תוכן עניינים

תזכיר חוק. 2

א. שם החוק המוצע. 2

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדין הקיים. 2

ג. השפעת החוק המוצע על קבוצות אוכלוסייה מסוימות. 3

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרד היוזם, משרדים אחרים ורשויות אחרות. 3

ה. להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר. 3

תזכיר חוק המקרקעין (תיקון מס'...) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף), התש"ף-2020. 4

תיקון חוק המקרקעין 4

   דברי הסבר. 7

 

תזכיר חוק

 

א. שם החוק המוצע

חוק המקרקעין (תיקון מס'...) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף), התש"ף-2020

 

 

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדין הקיים

מטרת החוק המוצע, לקבוע הוראות בדבר התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית ברכוש המשותף בבית משותף (מתקן פוטו-וולטאי), וזאת על-פי החלטת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף. זאת, כחריג לכלל שלפיו נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף. בכך התיקון המוצע מבקש לאזן ניאותה בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, ובין השאיפה לעודד הקמת מערכות סולאריות לייצור חשמל בבתים משותפים, נוכח התועלת הכלכלית, החברתית והסביבתית שיש בהתקנתם לטובת כלל הציבור, ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במערכת עבור כל בעלי הדירות בבית המשותף (לרבות אלה שאינם תומכים בהתקנתה). יצוין כי בשונה ממתקנים אחרים שיש לגביהם הסדרים מיוחדים בחוק (כגון מעלית), במקרה זה המערכת עצמה צפויה לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה.

ההסדר המוצע מושתת כולו על מערכת איזונים בין זכויות הקניין לבין התועלת הרבה הקיימת בהקמת מערכות סולאריות לייצור חשמל. במסגרת האיזונים הכלולים בהסדר המוצע, וכנגד האפשרות של שני שלישים מבעלי הדירות להחליט על התקנת המערכת, נכללים תנאים מקדימים שיש לעמוד בהם בטרם התקנת המערכת. כן מוצע לאפשר לבעל דירה המתנגד להתקנת המערכת, או המבקש להסיר מערכת לאחר שהותקנה, להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין שיוסמך להכריע במחלוקות בעניין זה. עוד מוצע להסדיר את אופן חלוקת ההוצאות בגין התקנת המערכת. נוסף על כך, מוצע לקבוע כי המערכת שהותקנה וההכנסות שיתקבלו ממנה יהיו חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות (לרבות בעלי הדירות שלא תמכו בהחלטה על התקנת המערכת) אולם מוצע לקבוע כי ההכנסות מהמערכת ישמשו בראש ובראשונה לטובת כיסוי הוצאות התפעול והאחזקה השוטפות של המערכת. לבסוף מוצע לקבוע כי ההסדר יהיה דיספוזיטיבי, כך שבעלי הדירות יהיו רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי הוראות ההסדר לא יחולו עליהם. באופן משלים, מוצע לקבוע כי אין בהוראות ההסדר המוצע כדי לגרוע מהוראה מיוחדת שנקבעה בתקנון מוסכם בדבר התקנת מערכת. מכאן שאם בעלי הדירות קבעו בתקנון המוסכם הסדר שונה – ההסדר המוסכם שקבעו יגבר על הוראות ההסדר המוצע. הוראות אלה בכללותן מבטיחות הסדר מאוזן והוגן עבור כלל בעלי הדירות.

 

ברקע ההסדר המוצע עומדת מדיניות הממשלה בשנים האחרונות לעודד ייצור חשמל באנרגיות מתחדשות, כפי שגם התחייבה המדינה על פי הסכמים בינלאומיים.

 

 

 

 

ג. השפעת החוק המוצע על קבוצות אוכלוסייה מסוימות

לא רלוונטי

 

 

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרד היוזם, משרדים אחרים ורשויות אחרות.

לא רלוונטי

 

 

ה. להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר

 

תזכיר חוק מטעם משרד המשפטים:

 

תזכיר חוק המקרקעין (תיקון מס'...) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף), התש"ף-2020

 

 

דברי הסבר

 

כללי מוצע לתקן את חוק המקרקעין ולקבוע הסדר מיוחד לעניין התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית ברכוש המשותף בבית משותף (מתקן פוטו-וולטאי), על פי החלטת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף. זאת, כחריג לכלל שלפיו נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף.

בכך מבקש התיקון המוצע לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, ובין השאיפה לעודד הקמת מערכות סולאריות לייצור חשמל בבתים משותפים, נוכח התועלת שיש בהתקנתם לטובת כלל הציבור – כלכלית, חברתית וסביבתית, ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במערכת עבור כל בעלי הדירות בבית המשותף (לרבות אלה שאינם תומכים בהתקנתה). בהקשר זה יצוין כי בשונה ממתקנים אחרים שיש לגביהם הסדרים מיוחדים בחוק (כגון מעלית), במקרה זה המערכת עצמה צפויה לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה.

במסגרת האיזונים הכלולים בהסדר המוצע, נכללים תנאים מקדימים שיש לעמוד בהם בטרם התקנת מערכת,  וכן מוצע לאפשר לבעל דירה המתנגד להתקנת המערכת, או המבקש להסיר מערכת שהותקנה, להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין שיוסמך להכריע במחלוקות בעניין זה.

ברקע ההסדר המוצע עומדת מדיניות הממשלה בשנים האחרונות לעודד ייצור חשמל באנרגיות מתחדשות, כפי שגם התחייבה המדינה על פי הסכמים בינלאומיים.

 

במסגרת תזכיר החוק מוצע להוסיף לחוק המקרקעין סעיף חדש –  59ט – שכותרתו "התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף", ולקבוע בו את ההוראות הבאות:

 

סעיף קטן (א) – מוצע לקבוע כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף, יהיו רשאים לקבל החלטה על התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית המשותף. זאת, על מנת להתגבר על הדרישה הקיימת בדין היום, שלפיה נדרשת הסכמה מראש של כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה זו. בכך יהיה כדי לשחרר חסמים פוטנציאליים (לרבות חסמים טכניים) בהשגת ההסכמות הפוזיטיביות של כלל בעלי הדירות, ולעודד את התקנת המערכות בבתים משותפים. כמפורט לעיל, מערכות אלה טומנות בחובן תועלות רבות– הן תועלות ישירות עבור בעלי הדירות בבית המשותף והן תועלות עקיפות עבור הציבור בכללותו.

מנגד, ועל מנת להבטיח את ההגנה על זכויות הקניין של כלל בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות אלה המתנגדים להחלטה, מוצע לקבוע איזונים שונים, כאמור. במסגרת סעיף קטן זה, מוצע לקבוע מספר תנאים מקדימים שרק בהתקיימם ניתן יהיה לקבל את ההחלטה על התקנת המערכת. בכלל זה, תנאים שנועדו להבטיח את בטיחות המערכת ועמידתה בדרישות שנקבעו לפי חוק התכנון והבניה ולפי חוק הקרינה הבלתי מייננת; דרישה נוספת היא כי ההתקנה לא תפגע באפשרות לבצע עבודות ברכוש המשותף לשם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה (לפי תמ"א 38); תנאי נוסף נועד להבטיח כי לא יהיה בהתקנת המערכת כדי למנוע התקנת מתקנים אחרים הנחוצים על גג הבית המשותף לשם תפעול הבית המשותף או השימוש בדירות (למשל בהתאם להוראות לפי חוק התכנון והבניה בעניין חובת ההתקנה של מערכת סולארית לאספקת מים חמים); כן מוצע לדרוש כי בטרם קבלת ההחלטה על התקנת המערכת, תוצג בפני האסיפה הכללית של בעלי הדירות חוות דעת כלכלית של גורם מקצועי (שמאי מקרקעין או כלכלן), שתשקף בפני בעלי הדירות את המידע המהותי הנוגע להשקעה הכלכלית במערכת. בין היתר, על חוות הדעת לפרט את ההכנסות והתשואה הצפויות מהמערכת ואת משך הזמן המוערך עד להחזר ההשקעה הכספית בה. קבלת החלטה על התקנת המערכת לפי ההסדר המוצע מותנית בכך שחוות הדעת האמורה בחנה ומצאה כי התקנת המערכת צפויה להיות כדאית מבחינה כלכלית לבעלי הדירות בבית המשותף.

סעיף קטן (ב)(1) עוסק באופן חלוקת ההוצאות בגין התקנת המערכת. בדומה להסדר הקבוע בחוק לגבי התקנת מעלית, גם במקרה זה מוצע לקבוע כי בעלי הדירות התומכים בהחלטה על התקנת המערכת הם שיישאו בהוצאות ההתקנה, וכי הם רשאים להחליט כי רק חלקם יישאו בהוצאות כאמור. כהשלמה לכך, מוצע לקבוע בפסקה (ב)(2) כי התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי ההסדר המוצע, יהיו לפי שטח הרצפה היחסי של דירתם (ביחס לשטח הרצפה של כלל הדירות שבעליהן נושאים בתשלומים כאמור), אלא אם כן הוחלט על חלוקת תשלומים בדרך אחרת. יצוין כי הוראה זו תואמת את ההסדר הכללי הקבוע בסעיף 58 לחוק לגבי נשיאה בהוצאות הרכוש המשותף, שאף הוא, כמוצע כאן,  מהווה ברירת מחדל שניתן להתנות עליה.

סעיף קטן (ג) – במסגרת סעיף קטן זה מוצע להוסיף על האיזונים הכלולים בהסדר, ולאפשר לבעל דירה שמתנגד להחלטה על התקנת מערכת ברכוש המשותף, שהתקבלה באסיפה הכללית בהתאם לסעיף (א), לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין, שיכריע במחלוקת. על פי המוצע, התביעה תוגש תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה (או מיום המצאת ההחלטה לבעל הדירה המתנגד, אם לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה), והמפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו. על הדיון בפני המפקח מוצע להחיל את הוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק, שעניינו יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות, בשינויים המחויבים. על פי המוצע, המפקח יהיה רשאי להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, על שינוי או על קביעת תנאים לביצועה, הכל כפי שימצא לנכון, וזאת בין היתר אם ראה כי זכותו של בעל דירה נפגעה פגיעה מהותית.

סעיף קטן (ד) – מוצע לקבוע כי מערכת שהותקנה בהתאם להסדר המוצע, לרבות ההכנסות שיתקבלו ממנה, יהיו חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות (לרבות בעלי הדירות שלא תמכו בהחלטה על התקנת המערכת). המשמעות היא שהאחריות לנשיאה בהוצאות התפעול והתחזוקה של המערכת תחול על כלל בעלי הדירות בבית המשותף (בהתאם לשיעור היחסי של שטח הרצפה של דירתם, כאמור לעיל), אלא אם כן בעלי הדירות החליטו אחרת, ואולם מוצע לקבוע כי ההכנסות מהמערכת ישמשו בראש ובראשונה לטובת כיסוי הוצאות התפעול והאחזקה השוטפות של המערכת. בהקשר זה יצוין, כי ככלל, המערכת צפויה לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה. בנוסף, כאמור, מוצע לקבוע כי ההכנסות מהמערכת יהיו חלק מהרכוש המשותף לכל בעלי הדירות, ובכך מודגש הערך הכלכלי הצפוי לאורך זמן לכלל בעלי הדירות כתוצאה מהתקנת המערכת. אולם בשלב הראשון, עד שההכנסות המצטברות מהמערכת יעלו על ההוצאות שהושקעו בהתקנתה, מוצע לקבוע כי יתרת ההכנסות (לאחר כיסוי הוצאות התחזוקה השוטפות, כאמור) תשמש בראש ובראשונה לכיסוי החזר ההוצאות ההתקנה שהשקיעו בעלי הדירות שהשתתפו בהן. בכך יושג הסדר מאוזן והוגן עבור כלל בעלי הדירות – הן אלה שהשתתפו בהוצאות ההתקנה והן אלה שלא השתתפו בהוצאות.

סעיף קטן (ה) – סעיף קטן זה מוסיף על האיזונים הקבועים בהסדר המוצע, ומשלים את ההגנה על זכויותיו של בעל דירה המתנגד למערכת, שבסעיף קטן (ג). בסעיף קטן זה מוצע להסדיר את זכותו של כל בעל דירה לפנות בתביעה למפקח, לאחר שהותקנה מערכת, אם לטענתו קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המערכת, לרבות בשל סיכון בטיחותי או בשל העדר כדאיות כלכלית לבעלי הדירות. גם בעניין זה, כמו בסעיף קטן (ג), מוצע להחיל על הדיון בפני המפקח את הוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק, בשינויים המחויבים. בהקשר זה מוצע לקבוע כי אם המפקח מצא כי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המערכת, יהיה המפקח רשאי להורות על הסרת המערכת, כולה או חלקה, וכן יהיה רשאי לקבוע הוראות בעניין הסרתה, לרבות לגבי הנשיאה בעלויות ההסרה.

סעיף קטן (ו) – מוצע לקבוע כי ההסדר הכולל המוצע כאמור, יהיה דיספוזיטיבי, כך שבעלי הדירות יהיו רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי הוראות ההסדר לא יחולו עליהם. באופן משלים, מוצע לקבוע כי אין בהוראות ההסדר המוצע כדי לגרוע מהוראה מיוחדת שנקבעה בתקנון מוסכם בדבר התקנת מערכת. מכאן שאם בעלי הדירות קבעו בתקנון המוסכם הסדר שונה – ההסדר המוסכם שקבעו יגבר על הוראות ההסדר המוצע.