חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 1

"בית משותף", "בעל דירה", "דירה" ו"רכוש משותף" - כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי);

"עסקת פינוי ובינוי" - כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי);

(1) מהות ההסכם ועיקריו ועיקרי חוק זה;

(2) אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;

(3) שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, ככל שהוא ידוע באותו מועד;

(4) אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף 12;

(5) אם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות;

(6) מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם, וכן בדבר המינהלת העירונית הפועלת באזור שבו נמצא הבית המשותף, ככל שישנה;

(7) מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור בסעיף קטן (ה).

(ב) המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בבית משותף בהתקיים כל אלה:

(1) הוא הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו שבעה ימים לפחות בטרם המועד שנקבע;

(2) הודעה על מועד הכינוס הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו;

(3) בכינוס השתתפו 40% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף; לעניין זה לא יובאו במניין הדירות בבית משותף דירות ציבוריות כהגדרתן בסעיף 9;

(4) נערך פרוטוקול לכינוס, הכולל את ציון מועד הכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבית המשותף.

(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב)(3), לעניין בית משותף שיש בו 17 דירות לפחות, ייחשב מארגן כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות, אף אם 40% מבעלי הדירות השתתפו בשני כינוסים כאמור במצטבר, ובלבד שבכינוס הראשון השתתפו 30% לפחות מבעלי הדירות ובכינוס השני השתתפו 20% לפחות מבעלי הדירות.

(ד) הודעה כאמור בסעיף קטן (ב)(1) ופרוטוקול כאמור בסעיף קטן (ב)(4) יישלחו לבעלי הדירות לפי מענם הידוע של בעלי הדירות.

(ה) בלי לגרוע מהוראות כל דין, דרשו זאת בכינוס 20% לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף - יתורגם ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין.

(1) פרטי המארגן, ובכלל זה שמו ומספר הזהות שלו, כתובת מקום משרדו או מקום מגוריו ודרכי יצירת קשר עמו, ואם הוא תאגיד - אף את הפרטים כאמור של המנהל הכללי של התאגיד;

(2) מועד חתימתו של ההסכם והמועד הקובע;

(3) הבהרה כי התמורה שיקבל בעל דירה תיקבע במסגרת עסקת הפינוי ובינוי או העסקה לפי תכנית החיזוק ולא במסגרת ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית;

(4) התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה התחייבות המארגן לביצוע פעולות לשם איתור יזם שיוכל לבצע את העסקה כאמור בפסקה (3), וכן לביצוע פעולות לשם התקשרות בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית עם שאר בעלי הדירות בבית המשותף;

(5) התחייבות לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כאמור בסעיף 11;

(6) אם המארגן פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;

(7) אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף 12;

(8) הוראות סעיף 5 או 6, לפי העניין, בדבר תוקפו של ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית;

(9) דרכי הפנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית.

(ב) הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שאינו בכתב או שאינו מכיל פירוט בדבר מועד חתימתו או המועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) - בטל.

(ג) בלי לגרוע מהוראות סעיפים קטנים (א) ו–(ב), שר המשפטים, לאחר התייעצות עם שר הבינוי והשיכון, רשאי לקבוע הוראות לעניין תוכנו וצורתו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית או חלקים ממנו, לרבות לעניין מסמך לגילוי פרטים מהותיים בהסכם.

(ב) עותק מן ההסכם יימסר לבעל הדירה, בצירוף פרוטוקול כינוס בעלי הדירות.

(1) המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר;

(2) המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר;

(3) המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 35% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 36 דירות או יותר.

(ב) עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה, יעמוד ההסכם בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע:

(1) המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(2) היזם שעמו התקשר המארגן, התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, בשיעורים הנדרשים בסעיף קטן (א).

(ג) עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב) ונקלטה במוסד תכנון, בתוך שנתיים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, שהוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממועד קליטת התכנית כאמור; הוראות סעיף קטן זה יחולו רק לגבי תכנית כאמור הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש לפיה בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או תכנית שתנאי להוצאת היתר בתחומה הוא אישורה של תכנית נוספת כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה בלבד.

(ד) עמד ההסכם בתוקפו ארבע שנים ממועד קליטת התכנית כאמור בסעיף קטן (ג) והופקדה תכנית כאמור באותו סעיף קטן בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה כאמור באותו סעיף קטן - יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום חמש שנים ממועד קליטת התכנית.

(1) המארגן התקשר בהסכם עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר;

(2) המארגן התקשר עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר.

(ב) עמד ההסכם בתוקפו 12 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה, יעמוד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע:

(1) המארגן התקשר בהסכם עם ארבע חמישיות לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(2) היזם שעמו התקשר המארגן התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם שליש לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק.

(ג) עמד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב) ונקלטה בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה שהוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו בתוך התקופה האמורה - יעמוד ההסכם בתוקפו 36 חודשים מהמועד הקובע.

(1) לעניין עסקת פינוי ובינוי - רוב של שני שלישים מבין בעלי הדירות בבית המשותף;

(2) לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק - השיעור הנדרש לפי סעיף 4 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), או הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות סעיף 5 או 5א לחוק האמור, והכול לפי העניין.

(ב) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף קטן (א), בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה.

(ב) מארגן יפעל במיומנות ובסבירות במילוי התחייבויותיו על פי הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית.

(ב) על בירור כאמור בסעיף קטן (א) יחולו הוראות סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

(ג) הממונה יהיה רשאי לתת אישור לבעל דירה כי הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית פקע בשל אי–עמידה בתנאים הקבועים בסעיף 5 או 6, לפי העניין.

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות חוק זה, למעט סעיפים 2, 3, 4 ו-12, יחולו גם על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחתם לפני יום פרסומו של חוק זה, ואולם לעניין הסכם כאמור יהיה המועד הקובע תשעה חודשים מיום התחילה.

(ג) על אף האמור בסעיף קטן (א), הוראות חוק זה יחולו גם על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחתם מיום פרסומו של חוק זה ועד יום התחילה, ואולם לעניין הסכם כאמור יהיה המועד הקובע שישה חודשים מיום התחילה.