טיוטת תקנות

 

א. שם התקנות המוצעות

תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), תשע"ט-2019.

 

 

ב. מטרת התקנות המוצעות והצורך בהן

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 קובע בסעיף 1א(א) כי לפני חתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה עם בעל דירה בבית משותף, יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף או ישתתף בכינוס כאמור, וכי בכינוס יאפשר היזם היכרות משותפת של בעלי הדירות עמו, ויציג את סוג העסקה המוצע על ידו. סעיף קטן (ב) קובע כי לא יאוחר משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה, ימסור היזם לכל בעלי הדירות בבית המשותף מסמך עיקרי הצעה, שבו יפורטו, בין השאר, העקרונות לקביעת התמורה המוצעת על ידו, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים על אודות ניסיונו המקצועי. בסעיף 1ב(א) נקבע כי לאחר שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה, ימסור היזם הודעה על כך לכל בעלי הדירות בבית המשותף.

סעיף 1ב(ג) קובע כי שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ושר העבודה הרווחה והשירותים החברתיים, יקבע הוראות לביצוע סעיף 1א וסעיף קטן (א), ובכלל זה לעניין אופן הכינוס וההודעה עליו, תוכנו של מסמך עיקרי הצעה, צורתו ואופן מסירתו וכן אופן מסירת ההודעה על חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה.

התקנות שלהלן, מכוח סעיף 1ב(ג) כאמור, נועדו לקבוע מה נדרש מהיזם כדי לעמוד בחובת כינוס בעלי הדירות הקבועה בחוק, לקבוע את מאפייניו, תוכנו והוראות נוספות בקשר למסמך עיקרי ההצעה, וכן את אופן שליחת ההודעה לבעלי הדירות.

 

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:

 

טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים:

טיוטת תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), תשע"ט-2019.

 

תוספת

(תקנה 3(א))

טופס עיקרי הצעה

לכבוד

 

(שם בעל הדירה)

הנדון: עיקרי הצעה

 

א.  פרטי היזם –

1)  שם:  

2)  במידה שהיזם הוא תאגיד: צורת ההתאגדות  מספר הרישום של התאגיד .

3)  דרכי יצירת קשר עם היזם –

טלפון:  

כתובת דוא"ל: 

כתובת למשלוח דואר:  

 

ב. סוג העסקה המוצעת –  

 תכנית מפורטת לפרויקט פינוי ובינוי / לפרויקט עיבוי בנייה (מחק את המיותר);

ככל שסומן כי מדובר בתכנית מפורטת, יש לסמן אחד מאלה:

 מסלול רשויות מקומיות (הרשות המקומית מקדמת את התכנון)

 מסלול "מיסוי" (גורם פרטי מקדם את התכנון)

 תמ"א 38 – מסלול חיזוק ותוספת יחידות דיור / הריסה ובנייה מחדש (מחק את המיותר);

 

 

  ג. עקרונות התמורה המוצעת לבעלי הדירות (יכול שתצוין כטווח תמורות, אך בכל מקרה תפורט תמורה מינימאלית המוצעת לבעל הדירה)

 

 

  ד.  עקרונות תכנון מרכזיים ביחס למבנה –

סמן אחד או יותר מאלה:

1)   ביחס לבית המשותף קיימת תכנית מפורטת לפינוי-בינוי/עיבוי בנייה או מקודמת תכנית כאמור אשר נקלטה במוסדות התכנון.

       אם סומן, יש לפרט את אלה:

  i. סטטוס התכנית –  

  ii.  הליך ההתחדשות העירונית הקבוע בתכנית (עיבוי בנייה / הריסה ובנייה מחדש) –  

  iii. מאפייני הבינוי העתידי המוצע בתכנית (מס' קומות, חיבור למגרשים סמוכים, האפשרויות לעניין עירוב שימושים, לרבות שילוב מוסדות ציבור במבנה העתידי וכד') –  

2)   קיים מסמך מדיניות להתחדשות עירונית או תכנית אב להתחדשות עירונית החל על הבית המשותף;

       אם סומן, יש לפרט את המדיניות העירונית ביחד לבית המשותף – הליך ההתחדשות העירונית הרלוונטי (חיזוק / הריסה ובנייה מחדש) ומאפייני הבינוי העתידי (מס' קומות, חיבור למגרשים סמוכים וכד'):  

3)   לגבי הבית המשותף לא קיימת או מקודמת תכנית מפורטת כאמור בסעיף (1), ולא קיים מסמך מדיניות או תכנית אב להתחדשות עירונית

עקרונות התכנון המוצעים בידי היזם:  

 

ה.  הסכמה עקרונית של הרשות המקומית

 ניתן אישור מטעם הרשות המקומית או המינהלת העירונית הרלוונטית על הסכמתה העקרונית לקידום מיזם פינוי ובינוי / תמ"א 38 (מחק המיותר) ביחס למבנה, מצ"ב;

 היזם פנה לרשות המקומית ביום   , אך לא נענה מטעמה או מטעם המינהלת העירונית הרלוונטית  באשר  לקידום המיזם ביחס למבנה.

 הרשות המקומית אינה תומכת בקידום מיזם התחדשות עירונית ביחס למבנה.

 

  ו. עלויות התחזוקה המינימליות המשוערות (כתלות במספר הקומות):  

סמן אחד מאלה:

 היזם מציע השתתפות בעלויות התחזוקה;

אם סומן, יש לפרט מהו סכום ההשתתפות המוצע ולאיזו תקופה תינתן ההשתתפות:  

 היזם אינו מציע השתתפות בעלויות התחזוקה;

 

ý תשומת לב בעלי הדירות כי עלויות התחזוקה עשויות להיות גבוהות מהאמור, בין היתר בשל מפרט הבנייה ומתקנים נלווים (למשל בריכה / חדר כושר וכו').

 

 

  ז. בטוחות לשם הבטחת התחייבויות היזם –  

 

ח.  הליכים משפטיים רלוונטיים –

פירוט הליכי פשיטת רגל/ כינוס נכסים/ פירוק או הקפאת הליכים המתנהלים נגד היזם או נגד מי מבעלי השליטה בחברה:  

 

 

ט.  ההצעה המפורטת בטופס זה תעמוד בתקפה עד ליום:  

 

  י. הבהרות כלליות:

1)  מובהר בזאת כי עורך הדין של היזם אינו מייצג את בעלי הדירות בעסקה, וכי בעלי הדירות רשאים לבחור בעצמם עורך דין ממטעמם.

2)  מידע נוסף והסברים על תהליכי התחדשות עירונית ניתן למצוא ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית –

בטלפון: *3906

באתר:

https://www.gov.il/he/Departments/government_authority_for_urban_renewal

 

 

___ ב________ התש_______ (___ ב________ ____20)

[תאריך עברי] ([תאריך לועזי])

(חמ _____-3)

 

__________________

אמיר אוחנה

שר המשפטים

 

דברי הסבר

 

מטרתן של התקנות לתת מענה לתופעות של החתמת בעלי דירות על עסקאות התחדשות עירונית מבלי שהם מודעים למשמעותן של העסקאות ועיקריהן. כינוס בעלי הדירות ומסירת מסמך עיקרי ההצעה לפי חתימה על עסקאות תביא לשיח משותף של בעלי הדירות עם היזם, שיאפשר להם לבטא בצורה טובה יותר את רצונותיהם בעסקה הנרקמת, וכן לגילוי מלא של כל עיקרי העסקה המוצעת על-ידי היזם. כך, יוכלו בעלי הדירות להבין את משמעות העסקה המוצעת בידי היזם ולבחור באופן מושכל האם ברצונם להתקשר בעסקה המוצעת על-ידי אותו יזם או לא.

בתקנות נקבע כי יזם יחשב כמי שעמד בחובת קיום הכינוס רק אם מילא אחר ההוראות המפורטות שם, ובכלל זה – הודיע לבעלי הדירות על הכינוס לפחות 7 ימים לפני המועד שנקבע; בכינוס השתתפו 20% לפחות מבעלי הדירות; במהלך הכינוס מסר היזם לבעלי הדירות מידע על סוג העסקה המוצעת על ידו, ניסיונו בתחום, גילוי הגורמים הפועלים מטעמו לקידום העסקה, והבהרה כי עורך הדין המייצג את היזם בעסקה אינו מייצג את בעלי הדירות; בנוסף על היזם למסור לבעלי הדירות פרוטוקול של הכינוס.

עוד נקבע בתקנות טופס אחיד וקבוע של מסמך עיקרי הצעה, במסגרתו על היזם לפרט את פרטיו  ופרטי יצירת קשר עמו, סוג העסקה המוצעת על-ידו, עקרונות התמורה המוצעת לבעלי הדירות, עקרונות התכנון המרכזיים המוצעים, ולפרט את עלויות התחזוקה המינימליות המשוערות של הבניין החדש שהוא מציע להקים. כמו כן על היזם לציין האם ניתן אישור עקרוני מטעם הרשות המקומית לקידום הפרויקט, לפרט מהן הבטוחות שהוא מציע לתת לבעלי הדירות לקיום התחייבויותיו, האם מתנהלים נגדו הליכי פשיטת רגל או פירוק ועוד.

עוד נקבע כי אם דרשו זאת 20% לפחות מבעלי הדירות, על היזם לתרגם את מסמך עיקרי ההצעה לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.