תוכן עניינים

תזכיר חוק. 2

א. 2

א. שם החוק המוצע. 2

ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו 2

ג. עיקרי החוק המוצע. 2

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על החוק הקיים. 3

ה. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקציב המדינה. 3

ו. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקנים במשרדי הממשלה וההיבט המינהלי 3

ז. להלן תזכיר נוסח החוק המוצע. 3

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021 פרק ___: חוק רכבת תחתית (מטרו) בגוש דן (חלק ג') 4

"פרק __': מימון ופיתוח פרויקט המטרו וסביבתו 4

דברי הסבר. 16

 

חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו- 2022), התשפ"א-2021 פרק ____: חוק רכבת תחתית (מטרו) בגוש דן (חלק ג')

 

תזכיר זה מיישם את החלטה מס' 200 מיום 1 באוגוסט 2021, והוא צפוי לעלות על סדר יומה של ועדת השרים המיוחדת לעניין התכנית הכלכלית לשנים 2021 ו-2022, לאחר המועד האחרון למתן הערות הציבור.

 

תזכיר זה מופץ בהמשך לתזכיר חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2022-2021), פרק ___: חוק רכבת תחתית (מטרו) בגוש דן (חלקים א' ו-ב'), אשר כלל תיקוני חקיקה נוספים שנקבעו בהחלטת הממשלה האמורה.

 

א. שם החוק המוצע

חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו- 2022), התשפ"א-2021 פרק ____: חוק רכבת תחתית (מטרו) בגוש דן (חלק ג').

 

 

ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו

הזיקה הדו כיוונית הקיימת בין מערכות להסעת המונים לבין נדל"ן, מביאה לעליית ערכי קרקע הסובבים את תחנות מערכות להסעת המונים, כפי שנמצא במחקרים בינלאומיים שונים. לצורך מיצוי התועלות האורבניות מהקמת המטרו, מקדמת המועצה הארצית לתכנון ובניה תכנית מתאר ארצית, במסגרתה ייקבעו, בין היתר, הוראות והנחיות להעצמה משמעותית של הבניה הנובעת מהקמת המטרו באזור הסובב אותו ומושפע ממנו, הוראות מפורטות לבינוי מעל ובסביבת מתחמי הדפו ותחנות המטרו המשרתים את קווי המטרו.

לצורך חלוקת נטל מימון הקמת המערכת בין כלל אזרחי ישראל באמצעות תקציב המדינה לבין בעלי המקרקעין הצפויים ליהנות באופן משמעותי מעליית ערכי הקרקעות שבבעלותם, ובמטרה להגביר את יכולת המימוש של פרויקט המטרו ולהבטיח את קיום הזיקה בין המטרו לבין מימוש הפיתוח האורבני בלוחות הזמנים הנדרשים ובשל היקף ההשקעה המשמעותי בפרויקט המטרו, מוצע לקבוע דרכי מימון של פרויקט המטרו ובין היתר, היטל השבחה, מס השבחה ייחודי והקניית זכויות למדינה חלף מס ההשבחה.

במטרה להגביר את יכולת המימוש של פרויקט המטרו, להבטיח את קיום הזיקה בין המטרו לבין מימוש הפיתוח האורבני בלוחות הזמנים הנדרשים ובשל היקף ההשקעה המשמעותי בפרויקט המטרו, מוצע לקבוע דרכי מימון של פרויקט המטרו ובין היתר, קביעת מס השבחת מטרו ייעודי והקניית זכויות למדינה חלף מס ההשבחה כאמור.

 

ג. עיקרי החוק המוצע

 

עיקר 1: מוצע לקבוע כי תחומי ההשפעה לתחנות המטרו המגלמים את התחום הגיאוגרפי בו המטרו משפיע, ייקבעו במסגרת תמ"א 70 שעניינה "תכנית מתאר ארצית למרחב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב" והוראות למקרה שתמ"א 70 לא תאושר.

 

עיקר 2: מוצע לקבוע כי בתחומי ההשפעה שייקבעו יחול שיעור היטל השבחה אשר יעמוד על 40% מההשבחה חלף השיעור הקבוע כיום בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 בשיעור 50%. כמו כן, מוצע לקבוע כי במועד מימוש הזכויות בתכנית משביחה ישולם למדינה מס השבחה ייעודי בשיעור של 35% מההשבחה שבתכנית.

 

עיקר 3: מוצע לקבוע שבתכנית משביחה אשר הוסיפה זכויות סחירות שעולות על 80,000 מ"ר, יוקנו למדינה מקרקעין הכוללים זכויות בנייה חלף מס השבחת מטרו שיעור ההקניה ייקבע על ידי הוועדה לפיתוח סובב מטרו, והיתרה תועבר למדינה באמצעות מס השבחת מטרו.

 

עיקר 4: מוצע לקבוע מנגנון למימוש זכויות סחירות במקרקעין המיועדים לדפו או לתחנת מטרו גדולה שהופקעו על ידי המדינה לשם ניצול מיטבי וודאי של זכויות בנייה אלו, ככל שיקבעו.

 

עיקר 5: מוצע להטיל על רשות מקרקעי ישראל להעביר לידי המדינה 50% מתקבולי השיווק של מקרקעי ישראל המצויים בתחומי ההשפעה של תמ"א 70 והתכניות הגדולות הנשענות באופן משמעותי על תשתית המטרו.

 

 

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על החוק הקיים

אין.

ה. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקציב המדינה

אין.

ו. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקנים במשרדי הממשלה וההיבט המינהלי

אין.

ז. להלן תזכיר נוסח החוק המוצע

 

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-,2021 פרק ___: חוק רכבת תחתית (מטרו) בגוש דן (חלק ג')

 

 

 

 

דברי הסבר

כללי

פרויקט המטרו הוא פרויקט התשתית הגדול ביותר שתוכנן בישראל. הפרויקט כולל שלושה קווים המשתרעים על פני כ-145 ק"מ ולמעלה מ-100 תחנות. שלושת הקווים מתוכננים בוועדה לתשתיות לאומיות, והאומדן הראשוני לעלות הקמתם הינו 150 מיליארד ש"ח. לאור ההיקף הכספי של הפרויקט, תקציב המדינה יתקשה לשאת בעלות זו, ועל כן, על מנת לממש את הפרויקט יש לפעול למציאת מקורות מימון נוספים וחדשניים אשר אינם חלק מתקציב המדינה.

הניסיון בעולם מלמד כי קיימת זיקה דו-כיוונית בין מערכות להסעת המונים לבין פיתוח עירוני יעיל. המטרו מאפשרת הנגשה של מרכזי הערים לקבוצות גדולות של אנשים, והימצאותן של קבוצות גדולות אלו במרכזי הערים, מזינה את התשתית ומאפשרת לנצל באופן אופטימלי את ההשקעה במערכת.

לפי מחקרים שונים שנערכו בעולם, מערכות להסעת המונים בכלל, ומערכת מטרו בפרט, מביאות לעליית ערכי הקרקעות הסובבות אותן, משתי סיבות עיקריות הרלוונטיות גם למטרו המתוכנן בישראל. ראשית, לאור פתרון חסם התחבורה, שהינו חסם עיקרי בתכניות להעצמת זכויות במטרופולין תל אביב, המטרו מעניק פוטנציאל להעצמת זכויות משמעותית. שנית, לאור הנגישות שמעניקה תשתית המטרו, שווי זכויות הבנייה הקיימות באזור הסובב את המטרו עולה באופן משמעותי.

מנגנון לכידת ערך קרקע הינו מנגנון מקובל בעולם המפותח למימון מערכות להסעת המונים, אשר יושם במדינות רבות בשנים האחרונות. מנגנון זה נשען על ההנחה כי ראוי שהנהנים מהקמת מערכת להסעת המונים, ישאו בנטל מימון המערכת משתי סיבות עיקריות. ראשית, הקמת המערכת היא זו שמביאה לעליית ערכי הקרקע כאמור ועל כן קיימת תועלת בניצול עליית ערכי הקרקע למימון הקמת המערכת שחוללה אותה. שנית, חלוקת נטל המימון לפי מידת ההנאה ממנה, מונעת הטלת נתח משמעותי מהיקף המימון על אזרחים אחרים במדינה, אשר אינם נהנים מעליית ערכי הקרקעות בבעלותן ולעיתים אף אינם צפויים להשתמש באופן תדיר במערכת.

לשם ייעול השימוש במקרקעין והבטחת הזיקה מבחינה תכנונית, מקדמת המועצה הארצית לתכנון ובניה תכנית מתאר ארצית, במסגרתה ייקבעו, בין היתר, הוראות והנחיות להעצמת הבניה הנובעת מהקמת המטרו באזור הסובב אותו ומושפע ממנו, הוראות מפורטות לבינוי מעל ובסביבת מתחמי הדפו ותחנות המטרו המשרתים את קווי המטרו. הרצון לממש זיקה זו, בא לידי ביטוי, בין היתר, בדברי ההסבר לתכנית המתאר הארצית (תמ"א 70), בהם נכתב כי "מערכת הסעת המונים, צריכה להיתמך בסביבה עירונית איכותית מוטת תחבורה ציבורית, על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל הגלום בה ואת ההשקעה האדירה בהקמתה".

בשל היקף ההשקעה המשמעותי במערכת המטרו, וכדי להגביר את יכולת המימוש של פרויקט המטרו, ולהבטיח את קיום הזיקה בין המטרו לבין מימוש הפיתוח האורבני בלוחות הזמנים הנדרשים, מוצע לקדם שלושה צעדים מרכזיים:

 

סעיף ‎2:

לאור ההשפעה התכנונית והשמאית של המטרו על עליית ערכי מקרקעין הסמוכים אל תחנות המטרו, מוצע להחיל הסדר מיסוי ייעודי שיסייע במימון פרויקט המטרו וביישומו. הסדר המיסוי יחול על בעלי מקרקעין הנמצאים בתחומי ההשפעה של המטרו אשר ייקבעו בתמ"א 70 שעניינה "תכנית מתאר ארצית למרחב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב". במסגרת קביעת תחומי ההשפעה, ייקבעו התחומים הגיאוגרפים המושפעים באופן תכנוני, כלכלי ושמאי מפרויקט המטרו.

נוכח החשש מעיכוב באישור תמ"א 70 והשפעתו של עיכוב זה על קביעת תחומי ההשפעה, מוצע כי ככל שתמ"א 70 לא תאושר בתוך שנה מיום תחילת החוק, תחום ההשפעה יהיה בהתאם להצעת תמ"א 70 כפי שהועברה להערות. ככל שלא הועברה תמ"א 70 להערות בתוך שנה מיום תחילתו של חוק זה, יקבעו שרי הפנים והאוצר את תחום ההשפעה אשר יחול עד לאישור של תמ"א 70 בהחלטת ממשלה.

על מנת למנוע אישור תכניות טרם אישור תמ"א 70 במטרה להתחמק מתשלום המס, סעיף קטן (ה) קובע הסדר כי עד למועד קביעת תחום ההשפעה כאמור ולשם הבטחת גביית המס הייעודי על התוכניות באזור הסובב את המטרו, אישור תכניות שנכללות בתחומים עליהם פורסמו הודעות לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה מכוח תמ"א 70, וטרם הופקדו במועד קבלת החלטת הממשלה מיום כג' באב התשפ"א (1 באוגוסט 2021), יותנה באישור שר הפנים ושר האוצר, או בהבטחת תשלום מס השבחת מטרו כמפורט להלן בהתאם לכללים שייקבעו.

 

סעיף 3:

בתחומי ההשפעה שייקבעו כאמור, ונוכח עוצמות הפיתוח שהמטרו צפוי לאפשר בתחומי ההשפעה, יחול שיעור שונה של היטל השבחה אשר יעמוד על 40% מההשבחה במקום מחצית ההשבחה הקבוע כיום בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – התוספת השלישית). השיעור החדש יהיה תקף ביחס לתכניות המצויות בתחום השפעה של תחנת מטרו, אשר טרם הופקדו במועד כניסת התיקון האמור לתוקף, והוסיפו זכויות סחירות נוספות של לפחות 10% מהזכויות הסחירות הקיימות לפני אישור התכנית כאמור, ובלבד שנוספו לכל הפחות 1,500 מ"ר סחירים נוספים (להלן – תכנית משביחה).

הפחתה זו נובעת מהיקפי היטלי ההשבחה המשמעותיים הצפויים להתקבל בידי הרשויות המקומיות בתחומן עוברים קווי מטרו, ולאור התועלות המשמעותיות שמערכת המטרו מייצרת לרשויות המקומיות בהן מתוכננים קווי מטרו, דוגמת פיתוח עירוני והכנסות משמעותיות מתשלומי ארנונה בשל העצמת הזכויות לתעסוקה ולמסחר כמו גם שיפור איכות הסביבה והנגישות. יש לציין כי בשל היקפי ההשבחה, תקבולי הרשות המקומית צפויים לעלות משמעותית גם לאחר הפחתת שיעור היטל ההשבחה.

לעניין מתחמי פינוי בינוי, ייקבעו על ידי שר האוצר, קריטריונים שונים לתחולת המס, ובכלל זה, שיעור השבחה מינימלי גבוה יותר משיעור ההשבחה של תכניות משביחות, וזאת על מנת שלא לפגוע בכדאיות הכלכלית בביצוע הפרויקטים.

 

סעיפים 8-4:

מוצע לקבוע כי במועד מימוש הזכויות בתכנית משביחה, כהגדרתו בתוספת השלישית, ישולם למדינה מס השבחה ייעודי בשיעור של 35% מההשבחה (להלן – מס השבחת מטרו). לשם ייעול חישוב המס ומכיוון שבסיס המס היא ההשבחה שנוצרה, השומה לפיה יחושב מס ההשבחה, תהיה שומת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כפי שקבוע בסעיף 4 לתוספת השלישית.

לצורך גביית מס השבחת מטרו, הוועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב במס השבחת מטרו, עם עריכת שומת השבחה, את סכום מס השבחת המטרו שעליו לשלם, אשר ישולם לחשבון בנק של המדינה כפי שיפורסם בהודעת הוועדה המקומית, ולא יאוחר מהמועד בו משולם היטל ההשבחה. בנוסף, לשם הבטחת גביית מס המשקף את ההשבחה שנוצרה, המדינה תהיה רשאית לערור על שומת ההשבחה של הוועדה המקומית בהתאם למנגנונים הקבועים בתוספת השלישית וזאת בדומה לזכות ההשגה הקיימת היום של בעל זכויות.

בנוסף, על מנת להבטיח את גביית מס השבחת מטרו, מוצע לקבוע כי ככל שלא ישולמו כל הסכומים המגיעים כמס השבחת מטרו - לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, לא יוצא היתר לבניה במקרקעין שבתחום תכנית משביחה ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג. כמו כן, שר האוצר רשאי לקבוע הוראות בדבר ערובות להבטחת תשלום מס השבחת המטרו כתנאי למימוש זכויות במקרקעין.

 

סעיפים 10-9:

בנוסף, לצורך הבטחת והאצת הפיתוח ומימוש הזכויות סחירות בתחום ההשפעה, באופן שיאפשר לנצל באופן יעיל את הזיקה ההדדית בין המטרו לבין הפיתוח האורבני, מוצע לקבוע שבתכנית משביחה אשר הוסיפה זכויות סחירות שעולות על 80,000 מ"ר, יוקנו למדינה מקרקעין הכוללים זכויות בנייה חלף מס השבחת מטרו (להלן – המקרקעין המוקנים). שיעור ההקניה ייקבע על ידי הוועדה לפיתוח סובב מטרו, והיתרה תועבר למדינה באמצעות מס השבחת מטרו.

הקניית מקרקעין לידי המדינה, תאפשר למדינה להוות מאיץ פיתוח באופן שצפוי להניע את הפיתוח גם במקרקעין הסובבים, ובתחום ההשפעה בפרט, לאור, בין היתר, היתרונות הבאים:

1 . היעדר ריבוי בעלים – הקניית מגרש עצמאי ככל האפשר לידי המדינה, יבטיח כי מימוש הזכויות במגרש, לא יתקל בהליכי פירוק שיתוף ובקשיים נוספים בשיתוף פעולה בין גורמים שונים, אשר צפויים לעכב משמעותית את פיתוח המגרש. יצוין כי במטרופולין תל אביב, בשל חלוקת הבעלויות, קושי זה צפוי להיות רווח.

2 . גביית עלויות פיתוח – בשונה מהרשויות המקומיות, אשר במקרים רבים אגרות והיטלי הפיתוח שהן גובות מכוח חוקי העזר העירוניים נמוכות מעלויות הפיתוח הנדרשות, המדינה רשאית לגבות מיזמים עלויות פיתוח לפי הצורך ולפי ערכי הקרקע, ובכך לממן מטלות פיתוח נדרשות ולהאיץ את הפיתוח.

3 . קדמי מימון – על מנת לקדם פיתוח, בטרם שיווק קרקעות ליזמים על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד השיכון, המדינה מעניקה לגורמים המפתחים, אשר על פי רוב באזור המרכז הינם רשויות מקומיות, קדמי מימון על חשבון גביית הוצאות פיתוח מיזמים, לצורך קידום עבודות הפיתוח וקיצור לוחות הזמנים למימוש זכויות הבנייה. זאת בשונה מגביית היטלי פיתוח על ידי רשויות מקומיות בגין קרקעות בבעלות פרטית הנגבים בדרך כלל במועד הוצאת ההיתר, באופן שאינו מאפשר קידום עבודות פיתוח.

4 . השקעות המדינה בתשתיות – הימצאותם של מגרשים סחירים בבעלות מדינה בתחום תכנית, מגביר את יכולותיה להשקיע בתשתיות נדרשות לפיתוח התכנית ובכך מסייע בקידום ובאצת היכולת לממש קרקעות בבעלות פרטית גם כן.

לצורך קביעת שיעורי הנטילה כאמור, תוקם ועדה בין משרדית בהשתתפות שני נציגי משרד האוצר, שאחד מהם יהיה יושב ראש הוועדה, ומנציגי משרד ראש הממשלה, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל שתיקרא הוועדה לפיתוח סובב מטרו. הוועדה תבחן את מאפייני הפיתוח של תחומי ההשפעה, בהתחשב בשיקולים קנייניים של שיעור מקרקעי ישראל שייעודם סחיר הממוקמים בתחום ההשפעה, כמות הבעלים בשח התכנית המשביחה, פוטנציאל הפיתוח של המקרקעין המוקנים וכן גם מורכבות פיתוח, לרבות הימצאותם של חסמי פיתוח, בתחום ההשפעה. לאחר בחינה זו, תגבש הוועדה לפיתוח סובב מטרו, את שיעור הנטילה בתחומי ההשפעה השונים לפי מדרגות של 4/7, 2/7, ממס השבחת המטרו או שתקבע כי בתחום השפעה זה, אין צורך בהקניית מקרקעין סחירים לידי המדינה, על מנת להאיץ פיתוח.

כדי להבטיח כי המקרקעין המוקנים יהוו מוקד פיתוח בתחום ההשפעה הרלוונטי, מוסד התכנון יקבע את מיקום המקרקעין המוקנים כך שירוכזו במגרש עצמאי או במבנה נפרד, וכי יהיו קרובים, ככל הניתן, לתחנת המטרו בתכנית הרלוונטית.

בשל המאפיינים המיוחדים של הפרויקט והיקפו, ייקבע כי התקבולים שיתקבלו משיווק ופיתוח הקרקע שיועברו למדינה ינוהלו בחשבון בנק נפרד וייעודי למימון פרויקט המטרו, וישמשו למימון פרויקט המטרו בלבד.

סעיף ‎11 :

 

ועדות מקומית נוהגות להתנות את תמיכתן באישור תכניות או במתן היתרים בהקמתם של תשתיות ציבוריות  על חשבונו של היזם (להלן – מטלות יזם). ביצוע מטלות היזם, נעשה לעיתים ללא תשלום מלא מאת הרשות המקומית שבאחריותה בהתאם לדין לבצע את המטלות הציבוריות. יצוין, שהיזם בהתאם לדין הקיים משלם אגרות והיטלים שנועדו למימון פיתוח ותשתיות ציבוריות. התניות מסוג זה  המטילות על היזם לבצע פעולות שהם בסמכות ובאחריות הרשות המקומית, ללא קביעה מפורשת בחוק שמתירה פעולה זו, תוך מימון הפעולה על ידי היזם, מעוררת קשיים רבים, משפטיים ומקצועיים כאחד ובית המשפט העליון נדרש לא פעם להשפעות וההשלכות השליליות שייתכנו מדרישות הרשות כאמור.

כידוע, חיוב כספי שמטילה הרשות על האזרח,  חייב להיות מכוח חוק או על פיו. זאת, בין מכוח העיקרון הכללי של חוקיות המינהל ובין מכוח סעיף 1(א) לחוק יסוד: משק המדינה. מאחר שלא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית לחייב יזם בביצוע מטלות יזם, הרי שאין היא רשאית לעשות כן. 

הטלת עלויות נוספות על היזם, עלולה לעכב את פיתוח המקרקעין בתחומי השפעת המטרו וכן עלולה לפגוע בהכנסות המדינה וחישובם, נוכח טענות אפשריות מצד היזם. לשם מניעת מצב זה וקידום הפיתוח,  מוצע לקבוע בחוק כי בתחום ההשפעה לא יבצע בעל זכויות עבודות פיתוח עבור העירייה או מי מטעמה, אלא אם כן אושרה ההתקשרות בין בעל הזכויות לעירייה או למי מטעמה בהתאם לדיון החל על התקשרויות הרשות המקומית ושולמה עבור ביצוע ההתקשרות תמורה מלאה על ידי הרשות המקומית.

 

סעיף 12:

במסגרת פרויקט המטרו מתוכננים ארבעה מתמחים המיועדים לתפעול ולתחזוקה של המטרו (להלן – מתחמי דפו) בשטחים נרחבים ומספר תחנות מטרו גדולות. לאור גודלם המשמעותי של מתחמי הדפו והתחנות הגדולות, ניתן ככל הנראה לקדם תכנון הכולל בעתיד גם שימושים סחירים בהיקף משמעותי מעל מתחם דפו או תחנה גדולה. כדי לייעל את השימוש במקרקעין המוקצים לתחבורה ציבורית, ועל מנת להבטיח ניצול אופטימלי של היתרונות שבתשתית המטרו, יש להבטיח את התכנון והמימוש של הזכויות הסחירות אשר יתוכננו מעל מתחמי הדפו והתחנות הגדולות, וזאת באופן שלא יפגע ביכולת לקדם את התשתית וישתלב עם התכנון והמימוש ההנדסי המורכב של מתחמי הדפו והתחנות הגדולות.

לפי הניסיון בעולם, מעטות המדינות בהן קיים בינוי מעל מתחמי הדפו והתחנות הגדולות. שילוב פיתוח סחיר בהיקפים משמעותיים מעל מתחם דפו או תחנה גדולה, מצריך תיאום תכנוני והנדסי הדוק בין הגורם האמון על בניית הדפו והתחנות לבין בניית השימושים הסחירים מעליו וזאת החל בשלבי התכנון הראשוני. בנוסף, העלויות הנדרשות לצורך קירוי דפו ותחנות גדולות באופן שיאפשר בינוי משמעותי מעל, וכן גם המערכות הנדרשות לכך, גבוהות מאוד, באופן שלעיתים מכביד על הכדאיות הכלכלית בביצוע הפרויקט המסחרי. על כן, מעטות המדינות ברחבי העולם שהצליחו להקים מבנים סחירים מעל מתחמי דפו ותחנות הגדולות.

לשם הסדרת הנושא ומיצוי המשאב הקרקעי המוגבל במדינת ישראל בצורה היעילה והראויה ביותר ולאור המורכבות ההנדסית והתפעולית בבינוי סחיר מעל מתחמי דפו, ומכיוון שבינוי כאמור מצריך ודאות תכנונית ומימונית כבר בשלב ביצוע הבינוי במתחמי דפו ובתחנות הגדולות, מוצע לאפשר למדינה לממש במקרקעין שהופקעו לטובת ייעוד לדרך לבניית מתחמי דפו ולתחנות גדולות, זכויות סחירות בהתאם לתכנית שתחול עליהם. בתמורה למימוש הזכויות הסחירות כאמור, תעניק המדינה פיצוי השווה ל-70% משווי הזכויות הסחירות שאושרו בתכנית כהגדרתם בחוק.

חלף הפיצוי כאמור לעיל, מוצע לאפשר לבעלי המקרקעין שהופקעו לממש את הזכויות הסחירות במקרקעין אלו בעצמם. לאור מורכבות הפרויקט והצורך בוודאות מימונית ויישומית כפי שמתואר לעיל, אפשרות זו תתאפשר, בין היתר, בכפוף לקיום התנאים הבאים:

1 . בעלי הקרקע להם תוצע אפשרות המימוש, מהווים קבוצה מאוגדת כדין הכוללת לפחות מחצית מזכויות הבנייה בקרקע שהופקעה לטובת הקמת מתחמי דפו. השיעור שנקבע וחובת ההתאגדות נועדו לאפשר את הסנכרון והתיאום היעיל בין הגורמים הממשלתיים האמונים על בינוי הדפו, לבין הגורמים המממשים את הבינוי הסחיר מעליו. הקבוצה תהא זכאית לממש את הזכויות של כלל הבעלים הפרטיים בקרקע.

2 . בעלי המקרקעין שהופקעו, יהיו חייבים בתשלום הוצאות המדינה על תכנון הזכויות הסחירות מעל מתחם הדפו, הוצאות פיתוח ששולמו על ידי המדינה, לרבות העמקת יסודות ובינוי הקירוי מעל מתחם הדפו, וכן כל הוצאה אחרת ששולמה על ידי המדינה בקשר עם הזכויות הסחירות מעל. בנוסף, ישולמו לידי המדינה המיסים החלים על מימוש זכויות כאמור ובכלל זה היטל ההשבחה ומס מימון מטרו.

3 . לצורך הבטחת מימוש הזכויות הסחירות, ייחתם הסכם מול שר האוצר שיעסוק באופן מימוש הזכויות והסדרת הממשקים בין הדפו והתחנה הגדולה לבין הזכויות הסחירות מעל, אבני דרך למימוש מלוא הזכויות במקרקעין הסחירים, וכן כללים להסדרת הממשקים, באופן שינצל את התועלות האורבניות מהתשתית מחד גיסא, ולא יפגע בביצוע הפרויקט מאידך גיסא. במסגרת ההסכם ייקבעו גם הערבויות הנדרשות וכן תנאים נוספים ככל שיידרשו.

 

סעיף 13:

לאור השפעת המטרו על ערכן של מקרקעי ישראל, מוצע להטיל על רשות מקרקעי ישראל להעביר לידי המדינה מחצית מתקבולי השיווק של מקרקעי ישראל המצויים בתחומי ההשפעה של תמ"א 70. בנוסף, מוצע לקבוע כי רשות מקרקעי ישראל החל מיום 28 בדצמבר 2021 תעביר מדי שנה לידי המדינה את השתתפות מקרקעי ישראל, בסכום שלא יפחת מ-500 מיליון ש"ח וזאת על חשבון ההשתתפות וללא תלות בשיווקים בפועל של המתחמים המפורטים לעיל.