תקנות הדיור המוגן (בדיקת יציבות כלכלית), התשע"ח-2018

בתוקף סמכותי לפי סעיף 4(א)(4) לחוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 (להלן – החוק), ובאישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

הגדרות

1.  

בתקנות אלה -

"חברה", "חברת איגרות חוב", "חברה לתועלת הציבור" –כהגדרתם בחוק החברות, התשנ"ט-1999[1];

"מוסד ללא כוונות רווח" – כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975[2];

"מכתב כוונות" - מכתב רשמי מטעמו של הבנק החתום עליו,  ובו מצהיר הבנק  כי למבקש הרישיון יש היכולת לעמוד בהתחייבות פיננסית אשר משקפות את עלויות התפעול של הבית לתקופה של שנה, מבלי שמבקש הרישיון יידרש לרתק הון כלשהוא כנגד מכתב זה, וכן הצהרה לפיה הבנק הנפיק את מכתב הכוונות מתוך היכרות עם התכנית העסקית של מבקש הרישיון ולאחר שנבחנה על ידו;

"ממוצע משוקלל"- ממוצע אשר נותן משקל שונה לכל תקופה נבדקת ויחושב על פי הנוסחה הבאה:,WA=(3*Xt + 2*X(t-1) + X(t-2))/6, כאשר:

WA- ממוצע משוקלל של היחס הנבדק;

X - הנתון הנבחן;

t – השנה הקלנדרית האחרונה ביחס למועד הגשת בקשת הרישיון שלגביה קיימים דו"חות כספיים מבוקרים;

"סך התחייבויות" – סכימת כלל ההתחייבויות השוטפות וההתחייבויות לזמן ארוך/התחייבויות לא שוטפות, לרבות הכנסות נדחות מדמי כניסה ופיקדונות והתחייבויות לדיירים, כפי שאלה מופיעים בדו"חות הכספיים המבוקרים של מבקש הרישיון;

הגדרות לעניין חברה לתועלת הציבור ומוסד ללא כוונת רווח:

"הכנסות ברוטו"- כלל ההכנסות ברוטו כפי שהן מופיעות בדו"ח על הפעילות למעט הכנסות מיוחדות אשר אינן נובעות מן הפעילות השוטפת של מבקש הרישיון ומקורן באירועים בעלי אופי חד פעמי;

"הכנסות נטו (גרעון)" - עודף (גרעון) מפעילות או  הכנסות (גרעון) מפעילות או  עודף לפני סעיפים מיוחדים, כפי שמופיעים בדו"ח על הפעילות בדו"חות הכספיים, ייחשבו כסעיף הכנסות נטו (גרעון) מפעילות, אשר מבטא את הרווח הנקי (ללא אירועים מיוחדים) של מבקש הרישיון לשנה המדווחת;

"יחס הכנסות ברוטו לנכסים"- מדד המתקבל מחלוקת הכנסות מבקש הרישיון בשווי כלל נכסיו (כפי שהם מופיעים במאזן);

"יחס שוטף" - היחס המתקבל מחלוקת הנכסים השוטפים בהתחייבויות השוטפות של מבקש הרישיון (כפי שהם מופיעים במאזן).

"יחס הכנסות נטו (גרעון) מתוך ההכנסות ברוטו" – יחס המתקבל מחלוקת ההכנסות נטו (גרעון) מפעילות של מבקש הרישיון בהכנסות ברוטו לשנה המדווחת;

"יחס מימון נטו הפעילות"-  היחס המתקבל מחלוקת הנכסים נטו, שלא קיימת לגביהם הגבלה לשימוש לפעילות של מבקש הרישיון, לבין סך המאזן שלו (כפי שמופיעים במאזן);

"יחס נכסים נטו ששימשו לפעילות שוטפת ונכסים נטו ששימשו לרכוש קבוע מהמאזן" – יחס המתקבל מחלוקת סך הנכסים נטו ששימשו לפעילות שוטפת בתוספת הנכסים נטו ששימשו לפעילות השקעה, בסך מאזן מבקש הרישיון (כפי שמופיעים במאזן);

"יחס תזרים מזומנים מפעילות שוטפת לחוב" – היחס המתקבל מחלוקת  תזרים מזומנים מפעילות שוטפת (כפי שמופיעים בדוח על תזרימי המזומנים) של מבקש הרישיון לסך התחייבויותיו (כפי שמופיעות במאזן);

"עודף (גרעון) בנכסים נטו"- ערך המתקבל מההפרש שבין סה"כ נכסי מבקש הרישיון לסה"כ התחייבויותיו לפי הדו"חות הכספיים המבוקרים של מבקש הרישיון;

הגדרות לעניין חברה -

"הכנסות"- כלל ההכנסות כפי שהן מופיעות בדו"ח רווח והפסד למעט הכנסות אחרות;

"התחייבויות פיננסיות"- כל התחייבות של מבקש הרישיון אשר בעלת אופי פיננסי, לרבות כל התחייבות אשר נושאת בגינה ריבית, או שמקורה בהלוואה, ולמעט התחייבויות הנובעות מפיקדונות הדיירים;

"רווח לפני מס"- הרווח לפני מס של מבקש הרישיון כפי שמופיע בדו"ח רווח והפסד, ללא הכנסות והוצאות אחרות.

"הכנסות והוצאות אחרות"- כל הכנסה והוצאה של מבקש הרישיון אשר נבעה מאירוע חד פעמי או שאינה נובעת ממהלך העסקים השוטף של מבקש הרישיון, לרבות כל הכנסה והוצאה אחרת כפי שמופיעה בדוח רווח והפסד.

"התחייבויות שוטפות"- התחייבויותיו השוטפות של מבקש הרישיון כפי שמופיעות במאזן, אשר יכללו את פיקדונות הדיירים הצפויים להיפדות בשנה הקרובה (ביחס לשנה הנבדקת), ככל שכלל ההתחייבויות בגין פיקדונות הדיירים אינן מופרדות ל-12 חודשים הראשונים, נדרש מבקש הרישיון להציג אישור רו"ח בדבר החלק שאמור להיפרע ב-12 החודשים הקרובים;

"יחס הון עצמי מתוך מאזן" – היחס המתקבל מחלוקת ההון העצמי בסך המאזן של מבקש הרישיון (כפי שמופיעים במאזן);

"יחס הכנסות לנכסים"- היחס המתקבל מחלוקת הכנסות מבקש  הרישיון  בשווי כלל נכסיו (כפי שהם מופיעים במאזן);

"יחס שוטף" - היחס המתקבל מחלוקת הנכסים השוטפים (כפי שהם מופיעים במאזן) בהתחייבויות השוטפות של מבקש הרישיון.

"יחס מינוף פיננסי"-  היחס המתקבל מחלוקת התחייבויותיו הפיננסיות של מבקש הרישיון בסך התחייבויותיו הפיננסיות וההון העצמי של המבקש (כפי שמופיע במאזן);

"יחס תשואה על ההון"- היחס המתקבל מחלוקת הרווח לפני מס של מבקש הרישיון לסך הונו העצמי (כפי שמופיע במאזן);

"יחס שחיקת הון"- הערך המוחלט המתקבל מחלוקת תזרים המזומנים מפעילות שוטפת של מבקש הרישיון בהון העצמי (כפי שמופיע בדו"חות הכספיים). יחס שחיקת הון ייבחן על סמך הנתונים הכספיים לשנה הקלנדרית הקרובה ביותר למועד הגשת הבקשה לרישיון שלגביה קיימים דו"חות כספיים מבוקרים.

מסמכים להגשה

2.  

מבקש הרישיון יעביר לידי הממונה, ביחד עם הבקשה לקבלת רישיון בהתאם לתקנות הדיור המוגן (בקשה לרישיון), התשע"ח-2018[3], את המסמכים הבאים חתומים על ידי רואה חשבון, לצורך בדיקת היציבות הכלכלית של מבקש הרישיון:

(א)  דו"חות כספיים מבוקרים של מבקש הרישיון בשלוש השנים הקלנדריות הקודמות למועד הגשת הבקשה שלגביהן קיימים דו"חות מבוקרים; במידה ופעילותו של מגיש הבקשה החלה במועד מאוחר יותר מאשר שלוש השנים הקלנדריות שבטרם השנה בה הוגשה הבקשה, יגיש מבקש הבקשה אך ורק את הדו"חות הכספיים המבוקרים מהמועד בו החלה פעילותו, ובנוסף יידרש להגיש מכתב כוונות עדכני למועד הגשת הבקשה מהבנק.

(ב) את הדו"חות הכספיים כאמור בתקנה (א), על מבקש הרישיון להגיש ביחס לכל אחד מבתי הדיור המוגן שברצונו לקבל רישיון להפעיל, כך שקיימת הפרדה ברורה ומובנת בין בתי הדיור המוגן השונים אשר מבקש הרישיון מפעיל; לחלופין, מבקש הרישיון ייצר הפרדה בביאורים לסעיפים השונים בין בתי הדיור המוגן עבורם מתבקש הרישיון באופן בו ניתן יהיה לבחון את כל אחד מהמדדים המפורטים בתקנות אלה בנפרד עבור כל בית דיור מוגן; כל התחייבות שכנגדה קיים שיעבוד על נכסי בית דיור מוגן, תשויך בדוחות הנפרדים או בביאורים לאותו בית דיור מוגן אשר הנכס המשועבד משויך לו.

(ג)  בנוסף לאמור בתקנה 2(ב), על מבקש רישיון אשר מפעיל או אשר יפעיל בקשר עם הרישיון המבוקש יותר מבית דיור מוגן אחד, להגיש דו"חות כספיים מבוקרים של מבקש הרישיון המשקפים את כלל פעילותו; הדו"חות כאמור בתקנה זו יוגשו לתקופות האמורות בתקנה 2(א).

(ד) תצהיר מבקש הרישיון חתום על ידי עורך דין לפיו נכון למועד הגשת הבקשה, לא קיימים כנגד מבקש הרישיון תיקים תלויים ועומדים בהליכים משפטיים; במידה וקיימים הליכים תלויים ועומדים נגד מבקש הרישיון, יפרט מבקש הרישיון בבקשתו את ההליכים לרבות סכומי התביעה.

אופן ביצוע הבדיקה  

3.  

(א)  הבדיקה תיערך תוך חישוב ממוצע משוקלל של כל נתון רלוונטי מהדו"חות הכספיים המבוקרים ב-3 השנים שקדמו להגשת הבקשה, בהתאם לאמור בתקנה 2(א).

(ב) הדו"חות של מבקש הרישיון המתייחסים לכלל פעילותו כאמור בתקנה 2(ג) יבדקו לפי אותם מדדים, ובאותו האופן אשר יבדקו דו"חות בתי הדיור המוגן, וכמתואר בתקנה זו.

(ג)  למבקש רישיון אשר לגביו לא קיימים דו"חות כספיים לשלוש השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה, כאמור בתקנה 2(א), ייבדקו הדו"חות הכספיים המבוקרים ממועד תחילת פעילותו של מבקש הרישיון, על פי האופן המתואר בתקנה זו, וזאת מבלי לגרוע מהאמור בתקנות 2(א) ו-6(ד) ובנוסף לדרישת מכתב כוונות מהבנק. 

בדיקת יציבת כלכלית לחברה לתועלת הציבור ומוסד ללא כוונת רווח  

4.  

בדיקת היציבות הכלכלית לחברה לתועלת הציבור ומוסד ללא כוונת רווח  תתבצע באופן הבא:  

(א)     יחס הכנסות ברוטו לנכסים - הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-5% יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 5% ל-30% יינתן ניקוד יחסי מתוך 10 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-30% יינתנו 10 נקודות.

(ב)       יחס שוטף  - הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-75% יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 75% ל- 100% יינתן ניקוד יחסי מתוך 25 נקודות.

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-100% יינתנו 25 נקודות.

(ג)       יחס הכנסות נטו (גרעון) מפעילות מתוך סך ההכנסות – הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-15%- (0.15-) יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 15%- (0.15-) ל-0 יינתן ניקוד יחסי מתוך 15 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-0 יינתנו 15 נקודות.

(ד)      יחס מימון נטו הפעילות -  הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-15%- (0.15-) יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 15%- (0.15-)- ל-0 יינתן ניקוד יחסי מתוך 15 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-0 יינתנו 15 נקודות.

(ה)      יחס נכסים נטו ששימשו לפעילות שוטפת ונכסים נטו ששימשו לרכוש קבוע מהמאזן - הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-15%- (0.15-) יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 15%- (0.15-) ל-0 יינתן ניקוד יחסי מתוך 20 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-0 יינתנו 20 נקודות.

(ו)       יחס תזרים מזומנים מפעילות שוטפת לסך התחייבויות - הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-5% ינוכו 15 נקודות מהניקוד הניתן למבקש הרישיון;

(2) עבור יחס שבין 5% ל-20% יינתנו 0 נקודות;

(3) עבור יחס שבין 20% ל-35% יינתן ניקוד יחסי מתוך 15 נקודות;

(4) עבור יחס גדול מ-35% יינתנו 15 נקודות.

בדיקת יציבות כלכלית לחברה

5.  

בדיקת היציבות הכלכלית לחברה תתבצע באופן הבא:

(א)  יחס הכנסות לנכסים - הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-4% יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 4% ל-10% יינתן ניקוד יחסי מתוך 20 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-10% יינתנו 20 נקודות.

(ב) יחס תשואה על ההון - הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-5% יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 5% ל-12% יינתן ניקוד יחסי מתוך 20 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-12% יינתנו 20 נקודות.

(ג)  יחס שוטף  - הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-40% יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 40% ל-60% יינתן ניקוד יחסי מתוך 20 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-60% יינתנו 20 נקודות.

(ד) יחס הון עצמי מתוך מאזן– הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-10% יינתנו 0 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 10% ל-30% יינתן ניקוד יחסי מתוך 20 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-30% יינתנו 20 נקודות.

(ה) יחס מינוף פיננסי -  הניקוד עבור בדיקה זו יינתן באופן הבא:

(1) עבור יחס קטן או שווה ל-50% יינתנו 20 נקודות;

(2) עבור יחס שבין 50% ל-85% יינתן ניקוד יחסי מתוך 20 נקודות;

(3) עבור יחס גדול או שווה ל-85% יינתנו 0 נקודות.

(ו) תזרים מזומנים מפעילות שוטפת - הניקוד עבור מבקש רישיון אשר לו תזרים מזומנים מפעילות שוטפת שלילי יינתן באופן הבא:

(1) עבור מבקש רישיון אשר יחס שחיקת ההון שלו גבוה או שווה ל-25% יופחתו מהציון הסופי 15 נקודות;

(2) עבור מבקש רישיון אשר יחס שחיקת ההון שלו נמוך מ-25% יינתנו 0 נקודות;

(3) למבקש רישיון אשר לו תזרים מזומנים מפעילות שוטפת חיובי יינתנו 0 נקודות.

סמכויות הממונה   

6.  

(א)  מבקש הרישיון אשר הציון שקיבל הינו מעל 70 נקודות, יקבל רישיון הפעלה לתקופה של 4 שנים;

(ב) מבקש הרישיון אשר קיבל ניקוד בין 50 (כולל) ל-70 (כולל) יקבל רישיון הפעלה זמני למשך שנה אחת כאשר בתום התקופה יהיה עליו לעבור בדיקת יציבות כלכלית חוזרת.

(ג)  מבקש הרישיון אשר קיבל ציון הנמוך מ-50 לא יקבל רישיון הפעלה.

(ד) לעניין חברה - על אף האמור בתקנה זו, מבקש רישיון אשר קיים לגביו דירוג אשראי עדכני למועד שאינו מוקדם מ-12 החודשים הקודמים למועד הגשת הבקשה, לפי הפירוט הבא, יקבל רישיון הפעלה ל-4 שנים וכל זאת מבלי לגרוע מתקנה 6(ה):

(1) דירוג חברה ברמה של (A3.il) ומעלה בדירוג המתפרסם על ידי חברת מידרוג בע"מ או דירוג מקביל מקובל אחר;

(2) דירוג חברה ברמה של (ilA-) ומעלה בדירוג המתפרסם על ידי חברת S&P Maalot או דירוג מקביל מקובל אחר.

(ה) על אף האמור בתקנה 5 (א) – (ג), רשאי הממונה להפעיל שיקול דעת בדבר אישור, דחייה, מתן ארכה למועדים המנויים בתקנות או קיצור תקופת הרישיון על פי שיקול דעתו הבלעדי מטעמים מיוחדים שיירשמו, לאחר שהודיע למבקש הרישיון בכתב את נימוקיו לכך ונתן לו הזדמנות לטעון את טענותיו.

זכות ערר  

7.  

מבקש רישיון הרואה עצמו נפגע מהחלטת הממונה, רשאי לערור עליה בפני הממונה תוך 14 ימים מיום מתן ההחלטה.

מכתב כוונות מהבנק למבקש חדש 

8.  

(א)  מבקש אשר לא הפעיל בעבר בית דיור מוגן ומבקש רישיון לראשונה, נדרש להמציא את המסמכים כאמור בתקנה זו -

(1) ככל שלמבקש הרישיון לא קיימים דו"חות כספיים מבוקרים כאמור בתקנה 2  יוכל לקבל רישיון הפעלה זמני לשנה אחת, כאשר יהיה עליו לחדש רישיון זה אחת לשנה עד אשר יהיו בידיו דו"חות כספיים מבוקרים כנדרש כאמור בתקנה 2.

(2) קבלת רישיון הפעלה לפי תקנה זו יהא מותנה בהצגת מכתב כוונות מהבנק בו מתנהלים חשבונותיו של מבקש הרישיון.