תקנות שמאי מקרקעין (בחינות) (תיקון – תוקף ציון "עובר" בבחינה), התשפ"א- 2021
חוק שמאי מקרקעין, התשס"א- 2001 (להלן: "החוק") מסדיר את העיסוק בשמאות מקרקעין. סעיף 7 לחוק קובע את תנאי הכשירות לרישום בפנקס שמאי המקרקעין, ובהם עמידה בבחינות הנערכות לפני ההתמחות ובמהלכה, וכן עמידה בבחינה בסיום ההתמחות (סעיף 7(א)(2) ו- (4) לחוק).
מכוח החוק הותקנו תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס"ו- 2006 (להלן: "תקנות הבחינות"), הקובעות הוראות בדבר אופן עריכת הבחינות ותכני הבחינות.
תקנה 9 לתקנות הבחינות מפרטת אודות שלבי הבחינות, תוך הבחנה בין תשע הבחינות המוקדמות בהתאם לתכנית המפורטת בחלק א' לתוספת השניה לתקנות, לבין שלוש הבחינות הסופיות בהתאם לתכנית המפורטת בחלק ב' לתוספת השניה לתקנות.
בהמשך לכך, תקנות משנה 10(ג) ו-(ד) קובעות את סדר הבחינות הסופיות, באמצעות קביעת תנאים לעניין האפשרות לגשת לשתיים מתוך שלוש הבחינות הסופיות: לפי תקנה 10(ג) לבחינה הסופית בגישות ועקרונות בהערכת מקרקעין רשאי לגשת מי שקיבל ציון "עובר" בכל הבחינות המוקדמות ובבחינה הסופית במבוא לתורת השמאות; ולפי תקנה 10(ד), לבחינה הסופית (והאחרונה) ביישומים בשומת מקרקעין רשאי לגשת מי שקיבל ציון "עובר" בכל הבחינות המוקדמות, בבחינה במבוא לתורת השמאות ובבחינה בגישות ועקרונות בהערכת מקרקעין.
עניינו של התיקון המוצע הוא בתיקון תקנה 4א לתקנות הבחינות, הקובעת תוקף ציון "עובר" בבחינה, כך שציון "עובר" כאמור יהיה תקף ל-10 שנים בלבד מתום השנה הקלנדרית בה נערכה הבחינה. הוראה זו, בצירוף ההוראות השונות הקובעות את התנאים לצורך התקדמות בהליך ההסמכה (רישום להתמחות, רישום לשתיים מתוך שלוש הבחינות הסופיות והכשירות להירשם בפנקס שמאי המקרקעין), תוחמת את תהליך ההסמכה לאותן עשר שנים.
כלומר, אם חלפו עשר שנים מתום השנה שבה נערכה בחינה שהנבחן קיבל בה ציון "עובר" ועד שהגיש בקשה לצורך התקדמות לשלב הבא בהליך ההסמכה (כגון רישום להתמחות), הנבחן יהא מחויב לעבור את אותה הבחינה בשנית ולקבל ציון "עובר" בשנית.
על רקע קשיים שהתעוררו ביישום התקנה (כמפורט בדברי ההסבר), מוצע לבטל את דרישת התוקף של ציון "עובר" בבחינה, בכל הנוגע לבחינות המוקדמות. משמעות הדבר היא כי לקראת רישום להתמחות, רישום לאחת משתי הבחינות הסופיות ורישום בפנקס שמאי המקרקעין, על המבקש יהיה להציג ציון "עובר" מעשר השנים האחרונות רק ביחס לבחינות הסופיות.
טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים:
|
|
|
בתוקף סמכותי לפי סעיפים 9(ג) ו- 43(א)(1) לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-[1]2001 (להלן – החוק), אני מתקין תקנות אלה: |
|
|
תיקון תקנה 4א |
1. |
בתקנה 4א לתקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס"ו-2006[2] (להלן - התקנות העיקריות) - |
|
|
|
|
|
(1) בסוף כותרת השוליים יבוא "סופית"; |
|
|
|
|
(2) ברישא לתקנה, במקום "בבחינה בנושא מנושאי הבחינות" יבוא "בבחינה סופית, אחת או יותר,". |
|
תחולה |
2. |
תקנות אלה יחולו על בחינות שנערכו לפני יום תחילתן של תקנות אלה, ובלבד שהוגשה בקשה חדשה לאחד מהעניינים המפורטים בתקנה 4א(1) –(4) לתקנות העיקריות. |
|
___ ב________ התשפ"א (___ ב________ 2021)
(חמ 320 -3)
__________________
בנימין גנץ
ממלא מקום שר המשפטים
דברי הסבר
חוק שמאי מקרקעין, תשס"א- 2001 (להלן: "החוק") מסדיר את העיסוק בשמאות מקרקעין. סעיף 7 לחוק קובע את תנאי הכשירות לרישום בפנקס שמאי המקרקעין, ובהם עמידה בבחינות הנערכות לפני ההתמחות ובמהלכה, וכן עמידה בבחינה בסיום ההתמחות (סעיף 7(א)(2) ו- (4) לחוק).
מכוח החוק הותקנו תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), תשס"ו- 2006 (להלן: "תקנות הבחינות"), הקובעות הוראות שונות בדבר אופן עריכת הבחינות ותכני הבחינות, ובשנת 2016 קבעה מועצת שמאי המקרקעין (להלן: "המועצה") את כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), התשע"ו-2016 – כפי שיפורט להלן.
תקנה 9 לתקנות הבחינות מפרטת אודות שלבי הבחינות, תוך הבחנה בין תשע הבחינות המוקדמות בהתאם לתכנית המפורטת בחלק א' לתוספת השניה לתקנות, לבין שלוש הבחינות הסופיות בהתאם לתכנית המפורטת בחלק ב' לתוספת השניה לתקנות.
בהתאם לחוק ולתקנות הבחינות, תהליך ההסמכה של שמאי מקרקעין מורכב משלושה שלבים כדלקמן:
השלב הראשון כולל את הבחינות המוקדמות, וכן את הבחינה הסופית הראשונה ("מבוא לתורת השמאות").
השלב השני הוא ההתמחות, אליה ניתן להירשם רק לאחר קבלת ציון "עובר" בכל הבחינות המוקדמות (או קבלת פטור מאחת או יותר מהן) ולאחר קבלת ציון "עובר" בבחינה הסופית במבוא לתורת השמאות (וראו תקנה 6(א) לתקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם ופיקוח על ההתמחות), התשס"ד-2004). במהלך ההתמחות או אחריה ניתן לגשת לבחינה הסופית השניה ("גישות ועקרונות בהערכת מקרקעין" – וראו תקנה 10(ג) לתקנות וסעיף 7(א)(2) לחוק).
השלב השלישי, לאחר קבלת ציון "עובר" בבחינות המוקדמות (או קבלת פטור מהן) ובשתי הבחינות הסופיות האמורות ולאחר השלמת ההתמחות, ניתן לגשת לבחינה הסופית והאחרונה ("יישומים בשומת מקרקעין" – וראו תקנה 10(ד) לתקנות הבחינות וסעיף 7(א)(4) לחוק).
עניינו של התיקון המוצע הוא בתיקון תקנה 4א לתקנות, שהוספה במסגרת תיקון התקנות משנת 2012. עניינה של תקנה 4א הוא בקביעת תוקף ציון "עובר" בבחינה, אשר יהיה תקף ל-10 שנים בלבד מתום השנה הקלנדרית בה נערכה הבחינה. הוראה זו, בצירוף ההוראות השונות הקובעות את התנאים לצורך התקדמות בהליך ההסמכה (רישום להתמחות, אפשרות לגשת לשתיים מהבחינות הסופיות והכשירות להירשם בפנקס שמאי המקרקעין), תוחמת את תהליך ההסמכה לאותן עשר שנים.
לדוגמא, אחד מתנאי הכשירות לרישום בפנקס שמאי המקרקעין, הוא קבלת ציון "עובר" בכל הבחינות המוקדמות (ככל שלא ניתן פטור מאחת או יותר מהן) וכן בכל הבחינות הסופיות, ובהתאם לתקנה 4א - בעשר השנים שקדמו להגשת הבקשה.
מעיון בפרוטוקולים של דיוני המועצה שקדמו לקידום תיקון התקנות, עולה כי הרקע להתקנת תקנה 4א היה החשש כי הנכנסים בשערי המקצוע מחזיקים בידע מקצועי שאינו עדכני דיו, וזאת על רקע מקרים של נבחנים שהליך ההסמכה שלהם התמשך לאורך שנים רבות.
בשנים האחרונות הובאו בפני המועצה מקרים בהם נבחנים נדרשו לעבור בשנית בחינה בה קיבלו ציון "עובר" בעבר, וזאת כיוון שחלפה התקופה המנויה בתקנה 4א וטרם השלימו את הליך ההסמכה. במקרים אלה התעורר קושי, במיוחד כאשר העיכוב ברישום והיבחנות באותה הבחינה פעם נוספת הוביל לפקיעת תוקף ציון "עובר" של בחינה נוספת, וכן הלאה.
בנוסף, מאז הוספת תקנה 4א לתקנות, בשנת 2016 הותקנו כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), התשע"ו-2016, הקובעים זכאות לפטור מהבחינות המוקדמות בתנאים מסוימים, בין היתר בהתבסס על תואר אקדמי או רישיון מקצועי קיים (סעיף 3 והתוספת לכללים). לעניין זה יצוין, כי הזכאות לפטור מבחינה מוקדמת על בסיס תואר אקדמי או רישיון מקצועי אינה מוגבלת בזמן (כלומר, ניתן לקבל פטור מבחינה גם בהתבסס על תואר אקדמי שניתן לפני 20 שנים).
על רקע האמור, ראתה המועצה קושי בדרישת תוקף ציון "עובר" שתחול על מי שעבר את בחינות המוקדמות עצמן, והגיעה לכלל מסקנה כי יש לפעול לביטול דרישת התוקף של ציון "עובר" בבחינה, בכל הנוגע לציוני הבחינות המוקדמות. משמעות הדבר היא כי לקראת רישום להתמחות, רישום לשתי הבחינות הסופיות האחרונות ורישום בפנקס שמאי המקרקעין, על המבקש יהיה להציג ציון "עובר" בתוקף (קרי, מעשר השנים האחרונות) רק ביחס לציוני הבחינות הסופיות.
בתיקון זה יהיה כדי להבטיח כי הנכנסים לשערי המקצוע מחזיקים בידע המקצועי הנדרש, תוך החלת הדרישות באופן שוויוני על כלל המבקשים.
מוצע, כי נוסחה החדש של תקנה 4א יוחל גם ביחס לבחינות שציון ה"עובר" בהן פקע לפני פרסום התיקון, ובלבד שהוגשה בקשה חדשה לרישום לבחינה סופית, לרישום להתמחות או לרישום בפנקס שמאי המקרקעין.