תזכיר חוק

א. שם החוק המוצע

חוק המקרקעין (תיקון מס'....) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית בבית משותף), התשע"ט-2018.

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדין הקיים

מטרת התיקון המוצע, לקבוע בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין) הוראות בדבר התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית ברכוש המשותף בבית משותף.

על פי חוק המקרקעין, לשם שימוש שאינו שימוש רגיל ברכוש המשותף וכן לשם ביצוע פעולות בו שאינן חלק מאחזקתו וניהולו הרגיל, נדרשת הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין. עם זאת, מאפשר חוק המקרקעין ביצוע שינויים ברכוש המשותף למטרות שונות (למשל, התקנת מעלית), גם בהעדר הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין, בכפוף למגבלות הקבועות בחוק. תזכיר החוק מבקש לקבוע הסדר דומה בכל הנוגע להתקנה והפעלה של מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית ברכוש המשותף בבית המשותף.

ברקע תזכיר החוק, עומדת מדיניות הממשלה מהשנים האחרונות לעודד ייצור חשמל באנרגיות מתחדשות. במסגרת זו, נקבע ברשות החשמל הסדר המאפשר קיזוז של עלות החשמל המיוצר באמצעות מערכת סולארית מול עלות צריכת החשמל באותו מבנה. בבית משותף – הקיזוז לפי ההסדר כיום הוא מול הצריכה המשותפת המשמשת לצורך תפעול מתקנים משותפים, כגון מעליות, משאבות מים וכיו"ב. כן מאפשר ההסדר לצרכן לקבל זיכוי כספי כנגד עודפי ייצור חשמל המועברים לחברת החשמל. באופן זה מופחתות עלויות החשמל עבור הצרכנים, כך שנוצר תמריץ כלכלי לייצר אנרגיה באמצעות מערכות סולריות כאמור. התיקון המוצע צפוי לעודד את ניצול ההטבה בבתים משותפים לפי ההסדר האמור או לפי הסדרים מקבילים, ככל שייקבעו בעתיד, ולהביא תועלת כלכלית וסביבתית כאחד.

תזכיר החוק גובש במשרד המשפטים, בשיתוף כלל הגורמים הממשלתיים הרלוונטיים, ובכלל זה האגף לרישום והסדר מקרקעין, המשרד להגנת הסביבה, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ומינהל התכנון.

עיקרי החוק המוצע:

החוק המוצע מבקש לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, ובין השאיפה לעודד שימוש באנרגיות מתחדשות ליצירת חשמל. החוק מבקש לעודד הקמת מערכות סולריות לייצור חשמל בבתים משותפים, נוכח התועלת הסביבתית והכלכלית שיש בהתקנתן לטובת כלל הציבור, ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במערכת עבור כל בעלי הדירות בבית המשותף (לרבות אלה שאינם תומכים בהתקנתה). יצוין כי בשונה ממתקנים אחרים שיש לגביהם החרגה מההסדר הקנייני הכללי שבחוק (כגון מעלית), הרי שבהקשר זה, ככלל, המערכת עצמה צפויה לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה.

במסגרת האיזונים, מוצע לקבוע כי בעלי הדירות יהיו רשאים להחליט, ברוב של שני שלישים, על התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית ברכוש המשותף, בהתקיים מספר תנאים מקדימים שנועדו להבטיח את בטיחות המערכת ועמידתה בדרישות לפי חוק התכנון והבניה ולפי חוק הקרינה הבלתי מייננת, וכן להבטיח כי התקנת המערכת תיעשה רק לאחר שהובהר בחוות דעת מקצועית כי התקנת המערכת תהיה כדאית כלכלית עבור בעלי הדירות. כמו כן, מוצע לקבוע כי ההתקנה תתאפשר רק אם לא יהיה בה כדי לפגוע באפשרות לבצע עבודות ברכוש המשותף לשם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה (לפי תמ"א 38), או למנוע התקנת מתקנים אחרים הנחוצים על גג הבית המשותף על פי דין (למשל בהתאם להוראות לפי חוק התכנון והבניה בעניין חובת ההתקנה של מערכת סולרית לאספקת מים חמים).

עוד מוצע לקבוע, כי בעל דירה שמתנגד להחלטה על התקנת מערכת יהיה רשאי לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין, שיוסמך להורות על ביטול ההחלטה, על שינויה או על קביעת תנאים לביצועה.

באופן דומה, מוצע לקבוע כי גם לאחר התקנת המערכת, בעל דירה יהיה רשאי לפנות למפקח בתביעה להסרת המערכת, והמפקח יהיה רשאי להורות על הסרת המערכת, כולה או חלקה, אם מצא כי קיימת הצדקה מהותית לכך, וכן לקבוע הוראות בעניין הסרתה.

לעניין הנשיאה בהוצאות התקנת המערכת, מוצע לקבוע, בדומה להסדר הקיים בחוק לגבי התקנת מעלית, כי רק בעלי הדירות המחליטים על ההתקנה יישאו בהוצאות ההתקנה, וכי הם רשאים גם לקבוע שרק חלק מהם יישאו בהוצאות. עוד מוצע לקבוע, כי הנשיאה בהוצאות המערכת תתחלק בין בעלי הדירות בהתאם לשיעור שטח הרצפה של דירתם ביחס לשטח הרצפה של כלל הדירות שבעליהן נושאים בהוצאות כאמור. על פי המוצע, ניתן יהיה להתנות על הסדר התשלומים האמור ולקבוע חלוקת תשלומים בדרך אחרת.

מוצע להבהיר כי לאחר התקנת המערכת, יראו במערכת ובהכנסות שיתקבלו ממנה, חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף, ואולם, ההכנסות שיתקבלו מהמערכת ישמשו, לפני כל שימוש אחר, לטובת כיסוי עלויות התפעול והאחזקה השוטפות של המערכת, ויתרת ההכנסות תשמש בשלב הראשון לטובת החזר הוצאות ההתקנה שהשקיעו בעלי הדירות שהשתתפו בעלויות התקנת המערכת.

לבסוף, מוצע לקבוע כי ההסדר שבתזכיר חוק זו יהיה דיספוזיטיבי, כך שבעלי הדירות יהיו רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי ההוראות המוצעות בו לא יחולו עליהם. במקביל, מוצע להבהיר כי אין בהוראות ההסדר המוצע כדי לגרוע מהוראה מיוחדת שנקבעה בתקנון בעניין. מכאן שאם בעלי הדירות קבעו בתקנון המוסכם הסדר שונה– ההסדר המוסכם שקבעו יגבר על הוראות ההסדר המוצע.

ג. השפעת החוק המוצע על קבוצות אוכלוסייה מסוימות

לא רלוונטי.

ד. השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרד היוזם, משרדים אחרים ורשויות אחרות.

לא צפויה השפעה ישירה.

ה. להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר

תזכיר חוק מטעם משרד המשפטים:

תזכיר חוק המקרקעין (תיקון מס'...)(התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית בבית משותף), התשע"ט-2018


הוספת סעיף 59ט	1.	בחוק המקרקעין, התשכ"ט– 1969 (להלן: החוק העיקרי), אחרי סעיף 59ח יבוא:
		"התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית בבית משותף	59ט.	(א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיה סולרית לאנרגיה חשמלית (להלן – המערכת) ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
					(1) התקנת המערכת עומדת בהוראות לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965[1];
					(2) התקנת המערכת עומדת בהוראות חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו–2006[2];
					(3) התקנת המערכת לא תמנע אפשרות להתקנת מתקנים אחרים על גג הבית המשותף הנחוצים על פי דין לתפעול הבית המשותף או לשימוש בדירות;
					(4) התקנת המערכת לא תפגע באפשרות לבצע עבודות ברכוש המשותף על פי תכנית החיזוק, כמשמעותן בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008;
					(5) ניתנה חוות דעת מקצועית מאת שמאי מקרקעין או כלכלן, שבחנה ומצאה כי התקנת המערכת צפויה להיות כדאית כלכלית לבעלי הדירות בבית המשותף, בהתחשב, בין היתר, בעלות הנדרשת, בתשואה הצפויה בהשוואה לתשואה חלופית מקובלת ובתקופת החזר ההשקעה; חוות הדעת תוצג בפני בעלי הדירות בטרם קבלת ההחלטה על התקנת המערכת, ויפורטו בה, בין היתר, תחזית ההכנסות מהמערכת ומשך הזמן הצפוי עד להחזר ההשקעה במערכת.
				(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המערכת כאמור בסעיף קטן (א), יישאו בהוצאות התקנתה, ככל שישנן, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור;
				(2) התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה ובין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות כאמור על חלוקת התשלומים בדרך אחרת.
				(ג) בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף קטן (א) רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג(ב) עד (ד), בשינויים המחויבים ובשינוי זה: בסעיף קטן (ד), הסיפה שלאחר המילים "הכל כפי שימצא לנכון" תימחק.
				(ד) הותקנה מערכת לפי סעיף זה, יראו במערכת ובהכנסות שיתקבלו ממנה חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף; מבלי לגרוע מהאמור, ההכנסות מהמערכת ישמשו לפני כל שימוש אחר לטובת כיסוי הוצאות התפעול והאחזקה השוטפות של המערכת, ויתרת הכספים תשמש לפני כל שימוש אחר לטובת החזר הוצאות ההתקנה לבעלי הדירות שנשאו בהן, לפי שיעור השתתפותם בהוצאות אלה.
				(ה) (1) בעל דירה הטוען כי קיימת הצדקה מהותית להסרת מערכת שהותקנה לפי סעיף זה, לרבות בשל סיכון בטיחותי או בשל העדר כדאיות כלכלית לבעלי הדירות, רשאי לפנות למפקח בתביעה להסרת המערכת;
				(2) מצא המפקח כי קיימת הצדקה מהותית להסרת המערכת, רשאי הוא להורות על הסרת המערכת, כולה או חלקה, ולקבוע הוראות בעניין הסרתה, לרבות לעניין הנשיאה בעלויות הסרת המערכת;
				(3) הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחויבים.
				(ו) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
				(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מערכת.

דברי הסבר

כללי מוצע לתקן את חוק המקרקעין ולקבוע הסדר מיוחד לעניין התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית ברכוש המשותף בבית משותף, על פי החלטת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. זאת, כחריג לכלל שלפיו נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף.

בכך מבקש התיקון המוצע לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, ובין השאיפה לעודד הקמת מערכות סולריות לייצור חשמל בבתים משותפים, נוכח התועלת שיש בהתקנתם לטובת כלל הציבור – כלכלית, חברתית וסביבתית, ובהתחשב בפוטנציאל הכלכלי הטמון במערכת עבור כל בעלי הדירות בבית המשותף (לרבות אלה שאינם תומכים בהתקנתה). בהקשר זה יצוין כי בשונה ממתקנים אחרים שיש לגביהם הסדרים מיוחדים בחוק (כגון מעלית), במקרה זה המערכת עצמה צפויה לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה.

במסגרת האיזונים הכלולים בהסדר המוצע, נכללים תנאים מקדימים שיש לעמוד בהם בטרם התקנת מערכת, וכן מוצע לאפשר לבעל דירה המתנגד להתקנת המערכת, או המבקש להסיר מערכת שהותקנה, להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין שיוסמך להכריע במחלוקות בעניין זה.

ברקע ההסדר המוצע עומדת מדיניות הממשלה בשנים האחרונות לעודד ייצור חשמל באנרגיות מתחדשות, כפי שגם התחייבה המדינה על פי הסכמים בינלאומיים.

במסגרת תזכיר החוק מוצע להוסיף לחוק המקרקעין סעיף חדש – 59ט – שכותרתו "התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית בבית משותף", ולקבוע בו את ההוראות הבאות:

סעיף קטן (א) – מוצע לקבוע כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, יהיו רשאים לקבל החלטה על התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולרית בבית המשותף. זאת, על מנת להתגבר על הדרישה הקיימת בדין היום, שלפיה נדרשת הסכמה מראש של כל בעלי הדירות לשם ביצוע פעולה זו. בכך יהיה כדי לשחרר חסמים פוטנציאליים (לרבות חסמים טכניים) בהשגת ההסכמות הפוזיטיביות של כלל בעלי הדירות, ולעודד את התקנת המערכות בבתים משותפים. כמפורט לעיל, מערכות אלה טומנות בחובן תועלות רבות– הן תועלות ישירות עבור בעלי הדירות בבית המשותף והן תועלות עקיפות עבור הציבור בכללותו.

מנגד, ועל מנת להבטיח את ההגנה על זכויות הקניין של כלל בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות אלה המתנגדים להחלטה, מוצע לקבוע איזונים שונים, כאמור. במסגרת סעיף קטן זה, מוצע לקבוע מספר תנאים מקדימים שרק בהתקיימם ניתן יהיה לקבל את ההחלטה על התקנת המערכת. בכלל זה, תנאים שנועדו להבטיח את בטיחות המערכת ועמידתה בדרישות שנקבעו לפי חוק התכנון והבניה ולפי חוק הקרינה הבלתי מייננת; דרישה נוספת היא כי ההתקנה לא תפגע באפשרות לבצע עבודות ברכוש המשותף לשם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה (לפי תמ"א 38); תנאי נוסף נועד להבטיח כי לא יהיה בהתקנת המערכת כדי למנוע התקנת מתקנים אחרים הנחוצים על גג הבית המשותף על פי דין לשם תפעול הבית המשותף או השימוש בדירות (למשל בהתאם להוראות לפי חוק התכנון והבניה בעניין חובת ההתקנה של מערכת סולרית לאספקת מים חמים); כן מוצע לדרוש כי בטרם קבלת ההחלטה על התקנת המערכת, תוצג בפני האסיפה הכללית של בעלי הדירות חוות דעת כלכלית של גורם מקצועי (שמאי מקרקעין או כלכלן), שתשקף בפני בעלי הדירות את המידע המהותי הנוגע להשקעה הכלכלית במערכת. בין היתר, על חוות הדעת לפרט את תחזית ההכנסות הצפויות מהמערכת ואת משך הזמן המוערך עד להחזר ההשקעה הכספית בה. קבלת החלטה על התקנת המערכת לפי ההסדר המוצע מותנית בכך שחוות הדעת האמורה בחנה ומצאה כי התקנת המערכת צפויה להיות כדאית מבחינה כלכלית לבעלי הדירות בבית המשותף.

סעיף קטן (ב)(1) עוסק באופן חלוקת ההוצאות בגין התקנת המערכת. בדומה להסדר הקבוע בחוק לגבי התקנת מעלית, גם במקרה זה מוצע לקבוע כי בעלי הדירות התומכים בהחלטה על התקנת המערכת הם שיישאו בהוצאות ההתקנה, וכי הם רשאים להחליט כי רק חלקם יישאו בהוצאות כאמור. כהשלמה לכך, מוצע לקבוע בפסקה (ב)(2) כי התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי ההסדר המוצע, יהיו לפי שטח הרצפה היחסי של דירתם (ביחס לשטח הרצפה של כלל הדירות שבעליהן נושאים בתשלומים כאמור), אלא אם כן הוחלט על חלוקת תשלומים בדרך אחרת. יצוין כי הוראה זו תואמת את ההסדר הכללי הקבוע בסעיף 58 לחוק לגבי נשיאה בהוצאות הרכוש המשותף, שאף הוא, כמוצע כאן, מהווה ברירת מחדל שניתן להתנות עליה.

סעיף קטן (ג) – במסגרת סעיף קטן זה מוצע להוסיף על האיזונים הכלולים בהסדר, ולאפשר לבעל דירה שמתנגד להחלטה על התקנת מערכת ברכוש המשותף, שהתקבלה באסיפה הכללית בהתאם לסעיף (א), לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין, שיכריע במחלוקת. על פי המוצע, התביעה תוגש תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה (או מיום המצאת ההחלטה לבעל הדירה המתנגד, אם לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה), והמפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו. על הדיון בפני המפקח מוצע להחיל את הוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק, שעניינו יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות, בשינויים המחויבים. על פי המוצע, המפקח יהיה רשאי להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, על שינוי או על קביעת תנאים לביצועה, הכל כפי שימצא לנכון, וזאת בין היתר אם ראה כי זכותו של בעל דירה נפגעה פגיעה מהותית.

סעיף קטן (ד) – מוצע לקבוע כי מערכת שהותקנה בהתאם להסדר המוצע, לרבות ההכנסות שיתקבלו ממנה, יהיו חלק מהרכוש המשותף של כל בעלי הדירות (לרבות בעלי הדירות שלא תמכו בהחלטה על התקנת המערכת). המשמעות היא שהאחריות לנשיאה בהוצאות התפעול והתחזוקה של המערכת תחול על כלל בעלי הדירות בבית המשותף (בהתאם לשיעור היחסי של שטח הרצפה של דירתם, כאמור לעיל), אלא אם כן בעלי הדירות החליטו אחרת, ואולם מוצע לקבוע כי ההכנסות מהמערכת ישמשו בראש ובראשונה לטובת כיסוי הוצאות התפעול והאחזקה השוטפות של המערכת. בהקשר זה יצוין, כי ככלל, המערכת צפויה לייצר הכנסה שתכסה באופן מובנה את עלויות התחזוקה השוטפת שלה. בנוסף, כאמור, מוצע לקבוע כי ההכנסות מהמערכת יהיו חלק מהרכוש המשותף לכל בעלי הדירות, ובכך מודגש הערך הכלכלי הצפוי לאורך זמן לכלל בעלי הדירות כתוצאה מהתקנת המערכת. אולם בשלב הראשון, עד שההכנסות המצטברות מהמערכת יעלו על ההוצאות שהושקעו בהתקנתה, מוצע לקבוע כי יתרת ההכנסות (לאחר כיסוי הוצאות התחזוקה השוטפות, כאמור) תשמש בראש ובראשונה לכיסוי החזר ההוצאות ההתקנה שהשקיעו בעלי הדירות שהשתתפו בהן. בכך יושג הסדר מאוזן והוגן עבור כלל בעלי הדירות – הן אלה שהשתתפו בהוצאות ההתקנה והן אלה שלא השתתפו בהוצאות.

סעיף קטן (ה) – סעיף קטן זה מוסיף על האיזונים הקבועים בהסדר המוצע, ומשלים את ההגנה על זכויותיו של בעל דירה המתנגד למערכת, שבסעיף קטן (ג). בסעיף קטן זה מוצע להסדיר את זכותו של כל בעל דירה לפנות בתביעה למפקח, לאחר שהותקנה מערכת, אם לטענתו קיימת הצדקה מהותית להסדרת המערכת, לרבות בשל סיכון בטיחותי או בשל העדר כדאיות כלכלית לבעלי הדירות. גם בעניין זה, כמו בסעיף קטן (ג), מוצע להחיל על הדיון בפני המפקח את הוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק, בשינויים המחויבים. בהקשר זה מוצע לקבוע כי אם המפקח מצא כי קיימת הצדקה מהותית להסרת המערכת, יהיה המפקח רשאי להורות על הסרת המערכת, כולה או חלקה, וכן יהיה רשאי לקבוע הוראות בעניין הסרתה, לרבות לגבי הנשיאה בעלויות ההסרה.

סעיף קטן (ו) – מוצע לקבוע כי ההסדר הכולל המוצע כאמור, יהיה דיספוזיטיבי, כך שבעלי הדירות יהיו רשאים לקבוע בתקנון מוסכם כי הוראות ההסדר לא יחולו עליהם. באופן משלים, מוצע לקבוע כי אין בהוראות ההסדר המוצע כדי לגרוע מהוראה מיוחדת שנקבעה בתקנון מוסכם בדבר התקנת מערכת. מכאן שאם בעלי הדירות קבעו בתקנון המוסכם הסדר שונה – ההסדר המוסכם שקבעו יגבר על הוראות ההסדר המוצע.