיש המתגורר במתחם. בהתאם למבנה התקשרות ייחודי לאוכלוסייה זו, ההסדר שיחול לעניין דייר קשיש מפורט בסעיפים שתוקנו לעניין זה^[35] ויחול על עסקאות פינוי ובינוי, שנעשו שלושה חודשים מיום פרסום החוק, דהיינו החל מיום 29.10.2018.

מיסוי מחזיקים - מס רכישה

ברכישת הדירה החלופית יינתן פטור ממס רכישה לבעלי הדירות ללא תקרה בגין דירה אחת בלבד, במתחם או מחוצה לו.

מיסוי יזם - מס רכישה

היזם רוכש מקרקעין ולפיכך קמה לו חבות במס רכישה.

לעניין מס הרכישה, אשר יחול על היזם ברכישת הזכויות של בעלי הדירות בבניין המצוי במתחם, זה יקבע בהתאם להוראות סעיף 49כד לחוק. שווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה, הוא כלל התמורות שנדרש היזם לשלם בשל רכישת הזכויות במתחם, התמורה הבסיסית ותוספת התמורה וכן כל תמורה אחרת, בהתאם לעיקרון צירוף כלל התמורות, לרבות תמורה למחזיקים שאינם בעלי זכויות במקרקעין (פולשים, דיירים מוגנים וכוי).

מיסוי יזם - מע"מ

בעסקת פינוי ובינוי, על מכירת שירותי הבנייה על ידי היזם, יחול מע"מ כחוק. יוצא דופן לעניין זה הינו מכירת היחידות לדיירים בעלי הזכויות בדירות מגורים, על תמורה זו יחוייב היזם במע"מ בשיעור אפס, כך שלא ישולם בגין העסקה עם בעלי הדירות מע"מ עסקאות וינוכה כל מע"מ התשומות. מכירת שירותי הבנייה למחזיקים יחידה אחרת חייבת במע"מ, בין אם ניתנה בתמורה דירת מגורים ובין אם ניתנה בתמורה יחידה אחרת.

מיסוי יזם - מס הכנסה

בגין מכירת דירות ע"י היזם לציבור הרחב, לא תינתן הקלה והיזם ישלם מס הכנסה כדין.

יחידה אחרת

כאשר מפנים יחידה אחרת (כל יחידה שאיננה יחידת מגורים, כגון: משרד, מוסך וכדי) יחולו הפטורים ממס שבח וממס רכישה בשינויים המחוייבים. כך לדוגמא, תיקרת השווי לעניין הפטור ממס שבח תהיה "שווי דירת 120 מ"ר".

שימוש בסמל התקינה השמאית

שמאי אשר מכין שומה על פי הוראות תקן זה, יורשה להשתמש בסמל התקינה השמאית שבו הכיתוב "הוכן על פי התקינה השמאית".

 

נספח אי: טבלה אשר לפי סעיפיה יש לערוך את השומה המתייחסת לחלק א׳ של תקן זה

(קובץ אקסל מצורף(

/0

/\

0

0

³⁷  יחידה אחרת מוגדרת בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין.