תזכיר חוק

 

א. שם החוק המוצע

 

חוק המכר (דירות) (תיקון), התשע"ו- 2016

 

ב.  מטרת החוק המוצע והצורך בו

ההוצאה על דיור היא המשמעותית ביותר בסל הוצאות משקי הבית ומהווה כ-25% מכלל הוצאות אלה. רוכש דירה ממוצע במדינת ישראל משקיע לצורך רכישת הדירה את עיקר הונו. לרוב מלווה עסקה זו, לצד העמדת ההון העצמי, בלקיחת הלוואה בהיקף משמעותי מבנק מסחרי, כנגד רישום משכנתא על הדירה הנרכשת.

 

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן- חוק המכר (דירות)), הינו חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות אלה. בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות אלה של רכישת דירה מקבלן או יזם אינה שוויונית, וכי ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר.

 

מטרה משמעותית של דינים צרכניים הינה צמצום פערי הכוחות בין הצרכן לספק, כאשר ההנחה היא כי בדרך כלל לצרכן אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה כה משמעותית לרוכש, כאמור לעיל.

 

על רקע זה, לצורך ייזום בחינה רוחבית של ההסדרה החוקית בתחום מכר דירות, תוך התמקדות בהיבטים הצרכניים, נקבע בהחלטת ממשלה מספר 1204 מיום 28.2.16 להטיל על שר הבינוי והשיכון, בתיאום עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן, לבחון ביצוע תיקונים בחוק המכר (דירות) ובחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)). כמו כן, הוטל על שר הכלכלה והתעשייה בהתייעצות עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן, לבחון אפשרות לביצוע תיקונים בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן- חוק הגנת הצרכן) ותקנותיו, בין היתר בהיבטים של הסדרי אכיפה והגברת חובות הגילוי והשקיפות לצרכן בעסקת מכר דירה חדשה. עוד נקבע בהחלטת הממשלה, להטיל על שר הבינוי והשיכון ועל שר האוצר לבחון את האפשרות לתקן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) על מנת להקטין את היקף הערבות הבנקאית הניתנת על פי החוק, כך שהחובה לתת ערבות בנקאית כאמור לא תחול ביחס למרכיב במע"מ במחיר הדירה, וזאת תוך קביעת מנגנון אשר יבטיח את מלוא הסכום ששילם רוכש דירה למוכר. 

בהתאם לאמור לעיל, הוקם צוות בינמשרדי אשר כלל נציגים של משרד הבינוי והשיכון, האוצר, המשפטים והרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן וזומנו אליו דרך קבע נציגי הרשות להגבלים עסקיים. מרבית התיקונים המוצעים להלן גובשו במסגרת עבודת הצוות. תיקונים נוספים עלו במסגרת עבודת משרד הבינוי והשיכון על הכנת תזכיר החוק. בנוסף, במידת הצורך, ישולבו בהצעת החוק הסדרי אכיפה מתאימים, במטרה לקדם את יישומן של הוראות החוק.

 

ג. עיקרי החוק המוצע

 

עיקר 1  -סעיף מס' 2

 

מוצע להוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף 3א, המטיל על מוכר הדירה להציג בפני הקונה, בחוזה המכר, מידע שעשוי להיות לו השפעה של ממש על השימוש בדירה, כגון שינויים שבכוונתו ליזום בתכנית החלה על הדירה, או על הבניין שבו הדירה, תכניות שאושרו או הופקדו המתייחסות למגרשים הגובלים במגרש שבו הדירה.

 

עיקר 2 - סעיף מס' 2

 

מוצע להוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף 3ב, המטיל איסור על מוכר דירה למכור את הדירה טרם מתן היתר בניה לפי חוק התכנון והבניה עבור הדירה, או עבור המבנה שבו הדירה, אלא אם נקבע בחוזה המכר מועד צפוי לקבלת היתר הבניה האמור, או מועד מסירה שאינו תלוי במועד קבלת היתר הבניה. על פי המוצע, אם לא יתקבל היתר בניה עד המועד שננקב כאמור, כי אז רשאי הקונה לבטל את חוזה המכר והמוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי או סעד אחר בשל כך. כמו כן, מוצע לקבוע כי אם לא נקבע בחוזה המכר המועד הצפוי לקבלת היתר בניה, או מועד למסירה הדירה שאינו תלוי במועד קבלת היתר הבניה, רשאי הקונה, קודם למתן היתר הבניה, לבטל את חוזה המכר בכל עת, והמוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי או סעד אחר בשל כך. כן מוצע לקבוע, כי אם חוזה המכר בוטל כאמור בנסיבות סעיף זה על ידי הקונה, כי אז המוכר חייב להשיב לקונה את כל הכספים ששילם לו על פי חוזה המכר, בתוספת הפרשי הצמדה. 

 

עיקר 3 - סעיף מס' 2

 

מוצע להוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף 3ג, לפיו מוכר דירה לא ימכור דירה טרם מועד אישורה של תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה לבניית אותה דירה, וחוזה שנכרת טרם מועד אישור התכנית בטל.

 

עיקר 4 - סעיף מס' 2

 

מוצע להוסיף לחוק המכר (דירות) את סעיף 3ד, האוסר על מוכר הדירה שנתן לאדם זכות בלעדיות לרכישת דירה, לתקופה שאינה עולה על עשרה ימים, לגבות סכום העולה על 0.1% ממחיר אותה דירה, בשל אי מכירת הדירה לאותו אדם.

 

עיקר 5 - סעיף מס' 3

 

סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) קובע את הנסיבות אשר בהתקיימן המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה. מוצע להרחיב את הנסיבות ולקבוע כי גם אם הבניין, לרבות השטחים המשותפים שבו, שונה באופן מהותי מן האמור במפרט, כי אז המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה.

 

עיקר 6 - סעיף מס' 4

 

סעיף  6א לחוק המכר (דירות) קובע כי מוכר לא יהיה רשאי להגביל את זכותם של נציגי הבית המשותף להביא לסיום חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול שבחר עבורם, למשך תקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת תקופת הניהול. מוצע לקצר את התקופה ולקבוע כי המגבלה כאמור תעמוד על תקופה של שנתיים בלבד. עוד מוצע להגביל בחוזה ההתקשרות הראשון עם חברת הניהול את האפשרות להעלאת התשלומים המגיעים למתחזק במהלך תקופת ההתקשרות.

 

עיקר 7 – סעיף מס' 5

 

סעיף 6ג(ב) לחוק המכר (דירות) קובע כי מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע שר הבינוי והשיכון בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת. בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014, אשר הותקנו מכוח הסעיף האמור,  נקבע כי מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום הנמוך  מבין אלה, לפני הוספת מע"מ: 1. 5,000 ₪. 2. סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבע בחוזה המכר.

על מנת לנתק את הזיקה בין רוכש הדירה ובין עורך הדין המייצג את הקבלן-מוכר הדירה, מוצע לבטל את ההסדר האמור, ולקבוע כי המוכר ועורך דינו לא ידרשו מהקונה תשלום עבור הוצאות משפטיות, וכי ההוצאות המשפטיות יכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר.

 

ד.  השפעת החוק המוצע על החוק הקיים

 

הצעת החוק מציעה לתקן את חוק המכר (דירות) במספר נושאים אשר נמצא לגביהם כי ההסדר הקיים אינו מסדיר בצורה מיטיבה את היחסים בין מוכר דירה לקונה וכי ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר. הצעת החוק מטיבה את ההסדרה לגבי יחסי מוכר דירה וקונה.

 

ה. השפעת החוק המוצע על תקציב המדינה, על תקנים במשרדי הממשלה ועל ההיבט המנהלי:

 

אין

 

ו. נוסח החוק המוצע:

 

                                    הצעת חוק המכר (דירות)(תיקון), התשע"ו-2016