תקנות הרשות להתחדשות עירונית (זכויות השוכר בדירה ציבורית(, התש"פ-2020

בתוקף סמכותי לפי סעיף 18 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו - 2016 (להלן: "החוק"), בהסכמת שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה: הגדרות               1. בתקנות אלו -

"דירה ציבורית" - כמשמעותה בחוק הדיור הציבורי;

"דירה ציבורית מקורית" - דירה ציבורית קיימת המצויה במתחם התחדשות עירונית;

"דירת תמורה" - דירה ציבורית שהיא דירת תמורה כמשמעותה בחוק;

"היתר בנייה" - כהגדרתו בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 ;

"חברה לדיור ציבורי" - כהגדרתה בחוק הדיור הציבורי;

"חוק הדיור הציבורי" - חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט - 1998;

"המשרד" - משרד הבינוי והשיכון;

"מתחם התחדשות עירונית" - מתחם בו נחתמה עסקת פינוי בינוי או ניתן היתר בנייה להריסה של בניין ובנייתו מחדש בהתאם לתכנית החיזוק;

"מתחם פינוי בינוי" - שטח שהוכרז על ידי שר הבינוי והשיכון בצו כמתחם פינוי בינוי לפי סעיפים 14 או 15 לחוק;

"עסקת פינוי בינוי" - כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006;

"שוכר" - מי שמתגורר כדין בשכירות בדירה ציבורית במועד חתימת עסקת פינוי בינוי או מתן היתר בנייה לפי תכנית החיזוק;

"שטח דירת התמורה" -שטח הדירה החדשה, על פי צו המכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון) התשס"ח - 2008 ;

"שטח דירה ציבורית מקורית" - שטח הדירה הרשום בספרי החברה לדיור ציבורי;

"תפנית החיזוק" או "תמ"א 38" - כהגדרת תכנית חיזוק בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008;

בחר שוכר המתגורר בדירה ציבורית מקורית במתחם ההתחדשות העירונית לחזור לדירת תמורה במתחם, השטח המרבי של דירת התמורה החדשה לה יהיה זכאי ייקבע על פי מספר הנפשות המתגוררות בדירה הציבורית המקורית במועד חתימת העסקה על ידי חברה לדיור ציבורי עם היזם, וזאת גם אם שטח זה קטן או גדול משטח הדירה המקורית, ויהיה כמפורט להלן:

שוכר ישלם שכר הדירה עבור דירת התמורה בשיעורים הקבועים בכללי משרד הבינוי והשיכון, וכמפורט להלן:

אם שטח הדירה הציבורית המקורית קטן משטח דירת התמורה או שווה לה - שכר דירה לפי שטח הדירה הציבורית המקורית;

^(ב) אם שטח הדירה הציבורית המקורית גדול משטח דירת תמורה - שכר דירה לפי שטח דירת התמורה.

שוכר ישלם הוצאות ניהול ותחזוקה בגין הרכוש המשותף כמפורט להלן, וככל שהיזם אינו נושא בכלל הוצאות הניהול והתחזוקה בבניין:

עבר שוכר לדירת תמורה, ששטחה אינו עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הסכום אותו חייב היה לשלם בגין הדירה הציבורית המקורית, ככל שהיה חייב.

עבר שוכר לדירת תמורה, ששטחה גדול משטח הדירה הציבורית המקורית לו הוא זכאי לפי סעיף 2 לעיל, בלמעלה מ-5 מ"ר, ישלם הסכום אותו חייב היה לשלם בגין הדירה הציבורית המקורית, ככל שהיה חייב, בתוספת סך של 50 ₪ לחודש.

(ג) יתרת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף תשולם על ידי המשרד.

צוות חריגים 5 (א) ממונה בזאת צוות חריגים בו יהיו חברים מנהל אגף בכיר נכסים

וחברות ומנהל מינהל סיוע בדיור במשרד הבינוי והשיכון ומנהל אגף בכיר מדיניות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, או נציגיהם.

(ב) הצוות ידון במקרים החורגים מהוראות סעיף 2-4 בקשר לשטח דירת התמורה ובנושאים הנלווים לכך.

תחולה                           6                        תקנות אלו יכנסו לתוקפן במועד פרסומן.

_______________ התש" פ

(__________ 2020)

(חמ________________ )

שר הבינוי והשיכון

דברי הסבר

סעיף 18 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסדיר את זכויות הדייר הציבורי בפינוי בינוי. סעיף זה, מאפשר לדייר הציבורי לבחור בין שכירת דירה חדשה במתחם או בבניין לאחר השלמת הבנייה ובין מעבר לחלופה אחרת מחוץ למתחם הפינוי בינוי. בהתאם לסעיף 18(א)(2) לחוק, דייר ציבורי שבחר לשוב ולהתגורר בבניין או במתחם פינוי בינוי, לא יחויב בתשלום שכר דירה או הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף בשיעור העולה על זה ששילם ערב חתימת העסקה או מתן ההיתר. לעניין זה, קובע החוק, כי על שר הבינוי והשיכון לקבוע הוראות לעניין השיעורים והתנאים לתשלום שכר דירה והוצאות תחזוקה כאמור, בהתחשב, בין השאר, בשטח הדירה החדשה ובמספר הנפשות של משפחת הדייר.

בהתאם לכך, קובעות תקנות אלו את שטח הדירה המרבי לו זכאי דייר ציבורי השב לדירת תמורה במתחם פינוי בינוי. שטח זה נקבע לפי מספר הנפשות בתא המשפחתי, בתוספת של 5 מ"ר לנפש, מעל 2 נפשות, ועד מכסימום של 95 מ"ר. שטח הדירה נקבע כשטח מרבי לו זכאי הדייר הציבורי, כך שאפשר ששטח הדירה שתוקצה בפועל יהיה קטן יותר. כן נקבע כי סטייה של 5 מ"ר מסיבות תכנוניות לא תהווה סטייה מהותית לעניין זה. בהתאם לשיקולים שצוינו במסגרת סעיף 18(א)(2) לעיל, הגודל המרבי לו זכאי הדייר הציבורי משפיע על על שכר הדירה והן על הוצאות הניהול להן יידרש הדייר הציבורי בגין דירת התמורה,

בהתאם להוראות החוק לעניין שכר הדירה, קובעות התקנות כי אם שטח דירת התמורה אינו עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הדייר הציבורי שכר דירה לפי שטח דירת התמורה, וכי אם שטח דירת התמורה עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הוא לפי שטח הדירה המקורית.

לעניין תשלום דמי הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף, ככל ששטח דירת התמורה אינו עולה על שטח הדירה הציבורית המקורית, ישלם הוא דמי ניהול ותחזוקה בסכום בו חויב עבור הדירה המקורית. אם שטח דירת התמורה עולה על שטח הדירה הציבורית, יישא הדייר הציבורי, בנוסף לסכום בו חויב בגין הדירה הציבורית המקורית, גם בסך של 50 ₪. זאת, כסכום מינימלי וסמלי אשר יבטא מחויבותו של הדייר הציבורי לבניין.