תזכיר חוק התכנון והבניה (תיקון מס' ), התשע"ח-2018

 

א.  שם החוק המוצע

תזכיר חוק התכנון והבניה (תיקון מס' ), התשע"ח – 2018.

 

ב.  מטרת החוק המוצע והצורך בו

הצעת החוק מבקשת לבצע מספר שינויים נדרשים, על מנת לייעל את הליכי התכנון ואת עבודת מוסדות התכנון, וכן להסדיר מספר סוגיות נוספות הנוגעות לחיוב בהיטל השבחה, הכל כמפורט להלן.

 

ג. עיקרי החוק המוצע

לסעיף 1 המוצע - תיקון סעיף 1 לחוק:

מוצע לתקן את הגדרת "הקלה", ולאפשר לסטות מהנחיות מרחביות שקבעה ועדה מקומית בהתאם לסעיף 145ד לחוק, במסגרת הליך של הקלה, וזאת בדומה לאפשרות לסטות מהוראות שנקבעו בתכנית במסגרת הקלה.

כמו כן, מוצע לתקן את הגדרת "תשתיות לאומיות", ולהוסיף לה גם בית קברות מטרופוליני, כהגדרתו בהצעת החוק, כדי לאפשר לוועדה לתשתיות לאומיות לדון גם בתכניות לתשתיות כאמור, זאת לאור היתרונות הכרוכים בהכנת תכנית מפורטת בוועדה לתשתיות לאומיות, גם בנושא זה.

בנוסף, מוצע להסדיר ולהבהיר כי תכנית לדרך המקודמת בוועדה לתשתיות לאומיות, יכול שתכלול גם מתחם תפעולי הנדרש לטיפול במסילת ברזל ובציוד הנדרש להפעלתה של רכבת, זאת בדומה לתיקון שנעשה להגדרת "תכנית דרך" במסגרת תיקון 101 לחוק.

 

לסעיף 3 המוצע - תיקון סעיף 32(ב) לחוק:

סימן 32 לחוק מאפשר, להכריז בצו על שטח מסוים כמרחב תכנון מיוחד, שבו יהיו כל הסמכויות של וועדה מחוזית ולוועדה מקומית, נתונות לוועדה המיוחדת, וזאת בהתייחס לשטח שנועד להקמת ישוב חדש או במצבים נוספים כפי שנקבעו בסעיף.

סעיף 33(א) לחוק קובע, כי תוקפו של צו המכריז על מרחב תכנון מיוחד יהיה לתקופה שנקבעה בו, אך לא יותר מחמש שנים מיום תחילתו. סעיף קטן (ב) ממשיך וקובע כי ניתן להאריך תוקפו של צו כאמור, לתקופה נוספת שלא תעלה על חמש שנים.

מכאן, כי לפי הוראות החוק הקיים, התקופה המרבית שבה ניתן להכריז על מרחב תכנון מיוחד, הינה עשר שנים.

לאור המורכבות הכרוכה במצבים שבהם עוסק סעיף 32 כאמור והתמשכות הליכי התכנון והתפתחותם, מוצע לאפשר לשר האוצר, במידת הצורך, להאריך את תוקפו של צו למרחב תכנון מיוחד, לתקופה נוספת של חמש שנים, כך  שהתקופה המרבית שניתן יהיה להכריז על מרחב תכנון מיוחד תעמוד על 15 שנה.

לסעיף 4 – תיקון סעיף 48ד לחוק –

 

מוצע לתקן את הסעיף, כך שחובת הקלטת דיוני מוסד תכנון כפי שנקבעה בסעיף, לא תחול על ועדת הערר, זאת לאור אופיין של ועדות הערר ואופי הדיונים בהן. יובהר כי חובת רישום פרוטוקול ופרסומו, תמשיך ותחול גם על ועדות הערר.

 

לסעיף 5 – תיקון סעיף 62א לחוק –

לתיקון המוצע בסעיף 62א(א)(9) לחוק –

הפסקה עוסקת בסמכות ועדה מקומית לקבוע בתכנית בסמכותה כל ענין שניתן לבקשו במסגרת בקשת הקלה. מוצע להוסיף לפסקה זו ולקבוע שגם עניינים שהוועדה המקומית רשאית להתיר מכוח תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (להלן -תכנית החיזוק), ניתן להסדירם בתכנית בסמכותה, זאת לאור היתרונות הכרוכים בהכנת תכנית, ולאור האפשרות לכלול בתכנית שכזו נושאים נוספים בהתאם לפסקאות השונות שבסעיף 62א.

 

לתיקון המוצע בסעיף 62א(א)(10) לחוק -

הפסקה עוסקת בסמכות ועדה מקומית לשנות יעוד של קרקע המיועדת לתעשייה, מסחר, חקלאות, משרדים, אחסנה או חניה, לתחנת תדלוק. מוצע לקבוע כי בתכנית כאמור ניתן גם להוסיף שימוש לתחנת תדלוק, פרט למגרשים המיועדים לחקלאות שלגביהם יותר רק שינוי יעוד ולא הוספת שימוש.

 

לתיקון המוצע בסעיף 62א(א1)(19) לחוק –

הפסקה עוסקת בסמכותה של ועדה מקומית לקבוע הוראות לעניין הריסת בניינים, לעניין זכות מעבר או זכות להעברה ולעניין הפקעת קרקע הנדרשת לצורכי ציבור, והכול אם הדבר דרוש למימוש תכנית ולבנייה לפיה.

מוצע להבהיר ולקבוע כי סמכותה של הוועדה המקומית הינה גם לבטל או לשנות הוראות כאמור למעט הוראות לעניין הפקעה. כן מוצע להבהיר שהסמכות לפי פסקה זו קיימת לוועדה המקומית רק אם מדובר בהוראות הנדרשות לצורך מימושה של תכנית אחרת שהינה בסמכות הוועדה המקומית. בנוסף מוצע לקבוע כי סמכות זו לא תהיה קיימת אם השינוי או הביטול כאמור, יש בהם כדי להכביד הכבדה של ממש על ביצועה של תכנית אחרת (שאושרה על ידי הוועדה המחוזית).

 

לתיקון המוצע בסעיף 62א(א)(20) לחוק –

 תכנית החיזוק, מאפשרת במסלול הריסה ובניה מחדש של מבנה מגורים, לקבל כפל זכויות (הן את שטחי הבניה שאושרו בתכניות מפורטות גם אם אלה לא מומשו במלואם, ובנוסף את שטחי בניה מכוח תכנית החיזוק בהתאם להוראות שנקבעו בה).

בהתאם, מסלול הריסה ובניה מחדש, ממומש בעיקר באותם מצבים בהם נותרו זכויות בניה משמעותיות שאושרו בתכניות מפורטות ולא מומשו. אך באותם מצבים בהם לא נותרו מכוח התכניות המפורטות זכויות שלא מומשו בהיקף משמעותי, ככלל, אין היתכנות למימוש תכנית החיזוק במסלול הריסה, שכן, במרבית המקרים, שטחי הבניה שניתן לאשר מכוח תכנית החיזוק, כשלעצמם, אין בהם די מבחינה כלכלית לביצוע מיזם הריסה ובניה מחדש.

לפיכך, ועל מנת לאפשר מיזמים של חיזוק מבנים בדרך של הריסה ובניה מחדש, גם באותם מצבים שבהם לא נותרו זכויות בניה משמעותיות שלא מומשו, מוצע לתת סמכות לכל ועדה מקומית, לאשר תכנית מפורטת לחיזוק מבנים במסלול הריסה ובניה מחדש, ולהגדיל את שטחי הבניה המותרים במגרש עד ל350% משטחי הבניה שקיימים כדין במגרש, וזאת בנוסף לשטחי שירות בתת הקרקע, ושטחי בניה לצורך בניית מרחב מוגן דירתי, כמפורט בנוסח המוצע.

בנוסף, במסגרת תכנית כאמור, מוצע לתת סמכות לוועדה המקומית לקבוע שחלק משטחי הבניה – עד 15% מסך השטח הכולל המותר לבניה מעל הקרקע לפי התכנית, ייועדו לצורכי ציבור כפי שהוגדרו בסעיף, ויופקעו לטובת הוועדה המקומית בהתאם לסמכותה לפי סעיף 62א(א)(19), או שיופרשו לה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

עוד מוצע לקבוע, כי שיעור שטחי הבנייה המרבי שרשאית וועדה מקומית לקבוע לאשר בתכנית בסמכותה לפי סעיף זה המוצע, הינו השיעור המרבי שרשאית ועדה מקומית לאשר במגרש וזאת לתקופה של 10 שנים מיום אישורה של תכנית לפי סעיף זה, כך שבתקופה זו לא תהיה רשאית הוועדה מקומית להוסיף שטחי בניה במגרש.

יובהר עוד, כי שטחי הבניה שניתן לאשר לפי סעיף זה המוצע (שיחושבו לפי שטחי הבנייה הקיימים במגרש, ולא לפי הזכויות המאושרות במגרש גם אם טרם מומשו) הינם שטחי הבנייה המרביים שניתן לאשר במגרש. כך, אם נותרו במגרש זכויות שאושרו בתכנית שאישרה ועדה מחוזית או ועדה מקומית, הרי שלא ניתן יהיה לאשר את הזכויות שלא מומשו, ובנוסף את שטחי הבניה שאושרו מכוח סעיף זה.

לעניין היטל השבחה, יובהר, כי ככל שתאושר תכנית לפי פסקה זו, יראו בה כתכנית מפורטת שהוכנה בהתאם להוראות תכנית החיזוק, וככזו יחול עליה ההסדר שנקבע בסעיף 19(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק, כך שהפטור יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית החיזוק.

 

לסעיף 62א(א1א) המוצע -

 

מוצע להבהיר ולהסדיר בחוק את היחס בין שטחי בניה שניתן להתיר מכוח החיזוק, לבין שטחי הבניה שניתן להתיר מכוח סעיף 62א, כדלקמן.

תכנית החיזוק, מאפשרת לאשר מכוחה שטחי בניה בהיקפים משמעותיים בשיעורים ובתנאים שנקבעו בה. הוראות תכנית החיזוק מאפשרות שני מסלולים לחיזוק מבנים, האחד מסלול עיבוי וחיזוק והשני חיזוק בדרך של הריסה ובנייה מחדש.

על מנת לעודד יותר את מסלול ההריסה והבניה מחדש, נקבע בהוראות תכנית החיזוק כי במצב בו אושרו בתכניות מפורטות שטחי בניה שלא מומשו במגרש, ניתן לאפשר לממש כפל זכויות - הן את שטחי הבניה כאמור ובנוסף את שטחי הבניה מכוח תכנית החיזוק, זאת לעומת מסלול חיזוק, שבו לא ניתן לאשר כפל זכויות.

מוצע להבהיר בחוק גם בהתייחס למסלול הריסה ובנייה מחדש - לגביו תכנית החיזוק מאפשרת כפל זכויות כאמור, כי לא ניתן לאשר את שטחי הבניה שניתן לאשר מכוח תכנית החיזוק ובנוסף את שטחי הבניה שרשאית ועדה מקומית לאשר בתכנית בסמכותה בהתאם לקבוע בסעיף 62א על פסקאותיו השונות.

בהתאם מוצע לקבוע כי ככל שניתן היתר מכוח תכנית החיזוק לתוספת שטחי בניה במגרש, ואחר כך מבוקש להוסיף שטחי בניה במגרש בתכנית בסמכות מקומית לפי סעיף 62א(א) או (א1), יש לבצע הפחתה של שטחי הבניה שהותרו מכוח תכנית החיזוק.

גם בהתייחס למצב ההפוך, שבו קודם אושרה תכנית (שטרם מומשה או שמימושה אינו מונע את תחולת תכנית החיזוק) שמוסיפה שטחי בניה לפי סעיף 62א(א) או (א1), ואחר כך מתבקש היתר לתוספת שטחי בניה נוספים מכוח תכנית החיזוק במסלול הריסה ובנייה מחדש, מוצע לקבוע כי יש לבצע הפחתה של שטחי הבניה שאושרו בתכנית כאמור.

הוועדה המקומית רשאית אם כן, ליתן היתר לפי תכנית החיזוק, או אף לאשר בתכנית בסמכותה את שטחי הבניה שהיא רשאית להתיר לפי תכנית החיזוק, או לחילופין לאשר תכנית שמגדילה את שטחי הבניה במגרש בהתאם לפסקאות השונות שבסעיף 62א, אך היא לא רשאית לאשר שטחי בניה, במצטבר, הן מכוח תכנית החיזוק, והן מכוח סעיף 62א, בין אם ההיתר לפי תכנית החיזוק קדם לתכנית או שהתכנית קדמה להיתר או שכפל הזכויות מבוקש במסגרת תכנית אחת.

יובהר כי אין בתיקון זה המוצע, כדי לגרוע מהוראות סעיף 13 לתכנית החיזוק, בין במסלול חיזוק ובין במסלול הריסה.

 

לסעיפים 2 ו- 6 המוצעים – תיקון סעיפים 12א, ו74 לחוק -

בסעיף 74 לחוק נקבע, כי למעט המקרים שהוסדרו בסעיפים 72 ו73 לחוק, הרי שבכל מקום שבו יש זכות ערר על החלטה של ועדה מקומית, וההחלטה ניתנה על ידי ועדה מחוזית, הרי שהערר יוגש לפני שר האוצר ושר השיכון שרשאים לאצול את סמכותם לאחר.

על מנת לייעל את ההליך, מוצע לשנות הסדר זה ולקבוע, כי בעררים שבהם עוסק הסעיף (בין בעררים הנוגעים לרישוי ובין בהליכים הנוגעים לפיצויים והיטלי השבחה) תהיה הסמכות בערר נתונה לוועדות הערר המחוזיות שהוקמו לפי סעיף 12א ו12ו לחוק, לפי הענין.

 

לסעיף 7 המוצע – תיקון סעיף 117 לחוק –

 

סעיף 117 לחוק קובע, כי הודעה על אישור תכנית לפי סימן זה ועל דחייתה תינתן ותפורסם בדרך שנותנים ומפרסמים הודעה על הפקדת אותה תכנית, והיא תינתן למי שזכאי לקבל הודעה על הפקדה כאמור.

על מנת ליידע את הזכאים להגיש תביעה על ירידת ערך המקרקעין עקב אישור תכנית בהתאם להוראות פרק ט, מוצע לקבוע כי הודעה על אישור תכנית, תכלול גם הודעה בדבר הזכאות להגשת תביעה לפיצויים ותציין את התקופה להגשת תביעה כאמור, והכל בהתאם להוראות פרק ט לחוק.

 

לסעיף 8 המוצע – תיקון 151א לחוק –

 

סעיף 151א לחוק - שימוש חורג ביחידת דיור – הוראת שעה, קובע, כי במרחב תכנון שחלות עליו הוראות הסעיף, לא יינתן ולא יחודש היתר לשימוש חורג ביחידת דיור לשימוש שאינו למגורים, זאת בכפוף לתנאים ולסייגים שנקבעו בסעיף זה.

לאור הקושי הכרוך לעיתים בהפסקת שימוש חורג שהותר כדין, מוצע לתקן את הסעיף ולקבוע כי האיסור שנקבע בו, יחול רק לגבי היתר חדש לשימוש חורג, ולא לגבי חידוש היתר שפקע, וזאת ככל שהבקשה לחידוש ההיתר שפקע הוגשה לוועדה המקומית בתוך שנה ממועד פקיעת ההיתר לשימוש חורג כאמור.

כך, לגבי חידוש היתר לשימוש חורג שפקע, תהיה רשאית הוועדה המקומית לאשר את הבקשה לאותו שימוש חורג שהותר בעבר, וזאת לאחר ששקלה, בין השאר, את הצורך בזמינות יחידות הדיור באותו אזור, ולאחר שבחנה את הצורך להסדיר את השימוש החורג המבוקש, בתכנית.

 

לסעיף 9 המוצע – תיקון סעיף 152 לחוק –

 

בסעיף 152(א)(1) ניתנה זכות ערר למי שרואה עצמו נפגע מהחלטת ועדה מקומית או רשות רישוי מקומית, לסרב לתת היתר או לדחות התנגדות שהוגשה לפי סעיף 149 לחוק, כלומר התנגדות שהוגשה עקב בקשת הקלה, שימוש חורג או אישור תשריט חלוקה בסטייה מתכנית.

אולם, לעיתים נקבעה בתכנית הוראה לפיה לא ניתן לממשה, כולה או חלקה, אלא בכפוף להליך לפי סעיף 149 לחוק. כך למשל נקבע בסעיף 27 לתכנית החיזוק.

מוצע להבהיר ולהסדיר במפורש, כי גם במצבים אלה, קיימת זכות ערר למי שהתנגדותו נדחתה, שכן מבחינה מהותית ככל שנקבעה הוראה בתכנית לפיה יש לנקוט בהליך לפי סעיף 149 לחוק טרם מתן היתר, נכון ליתן זכות ערר למי שהתנגדותו להליך זה נדחתה.

יצוין כי בתיקון מבהיר בלבד, שכן בפועל, הפרקטיקה הנוהגת בוועדות הערר, מכירה גם היום בזכותו של מי שהתנגדותו נדחתה כאמור, להגיש ערר בפני ועדת הערר.

 

לסעיפים 10 ו14(ב) המוצעים – תיקון סעיף 198 לחוק

 

בסעיף 198(א) נקבע כי אם הוגשה תביעה לפי סעיף 197 לחוק, תודיע הוועדה המקומית לכל מי שעלול לשאת בתשלום הפיצויים, כולם או חלקם, בין על פי דין ובין על פי הסכם (להלן - המשיב), על הגשת התביעה ותיתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו.

בסעיף 198(ד) נקבע, כי אם החליטה הוועדה המקומית לדחות את התביעה, כולה או חלקה, רשאי התובע או המשיב לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.

מוצע להבהיר ולהסדיר את זכותו של המשיב להגיש ערר כאמור, גם אם התביעה התקבלה במלואה על ידי הוועדה המקומית.

בנוסף, מוצע לתקן את הסעיף ולתת סמכות לשר האוצר לקבוע את סכומי האגרות שישולמו בעת הגשת ערר, זאת בדומה לשיעורי אגרות אחרים, שנקבעים בתקנות. בתקנות כאמור, ניתן יהיה לקבוע הוראות, גם לגבי מצבים שבהם מגישים מספר עוררים, בעלי זכויות בחלקות שונות, ערר במאוחד. הדין במצבים אלה בהתאם להוראות החוק כנוסחן היום, איננו ברור, ומוצע להסדיר גם מצבים אלה בתקנות.

מוצע לקבוע כי הוראות סעיף זה המוצע, יכנסו לתוקף עם תחילתן של תקנות שיותקנו לפי הסעיף. עד להתקנת תקנות כאמור, ימשיך ויחול הסעיף כנוסחו ערב התיקון המוצע.

 

לסעיפים 11 ו15(א) – תיקון סעיף 2 לתוספת הראשונה והוראת מעבר

מוצע לתקן את הסעיף, ולקבוע תקופת כהונה לחברי הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, וזאת בהתאם להוראות שנקבעו בענין זה לגבי מוסדות תכנון אחרים, במסגרת תיקון 119 לחוק. בהתאם, מוצע לקבוע הוראת מעבר, לפיה יראו את מי שמונה ערב תחילת החוק המוצע, כאילו מונה לראשונה ביום תחילת החוק.

 

לסעיפים 12-15  המוצעים – תיקון סעיף 1 וסעיף 4 בתוספת והוראות מעבר -

 

הוראות התוספת השלישית, כנוסחן היום, קובעות כי שומת השבחה שהינה – "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג", תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.

תכנית, החייבת בהיטל, הוגדרה בתוספת השלישית כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת".

מכאן, שלפי הוראות התוספת השלישית, גם תכנית מתאר מקומית מחייבת את בעלי הקרקע בהיטל השבחה שיגבה בהכרח לעת מימוש בדרך של מכר, זאת למרות שלא ניתן להוציא מכוח תכנית כאמור, היתרי בניה, ולמרות שההשבחה האמתית שניתן יהיה לממשה בסופו של דבר בקרקע, איננה מסוימת ואיננה ודאית.

ההשבחה במצבים אלה, הינה מלאכת השמאי, אשר נדרש להעריך, למרות אי הודאות כאמור, את תרומתה של התכנית להשבחת המקרקעין. גם גביית ההיטל (במימוש בדרך של מכר) נתפסת כראויה במקרים אלה, שכן בסופו של דבר, המוכר התעשר כתוצאה מהשבחה זו ולכן נכון לחייבו בגינה.

מוצע לתקן את הסעיף, ולקבוע, כי החבות בהיטל השבחה, תתגבש רק בתכניות מסוימות דיין, אשר ניתן להוציא מכוחן היתרי בניה ללא אישורה של תכנית נוספת (יהיה מעמדה של התכנית אשר יהיה, תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת, תכנית לתשתית לאומית או כל תכנית שניתן להוציא מכוחה היתרים), אך לעומת זאת, תכנית שאיננה ברמה מפורטת, כך שלשם הוצאת היתר יש צורך באישורה של תכנית נוספת, לא תהווה אירוע מס.

תיקון זה, נדרש לגבי תכניות כוללניות, שם הופכת מלאכת השמאי להעריך את ההשבחה עקב אישורה של תכנית שכזו, למורכבת ביותר, ואף גוררת דיונים רבים בערכאות השונות. אך תיקון זה נכון וראוי, גם לגבי כל תכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרים, שכן במצבים אלה, סביר להניח שההשבחה בפועל שניתן לממש בקרקע, עוד תשתנה, לעיתים אף ללא היכר,  בשלב התכנית המפורטת.

לפיכך, מוצע לקבוע כי החבות בהיטל, תתגבש רק לעת אישורה של תכנית מפורטת אשר ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה ללא צורך בתכנית נוספת.

בהמשך לכך, מוצע לקבוע כי גם אם מדובר בתכנית שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה, אך היא מתירה בניה או שימוש בכפוף להליך נוסף - אישור של מוסד תכנון שאינו רשות רישוי (להלן –זכויות מותנות), לא יראו לעניין הזכויות המותנות, במועד אישור התכנית את יום אירוע המס המצית את החבות בהיטל השבחה, ומועד אירוע המס לגבי הזכויות המותנות, לרבות שיעור ההשבחה וההיטל וזהות החייב בהיטל, יקבע ליום אישור מוסד התכנון את הזכויות המותנות והפיכתן למוקנות.

תיקון זה, מתייחס גם להלכת אליק רון שנקבעה ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, והוא אף מתבקש נוכח פסקי הדין הרבים והשונים שניתנו בעניין מורכב זה על היבטיו השונים, לצד קריאותיו החוזרות ונשנות של בית המשפט העליון, למחוקק, לתקן ולהבהיר את החוק בעניינים אלה.

כאמור, התיקון המוצע מבקש לקבוע, כי לגבי זכויות מותנות, שהותנו באישור של מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, בין אם הותנו בהליך של הקלה בין אם לאו, הרי שמועד אישור התכנית לגבי הזכויות שהותנו כאמור ובכלל זה, לגבי זהות החייב והמועד הקובע לחישוב ההשבחה, יהיה רק ביום סיום ההליך התכנוני - יום החלטת מוסד התכנון לאשר את הזכויות המותנות ולהופכן לזכויות מוקנות, כך שלא יגבה היטל בגין זכויות מותנות אלה, טרם מועד זה. בהתאם, עם אישור הזכויות המותנות והפיכתן לזכויות מוקנות, תחול החבות בהיטל מלא בגין זכויות אלה, נכון למועד הקובע – יום אישור מוסד התכנון את הזכויות המותנות.

מוצע להחיל הסדר זה, גם לגבי תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר, אך היא טעונה אישור של תשריט בינוי (גם אם האישור כאמור יינתן על ידי רשות הרישוי). מוצע לקבוע שגם במצבים אלה, לעניין התוספת השלישית, יום אישור התשריט כאמור, יחשב כיום אישור התכנית.

כך גם לגבי תכנית נושאית, שחלה על קרקע שיש עליה בנין, דוגמת תכנית כגגות או תכנית מרתפים, מוצע לקבוע, כי לאור תחולתן הרחבה של תכניות כאמור והסיכוי המשתנה למימושן, הרי שלעניין התוספת השלישית, יראו רק במועד ההחלטה ליתן היתר לפיהן, כמועד אישור התכנית.

כך גם לגבי תכניות עם הוראות פקיעה, מוצע לקבוע, שרק במועד שבו התברר שהוראות התכנית לא יפקעו, יחשב כמועד אישור התכנית לעניין התוספת השלישית.

תיקונים מוצעים אלה, יתרמו לוודאות בתחום היטל ההשבחה, ייתרו דיונים מורכבים, יובילו לתוצאה של מס אמת שאיננו מס בחסר או מס ביתר וזאת בהתאם לבניה או לשימוש שיותרו בסופו של ההליך התכנוני במקרקעין, ואף ימנעו שאלות הקשורות לחובת השבת ההיטל שנגבה אך לבסוף לא מומש.

יובהר, כי המשמעות של ההוראה המוצעת, לפיה תכנית כוללנית או תכנית מתאר אחרת שלא ניתן להוציא מכוחה היתרים, איננה מחייבת בהיטל, אין משמעה פטור מהיטל על השבחה שנוצרה בתכנית כאמור, שכן לעת אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל, לא יביאו בחשבון, כמצב קיים, את דבר אישורה של תכנית קודמת שלא חייבה בהיטל בשל היותה בלתי מפורטת, כך שהחבות בהיטל, תדחה למועד אישורה של תכנית מפורטת. עם זאת, עליית ערך כללית שאיננה תוצר של הליכי תכנון, לא תחויב בהיטל והיא תנוטרל מחישוב ההשבחה.

כך גם לגבי תכנית מתאר ארצית או מחוזית שאינה מפורטת, ולפיכך איננה מחייבת בהיטל, הרי שעם אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל, לא יביאו בחשבון, כמצב קיים, את התכנית שלא חייבה בהיטל.

 

תחילה והוראות מעבר –

 

מוצע להחיל תיקון זה, רק לגבי תכניות שיאושרו החל מיום התחילה.

עם זאת, לעניין תכנית כוללנית, מוצע לקבוע הוראות גם לגבי תכניות שאושרו לפני יום התחילה, אך כדי לא לפגוע באינטרס ההסתמכות של צדדים להסכם שנכרת לפי הדין הקיים - לפיו אישורה של תכנית כוללנית משביחה חייב בהיטל השבחה שיש לשלמו לעת המימוש, מוצע לקבוע כי לגבי  קרקע שנחתם הסכם להעברת הזכויות בה עד ליום תחילתו של תיקון זה, ולגבי החייב בהיטל עקב מימוש כאמור, ימשיכו לחול הוראות החוק כנוסחן לפני תיקון זה, כך שהחייב בהיטל על ההשבחה שנוצרה עקב אישור התכנית הכוללנית ימשיך ויהיה המוכר, אך במצבים אלה, וככל שלא נגבה היטל חלוט וסופי על המימוש כאמור, ניתן יהיה לדחות את תשלום ההיטל עקב אישור התכנית הכוללנית עד למימוש נוסף לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל, ועל תקופה זו לא תתווסף ריבית, אלא הצמדה בלבד בהתאם להוראות סעיף 9 לתוספת.

יובהר כי בהתאם להצעה זו, במצבים שבהם נכרת הסכם כאמור לפני יום תחילת התיקון המוצע, ותשלום ההיטל ידחה לעת מימוש נוסף - לאחר אישורה של תכנית נוספת החייבת בהיטל, תוציא הוועדה המקומית שתי שומות לשני חייבים, השומה הראשונה על ההשבחה שנוצרה בכוללנית, לחייב בהיטל במועד אישורה של התכנית הכוללנית (להלן –השומה הראשונה) והשומה השנייה – על ההשבחה שנוצרה בתכנית הנוספת, לחייב במועד אישורה של התכנית הנוספת (להלן –השומה השנייה).

בנוסף, ועל מנת למנוע את האפשרות שעיכוב בתשלום ההיטל לפי השומה הראשונה, יעכב מימוש למרות ששולם היטל לפי השומה השנייה, מוצע לקבוע כי במצבים אלה, למרות הקבוע בסעיף 10 לתוספת, אי תשלום ההיטל לפי השומה הראשונה על ידי החייב בהיטל זה (המוכר), לא ימנע מימוש נוסף, בין בדרך של מכר בין בדרך של היתר, אם המבקש לממש שילם את ההיטל שהוא חב בו, ככל שהוא חב בו.

 

יובהר כי התזכיר עוסק בעיקרו בשני סוגי תיקונים:

 

א. שורה של תיקונים תהליכיים בהליכי התכנון, שאינם מייצרים תוספת רגולציה.

ב. בנושא מיסויי - הטלי השבחה, שאינו טעון RIA.

 

לנוכח האמור אין בתזכיר כדי לייצר רגולציה שמצריכה RIA, והוא פטור מעריכתה.

 

 

ד. השפעת החוק המוצע על החוק הקיים

חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, יתוקן בהתאם למפורט בהצעת החוק.

 

ה. השפעת החוק על תקציב המדינה ועל התקן המינהלי של המשרד

לא צפויה השפעה על תקציב המדינה או על התקן המנהלי של המשרד.

 

ו. להלן נוסח החוק המוצע

הצעת חוק מטעם הממשלה:

הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' ), התשע"ח - 2018