תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) (תיקון מס' __), התשפ"ב-2021
תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) הותקנו בשנת 1966, ומאז עברו שינויים מינוריים בלבד.
נוכח חלוף הזמן והתמורות שחלו בשוק שמאי המקרקעין, התעורר הצורך בעדכון ההוראות לשם התאמתן למציאות היומיומית של העיסוק השמאי. בין היתר, השינויים המוצעים נוגעים לאפשרות קביעת שכר מותנה בתוצאה, במקרים המתאפיינים בכך שהשומה שנערכת מוגשת לגורם שמאי אחר המכריע בענין ואינו כפוף לשומות הצדדים, בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף. זאת, כדי להנגיש את השירות השמאי לציבור ולאפשר גישה רחבה יותר להליכי השגות וערעורים על קביעות המבוססות על שומה. עוד מוצעים שינויים שנועדו לקדם תחרותיות; כך, מוצע לבטל את ההוראה הקובעת כי קביעת שכר הנמוך מהסביר והמקובל הינה מעשה שיש בו משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע, וכן לבטל את הצורך בקבלת הסכמת השמאי הנעבר בעת מעבר לקוח והחלפתו בחובת יידוע.
|
בתוקף סמכותי לפי סעיפים 15 ו- 43(א) לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א–2001[1], ולאחר התייעצות עם מועצת שמאי המקרקעין, אני מתקין תקנות אלה: |
||
|
תיקון הפתיח |
1. |
בתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו–1966[2] (להלן – התקנות העיקריות), בפתיח, במקום "סעיפים 12 ו- 22 לחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב–1962, ולאחר התייעצות עם מועצת השמאים" יבוא "סעיפים 15 ו- 43(א) לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א–2001 (להלן – החוק), ולאחר התייעצות עם מועצת שמאי המקרקעין". |
|
תיקון תקנה 1 |
2. |
בתקנה 1 לתקנות העיקריות – |
|
|
|
(1) ברישה, במקום "11 ו- 13" יבוא "14 ו- 16"; |
|
|
|
(2) בפסקה (1), המילים "או שלא לפי מיטב שיקול הדעת" – יימחקו; |
|
|
|
(3) במקום פסקה (3) יבוא: |
|
|
|
|
"(3) מתן חוות דעת כמפורט להלן, לפי העניין: |
|
|
|
|
|
|
(א) אם חוות הדעת היא חוות דעת שהוכנה לצורך הגשה לבית משפט – מתן חוות דעת שלא על סמך ביקור אישי בנכס של השמאי החתום על חוות הדעת; |
|
|
|
|
|
(ב) אם חוות הדעת היא אינה חוות דעת שהוכנה לצורך הגשה לבית משפט – מתן חוות דעת שלא על סמך בדיקה אישית של השמאי החתום על חוות הדעת, של שותפו או של שמאי אחר, או של מתמחה במשרדו, לרבות עובד מטעם השמאי אשר סיים את התמחותו אך טרם נרשם בפנקס שמאי המקרקעין;". |
|
|
|
(4) במקום פסקה (5) יבוא: |
|
|
|
|
"(5) שימוש או גילוי על ידי השמאי או עובד משרדו, שלא בהסכמתו המפורשת של הלקוח, של דבר שהובא לידיעת השמאי תוך כדי מתן שירות מקצועי ללקוח ויש לו קשר ענייני לשירות המקצועי הניתן לאותו לקוח, זולת אם הוא חייב לגלותו על פי דין או שגילויו דרוש למילוי תפקידו בשביל הלקוח, או על פי היתר של מועצת שמאי המקרקעין; הוראה זו לא תחול ביחס למידע שפורסם ברבים;" |
|
|
|
(5) פסקה (6) – תימחק; |
|
|
|
(6) פסקה (7) – תימחק; |
|
|
|
(7) במקום פסקה (12) יבוא: |
|
|
|
|
"(12) שמאי שקיבל עניין לטיפולו וידוע לו כי אותו עניין מטופל על ידי שמאי אחר, ולא מסר לשמאי האחר, בלא דיחוי, הודעה שלפיה העניין הועבר לטיפולו ווידא את מסירת הודעה כאמור;" |
|
|
|
(8) בפסקה (15), במקום "19" יבוא "13"; |
|
תיקון התוספת |
3. |
בתוספת לתקנות העיקריות, אחרי פרט (10) יבוא: |
|
|
|
"(11) מצב הרישוי בנכס; |
|
|
|
(12) תחשיבים." |
|
תחילה ותחולה |
4. |
תחילתה של תקנה 1(3)(א) לתקנות העיקריות, כנוסחה בתקנה 2(3) לתקנות אלה, 30 ימים מיום פרסומן של תקנות אלה (להלן – יום תחילת התקנה), והיא תחול לגבי חוות דעת שתוגש ביום תחילת התקנה או לאחריו. |
|
הוראת שעה |
5. |
על אף האמור בתקנות העיקריות, לעניין התקשרות למתן שירות שמאי מקרקעין שבוצעה בתקופה של שנתיים מיום פרסומן של תקנות אלה, יראו כאילו בתקנות העיקריות – |
|
|
|
(1) בתקנה 1, במקום פסקה (8) בא: |
|
|
|
|
"(8) קביעת שכר או קבלת שכר לפי תוצאות של מתן השירות, שלא בהתאם להוראות תקנה 4;"; |
|
|
|
(2) אחרי תקנה 3 בא: |
||
|
|
|
"שכר מותנה בתוצאה |
4. |
שמאי יוכל לקבוע או לקבל שכר לפי תוצאות של מתן השירות, בהתקיים כל התנאים האלה: |
|
|
|
|
|
(1) השומה נערכה בעבור גורם שאינו המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית. |
|
|
|
|
|
(2) השומה נערכה לשם קיום הליך השגה שהוא אחד מאלה: (א) הליך לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ כמשמעותם בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965[3] (להלן – חוק התכנון והבנייה); (ב) הליך לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפי חוק התכנון והבנייה; (ג) הליך לפני ועדת ההשגות שלפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן – פקודת הקרקעות); (ד) הליך לפני שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים או לפני ועדת ההשגות, הפועלים לפי סעיף 4.20 סימן ב' בקובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. (3) בהליך השגה שעניינו סכום נקוב הנמוך מ-150,000 שקלים חדשים – לא יעלה השכר על סכום השווה ל-25% מההפרש שבין הסכום הנקוב לבין סכום ההיטל, סכום הדרישה או סכום הפיצויים, לפי סוג העניין, שנקבע בתום הליך השגה; לעניין זה – "הליך השגה" – כל אחד מההליכים המפורטים בפסקה (2); "סכום נקוב" – כל אחד מאלה, לפי העניין: (א) סכום היטל השבחה שדרשה ועדה מקומית לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה; (ב) סכום שדרשה רשות מקרקעי ישראל לפי קובץ ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל; (ג) סכום הפיצויים שקבעה ועדה מקומית לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה; (ד) סכום פיצויים שהוצע לפי סעיף 9א לפקודת הקרקעות; (ה) סכום פיצויים שהוצע לפי סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה. |
|
|
|
הצמדה למדד |
5. |
(א) הסכום האמור בתקנה 4(3) ישתנה ב-1 בינואר של כל שנה, לפי שיעור שינוי המדד שפורסם בחודש נובמבר שקדם לו לעומת המדד שפורסם בחודש נובמבר 2021. (ב) סכום מעודכן כאמור בתקנת משנה (א), יעוגל לשקל החדש השלם הקרוב, וסכום של חמישים אגורות יעוגל כלפי מעלה. |
|
|
|
|
|
(ג) יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין יפרסם בהודעה ברשומות את הסכום המעודכן כפי שהשתנה עקב האמור בתקנה זו." |
|
|
|
(3) בתוספת לתקנות העיקריות, אחרי פרט (12) בא: |
||
|
|
|
"(13) |
נקבע שכר השמאי לפי תוצאות מתן השירות כאמור בתקנה 4 – יצוין עניין זה." |
|
__________________
גדעון סער
שר המשפטים
________ התשפ"ב
(________2021)
(חמ 1225 – 3 – ת1)
דברי הסבר
תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו-1966 הותקנו בשנות השישים ועודכנו לאחרונה לפני יותר מעשור ומחצה. עניינו של התיקון הוא בהתאמת כללי האתיקה למציאות העכשווית ולהתפתחות בעיסוק השמאי.
תהליך גיבוש ההצעה: בחודש נובמבר 2016 החליטה מועצת שמאי המקרקעין על הקמת ועדה לבדיקת תיקון התקנות (להלן: "הוועדה") שכללה את אחד מנציגי לשכת שמאי המקרקעין, אחת מנציגי שר האוצר ונציג הציבור במועצה. במהלך עבודתה, פרסמה הוועדה "קול קורא" לציבור לקבלת עמדות הציבור בנושא. התגובות שהתקבלו עובדו והעמדות שהתקבלו מצאו את ביטוין בדו"ח הוועדה שהוגש למועצה בחודש נובמבר 2017.
התיקון המוצע נועד גם להכוונת ציבור שמאי המקרקעין, עובדיהם ומתמחיהם בקשר למילוי תפקידיהם המקצועיים. כך למשל מוצע להוסיף פרטי חובה לדו"ח השומה, שהחסרתם מהווה עבירה משמעתית, כך שדו"ח השומה יהיה מקיף יותר.
יצוין כי טיוטת תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) (תיקון), התש"ף-2020 פורסמה להערות הציבור ביום 23.2.2020 אך הליך התקנתה לא הושלם.
תוכן התיקון:
תקנות 1, 2(1) ו- 2(8) – המדובר בתיקונים טכניים שנועדו להתאים את התקנות לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, שהוא החוק המסדיר את העיסוק כיום.
תקנה 2(2) – כיוון שמדובר בעבירות משמעת (בשונה מרשלנות), התייחסות לטעות בשיקול הדעת היא מחמירה מדי וממילא אינה אכיפה כעבירת משמעת.
תקנה 2(3) – המדובר בתיקון שמטרתו להבהיר, כי שמאי רשאי להסתמך על בדיקה אישית של מתמחה שסיים את התמחותו והמשיך לעבוד במשרדו. המדובר בהבהרה בלבד, שכן משרשאי השמאי להסתמך על בדיקה של מתמחה, הרי שאין כל מניעה מקצועית כי יסתמך על בדיקה של מי שהשלים את התמחותו אך טרם הוסמך. אולם, לגבי חוות דעת המוגשת לבית משפט, נדרשת זהירות יתרה, ולכן ראוי שהשמאי החתום על חוות הדעת יערוך בעצמו את הביקור. הוראה זו תחול ביחס לחוות דעת שיוגשו לבית המשפט לאחר מועד כניסת התקנות לתוקף.
תקנה 2(4) – הדין אינו קובע חובת סודיות החלה על שמאי. ואולם, ברור כי שימוש במידע או מסירת מידע שהשמאי קיבל במסגרת עבודתו יכולים להיות פסולים. מטרת התיקון להבהיר את המקרים בהם שימוש או מסירה של מידע כאמור תהא פסולה ועולה כדי עבירת משמעת. במסגרת זו, מוטלת על השמאי האחריות גם לכך שעובד ממשרדו (שאינו שמאי או מתמחה) לא ישתמש באופן פסול במידע אליו נחשף במסגרת עבודתו. מנגד, הובהר כי מקום בו מדובר במידע שפורסם ברבים, מגבלות אלו לא יחולו.
תקנה 2(5) – המדובר בהוראה ארכאית, שלא נמצאה לה כל הצדקה.
תקנה 2(6) – במסגרת המגמה לקידום התחרותיות, מוצע לבטל את ההוראה בדבר קביעת שכר הנמוך מהסביר והמקובל. לעניין זה יצוין, כי ברוב המקצועות הרשויים אין הוראה מקבילה. מעבר לכך, ההוראה ממילא אינה ישימה שכן אין כל דרך לבחון מהו ה"סביר" וה"מקובל".
תקנה 2(7)– עניינה של תקנה 1(12) לתקנות העיקריות הוא בהסדרת המקרים בהם לקוח שהחל לקבל שירות משמאי אחד, בחר לעבור ולקבל את אותו השירות משמאי אחר. בהקשר זה, מוצע לבטל את הצורך בקבלת הסכמת השמאי הנעבר, ותחת זאת להסתפק בחובת יידוע, שמטרתה מניעת ייצוג כפול של הלקוח באותו העניין. ההוראה מקבילה להוראה הקיימת ביחס לעורכי דין. בדומה לתיקון המוצע ביחס לתקנה 1(7) לתקנות, גם בתיקון זה יש כדי לתרום לתחרותיות.
תקנה 3 – מוצע לעדכן את רשימת הפרטים המהווים את המינימום הנדרש לעריכת שומה- מצב הרישוי בנכס ותחשיבים הם חלק בסיסי ומהותי מהשומה ולפיכך ראוי שיהוו חלק מהמינימום הנדרש.
תקנה 4 – מוצע כי תקנה 1(3)(א) לתקנות העיקריות, כנוסחה בתקנה 2(3) לתקנות אלה, אשר לפיה על שמאי שעורך חוות דעת לבית המשפט לערוך ביקור אישי בנכס, ולא להסתפק בביקור של מי מטעמו, תחול על חוות דעת שיוגשו לבית המשפט לאחר 30 יום מיום תחילתן של תקנות אלה.
תקנות 5 – מוצע לקבוע הוראת שעה לתקופה של שנתיים, אשר במסגרתה יותר להתנות שכר בתוצאה, במקרים מסויימים המוגדרים בתקנה, אשר מתאפיינים בכך שהשומה שנערכת אינה השומה הסופית שכן היא מוצגת לגורם שמאי בכיר ומכריע שאינו כפוף לשומות הצדדים. זאת, כדי להנגיש את השירות לציבור ולאפשר גישה רחבה יותר להליכי השגות וערעורים על קביעות המבוססות על שומה.
מוצע להתיר התניית שכר בתוצאה כאמור רק במקום בו השומה אינה נערכת עבור המדינה, רשות ציבורית או רשות מקומית.
בנוסף, ועל מנת לצמצם את החשש מהפקעת מחירים או פגיעה צרכנית בציבור הלקוחות "מן השורה", אשר חסרים ניסיון וידע בתחום הנדל"ן, וכמקובל בהסדרים אחרים, מוצע לקבוע תקרה לשיעור השכר המותנה בתוצאה בהליכים מסוימים המאפיינים ציבור זה. כך, מוצע כי בהליכים בהם דרישת התשלום או גובה הפיצוי שהוצע, לא עולים על 150,000 ₪ השכר המותנה בתוצאה יוגבל ולא יעלה על שיעור של 25% מההצלחה (הפער בין הסכום שהוצג לראשונה, לבין הסכום בתום הליך ההשגה). לעומת זאת, בהליכים המתנהלים ביחס לדרישות או הצעות בסכומים העולים על 150,000 ₪, ככלל מדובר בהליכים אשר יוזמים גורמים בעלי ידע וניסיון בתחום הנדל"ן ולכן לא נמצא מקום לקבוע הוראה מגבילה בדבר השיעור המקסימלי של שכר הטרחה המותנה בתוצאה שניתן לקבוע, והמגבלות היחידות ביחס להליכים אלה הינן ההוראות אשר יהיו קבועות בתקנות 4(1) ו-(2) לתקנות העיקריות.
עוד מוצע כי יינתן גילוי במסגרת השומה שתוכן על ידי השמאי לכך שהשכר בגינה נקבע בהתאם לתוצאת ההליך.
לבסוף, ובשל כך שבתקנה 4(3) לתקנות העיקריות, בנוסח המוצע בתקנות אלה, נקבעה מגבלה לגובה השכר בהליכים שסכום הדרישה או ההצעה, בהן עומד על פחות מ-150,000 ש"ח, נדרש כי סכום זה יעודכן ויתואם בהתאם לשינויים שיחולו במדד.
כאמור, מוצע לקבוע את ההוראות בדבר האפשרות לקבוע שכר מותנה בתוצאה כהוראת שעה. בתוך כך בחלוף שנה מהתקנת התיקון, תיבחן בין היתר, השפעתו על השומות שנערכות לצורך ניהול ההליכים בהם מותר להתנות שכר בתוצאה כמפורט לעיל, לשם קבלת החלטה בדבר שינוי התקנה באופן קבוע.