תוכן עניינים

א. שם החוק המוצע. 2

ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו 2

ג. עיקרי החוק המוצע. 2

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על החוק הקיים. 3

ה. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקציב המדינה. 3

ו. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקנים במשרדי הממשלה וההיבט המינהלי 3

ז. להלן תזכיר נוסח החוק המוצע. 3

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021 פרק __': שכירות מוסדית ארוכת טווח. 4

1.  תיקון חוק התכנון והבניה. 4

2.  תיקון חוק לעידוד השקעות הון 4

3.  תיקון חוק מס ערך מוסף. 6

4.  תיקון פקודת מס הכנסה. 7

5.  תיקון חוק מיסוי מקרקעין 8

דברי הסבר. 8

 

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021 פרק __': שכירות מוסדית ארוכת טווח

 

תזכיר זה מיישם את החלטות הממשלה מיום 1 באוגוסט 2021, והוא צפוי לעלות על סדר יומה של ועדת השרים המיוחדת לעניין התכנית הכלכלית לשנים 2021 ו-2022, לאחר המועד האחרון למתן הערות הציבור.

 

א. שם החוק המוצע

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021 פרק __': שכירות מוסדית ארוכת טווח.

 

ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו

בתזכיר זה מובאים מספר תיקוני חקיקה שנועדו להסיר חסמים כלכליים ותכנוניים לטובת קידום שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח והגדלת היצע הדיור בישראל.

 

ג. עיקרי החוק המוצע

לסעיף 1

על מנת למצות את פוטנציאל הציפוף של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מוצע לתקן את סעיף 62א(א1) לחוק התכנון והבניה כך שוועדה מקומית עצמאית תהא מוסמכת להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים בעד 200% בתכנית שאישרה ועדה מחוזית, הן במגרש המיועד למגורים והן במגרש המיועד למסחר ותעסוקה, ועד 200% מכמות יחידות הדיור במגרש המיועד למגורים. בנוסף, מוצע להרחיב את סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות כך שתוכלנה להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים בתכניות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל, ללא החרגות.

כמו כן, על מנת להגביר את הוודאות והיציבות לשוכרים בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך, מוצע לתקן את ההגדרה "השכרה לטווח ארוך" בתוספת השישית לחוק התכנון והבניה, כך שתקופת השכירות לאדם יחיד ומשפחתו תהיה בת חמש שנים לפחות, עם אפשרות להארכת התקופה על ידי השוכר כך שלא תפחת מעשר שנים במצטבר. עוד מוצע לקבוע כי השוכר יהיה רשאי להודיע על סיום החוזה מדי שנה בהתראה שתיקבע בחוזה, וכי גובה דמי השכירות ומנגנון לעדכונם ייקבעו ויוגדרו מראש ביחס לכל תקופת השכירות.

 

לסעיף 2

 נכון להיום, המדינה מעודדת שכירות לטווח ארוך באמצעות שיווק קרקעות שבבעלותה לשם הקמת יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. באשר לקרקעות פרטיות, המדינה מעודדת בניית דיור להשכרה של יחידים וחברות, בין השאר, באמצעות מתן הטבות מס לפי ההסדר הקבוע בפרק שביעי1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן - חוק לעידוד השקעות הון).

מוצע להחליף את המסלול הקיים כיום במסלול חדש. מסלול ההטבות הקיים ימשיך לחול רק לגבי בניינים להשכרה שהוגשה לגביהם בקשה לאישור תכנית כאמור בסעיף 3(2) לחוק לעידוד השקעות הון, עד ה-30.6.2022. במסלול ההטבות החדש יינתנו הטבות מס גבוהות יותר מאלה הניתנות היום בתנאים מחמירים יותר (להלן- מסלול ההטבות החדש). מוצע שהמסלול החדש האמור, יחול רק על בניינים שהסתיימה בנייתם עד לסוף שנת 2031, כאשר לאחר מועד זה תיבחן היעילות של ההטבות המוצעות.

 

לסעיף 3

במטרה להקל על פעילותן של קרנות להשקעות במקרקעין, ולעודד אותן להשקיע בדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח מוצע לבצע מספר תיקונים אשר יקלו על האפשרות של קרנות להשקעות במקרקעין לשם השכרת דירות כאמור. בנוסף, מוצע להאריך את הוראת השעה הקובעת את הטבות המס הניתנות לקרן להשקעות במקרקעין אשר משקיעה במקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה.

 

 

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על החוק הקיים

יתוקנו החוקים הבאים:

תיקון חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;

תיקון חוק לעידוד השקעות הון התשי"ט – 1959;

תיקון חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975;

תיקון פקודת מס הכנסה [נוסח חדש];

תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

 

ה. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקציב המדינה

אין.

 

ו. השפעת תזכיר החוק המוצע על תקנים במשרדי הממשלה וההיבט המינהלי

אין.

 

ז. להלן תזכיר נוסח החוק המוצע

 

 

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021 פרק __': שכירות מוסדית ארוכת טווח

 

 

 

 

דברי הסבר

סעיף 1

על מנת למצות את פוטנציאל הציפוף של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מוצע לתקן את סעיף 62א(א1) לחוק התכנון והבניה (להלן – חוק התכנון והבניה), כך שוועדה מקומית עצמאית תהא מוסמכת להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים בעד 200% בתכנית שאישרה ועדה מחוזית, הן במגרש המיועד למגורים והן במגרש המיועד למסחר ותעסוקה, ועד 200% מכמות יחידות הדיור במגרש המיועד למגורים. זאת, לעומת המצב הקיים בו ועדה עצמאית רשאית להגדיל את זכויות הבניה בעד 30%. בנוסף, מוצע להרחיב את סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות כך שתוכלנה להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים בתכניות בקרקע שהיא מקרקעי ישראל, ללא החרגות.

כמו כן, על מנת להגביר את הוודאות והיציבות לשוכרים בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך, מוצע לתקן את ההגדרה "השכרה לטווח ארוך" בתוספת השישית לחוק התכנון והבניה, כך שתקופת השכירות לאדם יחיד ומשפחתו תהיה בת חמש שנים לפחות, עם אפשרות להארכת התקופה על ידי השוכר כך שלא תפחת מעשר שנים במצטבר. עוד מוצע לקבוע כי השוכר יהיה רשאי להודיע על סיום החוזה מדי שנה בהתראה שתיקבע בחוזה, וכי גובה דמי השכירות ומנגנון לעדכונם ייקבעו ויוגדרו מראש ביחס לכל תקופת השכירות.

 

סעיף 1

כללי     כאמור בדברי ההסבר בתחילת הפרק, להשכרה מוסדית לטווח ארוך יתרונות רבים, מאחר שהיא מהווה תחליף לרכישת דירות, מסייעת בהפחתת ביקושים לרכישת דירות ומספקת לשוכרים שירותי דיור באיכות גבוהה, תוך הקניית יציבות ובטחון בנוגע לתקופת המגורים ולגובה השכירות.

נכון להיום, המדינה מעודדת שכירות לטווח ארוך באמצעות שיווק קרקעות שבבעלותה לשם הקמת יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. באשר לקרקעות פרטיות, המדינה מעודדת בניית דיור להשכרה של יחידים וחברות, בין השאר, באמצעות מתן הטבות מס לפי ההסדר הקבוע בפרק שביעי1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן - חוק לעידוד השקעות הון).

נכון להיום, פרק שביעי1 לחוק לעידוד השקעות הון קובע כי לגבי בנין חדש להשכרה ישולם מס בשיעור מופחת על ההכנסה החייבת ממכירת הדירות (אם הדירות נמכרות כמלאי עסקי) או על השבח הריאלי ממכירת הדירות (אם מכירת הדירות ממוסה לפי חוק מיסוי מקרקעין), וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות: 11% לחברה ו- 20% ליחיד.

 מסלול זה מחייב כי לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים, לתקופת ממוצעת של 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה (להלן- מסלול ההטבות הקיים). על מנת להיות זכאי להטבות לפי מסלול ההטבות הקיים, בעליו של בניין להשכרה צריך לקבל אישור לתכנית ממינהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה (להלן- מינהלת הרשות להשקעות).

ניתוח של ניצול ההטבות ביחס להתחלות הבניה מעלה כי בשנים האחרונות הטבות המס בהתאם להסדר האמור משיגות רק באופן חלקי את התועלות הנובעות מקיום שוק של שכירות מוסדית, שכן ההטבות ניתנות גם לבניינים קטנים וגם למי שמשכיר את הדירות לתקופות זמן קצרות. לפיכך, מוצע להחליף את המסלול הקיים כיום במסלול חדש.

במסלול ההטבות החדש יינתנו הטבות מס גבוהות יותר מאלה הניתנות היום בתנאים מחמירים יותר (להלן- מסלול ההטבות החדש). מסלול ההטבות הקיים ימשיך לחול רק לגבי בניינים להשכרה שהוגשה לגביהם בקשה לאישור תכנית כאמור בסעיף 3(2) לחוק לעידוד השקעות הון, עד יום 30 ביוני 2022.

לפי המסלול החדש, יוענקו הטבות מס לחברה בלבד, בשל השכרת שמונים אחוז מדירות המגורים בבניין מגורים חדש שעומד בתנאים שייקבעו להגדרת בניין כבניין לשכירות מוסדית, כך שככל שהנכס יוצע לשכירות לתקופה ארוכה יותר הטבת המס שתתקבל תהיה גדולה יותר.

למעט שינויים אלה, ההוראות במסלול ההטבות החדש, ובהן  סוג ההכנסה שלגביה ניתנות ההטבות, ההגדרה של "בנין" ומתן הטבת פחת מואץ לגבי דירות המגורים בבניין להשכרה, מקבילות להוראות במסלול ההטבות הקיים.

 

לפסקה (1)

מוצע להוסיף מספר הגדרות אשר נעשה בהן שימוש במסלול ההטבות החדש, ולתקן מספר הגדרות הקיימות בחוק הקיים.

לפסקה (א)

ההטבות שלפי מסלול ההטבות הקיים ימשיכו להינתן לגבי בניינים להשכרה שהוגשה בקשה לאישורם לפי המסלול הקיים לפני א' בתמוז התשע"ב (30 ביוני 2022), אך לא תינתן אפשרות להגיש בקשות חדשות לאישור תכניות מיום כניסתו לתוקף של החוק המוצע. בהתאם, מוצע לתקן את הגדרת "בניין להשכרה" ולקבוע כי רק בניין שהוגשה לגביו בקשה לאישור עד המועד האמור, יוגדר כבניין להשכרה. יובהר, כי לגבי בקשות לאישור תכנית להקמתו, להרחבתו או לרכישתו של נכס שהוא בנין להשכרה כמשמעותו בסעיף 53א לפי מסלול ההטבות הקיים, יחולו ההוראות לפי מסלול ההטבות הקיים.

לפסקה (ב) – להגדרה "בנין לשכירות מוסדית"

מטרת הצעת החוק להגדיל את היצע הדירות למגורים בשכירות מוסדית. לפיכך, מוצע להגדיר מספר מאפייני סף של בנין שרק בהתקיימם החברה בעלת הבנין תוכל להיכנס למסלול ההטבות החדש, ובלבד שהיא עומדת בשאר התנאים הקבועים בפרק.

התנאי הראשון לקבלת ההטבות, הוא שבבנין יש 20 דירות מגורים לפחות, וזאת כדי לוודא שמדובר בהוספת היצע משמעותי של דירות לשכירות, המצדיק מתן הטבות מס משמעותיות.

התנאי השני, נועד לעודד יצירת היצע של דירות להשכרה מוסדית ארוכת טווח, בהקדם, ולאפשר מעקב אחר ההטבה לאחר מספר שנים. לפי תנאי זה, הדירות ייזכו את בעליהן בהטבות המס רק אם מדובר בבנין חדש שנבנה מכוח היתר בניה שניתן במהלך התקופה שמיום הפרסום של תיקון מס' __, ועד יום טז' בטבת התשצ"ב (31 בדצמבר 2031), ובנייתו הושלמה במהלך התקופה כאמור. יצוין, שלגבי התקופה מיום הפרסום ועד יום 30 ביוני 2022 יהיה ניתן לבחור בין הגשת בקשה לפי המסלול הקיים או לפי מסלול ההטבות החדש.

התנאי השלישי, הוא שהבניין לא נבנה על מקרקעין ששווקו לפני יום הפרסום של תיקון זה, למטרה של השכרה למגורים בלבד לתקופה של 15 שנים לפחות, ומטרה זו הובטחה באמצעות הסכם שנחתם עם רוכש המקרקעין. על מקרקעין כאמור הרוכש נדרש לבנות בניינים לשכירות ארוכת טווח מכוח ההסכם החוזי שנחתם, ומכיוון שיבנו בניינים לשכירות בלאו הכי, אין צורך לעודד אותם באמצעות שיעורי מס מוטבים.

לפסקה (ג)

להגדרה "השכרה למגורים"  - מוצע להתנות את ההטבות בכך שהחברה בעלת הבניין לשכירות מוסדית תשכיר את הדירות בהשכרה למגורים לטווח ארוך כהגדרתה בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה כפי שמתוקנת בהצעה זו כאמור בדברי ההסבר המצורפים לסעיף 1.

להגדרה "חברה" – מוצע להגדיר חברה למעט תאגיד שקוף שהוא חבר בני אדם שרווחיו והפסדיו מיוחסים לבעלי הזכויות בו.

להגדרה "80% מהדירות בבניין להשכרה" – לפי הוראות סעיף 53ג(ד1) המוצע, הטבות המס יינתנו לחברה בעלת בניין להשכרה רק בתנאי ש-80% מהדירות בבניין להשכרה, לפחות, הושכרו למגורים לפי הוראות הסעיף האמור, ובתקופות האמורות בו. לפי ההגדרה, הכוונה בהשכרת 80% מהדירות בבניין היא גם השכרה של לפחות 65% משטח הרצפות של הבניין. כך, חברה בעלת בניין לשכירות מוסדית לא תוכל למכור את כל הדירות ששטח הרצפות שלהן גדול מאוד ולהשכיר רק את הדירות בעלות שטח הרצפות הקטן, ולקבל הטבות מס על הכנסה המופקת ממכירת הדירות הגדולות.

 

לפסקה (2)

מוצע לתקן את סעיף 53א(ב) לעניין בניין להשכרה כך שיהיה ניתן לראות חלק מבנין כבנין לשכירות מוסדית המזכה את בעליו בהטבות לפי מסלול ההטבות החדש אם מתקיימים באותו החלק התנאים שנדרש שיתקיימו בבנין לשכירות מוסדית, כפי שפורט לעיל. כמו כן, כדי לקבל את ההטבות על חלק מבניין, נדרש שלחברה שהיא בעלת זכות במקרקעין בחלק הבנין כאמור אין זכות במקרקעין גם בחלק אחר של הבנין והיא אינה קרוב כהגדרתו בסעיף 88 לפקודה של אדם אשר לו זכות במקרקעין בחלק אחר של הבניין.

 

לפסקה (4)

סעיף 53ג קובע את מתווה הטבות המס שניתן לבעל בניין להשכרה. מוצע להוסיף בסעיף גם את הטבות המס הניתנות לחברה בעלת בניין לשכירות מוסדית, כמפורט להלן:

ראשית, מוצע לתת פחת מואץ לחברה שהיא בעל בניין לשכירות מוסדית. בדרך כלל שיעור הפחת על דירות מגורים המושכרות למגורים עומד על 4% לכל היותר. בדומה לשיעורי הפחת הניתנים לבעל דירה להשכרה, מוצע לקבוע ששיעור הפחת לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה על דירת מגורים בבניין לשכירות מוסדית שהייתה מושכרת למגורים בשנת המס, יהיה 20%. ההטבה בפחת כאמור תינתן בתנאים הקבועים היום בחוק למתן פחת מואץ לבעלי בניין להשכרה.

לגבי שיעורי המס, בסעיף (ד1) המוצע,  מוצע לקבוע מתווה מדורג למתן הטבות מס לחברה בעלת בניין לשכירות מוסדית.  לפי המוצע, על הכנסה של חברה כאמור ממכירה או מהשכרה של דירות מגורים בבניין לשכירות מוסדית, אם לפחות 80% מהדירות בבניין המהוות לפחות 65% משטח הבניין הושכרו למגורים במהלך התקופות המפורטות להלן, יחולו שיעורי המס כדלקמן:

(1) אם הן הושכרו למגורים למשך 15 שנים לפחות מתוך 17 השנים הראשונות שלאחר המועד הראשון להשכרה  - 9%;

(2) אם הן הושכרו למגורים למשך 5 שנים לפחות מתוך 6 השנים שלאחר תום התקופה המצטברת שבה הושכרו למגורים כאמור בפסקה (1) - 7%;

לבסוף, בסעיף קטן (ד2) המוצע, מוצע לקבוע שיעור מס מוטב של 20% על דיבידנד שמתקבל אצל בעל מניות בחברה בעלת בנין לשכירות מוסדית, מתוך הכנסה חייבת שעליה קיבלה החברה הטבה במס חברות לפי מסלול ההטבות החדש.

 

סעיפים 3(2) ו- 3(4)

בהמשך להוספת מסלול הטבות לבניין לשכירות מוסדית, מוצע לתקן את חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, פקודת מס הכנסה וחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, כך שהסעיפים בחוקים האמורים אשר מקנים הטבות לבעל בניין להשכרה יתנו את אותם הטבות לחברה בעלת בניין לשכירות מוסדית.

 

סעיף 4(1)

על מנת להקל על פעילותן של קרנות להשקעות במקרקעין, ולעודד אותן להשקיע בדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח מוצע לבצע את בפרק שני 1 לפקודת מס הכנסה (להלן – פרק הריטים) מספר תיקונים כמפורט להלן:

 

פסקה (א)(2)

מוצע לקבוע שהכנסות שקרן להשקעות במקרקעין מפיקה במסגרת עסקת התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פרויקט של פינוי בינוי) לא תיכללנה כהכנסות חריגות לעניין פרק זה. לו הכנסות אלה היו נכללות כהכנסות חריגות, היה מוטל אליהן מס בשיעורי מס גבוהים במיוחד (בשיעור של 60% או 70%, בהתאם לעניין). התיקון המוצע יאפשר לקרנות להשקעות במקרקעין לרכוש יחידות דיור במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית ולהשתתף בפרוייקטים של התחדשות עירונית, בלא חשש שיידרשו לשלם את שיעורי המס הגבוהים המוטלים על הכנסות חריגות.

 

פסקאות (ב)(2) ו-(3)

בתיקון לפקודת מס הכנסה (מס' 222), התשע"ו-2016, בהוראת שעה, נקבעו הוראות הנותנות הטבות מס משמעותיות לקרן להשקעות במקרקעין אשר משקיעה במקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה כהגדרתן בפרק. בכדי לעודד את שוק הדירות להשכרה לטווח ארוך, התיקון מאפשר לקרנות להשקעות במקרקעין לפעול גם כיזמיות בתחום המגורים להשכרה, באמצעות רכישת מקרקעין פנויים, בנייה עליהן והשכרת הדירות לטווח ארוך, ובלבד  שהקרן להשקעות במקרקעין בנתה על המקרקעין הנרכשים דירות להשכרה לטווח ארוך בתקופה של חמש שנים מיום הרכישה של המקרקעין (או 7 שנים בנגב ובגליל).

 

כאמור בדברי ההסבר המצורפים לתיקון בחוק התכנון והבנייה שבסעיף 1 להצעה זו, מוצע לאפשר לוועדה מקומית להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים בעד 200% אם התכנית היא לשכירות לטווח ארוך. דא עקא, שיש חשש שקרן להשקעות במקרקעין לא תספיק לאשר תכנית להגדלת זכויות הבנייה ולסיים את הבנייה, בתקופה הנתונה לה לפי ההגדרה הקיימת. על כן, בכדי לאפשר לקרן להשקעות במקרקעין לבצע את התכנון הנדרש בכדי לקבל אישור להגדלת זכויות הבנייה כאמור, מוצע לקבוע שאם הגישה בקשה להגדלת זכויות הבנייה לצורך השכרה לטווח ארוך, יינתנו לקרן 7 שנים לבנות על המקרקעין בלא שהדבר יפגע בהטבות שזכאית להם מכוח הפרק.

 

בנוסף, מוצע לקבוע דרישה להשכרה לטווח ארוך לצורך קבלת ההטבות. החלופה בפסקה (4) בהגדרת "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה" אשר קרן להשקעות במקרקעין רשאית להשקיע בהן בכדי לקבל את הטבות המס כאמור, היא רכישת מקרקעין אשר עליה דירות אשר הושכרו למגורים במשך 20 שנים לפחות. חלופה זו היא היחדה שבמסגרתה קרן להשקעות במקרקעין רוכשת מקרקעין שהיא לא מחוייבת מכוח חוזה הרכישה או מכוח תכנית הבנייה להשכיר את הדירות שעליהן בהשכרה לטווח ארוך. על מנת להבטיח שהקרן להשקעות במקרקעין משכירה את הדירות האמורות בהשכרה ארוכת טווח, מוצע לקבוע כי החברה הממשלתית לדיור להשכרה תאשר כי יחידות הדיור שבבעלות קרן הריט יושכרו לחוזי שכירות ארוכים בהתאם להגדרתה בתוספת השישית כפי שמתוקנת בהצעה זו כאמור בדברי ההסבר המצורפים לסעיף 1.

 

פסקאות (א)(1) ו-(ב)(3)        

בהגדרה "הכנסות חריגות" נקבע שאם הקרן מכרה דירות בהתאם לחלופה שבפסקה (4) בהגדרת "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה", לפני שחלפו 20 שנים מיום הרכישה, ההכנסות במכירה יחשבו כהכנסות חריגות. יש חוסר התאמה בין ההגדרה של הכנסות חריגות בהקשר זה, לבין הדרישה בפסקה (4) האמורה, לפיה על הקרן להשקעות במקרקעין להשכיר את הדירות במשך 20 שנים. מוצע לתקן את חוסר ההתאמה כאמור, ולקבוע שהכנסה ממכירת דירות כאמור לא תיחשב כהכנסה חריגה, ובלבד שהדירות הושכרו במשך 20 שנה לפחות.

     

תיקון נוסף אשר מוצע לבצע בפסקה (4) להגדרת מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, הוא קביעה קרן להשקעות במקרקעין תידרש להציע לשוכריה הסכמי השכרה לטווח ארוך, כהגדרת מונח זה בתוספת השישית לחוק התכנון והבניה. לפי הגדרה זו, כתיקונה במסגרת הצעה זו, תקופת השכירות לאדם יחיד ומשפחתו תהיה בת חמש שנים לפחות, עם אפשרות להארכת התקופה על ידי השוכר כך שלא תפחת מעשר שנים במצטבר, וכי השוכר יהיה רשאי להודיע על סיום החוזה מדי שנה בהתראה שתיקבע בחוזה, וגובה דמי השכירות ומנגנון לעדכונם ייקבעו ויוגדרו מראש ביחס לכל תקופת השכירות. התיקון המוצע צפוי להגביר את הוודאות והיציבות לשוכרים בפרויקטים המנוהלים על ידי קרן להשקעות במקרקעין.

 

פסקה (ג)

לפי נוסח הגדרת "מקרקעין מניבים" כדי שמקרקעין ייחשבו למקרקעין מניבים, על קרן להשקעות במקרקעין להפיק הכנסה מהשכרתן או משימוש נלווה להשכרתן בשנת המס הנבחנת. ייתכנו מקרים שבהם באופן זמני הקרן לא מפיקה הכנסות כאמור מאותם מקרקעין, על אף שבדרך קבע היא מחזיקה בהן בכדי להפיק הכנסות כאמור. דוגמאות לעניין זה יכולות להיות, שיפוץ ממושך בדירה, הליך של התחדשות עירונית או התקופה שמרכישת מקרקעין לצרכי דיור להשכרה ועד לסיום הבנייה על אותן מקרקעין. במקרים כדוגמת אלה, אין סיבה להחריג את המקרקעין מההגדרה של מקרקעין מניבים, ועל כן מוצע להבהיר שהבחינה אם הקרן מפיקה הכנסות מהקרן תיבחן לפי השימוש של הקרן במקרקעין בדרך קבע, ולאו דווקא בשנת המס הרלוונטית.  

 

פסקאות (ב)(1) ו-(ד)

כאמור בדברי ההסבר לפסקאות (ב)(2) ו-(ג), הטבות המס הניתנות לקרן להשקעות במקרקעין אשר משקיעה במקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה נקבעו במסגרת הוראת שעה. הוראת השעה עתידה להסתיים ביום 7 ביוני 2023. מוצע להאריך את תקופת הוראת השעה כך שתסתיים בסוף שנת 2033.