תוכן עניינים
ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על החוק הקיים
ה. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקציב המדינה
ו. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקנים במשרדי הממשלה וההיבט המינהלי
תזכיר זה מיישם את החלטת הממשלה מס' 205 מיום 1 באוגוסט 2021, והוא צפוי לעלות על סדר יומה של ועדת השרים המיוחדת לעניין התכנית הכלכלית לשנים 2021 ו-2022, לאחר המועד האחרון למתן הערות הציבור.
תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, פרק ___: תכנון ובניה (חלק ב').
על מנת להתמודד עם העלייה במחירי הדיור בטווח הקצר, ובמטרה להביא להאצת הבנייה והגדלת הכדאיות הכלכלית במימוש שטחי תעסוקה, מוצע לאפשר להגדיל את השטח המיועד למגורים במגרש או לייעד שטח במגרש לטובת פתרונות דיור מיוחדים.
במגרש שחלה עליו תכנית לתעסוקה ולמגורים יהיה ניתן לממש 30% מהשטח לצרכי בניה למגורים, ובמגרש שחלה עליו תכנית לתעסוקה תינתן תוספת שימושים לבניית דיור להשכרה לטווח ארוך, לדיור מוגן ולמעונות סטודנטים בשטח שלא יעלה על 30% מסך שטח הבניה המותר בתכנית.
יתוקן חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
אין.
אין.
|
|
|
|||||||||
|
1. |
בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 [1] - |
|||||||||
|
|
|
(1) |
בתקופה שמיום תחילתו של חוק זה עד יום כ"א טבת התשפ"ז (31 בדצמבר 2026) או עד ליום אישור תכנית להסבת שטחי תעסוקה למגורים, המוקדם מבין השניים, יקראו את חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965 , כך שאחרי סעיף 147 (א) יבוא: |
|||||||
|
|
|
ייעול השימוש בשטחי תעסוקה - הוראת שעה |
147(ב) |
(א) בסעיף זה - |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
"" הגדלת שימוש למגורים – הגדלת שטח הבניה למגורים במגרש. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
"מגבלה" – מגבלה סביבתית או מגבלה אחרת שעשויה למנוע את מימוש הייעוד החל על מגרש גובל בשל הגדלה או תוספת השימוש בהתאם לחוק זה |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
"שימוש ציבורי" – מעון יום, גן ילדים, מועדון סטודנטים, מרכז יום לבני ובנות הגיל השלישי. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
"תוספת שימושי מגורים אחרים - כל אחד מאלה : תוספת שימושים במגרש לטובת דיור מוגן ומעונות סטודנטים"" |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
"דיור להשכרה לטווח ארוך" – כהגדרתו בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
"תכנית להסבת שטחי תעסוקה למגורים" – תכנית שניתן מכוחה להוציא היתר בניה שמאפשרת לכל הפחות את עקרונות סעיף זה". |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(ב) על אף האמור בחוק זה, ועדה מקומית תיתן היתר להגדלת שימוש למגורים בסטייה מתכנית בהתאם לאמור בסעיף זה: |
||||
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
התירה התכנית החלה במגרש שימוש לתעסוקה ולמגורים – תיתן הוועדה היתר להגדלת השימוש למגורים אשר לא יעלה על 30% מתוך סך שטח הבניה המותר במגרש. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(2) |
התירה התכנית החלה במגרש שימוש לתעסוקה – תיתן הוועדה היתר לתוספת שימושי מגורים אחרים או לדיור להשכרה לטווח ארוך בשטח שלא יעלה על 30% מתוך סך שטח הבניה המותר במגרש. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(3) |
במבנה קיים עליו חלות תכניות לפי סעיף קטן (1) או (2), השיעור האמור להגדלת השימוש למגורים או לתוספת שימושי מגורים אחרים ודיור להשכרה לטווח ארוך לא יעלה על 50%. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(ג) היתר כאמור בסעיף (ב) יינתן לאחר פרסום הבקשה להיתר בהתאם להוראות סעיף 149(א), למעט האמור בפסקה (4). |
||||
|
|
|
|
|
|
|
(ד) ועדה מקומית תיתן היתר בהתאם לסעיפים (ב)(1) עד (3), אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בתנאי שהתכנית כאמור הופקדה עד ליום י"ד טבת התשע"ח ( 1 בינואר 2018). |
||||
|
|
|
|
|
|
|
(ה) היתר לדיור להשכרה לטווח ארוך כאמור בסעיף (ב) יינתן בכפוף להוראות שלהלן: |
||||
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
על דיור להשכרה ארוכה לטווח ארוך יחולו הוראות התוספת השישית בחוק התכנון והבנייה. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(2) |
שטח דירה לא יעלה על 50 מ"ר. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(3) |
הוועדה המקומית מצאה, לפי חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה המקומית, כי קיים מענה סביר לצרכי ציבור וכי אין מגבלה סביבתית המונעת את מתן ההיתר וכי מתן ההיתר אינו מונע את מימוש הייעודים החלים על מגרשים גובלים. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(4) |
בנוסף לאמור בסעיף 149(א)(2א) אדם שרואה עצמו נפגע מהוראות סעיף זה רשאי להגיש את התנגדותו לוועדה המקומית. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(5) |
כתוצאה ממתן היתר כאמור בסעיף זה, נפגעו מקרקעין שלגביהם ניתן ההיתר, או מקרקעין הגובלים עימם, יהיה זכאי מי שהיה בעל הזכויות במקרקעין ביום מתן ההיתר, לפיצוי מהוועדה המקומית ויחולו לעניין זה הוראות סעיפים 197 עד 200 בשינויים המחויבים, ויראו את המועד שבו ניתן ההיתר כמועד אישור תכנית פוגעת. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(ו) בכפוף לקבלת אישור הוועדה המחוזית. תהיה רשאית הוועדה המקומית לסרב לבקשה כאמור בסעיף קטן (ב)(1). |
||||
|
|
|
|
|
|
|
(ז) בלי לגרוע מהאמור בסעיף קטן (ב), ועדה מקומית תיתן היתר לתוספת שימושי מגורים אחרים בהתאם לסעיף (ב)(2) ו-(ב)(3), בהתחשב, בין היתר, בסוגיות שלהלן: |
||||
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
קיימים צרכי ציבור נאותים לשימוש לצרכי מגורים. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(2) |
לא קיימת כל מגבלה על המגרש, שמונעת את השימוש לצורכי מגורים. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(3) |
הגדלת השימוש אינה מונעת את מימוש הייעודים החלים על מגרשים גובלים. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(ח) בנוסף לאמור בסעיף (ב), ועדה מקומית רשאית לאשר תוספת שימוש בעד 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה לצרכי ציבור המשרתים את הגדלת השימוש כאמור בסעיף (ב), ובלבד שעל כל 20 מ"ר בנוי בו נוסף שימוש כאמור בסעיף (ב), יתווסף, לכל היותר, 1 מ"ר בנוי לצרכי ציבור. |
||||
|
|
|
(2) |
|
|
אחרי סעיף 6(ד) יבוא: |
|||||
|
|
|
"וועדת משנה |
6(ה) |
(א) תוקם ועדת משנה לוועדה למתחמים מועדפים לדיור ובניה (להלן – הותמ"ל) שתדון בתכניות מפורטות להסבת שטחים המיועדים לתעסוקה למגורים (להלן- ועדת המשנה) , וזה יהיה הרכבה: |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
חבר הותמ"ל מטעם מינהל התכנון; |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(2) |
חבר הותמ"ל מטעם משרד האוצר; |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(3) |
חבר הותמ"ל מטעם רשות מקרקעי ישראל. |
|||
|
|
|
|
|
|
|
(4) ראש מטה התכנון הלאומי במשרד הפנים ימנה את יושב ראש ועדת המשנה מקרב הותמ"ל. |
||||
|
|
|
|
|
|
|
(ב) דין החלטת ועדת המשנה שהוקמה לפי סעיף קטן זה כדין החלטת וועדה למתחמים מועדפים לדיור. |
||||
|
|
|
(3) |
בסעיף 145(ג1) לחוק תכנון והבניה - |
|||||||
|
|
|
|
(1) |
בפסקה (1), אחרי "בלא מילוי אותם תנאים," יבוא "או ששוכנע כי על אף אי מילוי אותם תנאים יינתן השירות התשתיתי הנדרש באופן סביר"; |
||||||
|
|
|
|
(2) |
אחרי פסקה (3) יבוא: |
||||||
|
|
|
|
|
|
"(3א) על החלטה של מוסד התכנון לפי סעיף קטן זה ניתן לערור לוועדת המשנה שהוקמה לפי סעיף 6(ד) לחוק זה תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה; ועדת המשנה תחליט בערר תוך שלושים ימים מיום הגשתו והחלטת ועדת המשנה תבוא במקום החלטת מוסד התכנון"." |
|||||
|
|
|
(4) |
בסעיף 188(ב)- |
|||||||
|
|
|
|
|
(א) בהגדרה "צרכי ציבור", אחרי "מיתקנים להספקת מים" יבוא "ולשימושים ממשלתיים". |
||||||
|
|
|
|
|
(ב) אחרי הגדרת "צרכי ציבור" יבוא: |
||||||
|
|
|
|
|
"שימושים ממשלתיים" - שימושים ציבוריים לצרכי הממשלה ולשימושה וכן לצרכי תאגידים סטטוטוריים ולשימושם". |
||||||
|
|
|
(5) בסעיף 189, האמור בו יסומן (א), ואחריו יבוא: |
||||||||
|
|
|
|
"(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), הוועדה המקומית לא תפקיע מקרקעין המשמשים בפועל או המיועדים לשימושים ממשלתיים, אלא בהסכמת מנהל מינהל הדיור הממשלתי במשרד האוצר.". |
|||||||
כללי
בתחום הבנייה למגורים קיים עודף ביקוש במרבית אזורי הארץ דבר המתבטא, בין היתר, בעליית מחירי הדיור בשנה האחרונה. בהתאם למדיניות ממשלות ישראל בשנים האחרונות, בכדי להתמודד עם עליית מחירי הדיור יש להרחיב באופן משמעותי את היצע הדיור, במיוחד באזורי הביקוש.
בשונה משוק המגורים, היקפי שטחי התעסוקה המתוכננים בישראל גבוהים באופן משמעותי מהצורך הקיים בשל מבנה הארנונה אשר גורם למוסדות התכנון להוסיף זכויות בנייה לטובת שטחי משרדים.
היקף שטחי התעסוקה המתוכננים נאמד בכ-180 מיליון מ"ר, בעוד שקצב המימוש השנתי הממוצע עומד על 1.7 מיליון מ"ר בלבד. עודף היצע משמעותי זה, מונע שימוש יעיל בקרקע, ומשריין קרקעות נרחבות לשימושי תעסוקה שאינם צפויים להתממש בעשרות השנים הקרובות.
לצד עודף היצע משמעותי של שטחי משרדים, התפשטות נגיף הקורונה שהביאה לשינוי משמעותי בשוק התעסוקה ברחבי העולם, הביאה לשינויים בביקוש לשטחי משרדים. עובדים רבים נאלצו לעבוד מביתם וסיגלו לעצמם יכולות לעבודה מרחוק. בקרב חלק מהמעסיקים העבודה מרחוק התגלתה כיעילה, ובעיקר חסכונית מבחינת שטחי המשרדים הנדרשים לצורך השגת התפוקה, וכן לאור צמצום בתשלומי שונים וכן גם חיסכון בזמן.
הצעד המוצע, צפוי להוסיף לשוק הדיור אלפי יחידות דיור בטווח הקצר, ולאפשר פתרונות דיור לאוכלוסייה צעירה ומבוגרת בלב אזורי הביקוש. מנגד, הסבה בהליך אחר, צפויה להתארך ולא להעניק פתרונות דיור בפרק זמן קצר כפי שנדרש בעת הזו.
לסעיף 147(ב)
סעיף קטן (א)
מוצע להגדיר הגדרות שונות ביחס לסעיפי החוק ולמנגנון האישור המוצע בו.
סעיף קטן (ב)
במטרה להביא להאצת הבנייה, להגביר את הכדאיות הכלכלית במימוש שטחי משרדים ולהרחיב את היצע הדיור, במגרש עליו חלה תכנית לשימושי תעסוקה או שימושים משולבים תעסוקה ולמגורים, תיתן הוועדה המקומית היתר בסטייה מתכנית לצורך שימושי מגורים שונים.
במגרש שחלה עליו תכנית המייעדת את שטח המגרש לשימושים משולבים של תעסוקה ומגורים, הוועדה תיתן היתר להגדלת שיעור המגורים עד ל-30% משטח הבנייה הכולל המותר במגרש.
במקום שחלה עליו תכנית המייעדת את שטח המגרש לשימושי תעסוקה, הוועדה תיתן היתר לתוספת שימוש לדיור להשכרה לטווח ארוך, למעונות סטודנטים ולדיור מוגן בהיקף של עד 30% משטח הבנייה הכולל המותר במגרש.
במקרה של הגדלת שימוש או תוספת שימוש כאמור בסעיפים קטנים (ב)(1) ו-(ב)(3) במבנים קיימים, השיעור הקבוע בסעיפים אלו, לא יעלה על 50%.
סעיף קטן (ג)
בקשה למתן היתר כאמור בסעיף קטן (ב), תפורסם לציבור כנדרש בהתאם לסעיף 149(א) לחוק התכנון והבנייה,
למעט סעיף 149(א)(4). סעיף זה מאפשר לגורמים המושפעים ממתן היתר כאמור להתייחס ולהגיש התנגדות ככל שקיימת.
סעיף קטן (ד)
הוראות סעיף קטן (ב) יחולו גם במקרים בהם התכנית קובעת כי שינויים כאמור בסעיף קטן (ב) מהווים סטייה ניכרת, וזאת במידה שהתכנית כאמור הופקדה לפני 1 בינואר 2018.
סעיף קטן (ה)
מוצע לקבוע הוראות לפיהם הוועדה המקומית תיתן היתר לדיור להשכרה לטווח ארוך בהתאם לסעיף (ב)(2) כפי שיפורט להלן:
1. מוצע כי על דיור להשכרה לטווח ארוך יחולו הוראות התוספות השישית לחוק התכנון ובניה, ובכלל זה, בעלות אחודה על המקרקעין שישמשו להשכרה והוראות לקביעת דמי השכירות. זאת על מנת להבטיח כי הדירות שיתווספו ישמשו לדיור להשכרה לטווח ארוך.
2. מוצע לקבוע כי שטח דירה להשכרה לטווח ארוך לפי הצעה זו, לא יעלה על 50 מ"ר, לצורך צמצום משמעותי של היקף צרכי הציבור שיידרשו כתוצאה מתוספת הדירות.
3. לצורך מתן היתר לדיור להשכרה לטווח ארוך, תידרש חוות דעת כתובה מטעם מהנדס הוועדה המקומית לפיה קיים מענה סביר לצרכי הציבור הנדרשים כתוצאה מתוספת הדירות וכי לא קיימות מגבלות סביבתיות המונעות את תוספת הדירות ושתוספת הדירות אינה מונעת את מימוש הייעודים בתכניות החלות על מגרשים גובלים.
4. אישור תוספת שימושי הדיור השונים, כאמור לעיל, כפופה להליך הגשת התנגדויות כאמור בסעיף 149(א) בחוק התכנון והבנייה. בנוסף לאמור בסעיף זה, מוצע להעניק לאדם הרואה עצמו נפגע מתוספת הדיור להשכרה לטווח ארוך, להגיש התנגדות בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף.
5. על מתן היתר לתוספת שימושים לדיור להשכרה, יהיה זכאי בעל מקרקעין שנפגעו כתוצאה מתוספת זו, לפיצויי 197 מהוועדה המקומית. המועד הקובע לעניין זה יהיה יום מתן ההיתר.
סעיף קטן (ו)
ככל שוועדה מקומית מעוניינת לסרב לבקשה למתן היתר כאמור בסעיף קטן (ב)(1), הסירוב יהיה טעון את אישורה של הוועדה המחוזית בתחומה מצויה הקרקע.
סעיף קטן (ז)
סעיף זה קובע כי תוספת שימושים לדיור להשכרה לטווח ארוך, לדיור מוגן ולמעונות סטודנטים כמפורט בסעיף קטן (ב)(2) ו-(3) תאושר ככל שניתן המענה הנדרש לצורך תוספת השימושים, ובכלל זה, צרכי ציבור, וכן שלא חלות מגבלות על המגרש שמונעות תוספת שימושים כאמור או שתוספת השימושים אינו מונע את מימושם של המגרשים הגובלים.
סעיף קטן (ח)
לצורך תמיכה בשינויים כמפורט בסעיף קטן (ב), הוועדה המקומית תהא רשאית להוסיף שימושים ציבוריים מסוג מעון יום, גן ילדים, מועדון סטודנטים ומרכז יום לבני ובנות הגיל השלישי.
על מנת לתמוך בכדאיות הכלכלית של תוספת השימושים מחד גיסא, ולצורך מתן מענה לצרכים ציבוריים שיתמכו בתוספת השימושים, מוצע לקבוע כי תוספת השימושים הציבוריים תהיה עד ל-10% משטחי הבנייה המותרים בתכנית, ובכל מקרה לא יותר מ-1 מ"ר בנוי של שימושים ציבוריים לכל 20 מ"ר תוספת שימוש כאמור.
סעיף קטן (2)
לצורך הסבת שטחי תעסוקה לכלל שימושי המגורים, תוקם ועדת משנה לוועדה למתחמים מועדפים לדיור (להלן – ותמ"ל), שתפקידה יהיה לאשר תכניות מפורטות המסבות כאמור שטחי תעסוקה למגורים. חברי הוועדה יהיו חברי הותמ"ל מטעם מינהל התכנון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל.
יושב ראש ועדת המשנה ימונה על ידי יו"ר מטה התכנון הלאומי מקרב חברי הותמ"ל.
סעיף קטן (3)
לעיתים, מוסדות התכנון קובעים בתכנית מפורטת תנאים למתן היתר כגון סלילת דרך או הקמת תשתית ובכדי להוציא היתר בניה ללא קיום התנאים, יש לקבל אישור ממוסד התכנון הרלוונטי. ישנם מקרים בהם התנאים אינם הכרחיים למימוש התכנית, כגון מקרים בהם מתממשים פרויקטים מקבילים.
כיום, ועדת התכנון רשאית לאשר הוצאת היתר ללא קיום התנאי אם שוכנעה כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבע התנאי האמור גם בלא מילוי אותו תנאי. בכדי לצמצם עיכוב תכניות בגין תנאים אלה, מוצע לאפשר הוצאת היתר ללא קיום התנאי, גם במקרה בו מוסד התכנון שוכנע כי על אף אי מילוי התנאי יינתן השירות התשתיתי הנדרש באופן סביר. כמו כן, מוצע לאפשר זכות ערר על ההחלטה לוועדת המשנה של המועצה הארצית שהוקמה לפי סעיף 6 (ד) לחוק התכנון והבניה, גם במקרה בו מוסד התכנון האמור קיבל החלטה בנושא.
לפסקה (4)
מוצע לכלול שימושים ציבוריים לצרכי הממשלה ולשימושה וכן לצרכי תאגידים סטטוטוריים ולשימושם כחלק מ"צרכי הציבור", על מנת לאפשר לממשלה לממש צרכים ציבוריים אלה בשטחים המיועדים לצורכי ציבור ("שטחים חומים") בתכניות שונות.
לפסקה (5)
מוצע להתנות את הפקעתם של מקרקעין המשמשים בפועל לשימושים ממשלתיים או המיועדים לשימושים ממשלתיים, בהסכמת מנהל מינהל הדיור הממשלתי במשרד האוצר. זאת, בין היתר, על מנת למנוע מצבים שבהם רשויות מקומיות מפקיעות מקרקעין המשמשים (ומיועדים להמשיך לשמש גם בעתיד) צרכים ממשלתיים, כגון תחנות המשטרה, והמדינה נאלצת להשקיע משאבים רבים בהחזרת המקרקעין לבעלותה.