תוכן עניינים
ג. השפעת תזכיר החוק המוצע על החוק הקיים
ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקציב המדינה
ה. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקנים במשרדי הממשלה וההיבט המינהלי
2. ((
3. – תחילה והוראות מעבר לחוק התכנון והבניה
5. תיקון חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)
6. תחילה והוראות מעבר לחוק התחדשות עירונית
7. תיקון חוק רשות מקרקעי ישראל
8. תחילה והוראות מעבר לחוק רשות מקרקעי ישראל
9. תיקון חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
10. תחילה והוראות מעבר לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
12. תחילה ותחולה לחוק מיסוי מקרקעין
תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א – 2021, פרק ___: בינוי ושיכון
תזכיר זה מיישם את החלטות הממשלה מיום 1 באוגוסט 2021, והוא צפוי לעלות על סדר יומה של ועדת השרים המיוחדת לעניין התכנית הכלכלית לשנים 2021 ו-2022, לאחר המועד האחרון למתן הערות הציבור.
תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א – 2021, פרק ___: בינוי ושיכון.
קידום מדיניות לאומית כוללת לחידוש ופיתוח המרחב העירוני והגדלת שיעור מימושן של תכניות להתחדשות עירונית בהתאם ליעדים שהוצבו לכך על ידי הממשלה.
עיקר 1
סעיפים קטנים (1), (2) ו – (5)
במקביל לתיקונים המוצעים בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 (להלן – חוק הרשות להתחדשות עירונית), לעניין הגדרתו של מתחם פינוי ובנוי כמפורט בסעיף 8 לחוק זה, מוצע באופן דומה לתקן גם את הגדרתו של מתחם פינוי ובנוי גם בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן- חוק התכנון והבניה), כך שהוא יוגדר כשטח שבו קיימות לכל הפחות 24 יחידות דיור, ומוצעת בו תכנית שעיקרה פינוי לשם בינוי או עיבוי הבנייה, לפיה מספר היחידות יהיה לכל הפחות מכפלת מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם, לרבות מתחם פינוי בינוי כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
יחד עם זאת, לעניין תכנית לפינוי ובינוי שבסמכות ועדה מקומית עצמאית מיוחדת כאמור בסעיף 62א(א2)(1) לחוק התכנון והבניה, מוצע שלא לשנות את הגדרת מתחם פינוי ובינוי כפי שהוצע לעיל, אלא להותיר על כנו את ההסדר הקבוע כיום בחוק, שלפיו תכנית לפינוי ובינוי תהיה בסמכות הוועדה המקומית האמורה, וזאת בתנאי שמדובר בתכנית במתחם פינוי ובינוי שמנהל הרשות להתחדשות עירונית הכריז עליו בצו ככזה או שנתן לגביו אישור מקדמי לפי סעיף 14 לחוק הרשות להתחדשות עירונית.
סעיפים קטנים (3) ו – (4)
מוצע לתקן את סעיף 12א לחוק התכנון והבניה כך שלהרכב ועדת הערר יתווסף נציג של הרשות להתחדשות עירונית, ובלבד שלא מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית המקודמת על ידי הרשות להתחדשות עירונית. זאת, על מנת לייעל ולחזק מקצועית את דיוני ועדות הערר בנושאי התחדשות עירונית.
כמו כן, מוצע לתקן את סעיף 31א(א) לחוק התכנון והבניה כך שלמכלול השיקולים שעל שר הפנים לשקול בבואו להסמיך ועדה מקומית כוועדה עצמאית או וועדה עצמאית מיוחדת או לשלול הסמכה כאמור, יצטרף עמידה ביעדים להיקף היתרי הבניה מתוקף תכניות להתחדשות עירונית, בכדי לתמרץ את הוועדות המקומיות לצמצם את משך הזמן לאישור היתרי בניה.
סעיף קטן (6)
מוצע לבטל את ההליך הקיים היום בחוק ביחס לקביעת שיעור היטל ההשבחה שיחול על השבחה במקרקעין בשל אישורה של תכנית פינוי, ולקבוע ברירת מחדל לשיעור היטל השבחה שיחול על השבחה כאמור, כך שהוא יעמוד על - 25% מגובה ההשבחה. עם זאת, כל ועדה מקומית תהיה רשאית לקבוע שיעור היטל השבחה בשטח שנמצא במרחב התכנון שלה לפי חלוקה לאזורים שתבצע, בשלוש מדרגות שונות –50% מגובה ההשבחה, 25% מגובה ההשבחה או פטור מלא מתשלום היטל השבחה. בכדי להבטיח את הוודאות לקידום הפרויקטים, מוצע שקביעה כאמור תחול על כלל התכניות שייקלטו במוסד התכנון במשך תקופה של חמש שנים.
.
עיקר 2
מוצע לקבוע כי תחילתן של התיקונים לחוק התכנון והבנייה המוצעים בסעיף 1 לחוק זה, יהיה ביום פרסומו של חוק זה. עוד מוצע לקבוע הוראות מעבר מיוחדות ביחס לתכניות שהטיפול בהם קודם בטרם יום התחילה, כמפורט בהוראות הסעיף.
עיקר 3
במטרה לייעל ולהקל על תהליכי התכנון וגיבוש הסכמות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מוצע לתקן את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן- חוק פינוי ובינוי) בנושאים אלו:
סעיף קטן (1)
מוצע להסמיך את הממונה כמשמעותו בחוק פינוי ובינוי לקבוע כי עסקת פינוי - בינוי בטלה בעקבות החתמה פוגענית שמוגדרת בסעיף 3(1)(א) להצעת החוק.
עוד מוצע לקבוע כי הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן (שלא מסכים לעסקת פינוי בינוי) יהיה שני שלישים מבעלי הדירות במקבץ (במקום ארבע חמישיות לפי המצב היום) ובלבד שלכל הפחות מחצית מהשטחים המשותפים במקבץ מוצמדים לדירותיהם של אלו (במקום שלושה רבעים לפי המצב היום). תנאי נוסף להגדרת הרוב הינו שלכל הפחות 60 אחוזים מהדיירים בכל בניין (במקום שני שלישים היום) אשר לכל הפחות מחצית (במקום שני שלישים היום) מהשטחים המשותפים בכל בניין מוצמדים לדירותיהם, הביעו את הסכמתם לקידום התכנית כאמור.
סעיף קטן (2)
מוצע לקבוע כי בית המשפט יהיה רשאי כחלק מהליך תביעה שתוגש לפי סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי או כבקשה שתוגש בהליך נפרד לקבוע שבעלי דירות שיש קשר סיבתי בין סירובם לביצוע הפרויקט לבין שימוש שלא כדין שנעשה בשטח הדירות שבבעלותם, אינם נכללים במניין הדיירים לעניין הרוב המיוחס הנדרש לצורך תביעת דייר סרבן, ובלבד שלכל הפחות מחצית מהדיירים בבית המשותף הסכימו לקידום ההעסקה.
עוד מוצע לקבוע שגם היזם, ולא רק בעל דירה, יוכל להגיש תביעה כאמור בסעיף 2א(2) לחוק פינוי ובינוי כנגד דייר סרבן, ובלבד שהוא הודיע לכלל הדיירים המתגוררים במתחם על כוונתו להגיש את התביעה.
סעיף קטן (3)
מוצע לקבוע כי בעל דירה שיש בבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף יילקח בחשבון שיעור של שלושים אחוזים מכלל הדירות בבית המשותף בתוספת מחצית ההפרש שבין שיעור הדירות שבבעלותו לשלושים אחוזים.
עיקר 4
סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז - 2017 (להלן – חוק התחדשות עירונית), מאפשר לרוב בעלי הדירות בבית משותף, בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף, להודיע ליזם בכתב כי הם לא מעוניינים בעסקת פינוי בינוי. הודיע רוב בעלי הדירות כאמור, יהיו רשאים בעלי הדירות החתומים לבטל את העסקה מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם מצדם. המצב כיום מתייחס אך ורק לאבן דרך אחת וזאת לעניין החתמת אחוז מינימלי של דיירים תוך פרקי זמן שנקבעו בהוראות הסעיף טרם תיקונו, אך אינו מתייחס לקידום הפרויקטים בכל הקשור להליכי התכנון הדרושים לכך. על כן מוצע להוסיף לחוק הקיים אבני דרך המבקשות לקבוע לוחות זמנים סבירים הן לעניין החתמת הדיירים והן לעניין קידום התכנית והוצאת היתרי בניה במוסדות התכנון.
עיקר 5
מוצע לקבוע כי תחילתן של הוראות סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית כנוסחם בחוק זה יהיה ביום פרסומו של חוק זה וכי הן יחולו, בשינויים שנקבעו בסעיף, גם על עסקה ראשונה בעסקת פינוי בינוי ועל עסקה ראשונה בעסקה לפי תכנית חיזוק, גם אם מועד החתימה בעסקה הראשונה בבניין המשותף קדם ליום תחילתו של התיקון המוצע. בנוסף מוצע לקבוע הוראת מעבר מיוחדת, ביחס למיזמים שמועד החתימה בעסקה הראשונה בהם היה בין יום 3 ביולי 2017 ובין יום התחילה.
עיקרים 6 ו- 7
מוצע לבטל את הקרן להתחדשות עירונית שהוקמה מכוח סעיף 2ג(ב) לחוק רשות מקרקעי ישראל. במקביל לביטול המוצע, ובמטרה לאפשר מימוש מאסיבי של פרויקטים להתחדשות עירונית באמצעות תמיכה בתשתיות תומכות, מוצע לייעד את היקף הכספים שיועדו להיצבר בקרן להתחדשות עירונית מרגע הקמתה, לטובת קידום הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות בעלות היקפים משמעותיים של יחידות דיור פוטנציאליות בפרויקטי התחדשות עירונית בהתאם להחלטת הממשלה מיום 01 באוגוסט 2021.
עיקרים 8 ו- 9
מוצע לתקן את סעיפים 14 ו-15 לחוק הרשות להתחדשות עירונית, כך שההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי תיעשה על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפי קריטריונים קבועים וידועים מראש. עוד מוצע לקבוע כי הכרזתו של מתחם תיעשה ללא הגבלת זמן ועד תום מימוש הפרויקט, וכי הוראות התיקון יחולו גם על מתחמים שהוכרזו טרם התיקון ואשר ההכרזה עליהם עומדת בתוקפה, כך שגם תקופת הכרזתם לא תהיה מוגבלת בזמן והיא תהיה למעשה עד לתום מימוש הפרויקט.
עיקר 10
סעיפים קטנים (1) ו-(3)
מוצע לתקן מספר הגדרות בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, בכדי להתאימם למינוחים המשמשים בהוראות חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמוצע בסעיף 8.
סעיפים קטנים (2) ו-(4)
סעיף 49כב(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטור ממס לדייר במסגרת פרוייקט של פינוי בינוי יינתן לבעל זכויות בגין מכירת הזכויות ביחידה אחת בלבד במתחם. כחלק מהרצון לעודד פרוייקטים של התחדשות עירונית מוצע להרחיב את הפטור הקיים הנוגע לתשלום המס בעת ביצוע העברת הזכויות ליזם וקבלת הדירה חלופית מהיזם, כך שהפטור יינתן לבעל זכויות המחזיק גם ביותר מיחידת דיור אחת.
סעיפים קטנים (5), (6) ו-(7)
הוראות פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין : פינוי בינוי, ופרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, מקנים דחיית מס לדיירים אשר מוכרים את דירת המגורים שלהם במסגרת הליך של התחדשות עירונית. כך, לפי הוראות הפרקים האמורים לא משולם מס השבח במועד הביצוע של הפרויקט, אך מס השבח משולם במלואו בעת מכירת הדירות. בהתאם לכך, ממוסים הדיירים בעלי הדירות להשקעה על הרווח הכלכלי שנוצר להם מעליית ערך הדירה שבבעלותם, אך חסמי המיסוי אינם פוגעים בתמריץ לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית.
בכדי להגשים את תכלית ההוראות, ולמסות את הרווח הכלכלי של הרוכש ממכירת הדירה החדשה אשר קיבל בפרויקט לאחר סיום תהליך התחדשות עירונית, אין לנכות את ההוצאות שהוציא היזם לשיפוץ הדירה מהתמורה שמקבל המוכר במכירת הדירה, שכן המוכר לא נשא בהוצאות אלה. כיום אין אזכור מפורש לגבי אפשרות הניכוי של הוצאות שנשא בהם היזם בחישוב השבח, וייתכן חוסר בהירות באשר לאופן שבו יש לחשב את המס במכירת הדירות החדשות שקיבלו הדיירים. בכדי לייצר ודאות ואחידות אודות אופן גבייה מס השבח במקרים האמורים, מוצע להבהיר במפורש שעלויות אלה אינן מותרות בניכוי, ואת העלויות אשר כן יוכרו בניכוי בפרויקטים אלה.
עיקר 11
מוצע לקבוע הוראות מעבר, כך שהוראות הוראות סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחן לאחר תיקונם בחוק זה – קרי, ביטול המגבלה על מכירת דירה בודדת במתחם לצורך קבלת ההטבה – יחולו על מכירת דירה בפרויקטים שבהם עוד לא הגיע יום המכירה. קרי, גם אם דייר שלו יותר מדירה אחת חתם על הסכם לפינוי בינוי, הוא יוכל להיות פטור ממס כל עוד לא התקיים התנאי המתלה בהסכם או החלה הבנייה.
מוצע לתקן את חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, וחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
אין.
אין.
|
|
|
||||||
|
1. |
בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965[1] (בפרק זה – חוק התכנון והבניה) – |
||||||
|
|
|
(1) בסעיף 1, במקום ההגדרות "מתחם פינוי ובינוי" ו - "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" יבוא: |
|||||
|
|
|
|
""מתחם פינוי ובינוי" - שטח שבו קיימות לכל הפחות 24 יחידות, ומוצעת בו תכנית שעיקרה פינוי לשם בינוי או עיבוי הבנייה, לפיה מספר היחידות יהיה לכל הפחות מכפלת מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם, לרבות מתחם פינוי בינוי כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית"; לעניין זה, "יחידה" - דירה המשמשת למגורים לרבות למגורי המחזיק בה, וכן יחידה המשמשת או המיועדת לשמש למסחר או לתעסוקה";"; |
||||
|
|
|
(2) בסעיף 11א4(א), במקום פסקה (1) יבוא: |
|||||
|
|
|
|
"(1) תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת, החלה בתחום של מתחם פינוי ובינוי"; |
||||
|
|
|
(3) בסעיף 12א, אחרי סעיף קטן (א) יבוא: |
|||||
|
|
|
|
"(א1) בדיון בערר לפי סעיף 12ב(א)(1) - (3) על החלטת ועדה מקומית לעניין היתר או תכנית שבסמכותה לפי סעיף 62א בנושא התחדשות עירונית כמשמעותה בסעיף 11א4(א), וכל עוד התכנית אינה מקודמת על ידי הרשות להתחדשות עירונית, יצורף להרכב ועדת הערר כחבר נציג של הרשות להתחדשות עירונית."; |
||||
|
|
|
(4) בסעיף 31א(א), בסופו יבוא "וכן כי עמדה ביעד להוצאת היתרים מכוח תכניות התחדשות עירונית, כהגדרתן בסעיף 11א4(א), שנקבע לה על ידי שר הפנים"; |
|||||
|
|
|
(5) בסעיף 62א - |
|||||
|
|
|
|
(א) בסעיף קטן (א2), במקום פסקה (1) יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
"(1) תכנית לפינוי ובינוי במתחם פינוי ובינוי או במתחם שהרשות להתחדשות עירונית נתנה לגביו אישור מקדמי; בפסקה זו, "תכנית לפינוי ובינוי", "מתחם פינוי ובינוי" – כהגדרתם בסעיף 2 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ו - "אישור מקדמי" כמשמעותו בסעיף 14(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית;"; |
|||
|
|
|
|
(ב) בסעיף קטן (ג)(2), במקום פסקה (ד) יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
"(ד) כל שטחו של מתחם פינוי ובינוי;"; |
|||
|
|
|
|
(ג) בסעיף קטן (ז), במקום פסקה (4) יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
"(4) תכנית לפינוי ובינוי במתחם פינוי ובינוי;"; |
|||
|
|
|
(6) בתוספת השלישית - |
|||||
|
|
|
|
(א) אחרי סעיף 3 יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
"3א. |
(א) על אף האמור בסעיף 3, החל מהמועד הקובע, שיעור ההיטל בתכנית פינוי בינוי הוא 25%. |
||
|
|
|
|
|
|
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א): |
||
|
|
|
|
|
|
|
(1) במקרקעין למגורים המצויים במרחב התכנון של ועדה מקומית, רשאית הוועדה המקומית, עד למועד הקובע, לחלק את השטח שנמצא במרחב התכנון שלה לאזורים שונים ולקבוע כי שיעור ההיטל בתכנית פינוי בינוי בכל אחד מהאזורים יהיה שיעור אחר; נקבע שיעור אחר כאמור באזור מסוים, הוא יחול על כל התכניות אשר ייקלטו במוסד תכנון החל ממועד הקביעה ועד ליום 1 במאי 2027; |
|
|
|
|
|
|
|
|
(2) במועד קביעה מחדש רשאית הוועדה המקומית לחלק את השטח שנמצא במרחב התכנון שלה לאזורים שונים מחדש ולקבוע כי שיעור ההיטל בתכנית פינוי בינוי בכל אחד מהאזורים יהיה שיעור אחר, ובלבד שהיא הודיעה על כך 30 ימים לפני מועד הקביעה מחדש; נקבע שיעור אחר כאמור באזור מסוים, הוא יחול על כל התכניות אשר ייקלטו בוועדה המקומית החל ממועד הקביעה מחדש ועד לתום חמש שנים ממועד זה. |
|
|
|
|
|
|
|
(ג) בסעיף זה - |
||
|
|
|
|
|
|
|
"אזור" - שטח שגודלו לא יפחת מ – 50 דונם; |
|
|
|
|
|
|
|
|
"היטל בתכנית פינוי בינוי" - היטל שיחול בשל השבחה במקרקעין בתחום מתחם פינוי ובינוי, כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או במתחם להתחדשות עירונית, כהגדרתו בסעיף 62א(א2), בשל אישורה של תכנית פינוי בינוי; |
|
|
|
|
|
|
|
|
"המועד הקובע - ____________( 1 במאי 2022); |
|
|
|
|
|
|
|
|
"מועד קביעה מחדש - ________(1 במאי 2027 ובתום כל חמש שנים ממועד זה; |
|
|
|
|
|
|
|
"שיעור אחר" – אחד מאלה: |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) 0%; |
|
|
|
|
|
|
|
|
(2) 25%; |
|
|
|
|
|
|
|
|
(3) 50%."; |
|
|
|
|
|
(ב) בסעיף 4, אחרי סעיף קטן (7) יבוא: |
|||
|
|
|
|
|
|
"(8) שר המשפטים, יקבע בתקנות כללים אחידים ומחייבים לצורך חישוב ההשבחה במקרקעין בתחום מתחם פינוי ובינוי, כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או במתחם להתחדשות עירונית, כהגדרתו בסעיף 62א(א2), בשל אישורה של תכנית פינוי בינוי"; |
||
|
|
|
|
|
(ג) בסעיף 19(ב)(2), המילים "ואולם השרים האמורים רשאים, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, להכריז בצו כאמור כי בשל השבחה במקרקעין למגורים בתחום מתחם פינוי ובינוי, כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או במתחם להתחדשות עירונית, כהגדרתו בסעיף 62א(א2), תחול חובת תשלום היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה" – יימחקו. |
|||
|
– תחילה והוראות מעבר לחוק התכנון והבניה |
2. 2 |
(א) תחילן של הוראות חוק התכנון והבניה כנוסחם בסעיפים 1(1), 1(2) ו – 1(5) לחוק זה, ביום פרסומו של חוק זה, והן יחולו על תכניות שיוגשו ביום התחילה ולאחריו; על תכניות שהוגשו ערב יום התחילה ימשיכו לחול הוראות חוק התכנון כאמור כנוסחם ערב יום התחילה. |
|||||
|
|
|
(ב) תחילתן של הוראות סעיף 3א בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כנוסחו בסעיף 1(1)(א) לחוק זה, ביום פרסומו של חוק זה (בסעיף זה – יום התחילה), והן יחולו גם על תכניות לפינוי בינוי אשר ייקלטו במוסד תכנון לפני המועד הקובע כהגדרתו בסעיף 3א האמור. |
|||||
|
|
|
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות סעיף 3א בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כנוסחו בסעיף 1(6)(א) לחוק זה לא יחולו על תכניות לפינוי בינוי אשר נקבע לגביהן שיעור היטל השבחה אחר בצו לפי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון, והבניה ועל תכנית שהוגשה בקשה להיתר מכוחה עד למועד הקובע כהגדרתו בסעיף 3א; |
|||||
|
|
|
(ד) תחילתן של הוראות סעיף 8 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כנוסחו בסעיף 1(6)(ב) לחוק זה, ביום התחילה. |
|||||
|
|
|
(ה) תחילתן של הוראות סעיף 19(ב)(2) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כנוסחו בסעיף 1(6)(ג) לחוק זה, ביום___________( 31 בדצמבר 2021). |
|||||
|
3. |
בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006[2] (בפרק זה – חוק פינוי ובינוי) - |
||||||
|
|
|
(1) בסעיף 1 - |
|||||
|
|
|
|
(א) אחרי ההגדרה ""דירת תמורה" יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
""החתמה פוגענית" – אחד מאלה: |
|||
|
|
|
|
|
|
(1) החתמת בעל דירה על הסכם עסקת פינוי-בינוי (להלן - החתמה) כאשר היזם או גורם אחר הפועל מטעמו לצורך ההחתמה הציג את עצמו באופן כוזב כנציג מטעם רשות ציבורית כלשהי; |
||
|
|
|
|
|
|
(2) מסירת מידע כוזב לבעל הדירה לפני החתמתו, לרבות מידע כוזב אודות מספר בעלי הדירות שהסכימו לעסקה עד ליום ההחתמה, או מידע כוזב אודות תנאי העסקה שסוכמו עם בעלי הדירות האחרים; |
||
|
|
|
|
|
|
(3) ניצול מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית של בעל דירה, כשהיה על היזם לדעת אודות מוגבלות זו."; |
||
|
|
|
|
(ב) בהגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" - |
||||
|
|
|
|
|
(1) ברישא, במקום "ארבע חמישיות" יבוא "שני שלישים" ובמקום "שלושה רבעים לפחות" יבוא "לפחות מחצית"; |
|||
|
|
|
|
|
(2) בסעיף קטן (1), במקום "שני שלישים לפחות" יבוא "לפחות 60 אחוזים" ובמקום "שני שלישים כאמור" יבוא "לפחות מחצית מהדירות בבית המשותף"; |
|||
|
|
|
|
|
(3) בסעיף קטן (2), במקום "שני שלישים לפחות" יבוא "לפחות מחצית". |
|||
|
|
|
(2) בסעיף 2 - |
|||||
|
|
|
|
(א) בסעיף קטן (א), בפסקה (2), בסופה יבוא "(להלן - סעד לאישור ביצוע עסקה)"; |
||||
|
|
|
|
(ב) אחרי סעיף קטן (א) יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
"(א1) |
(1) תביעה למתן סעד לאישור ביצוע עסקה כאמור בסעיף קטן (א) ניתן להגישה גם על ידי יזם; |
||
|
|
|
|
|
|
(2) הוגשה תביעה למתן סעד לאישור ביצוע עסקה כנגד בעל דירה מסרב על ידי בעל דירה אחר או על ידי היזם, יומצא עותק מכתב התביעה לכל אחד מבעלי הדירות שאינם מתנגדים לעסקה במקבץ, ותינתן להם הזדמנות להצטרף כתובעים להליך תוך 30 ימים מיום שהומצא להם כתב התביעה כאמור. |
||
|
|
|
|
|
(א2) |
בית משפט רשאי לבקשת יזם או לבקשת אחד הדיירים במקבץ, כחלק מהליך תביעה לפי סעיף קטן (א) או כבקשה שתוגש בהליך נפרד, לקבוע כי לעניין ההגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות", לא יילקחו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה מתנגד שהתנגדותו נובעת מבנייה או שימוש שלא כדין בנכס, ובלבד שהתקיימו שני אלה: |
||
|
|
|
|
|
|
|
(1) הוצגה ראשית ראיה לשימוש שלא כדין ביום הגשת הבקשה לבית המשפט; |
|
|
|
|
|
|
|
|
(2) לפחות מחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל דירה מתנגד, שיש בבעלותם לפחות מחצית מהרכוש המשותף בבית המשותף, מסכימים לכרות עסקת פינוי בינוי; לעניין פסקה זו, "כלל בעלי הדירות בבית המשותף" - לרבות בעלי הדירות המתנגדים."; |
|
|
|
|
|
(ג) בסעיף קטן (ג), אחרי ההגדרה "אדם עם מוגבלות" יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
""בעל דירה מתנגד" - בעל דירה שלא הסכים לכריתת עסקת פינוי ובינוי;"; |
|||
|
|
|
(3) בסעיף 4, במקום המילים "כדירה אחת בלבד" יבוא "כשלושים אחוזים, בתוספת מחצית ההפרש, מהדירות בבית המשותף", ובסופו יבוא "בסעיף זה, "ההפרש" – אחוז ממשי של הבעלים בניכוי שלושים אחוזים ו – "אחוז ממשי של בעלים" – המנה המתקבלת מחלוקת סך הדירות שבבעלות הבעלים בבית המשותף, במספר הדירות בבית המשותף"; |
|||||
|
|
|
(4) בסעיף 5(ב)(א) בסופו יבוא "או אם מצא כי ההחתמה באותה עסקה הייתה החתמה פוגענית". |
|||||
|
4. |
בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017[3] (בפרק זה – חוק התחדשות עירונית), בסעיף 8(א) – |
||||||
|
|
|
(1) במקום "הרוב הנדרש מבין" יבוא "מחצית"; |
|||||
|
|
|
(2) במקום "שלוש שנים – לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק, או חמש שנים – לעניין עסקת פינוי ובינוי" יבוא "פרק הזמן הנדרש או שלא קודמו הליכי התכנון הנדרשים"; |
|||||
|
|
|
(3) הסיפה החל במילים "לעניין זה, "הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות" – כל אחד מאלה" – תימחק; |
|||||
|
|
|
(4) אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: |
|||||
|
|
|
|
" (ג) בסעיף זה - |
||||
|
|
|
|
"פרק הזמן הנדרש" – כל אחד מאלה: |
||||
|
|
|
|
|
(1) לעניין עסקת פינוי ובינוי – 24 חודשים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה, ואולם בעסקת פינוי ובינוי במתחם פינוי בינוי שיש בו למעלה מ – 120 יחידות דיור בתוך 36 חודשים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה; |
|||
|
|
|
|
|
(2) לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק - 18 חודשים מיום שנחתמה עסקת ראשונה לפי תכנית החיזוק; |
|||
|
|
|
|
"הליכי התכנון הדרושים – כל אחד מאלה: |
||||
|
|
|
|
|
(1) לעניין עסקת פינוי ובינוי – קליטת תכנית מפורטת במוסדות התכנון בתוך 48 חודשים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בבית המשותף; חל עיכוב בקליטת התכנית בשל החלטה של מוסד תכנון או בשל החלטה של רשות מקומית או בשל אי קבלת החלטה כאמור, יוארך המועד האמור בהתאם לתקופת העיכוב אך לא ביותר מ 12 חודשים; |
|||
|
|
|
|
|
(2) לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק – קליטת בקשת היזם להיתר בנייה במוסד הרישוי המוסמך בתוך 36 חודשים מיום שנחתמה עסקת ראשונה לפי תכנית החיזוק בבית המשותף; חל עיכוב בקליטת הבקשה בשל החלטה של מוסד תכנון או בשל החלטה של רשות מקומית או בשל אי קבלת החלטה כאמור, יוארך המועד האמור בהתאם לתקופת העיכוב אך לא ביותר מ 12 חודשים; |
|||
|
|
|
|
"קליטת תכנית" – הגשת תכנית בהתאם לסעיף 83א1 לחוק התכנון והבניה." |
||||
|
תחילה והוראות מעבר לחוק התחדשות עירונית |
5. |
(1) תחילתן של הוראות סעיף 8(א) לחוק התחדשות עירונית כנוסחו בסעיף 4 לחוק זה, ביום פרסומו של חוק זה (בסעיף זה – יום התחילה), והן יחולו גם על עסקת פינוי ובינוי ועסקה לפי תכנית חיזוק שנחתמו לפני יום התחילה, ואולם, במקום הצירוף "מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בבית המשותף " והצירוף "מיום שנחתמה עסקת ראשונה לפי תכנית החיזוק בבית המשותף" יקראו "מיום התחילה"; |
|||||
|
|
|
(2) נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בין יום_______ (3 ביולי 2017) ובין יום התחילה וחלפו 5 שנים ממועד החתימה, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, נוסף על האמור בפסקה (1), להודיע ליזם כי אינם מעוניינים בעסקה, אם היזם לא התקשר עם בעלים של שני שלישים מהדירות בבית המשותף; הודיעו רוב בעלי הדירות בבית המשותף כאמור, יראו בהם כמי שקיימו את דרישת ההודעה שבסעיף 8(א) לחוק התחדשות עירונית. |
|||||
|
6. |
בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960[4] (בפרק זה – חוק רשות מקרקעי ישראל) – |
||||||
|
|
|
(1) בסעיף 2ג - |
|||||
|
|
|
|
(א) סעיף קטן (ב) – יימחק; |
||||
|
|
|
|
(ב) בסעיף קטן (ד), ההגדרה "קרן להתחדשות עירונית" – תימחק; |
||||
|
|
|
(2) סעיף 2ד – יימחק. |
|||||
|
תחילה והוראות מעבר לחוק רשות מקרקעי ישראל |
7. |
(1) תחילתן של הוראות סעיפים 2ג ו – 2ד חוק רשות מקרקעי ישראל) כנוסחם בסעיף 6 לחוק זה, ביום פרסומו של חוק זה (בסעיף זה – יום התחילה). |
|||||
|
|
|
(2) כספים שהועברו או שהיה צריך להעבירם לקרן להתחדשות עירונית כמשמעותה בסעיף 2ד לחוק רשות מקרקעי ישראל עד ליום התחילה, ייעודו לקידום הסכמי מסגרת, על ידי הרשות להתחדשות עירונית, בין מדינת ישראל לבין רשויות מקומיות בדבר ייזום ומימוש של תכניות להתחדשות עירונית למגורים בהתאם להחלטות ממשלה שהתקבלו בעניין. |
|||||
|
8. |
בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016[5] (בפרק זה – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) – |
||||||
|
|
|
(1) בסעיף 2 - |
|||||
|
|
|
|
(א) ההגדרות "הוועדה המייעצת", "הקרן להתחדשות עירונית", "מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי", "צו הכרזה", "צו הכרזה במסלול מיסוי" – יימחקו; |
||||
|
|
|
|
(ב) בהגדרה "מיזם להתחדשות עירונית", המילים "מיזם במתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" – יימחקו; |
||||
|
|
|
|
(ג) בהגדרה "מתחם פינוי ובינוי", במקום "שהוכרז עליו בצו" יבוא "שהוכרז על ידי מנהל הרשות"; |
||||
|
|
|
|
(ד) אחרי ההגדרה "חוק התכנון והבנייה" יבוא: |
||||
|
|
|
|
|
""יחידה" – דירה המשמשת למגורים לרבות למגורי המחזיק בה, וכן יחידה המשמשת או המיועדת לשמש למסחר או לתעסוקה"; |
|||
|
|
|
(2) סעיף 4(א)(5) – יימחק; |
|||||
|
|
|
(3) בסעיף 4(ב)(1), המילים "או כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" והמלים "או 15" - יימחקו; |
|||||
|
|
|
(4) בסעיף 13(ב)(2), המילים "ומתחמי פינוי ובינוי במסלול מיסוי" - יימחקו; |
|||||
|
|
|
(5) בסעיף 17(א), בהגדרה "מיזם להתחדשות עירונית" המילים "או במתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" - יימחקו; |
|||||
|
|
|
(6) במקום סעיף 14 יבוא: |
|||||
|
|
|
|
"14. |
(א) מנהל הרשות יכריז על שטח כמתחם פינוי ובינוי, בהתקיים אחד מאלה: |
|||
|
|
|
|
|
|
(1) לבקשת רשות מקומית שהוגשה בהתאם לכללים שקבע מנהל הרשות לעניין זה, ככל שקיימות בשטח זה לכל הפחות 24 יחידות, וקיים תכנון ראשוני לפינוי לשם בינוי או לשם עיבוי הבנייה, שכולל לכל הפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם; שר הבינוי והשיכון בהסכמת שר האוצר, רשאי לקבוע בצו תנאים נוספים להכרזה כאמור; |
||
|
|
|
|
|
|
(2) לבקשת יזם שהוגשה בהתאם לכללים שקבע מנהל הרשות לעניין זה, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, ככל שקיימות בשטח זה לכל הפחות 24 יחידות, וקיים תכנון ראשוני לפינוי לשם בינוי או לשם עיבוי הבנייה, שכולל לכל הפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם; הכרזה על שטח כמתחם פינוי ובינוי לפי פסקה זו, תינתן רק לאחר התייעצות עם מנהל רשות המסים בדבר התקיימות התנאים הקבועים בפסקה. |
||
|
|
|
|
|
(ב) לבקשת יזם, רשאי מנהל הרשות לתת אישור מקדמי שלפיו בהתקיים התנאים הנדרשים להכרזה לפי פסקה (2) שבסעיף קטן (א), בכוונתו להכריז על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. |
|||
|
|
|
|
|
(ג) על אף האמור בפסקה (2) בסעיף קטן (א), בתקופה שעד יום י"ט בטבת התשפ"ד (31 בדצמבר 2023), רשאי מנהל הרשות להכריז באופן האמור באותה פסקה, ועל פי הכללים שנקבעו מכוח אותה פסקה, על שטח שיש בו 12 יחידות לפחות כמתחם פינוי ובינוי, ובלבד שהן כלולות בתכנית לפינוי ובינוי שהופקדה, הכוללת 24 יחידות לפחות (בסעיף זה – השטח המתוכנן), ויראו את כל השטחים שהוכרז עליהם כמתחם פינוי ובינוי שהם חלק מהשטח המתוכנן, כמתחם אחד."; |
|||
|
|
|
(7) סעיף 15 – יימחק. |
|||||
|
תחילה והוראות מעבר לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית |
9. |
(א) תחילתן של הוראות חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחם בסעיף 8 לחוק זה, ביום פרסומו של חוק זה (בסעיף זה – יום התחילה). |
|||||
|
|
|
(ב) שטח שהוכרז עליו בצו כמתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה לפי סעיף 14 לחוק הרשות ממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחו ערב יום התחילה, ושטח שהוכרז עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 15 לחוק הרשות ממשלתית להתחדשות עירונית ערב יום התחילה, אשר היה לגביהם צו כאמור בתוקף ביום התחילה, יראו בהם כשטחים שהוכרז עליהם כמתחם פינוי ובינוי לפי הוראות סעיף 14 לחוק הרשות ממשלתית להתחדשות כנוסחו בסעיף 8(6) לחוק זה. |
|||||
|
10. |
בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963[6] – |
||||||
|
|
|
(1) בסעיף 49יט(א)- |
|||||
|
|
|
|
(א) בהגדרה "יחידת מגורים", במקום המלים "סמוך לפני מתן צו הכרזה על המתחם לפי סעיף 14 או 15" יבוא "סמוך לפני הכרזת המתחם ע"י מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפי סעיף 14"; |
||||
|
|
|
|
(ב) בהגדרה "יחידה אחרת", במקום המלים "סמוך לפני מתן צו הכרזה על המתחם לפי סעיף 14 או 15" יבוא "סמוך לפני הכרזת המתחם ע"י מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפי סעיף 14"; |
||||
|
|
|
|
(ג) במקום סעיף (2) בהגדרה "יזם" במקום "סעיף 15" יבוא "סעיף 14": |
||||
|
|
|
|
(ד) בהגדרה "מתחם", במקום המילים "או מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" יבוא "שהוכרז על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמתחם לפינוי לשם בינוי או לשם עיבוי בנייה לפי סעיף 14"; |
||||
|
|
|
|
(ה) הגדרות "מתחם פינוי ובינוי" ו-"מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" – יימחקו. |
||||
|
|
|
(2) בסעיף 49יט(ב), פסקה (1) – תימחק. |
|||||
|
|
|
(3) בסעיף 49כ - במקום המלים "בשטח שלגביו הוגשה בקשה לפי סעיף 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי", יבוא "בשטח שניתנה לגביו החלטה מקדמית לפי סעיף 14(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית". |
|||||
|
|
|
(4) בסעיף 49כב(ב) המילים "בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת במתחם," – יימחקו, והסיפא של הסעיף, החל במילים " הועברה יחידת מגורים לקרוב" – תימחק. |
|||||
|
|
|
(5) בסעיף 49כג, אחרי פסקה (7) יבוא: |
|||||
|
|
|
|
"(8) לענין חישוב המס במכירת יחידת המגורים החלופית, יחולו בשינויים המחויבים ולפי הענין, הוראות סעיפים 40(ג), וההגדרה "יתרת שווי רכישה" שבסעיף 47 כמשמעותה לענין זכות חלופית." |
||||
|
|
|
(6) בסעיף 49לג, אחרי פסקה (ב) יבוא: |
|||||
|
|
|
|
"(ג) במכירת הזכות במקרקעין שבוצעו בה שירותי הבניה לפי תכנית החיזוק, לא יותרו בניכוי הוצאות אשר הוצאו לצורך הבנייה לפי תכנית החיזוק, אשר קיבל המוכר כתמורה למכירת הזכות הנמכרת." |
||||
|
|
|
(7) בסעיף 49לג1, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: |
|||||
|
|
|
|
"(ב1) לעניין חישוב המס במכירת דירת מגורים חלופית כמשמעותה בסעיף קטן (א), יחולו בשינויים המחוייבים, ההוראות החלות על מכירת יחידת מגורים חלופית כאמור בסעיף 49כב(א)." |
||||
|
11. |
הוראות סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחן לאחר תיקונם בחוק זה, יחולו על מכירת זכות נמכרת כמשמעותה בסעיף האמורים, שיום המכירה שנקבע לגביה על פי סעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין חל מיום הפרסום של חוק זה ואילך. |
||||||
סעיף 1
סעיפים קטנים (1), (2) ו – (5)
במקביל לתיקונים המוצעים בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 (להלן – חוק הרשות להתחדשות עירונית), לעניין הגדרתו של מתחם פינוי ובנוי כמפורט בסעיף 8 לחוק זה, מוצע באופן דומה לתקן גם את הגדרתו של מתחם פינוי ובנוי גם בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן- חוק התכנון והבניה), כך שהוא יוגדר כשטח שבו קיימות לכל הפחות 24 יחידות דיור, ומוצעת בו תכנית שעיקרה פינוי לשם בינוי או עיבוי הבנייה, לפיה מספר היחידות יהיה לכל הפחות מכפלת מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם, לרבות מתחם פינוי בינוי כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
יחד עם זאת, לעניין תכנית לפינוי ובינוי שבסמכות ועדה מקומית עצמאית מיוחדת כאמור בסעיף 62א(א2)(1) לחוק התכנון והבניה, מוצע שלא לשנות את הגדרת מתחם פינוי ובינוי כפי שהוצע לעיל, אלא להותיר על כנו את ההסדר הקבוע כיום בחוק, שלפיו תכנית לפינוי ובינוי תהיה בסמכות הוועדה המקומית האמורה, וזאת בתנאי שמדובר בתכנית במתחם פינוי ובינוי שמנהל הרשות להתחדשות עירונית הכריז עליו בצו ככזה או שנתן לגביו אישור מקדמי לפי סעיף 14 לחוק הרשות להתחדשות עירונית.
סעיפים קטנים (3) ו – (4)
מוצע לתקן את סעיף 12א לחוק התכנון והבניה כך שלהרכב ועדת הערר יתווסף נציג של הרשות להתחדשות עירונית, ובלבד שלא מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית המקודמת על ידי הרשות להתחדשות עירונית. זאת, על מנת לייעל ולחזק מקצועית את דיוני ועדות הערר בנושאי התחדשות עירונית.
כמו כן, מוצע לתקן את סעיף 31א(א) לחוק התכנון והבניה כך שלמכלול השיקולים שעל שר הפנים לשקול בבואו להסמיך ועדה מקומית כוועדה עצמאית או וועדה עצמאית מיוחדת או לשלול הסמכה כאמור, יצטרף עמידה ביעדים להיקף היתרי הבניה מתוקף תכניות להתחדשות עירונית, בכדי לתמרץ את הוועדות המקומיות לצמצם את משך הזמן לאישור היתרי בניה.
סעיף קטן (6)
בהתאם למצב המשפטי היום, לפי סעיף 19(ב)(2) לחוק התכנון והבניה רשאים שר הבינוי והשיכון ושר הפנים בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, להכריז בצו כי בשל השבחה במקרקעין למגורים בתחום מתחם פינוי ובינוי, כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או במתחם להתחדשות עירונית, כהגדרתו בסעיף 62א(א2) לחוק, תחול חובת תשלום היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה או לקבוע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בכלל במתחם כאמור.
הליך זה כרוך בהליכים מתמשכים ובזמן רב שבו אי הוודאות בדבר שיעור ההיטל שיחול על המתחם גדול.
על מנת להגדיל את הוודאות לכלל הגורמים המושפעים מהיטלי ההשבחה בתחילת התהליך ועוד בטרם יציאה לפרויקט, מוצע לבטל את ההליך הקיים היום בחוק ביחס לקביעת שיעור היטל ההשבחה שיחול על השבחה במקרקעין בשל אישורה של תכנית פינוי, ולקבוע ברירת מחדל לשיעור היטל השבחה שיחול על השבחה כאמור, כך שהוא יעמוד על - 25% מגובה ההשבחה. עם זאת, כל ועדה מקומית תהיה רשאית לקבוע שיעור היטל השבחה בשטח שנמצא במרחב התכנון שלה לפי חלוקה לאזורים שתבצע, בשלוש מדרגות שונות –50% מגובה ההשבחה, 25% מגובה ההשבחה או פטור מלא מתשלום היטל השבחה. בכדי להבטיח את הוודאות לקידום הפרויקטים, מוצע שקביעה כאמור תחול על כלל התכניות שייקלטו במוסד התכנון במשך תקופה של חמש שנים.
הוועדה המקומית תהיה רשאית לחלק את השטח שנמצא במרחב התכנון שלה כאמור אחת לחמש שנים.
.
סעיף 2
מוצע לקבוע כי תחילתן של התיקונים המוצעים בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, יהיה ביום פרסומו של חוק זה.
יחד עם זאת ביחס להוראות סעיפים 1(1), 1(2) ו – 1(5) לחוק זה, שגם לגביהן יום התחילה הוא ביום פרסומו של חוק זה והן יחולו על תכניות שיוגשו ביום התחילה ולאחריו, מוצע לקבוע על תכניות שהוגשו ערב יום התחילה ימשיכו לחול הוראות חוק התכנון והבניה כנוסחם ערב יום התחילה.
בנוסף לכך, ביחס להוראות סעיף 1(6) לחוק זה, שגם לגביהן יום התחילה הוא ביום פרסומו של חוק זה, מוצע לקבוע כי על תכניות לפינוי בינוי אשר נקבע לגביהן שיעור היטל השבחה בצו לפי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כנוסחו היום, ועל תכנית שהוגשה בקשה להיתר מכוחה עד למועד הקובע כהגדרתו בסעיף 3א, שהחל ממנו יחול שיעור ההיטל הקבוע בהתאם לתיקון המוצע, יחול הדין הקיים היום.
סעיף 3
במטרה לייעל ולהקל על תהליכי התכנון וגיבוש הסכמות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מוצע לתקן את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן- חוק פינוי ובינוי), בהתאם למפורט להלן.
סעיף קטן (1)
מוצע להסמיך את הממונה כמשמעותו בחוק פינוי ובינוי לקבוע כי עסקת פינוי - בינוי בטלה בעקבות החתמה פוגענית שמוגדרת בסעיף 3(1)(א) להצעת החוק.
עוד מוצע לקבוע כי הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן (דייר שלא מסכים לעסקת פינוי בינוי) יהיה שני שלישים מבעלי הדירות במקבץ (במקום ארבע חמישיות לפי המצב היום) ובלבד שלכל הפחות מחצית מהשטחים המשותפים במקבץ מוצמדים לדירותיהם של אלו (במקום שלושה רבעים לפי המצב היום). תנאי נוסף להגדרת הרוב הינו שלכל הפחות 60 אחוזים מהדיירים בכל בניין (במקום שני שלישים היום) אשר לכל הפחות מחצית (במקום שני שלישים היום) מהשטחים המשותפים בכל בניין מוצמדים לדירותיהם, הביעו את הסכמתם לקידום התכנית כאמור.
סעיף קטן (2)
בשל קושי מהותי בקידום פרוייקטי פינוי - בינוי הנובע מסרבנות של דיירים שעשו במקרקעין שבבעלותם שימוש או בניה שלא כדין, ועל כן אינם רואים תועלת רבה בקידום תכניות להתחדשות עירונית, ובמטרה להחליש את כוח הסירוב של סרבנים מועדים אלו, הפוגעים ביכולת לקדם פרויקטים, מוצע לקבוע כי בית המשפט יהיה רשאי כחלק מהליך תביעה שתוגש לפי סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי או כבקשה שתוגש בהליך נפרד לקבוע שבעלי דירות שיש קשר סיבתי בין סירובם לביצוע הפרויקט לבין שימוש שלא כדין שנעשה בשטח הדירות שבבעלותם, אינם נכללים במניין הדיירים לעניין הרוב המיוחס הנדרש לצורך תביעת דייר סרבן, ובלבד שלכל הפחות מחצית מהדיירים בבית המשותף הסכימו לקידום ההעסקה.
כמו כן, מוצע לקבוע שגם היזם, ולא רק בעל דירה, יוכל להגיש תביעה כאמור בסעיף 2א(2) לחוק פינוי ובינוי כנגד דייר סרבן, ובלבד שהוא הודיע לכלל הדיירים המתגוררים במתחם על כוונתו להגיש את התביעה. הדיירים יהיו רשאים להצטרף לתביעתו של יזם.
סעיף קטן (3)
בהתאם למצב המשפטי היום, קובע סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי כי לעניין הרוב המיוחס הנדרש לצורך תביעת דייר סרבן בבית משותף שיש בו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כדירה אחת בלבד. מצב זה מחליש יתר על המידה את בעלי הדירות שיש בבעלותם יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף, ומביא לחוסר איזון בין בעלי הדירות באופן המהווה חסם לקידום מיזמי פינוי - בינוי. אשר על כן, מוצע לקבוע כי בעל דירה שיש בבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף יילקח בחשבון שיעור של שלושים אחוזים מכלל הדירות בבית המשותף בתוספת מחצית ההפרש שבין שיעור הדירות שבבעלותו לשלושים אחוזים.
סעיף 4
סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז - 2017 (להלן – חוק התחדשות עירונית), מאפשר לרוב בעלי הדירות בבית משותף, בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף, להודיע ליזם בכתב כי הם לא מעוניינים בעסקת פינוי בינוי. הודיע רוב בעלי הדירות כאמור, יהיו רשאים בעלי הדירות החתומים לבטל את העסקה מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם מצדם. המצב כיום מתייחס אך ורק לאבן דרך אחת וזאת לעניין החתמת אחוז מינימלי של דיירים תוך פרקי זמן שנקבעו בהוראות הסעיף טרם תיקונו, אך אינו מתייחס לקידום הפרויקטים בכל הקשור להליכי התכנון הדרושים לכך. על כן מוצע להוסיף לחוק הקיים אבני דרך המבקשות לקבוע לוחות זמנים סבירים הן לעניין החתמת הדיירים והן לעניין קידום התכנית והוצאת היתרי בניה במוסדות התכנון.
בהתאם לאמור, מוצע לקבוע כי בהתקיים אחד התנאים שלהן יוכלו רוב בעלי הדירות להודיע ליזם בכתב כי הם לא מעוניינים בעסקת פינוי בינוי:
(1) היזם לא התקשר עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בבית משותף בתוך 24 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בעסקת פינוי בינוי, ובמתחם פינוי בינוי שיש בו למעלה מ – 120 יח"ד בתוך 36 חודשים, או בתוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בעסקה לפי תכנית חיזוק.
(2) לא נקלטה תכנית מפורטת במוסדות התכנון בתוך 48 חודשים מחתימת עסקת פינוי בינוי ראשונה בבית המשותף, או אם לא נקלטה בקשת היזם להיתר בנייה במוסד הרישוי המוסמך בתוך 36 חודשים ממועד חתימת עסקה ראשונה לפי תכנית חיזוק בבית המשותף; חל עיכוב בקליטת תכנית או בקשה להיתר בנייה כאמור, בשל החלטה של מוסד תכנון או של רשות מקומית או בשל אי קבלת החלטה כאמור, יוארכו המועדים האמורים בהתאמה לתקופת העיכוב ולא יותר משנה; לעניין זה – "נקלטה תכנית" – תכנית שהוגשה בהתאם לסעיף 83א1 לחוק התכנון והבניה.
סעיף 5
מוצע לקבוע כי תחילתן של הוראות סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית כנוסחם בחוק זה יהיה ביום פרסומו של חוק זה וכי הן יחולו, בשינויים שנקבעו בסעיף, גם על עסקה ראשונה בעסקת פינוי בינוי ועל עסקה ראשונה בעסקה לפי תכנית חיזוק, גם אם מועד החתימה בעסקה הראשונה בבניין המשותף קדם ליום תחילתו של התיקון המוצע. בנוסף מוצע לקבוע הוראת מעבר, ביחס למיזמים שמועד החתימה בעסקה הראשונה בהם היה בין יום________( 3 ביולי 2017 ) ובין יום התחילה, שלפיה רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, בנוסף על האמור בסעיף 4, להודיע ליזם כי אינם מעוניינים בעסקה, ובכך לאפשר לבעלי הדירות החתומים לבטל את העסקה מבלי שהדבר ייחשב כהפרת הסכם מצדם, וזאת אם היזם לא התקשר עם בעלים של שני שלישים מהדירות בבית המשותף בתום 5 שנים ממועד החתימה הראשונה.
סעיפים 6 ו- 7
מוצע לבטל את הקרן להתחדשות עירונית שהוקמה מכוח סעיף 2ג(ב) לחוק רשות מקרקעי ישראל. במקביל לביטול המוצע, ובמטרה לאפשר מימוש מאסיבי של פרויקטים להתחדשות עירונית באמצעות תמיכה בתשתיות תומכות, מוצע לייעד את הכספים שיועדו להיצבר בקרן להתחדשות עירונית מרגע הקמתה, לטובת קידום הסכמי מסגרת, באמצעות הרשות להתחדשות עירונית, בין מדינת ישראל לרשויות מקומיות בעלות היקפים משמעותיים של יחידות דיור פוטנציאליות בפרויקטי התחדשות עירונית בהתאם להחלטת הממשלה מיום 1 באוגוסט 2021.
סעיפים 8 ו- 9
כחלק ממנגנוני התמרוץ הקיימים היום לפרויקטי התחדשות עירונית, ניתנות הקלות מסוימות בין היתר בתחומי המיסוי ובתחום התכנון והבניה. על מנת לקבל הקלות אלו היום, ישנו צורך בהכרזה על מתחם כמתחם המיועד לפינוי ובינוי לפי חוק הרשות להתחדשות עירונית. כיום, הליך הכרזה זה הינו מסורבל ואורך זמן ממושך. על מנת לצמצם את הנטל הבירוקרטי ולייצר ודאות, מוצע לתקן את סעיפים 14 ו-15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כך שההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי תיעשה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפי קריטריונים קבועים וידועים מראש. עוד מוצע לקבוע כי הכרזתו של מתחם תיעשה ללא הגבלת זמן ועד תום מימוש הפרויקט, וכי הוראות התיקון יחולו גם על מתחמים שהוכרזו טרם התיקון ואשר ההכרזה עליהם עומדת בתוקפה, כך שגם תקופת הכרזתם לא תהיה מוגבלת בזמן והיא תהיה למעשה עד לתום מימוש הפרויקט.
סעיף 10
סעיפים קטנים (1) ו-(3)
מוצע לתקן מספר הגדרות בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, בכדי להתאימם את למינוחים המשמשים בהוראות חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמוצע בסעיף 8.
סעיפים קטנים (2) ו-(4)
סעיף 49כב(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטור ממס לדייר במסגרת פרוייקט של פינוי בינוי יינתן לבעל זכויות בגין מכירת הזכויות ביחידה אחת בלבד במתחם. כחלק מהרצון לעודד פרוייקטים של התחדשות עירונית מוצע להרחיב את הפטור הקיים הנוגע לתשלום המס בעת ביצוע העברת הזכויות ליזם וקבלת הדירה חלופית מהיזם, כך שהפטור יינתן לבעל זכויות המחזיק גם ביותר מיחידת דיור אחת.
סעיפים קטנים (5), (6) ו-(7)
הוראות פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין : פינוי בינוי, ופרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, מקנים דחיית מס לדיירים אשר מוכרים את דירת המגורים שלהם במסגרת הליך של התחדשות עירונית. כך, לפי הוראות הפרקים האמורים לא משולם מס השבח במועד הביצוע של הפרויקט, אך מס השבח משולם במלואו בעת מכירת הדירות. כך, ממוסים הדיירים בעלי הדירות להשקעה על הרווח הכלכלי שנוצר להם מעליית ערך הדירה שבבעלותם, אך חסמי המיסוי אינם פוגעים בתמריץ לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית.
בכדי להגשים את תכלית ההוראות, ולמסות את הרווח הכלכלי של הרוכש ממכירת הדירה החדשה אשר קיבל בפרויקט לאחר סיום תהליך התחדשות עירונית, אין לנכות את ההוצאות שהוציא היזם לשיפוץ הדירה מהתמורה שמקבל המוכר במכירת הדירה, שכן המוכר לא נשא בהוצאות אלה. כיום אין אזכור מפורש לגבי אפשרות הניכוי של הוצאות שנשא בהם היזם בחישוב השבח, וייתכן חוסר בהירות באשר לאופן שבו יש לחשב את המס במכירת הדירות החדשות שקיבלו הדיירים. בכדי לייצר ודאות ואחידות אודות אופן גבייה מס השבח במקרים האמורים, מוצע להבהיר במפורש שעלויות אלה אינן מותרות בניכוי, ואת העלויות אשר כן יוכרו בניכוי בפרויקטים אלה.
סעיף 11
מוצע לקבוע הוראות מעבר, כך שהוראות הוראות סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחן לאחר תיקונם בחוק זה – קרי, ביטול המגבלה על מכירת דירה בודדת במתחם לצורך קבלת ההטבה – יחולו על מכירת דירה בפרויקטים שבהם עוד לא הגיע יום המכירה. קרי, גם אם דייר שלו יותר מדירה אחת חתם על הסכם לפינוי בינוי, הוא יוכל להיות פטור ממס כל עוד לא התקיים התנאי המתלה בהסכם או החלה הבנייה.