תקנות התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) (תשלום בגין ביטול עסקה), התשע"ט-2019.
סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 עוסק במצב שבו יזם החל להתקשר בעסקאות פינוי ובינוי או בעסקאות לפי תכנית החיזוק (תמ"א 38) עם בעלי הדירות, אולם לא התקשר בעסקאות עם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות בתוך תקופה שנקבעה (שלוש שנים לעסקה לפי תכנית החיזוק, וחמש שנים לעסקת פינוי ובינוי, והכול החל ממועד ההתקשרות הראשון עם בעל דירה באותו בית משותף). הסעיף קובע כי במצב כזה רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, אף אם אינם צד לעסקה, להודיע ליזם בכתב כי אינם מעוניינים בעסקה, ומשהודיעו כאמור, רשאים בעלי הדירות שהתקשרו עם היזם בעסקה לבטלה, מבלי שיראו אותם כמי שהפרו את ההתקשרות עם היזם.
בגין ביטול כאמור יהיה היזם זכאי לתשלום בהתאם להוראת סעיף קטן (ב), לפיה שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה, בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה. תקנות אלה נועדו לקבוע את התשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה, וזאת בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה.
מטרתו של סעיף זה היא להתמודד עם מצב שבו יזם החל להתקשר עם בעלי הדירות אולם אינו מצליח להמשיך בהתקשרות עם יתר בעלי הדירות. במצב כזה הבית המשותף "יתקע" ובעלי הדירות לא יוכלו לממש את מיזם ההתחדשות העירונית. הסעיף נועד לאפשר לבעלי הדירות "להשתחרר" באותן נסיבות מהעסקה עם היזם ולאפשר להם לממש את הפרויקט בצורה אחרת. עם זאת, לנוכח העובדה שלעיתים היזם הסתמך באופן לגיטימי על העסקאות, ונשא בהוצאות כדי לקדם את הפרויקט, יש לקבוע כי ישולם לו פיצוי עבור אותן הוצאות. זאת, כדי למנוע הטלת נטל כבד מידי על היזם אשר עלול להרתיע יזמים מלהיכנס למיזמי התחדשות עירונית. התקנות שלהלן קובעות מהו הפיצוי שישולם ליזם שעסקה עמו בוטלה, וזאת בהתאם לשלבי ההתקדמות בעסקה ולפי ההוצאות המשוערות שהוציא היזם באותם שלבים.
נציין כי הסכומים שנקבעו מבוססים על קשת נתונים שהתקבלו אצלנו בדבר גובה ההוצאות הסבירות בעסקות בעלות מאפיינים שונים, ואנו מזמינים את הציבור להעיר בעניין גובה הסכומים שנקבעו ולשלוח לנו דוגמאות נוספות להוצאות כאמור.
טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים:
|
|
|
בתוקף סמכותי לפי סעיף 8(ב) לחוק חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 ובהסכמת שר הבינוי והשיכון, אני מתקין תקנות אלה: |
|
|
|
|
|
|
|
הגדרות |
1. |
"בקשה לקבלת מידע" – בקשה לקבלת מידע שפרטיו דרושים לענין היתר לביצוע תכנית החיזוק, לפי סעיף 145(א1) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 וההוראות שנקבעו לפיו. |
|
|
|
|
"המועד הקובע" – המועד שבו הודיע בעל הדירה ליזם על ביטול העסקה; |
|
|
|
|
"תכנית לפינוי ובינוי" – כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006. |
|
|
תשלום מירבי בגין ביטול עסקה לפי תכנית החיזוק |
2. |
בוטלה עסקה לפי תכנית החיזוק כאמור בסעיף 8 לחוק, לא יהיה היזם זכאי בשל כך לתשלום העולה על הסכומים המפורטים להלן: |
|
|
|
|
|
(א) בבית משותף שלגביו התקשר היזם בעסקה לפי תכנית החיזוק עם פחות מ-40% מבין בעלי הדירות– סך של 500 ₪ בגין כל דירה שהעסקה לגביה בוטלה, ולעניין בית משותף שיש בו 17 דירות או יותר – סך של 300 ₪ בגין כל דירה כאמור. |
|
|
|
|
(ב) בבית משותף שלגביו התקשר היזם בעסקה לפי תכנית החיזוק עם 40% או יותר מבין בעלי הדירות – סך של 1,800 ₪ בגין כל דירה שהעסקה לגביה בוטלה, ולעניין בית משותף שיש בו 17 דירות או יותר – סך של 1,500 ₪ בגין כל דירה כאמור. |
|
תשלום מירבי בגין ביטול עסקת פינוי ובינוי |
3. |
בוטלה עסקת פינוי ובינוי כאמור בסעיף 8 לחוק, לא יהיה היזם זכאי בשל כך לתשלום העולה על הסכומים המפורטים להלן: |
|
|
|
|
|
(א) בבית משותף שטרם נקלטה לגביו במוסד תכנון תכנית לפינוי ובינוי – סך של 5,000 ₪ בגין כל דירה שהעסקה לגביה בוטלה, ולעניין בית משותף שיש בו 17 דירות או יותר – סך של 4,500 ₪ בגין כל דירה כאמור. |
|
|
|
|
(ב) בבית משותף שנקלטה לגביו במוסד תכנון תכנית לפינוי ובינוי, אשר הוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו – סך של 10,000 ₪ בגין כל דירה שהעסקה לגביה בוטלה, ולעניין בית משותף שיש בו 17 דירות או יותר – 8,500 ₪ בגין כל דירה כאמור. |
___ ב________ התש_______ (___ ב________ ____20)
[תאריך עברי] ([תאריך לועזי])
(חמ _____-3)
__________________[חתימה]
אמיר אוחנה
שר המשפטים
דברי הסבר
התקנות קובעות את סכומי הפיצוי שישולמו ליזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017. זאת במטרה לעודד יזמים להשקיע בקידום עסקאות לטובת בעלי הדירות, גם תוך נשיאה בהוצאות שונות הנדרשות לכך. לפי הוראות החוק, במקרה שבו יזם החל להתקשר בעסקאות עם בעלי הדירות אך אינו מצליח להמשיך בהתקשרות עם יתר בעלי הדירות במועדים שנקבעו, בעלי הדירות יכולים להחליט על השתחררותם מהעסקה עמו. לנוכח העובדה שלעיתים היזם הסתמך באופן לגיטימי על העסקאות שנחתמו ונשא בהוצאות לשם קידום הפרויקט, נקבע בחוק כי אם הוחלט לבטל את העסקה עם היזם כאמור, יש לשלם לו פיצוי עבור אותן הוצאות. התקנות קובעות את הפיצוי שישולם ליזם במקרה של ביטול העסקה כאמור, באופן מדורג לפי שלבי התקדמות הפרויקט, וביחס להוצאות המשוערות בכל שלב.