טיוטת תקנות

א. שם התקנות המוצעות

תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף) (תיקון), התשפ"א – 2021

ב. מטרת התקנות המוצעות והצורך בהן

תקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו – 2016 נכנסו לתוקפן לפני כחמש שנים. בשנים האחרונות נמצא כי קיימים מצבים מסוימים בהם ישנה אי בהירות ביחס לתנאים הנדרשים להוכחת זכויות ביחס לסוגי בניה שונים מכוח התקנות, וכן לשאלת סוגי הפגיעה אשר בגינם אין לאשר את קידום התכנית, ודרכי הוכחתם. התיקונים המוצעים נועדו ליצר בהירות ומבחנים פשוטים יותר, אשר יביאו לביטוי את כוונת המחוקק ליצר מנגנון נהיר, אשר אינו מייצר קשיים משמעותיים מדיי בהגשת תכניות ביחס לבתים משותפים, תוך עריכת איזון ראוי עם הצורך להגן על זכויותיהם של בעלי דירות אשר התכנית עשויה לפגוע בהם.

לאור ההשלכות המשמעותיות האפשריות של תוספת דירות על הבית המשותף, התקנות קובעות כי מעתה בכלל המקרים בהם תתאפשר תוספת דירה, יידרש מגיש התכנית להציג הסכמות של 60 אחוז מבעלי הדירות, ללא תלות בשאלה האם מדובר בתכנית אשר חלה על שטח המוצמד לבעל הדירה בלבד, ובין אם לאו.

בנוסף, התקנות מפשטות את הליך הגשת התכנית, על ידי שינוי התנאים להגשת התכנית, כך שיובהר כי ניתן להגיש את התכנית גם על ידי בעל דירה יחיד, בהסכמת בעלי דירות אחרים, אשר מעת אישור התקנות ידרשו לחתום על טופס הסכמה ללא צורך בהגשה משותפת של כלל בעלי הדירות המסכימים, כנהוג במצב הקודם לתיקון זה. בנוסף, מגיש התכנית ידרש לחתום על תצהיר בדבר עמידת התכנית בתנאי התקנות.

התקנות כוללות גם שינוי להגדרת המונח "תכנית פינוי ובינוי", כך שההוראות הרלוונטיות לעניין זה יחולו על כלל המבנים אשר קיימת כוונה לקדם תכניות להריסתם ובניית מבנה חדש תחתם, גם כאשר הדבר לא נעשה מכוח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016.

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:

טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים:

טיוטת תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף) (תיקון), התשפ"א – 2021

בתוקף סמכותי לפי סעיף 61א(ב1)(2) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965[1], לאחר התייעצות עם שר הפנים אני מתקין תקנות אלה:

תיקון הגדרות

בתקנה 1 לתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף, התשע"ו-2016[2] (להלן – התקנות העיקריות) –

(1) במקום ההגדרה "פגיעה" יבוא:

"פגיעה" – אם לפי התכנית המוצעת מתקיים אחד מהמפורטים להלן:

(1) התכנית מציעה שימוש בשטח של דירה, לרבות ברכוש משותף שהוצמד לה, שבעליה לא מגיש או מסכים לתכנית, לטובת דייר או דיירים אחרים בבית המשותף, ובלבד שסעיף זה לא יחול ביחס לתכנית פינוי ובינוי;

(2) התכנית מונעת מעבר או גישה לדירה, לרבות לרכוש משותף שהוצמד לה, שבעליה לא מגיש או מסכים לתכנית;

(3) הקרקע של בעל דירה אחר בבית המשותף מיועדת להפקעה לצורכי ציבור לפי פרק ח' לחוק;

(2) במקום ההגדרה "תכנית פינוי ובינוי" יבוא:

"תכנית פינוי ובינוי" – כל תכנית הכוללת הריסה של בית משותף ובניה של בית משותף תחתיו בין אם מדובר במתחם פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016 ובין אם בדרך אחרת.;

(3) )

ההגדרה "תקנות מיסוי מקרקעין" – תימחק.

החלפת תקנה 2

במקום תקנה 2 לתקנות העיקריות יבוא –

2(א)

בעלי דירות בבית משותף רשאים להגיש תכנית בבית המשותף בהסכמת בעלי הדירות, ככל שהדירות שבבעלותם ובבעלות מי שמסכים לתכנית כאמור, הן בשיעור הקבוע להלן, ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש פגיעה – וזה השיעור:

(1) למעלה מ-33% מהדירות בבית המשותף, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח דירה מסויימת לרבות שטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה המסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – גם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים או שהסכים להגשת התכנית;

(2) אם התכנית כוללת תוספת דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה – 60% מהדירות בבית המשותף לפחות, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח של דירה מוסימת לרבות רכוש משותף שהוצמד לדירה המסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – גם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים או שהסכים להגשת התכנית;

(3) אם התכנית מציעה תוספת של שימוש או ייעוד בבית המשותף –60% מהדירות בבית המשותף לפחות, ובלבד שאם תוספת השימוש או הייעוד מוצעת בדירה מסוימת או ברכוש משותף שהוצמד לה, גם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים או שהסכים לתכנית ;

2(ב)

על אף האמור בבסעיפים קטנים (א)(1) או (2), רשאי בעל דירה להגיש תכנית אף בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף, אם התכנית כוללת בניה בדירתו או בשטח משותף שהוצמד לדירתו כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין והיא כוללת רק אחד או יותר מאלה: בנייה בדירתו של בעל הדירה המגיש את התכנית, הרחבה של דירה כאמור, הריסה של דירה כאמור או של חלק ממנה;

2(ג)

על אף האמור בסעיפים (א) ו-(ב), אם התכנית היא תכנית פינוי ובינוי– רשאים להגישת תכנית בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-60% מהדירות במתחם שעליו חלה התכנית ובלבד שבכל בית משותף במתחם תהיה הסכמה של למעלה מ-50% מבעלי הדירות להגשת התכנית ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש פגיעה;

2(ד)

לעניין תקנה זו, הסכמת בעלי דירות תיחשב ככזאת, מקום בו חתמו אותם בעלי דירות על טופס 1 שבתוספת לתקנות אלו;

2(ה)

מגיש התכנית יצרף תצהיר בכתב, בדבר עמידתה של התכנית בכלל ההוראות לעניין אחוז ההסכמות והעדרה של פגיעה מכוח התכנית, כמשמעותה בתקנות אלו, בהתאם לטופס 2 שבתוספת לתקנות אלו.

הוספת תוספת

לאחר תקנה 3 לתקנות העיקריות תבוא תוספת:

תוספת:

טופס 1:

הסכמת בעלי דירות להגשת תכנית

אני/אנחנו, __________________ בעלי דירה מס' ___ בקומה ___ בבניין שכתובתו ____________________(להלן – הבית המשותף), מצהיר/ים בזאת כי הדירה המוזכרת הינה בבעלותי/בבעלותנו.

אני/אנחנו, מצהיר/ים בזאת כי התכנית אשר מוגשת על ידי מר/גב' ______ , החלה על הבית המשותף, שעיקריה הרחבת שטח הבניה המותרת בסך____ /הריסת __ דירות/ תוספת __ דירות / תוספת או שינויי ייעוד בתחומי התכנית לייעוד ______(מגיש התכנית יסמן וימלא את כלל השינויים הרלוונטיים) מוסכמת עלי/עלינו ואין לי/לנו כל התנגדות לקידומה בפני מוסדות התכנון המוסמכים.

התכנית כוללת/אינה כוללת (נא לסמן בעיגול) שטח משותף אשר הוצמד לדירה שבבעלותי/בבעלותנו (לעניין זה, הצמדה כמשמעותה בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).

ככל שאכן התכנית כוללת שטח שהוצמד לדירה, מצהיר/ים בזאת כי קידום התכנית על השטח המשותף המוצמד אף הוא מוסכם ואין לי/לנו התנגדות לקידום התכנית על שטח זה.

על כן באתי/באנו על החתום:

__________ ________ _________

שם וחתימה ת.ז תאריך

טופס 2:

תצהיר מגיש התכנית

הערה –יש למלא את התצהיר עבור כל בניין הכלול בתחום התכנית

אני הח"מ, __________________, לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת ורק את האמת, וכי אם לא אעשה כך אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק, מצהיר בזאת כדלקמן:

1. אני הבעלים של דירה מס' _______, בקומה ___ בבניין הקיים במקרקעין הכלולים בתכנית הידועים כגוש ____ חלקה _____, וכתובתם ____________________.

2. בבניין הקיים בתחום התכנית קיימות ______ יחידות דיור.

3. התכנית מוגשת על ידי ובהסכמה של בעלי דירות החתומים על טופס 1 המצורף לתצהיר זה, שבבעלותם _______ דירות בבית המשותף, בשיעור של %______ מהדירות בבית המשותף, בהתאם לתקנה 2(א) ס"ק _____ או 2(ג) לעניין תכנית פינוי ובינוי.

4. התכנית אינה כוללת כל שינוי ברכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, אשר בעליה לא חתמו על טופס 1 לתקנות אלה (סעיף זה אינו חל בתכנית פינוי ובינוי).

5. התכנית אינה גורמת פגיעה לדירה מסוימת בבית המשותף או לשטח שהוצמד לה, אשר בעליה לא חתמו על טופס 1 לתקנות אלה, אינה מציעה שימוש בשטח כאמור לטובת דייר או דיירים אחרים בבית המשותף, אינה מונעת מעבר או גישה לשטח כאמור, ואינה מייעדת שטח כאמור להפקעה.

6. אני מצהיר כי זהו שמי, זו חתימתי ותוכן תצהירי אמת, ולראיה באתי על החתום.

חתימת מגיש התכנית:

אישור עורך דין

אני מאשר כי ביום ______ הופיע בפני ____________, ת.ז. __________, ולאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת, וכי הוא צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישר את נכונות הצהרתו הנ"ל וחתם עליה בפני.

___________ _________

חתימת עורך הדין תאריך

___ ב________ התש_______ (___ ב________ ____20)

[תאריך עברי] ([תאריך לועזי])

(חמ _____-3)

__________________[חתימה]

[בנימין גנץ]

[שר המשפטים]

דברי הסבר

מטרת תקנות אלה, לערוך תיקונים אשר נמצא כי נדרשים לשם טיוב התקנות המקוריות, בדגש על ביאור ופישוט הדרישות להוכחת הזכויות המספקות לשם הגשת תכנית בבית משותף וכן לשם הוכחת המונח פגיעה, אשר בגינה לא ניתן לקדם תכנית כאמור, בהתאם להוראות החוק המסמיך.

תיקון תקנה 1 – בתקנה 1, מוצע לעדכן ולהוסיף מספר הגדרות –

מוצע לשנות את ההגדרה "פגיעה", כך שתכלול רשימה ברורה של מקרים בהם לא ניתן יהיה להגיש תכנית; מוצע לשנות את ההגדרה "תכנית פינוי ובינוי", כך שתתייחס לכל תכנית אשר מציעה להרוס בניה קיימת ולהקים בניה חדשה תחתיה; מוצע למחוק את ההגדרה "תקנות מיסוי מקרקעין" אשר התייתרה לאור הרחבת המונח של "תכנית פינוי ובינוי".

תיקון תקנה 2 – בתקנה 2, מוצע לעדכן ולהוסיף הסדרים שונים הנוגעים לתנאי הסף להגשת תכנית. בתוך כך, בתקנה 2(א) המחליפה את נוסח תקנה 2 הקיימת, מוצע לקבוע כי לא ניתן יהיה להוסיף דירה בשטח מוצמד, ללא הסכמת 60% מהדירות, בתנאים המפורטים בתקנה 2(2); כמו כן מומלץ לקבוע גם כי ניתן יהיה להוסיף ייעוד או שימוש בבית המשותף באישור 60% מבעלי הדירות, בתנאים המפורטים בתקנה 2(3).

בתקנה 2(ב) מוצע לקבוע כי ביחס לתכנית המבקשת לשנות תנאים רק ביחס לשטח דירה של בעלי דירה מסוימת או שטח המוצמד לה, ניתן יהיה להגיש תכנית ללא הסכמת בעלים, וכן ללא צורך בהוכחת מלוא זכויות הבניה העתידיות, אך ורק לעניין בניה, הרחבה או הריסה של דירה כאמור (אך לא לעניין תוספת דירה).

בתקנה 2(ג) מוצע לקבוע כי ניתן יהיה להגיש כל תכנית לפינוי ובינוי, בהינתן הסכמה של 60% מהדירות ו-50% לפחות מבעלי הדירות בכל בניין הכלול בתכנית.

בתקנה 2(ד) מוצע לקבוע כי כל תכנית שתוגש בהתאם לתקנות אלו, תלווה בטופס המצורף לתוספת לתקנות, המעיד על התחייבות מגיש התכנית בדבר הסכמת בעלי הדירות.

בתקנה 2(ה) מוצע לקבוע כי מגיש התכנית יצרף תצהיר, שנוסחו מצורף בתוספת לתקנות, בו הוא מתחייב כי התכנית המוגשת עומדת בכלל הוראות התקנות.

הוספת תוספת בתקנה 3: התקנות מציעות להוסיף שני טפסים בתוספת חדשה, בהתאם לאמור בתקנה 2(ד) ו-2(ה).

[1] פורסם ס"ח תשכ"ה מס' 467 מיום 12.8.1965 עמ' 307; ס"ח תשע"ד מס' 2450 מיום 7.4.2014 עמ' 474.

[2] פורסמו ק"ת תשע"ו מס' 7657 מיום 17.5.2016 עמ' 1138.