הגדרות

1.   

"בית משותף" – אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות:

(1)  כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין;

(2)  כמשמעות "בית" בפרק ו' 1 לחוק המקרקעין;

"דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 26 או 77 א לחוק המקרקעין, לפי העניין;

"היתר בניה" – היתר לפי חוק התכנון והבניה או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים;

המועד הקובע" – מועד החתימה על הסכם טרום התקשרות שנחתם בין בעל הדירה הראשון בבית משותף לבין מארגן;

"הסכם טרום התקשרות" – הסכם בין בעל דירה לבין מארגן, שאינו עסקת פינוי בינוי, הכולל התחייבות המונעת מבעל הדירה להתקשר בכל הסכם שמטרתו קידום עסקת פינוי בינוי עם אדם אחר ביחס לדירה האמורה;

"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;

"יזם"- מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי בינוי;

"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;

"מארגן"- מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם טרום התקשרות;

"מתחם"- שטח שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, או שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 91 כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963;

"עסקת פינוי בינוי"- חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבנין לפינוי ובינוי במתחם, אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבנין והקמת בנין חדש בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה, ובלבד שיכללו בו, בין היתר, הוראות מפורטות בעניינים אלו:

(א)  התמורה המתקבלת מהעסקה לכל בעל דירה;

(ב)  המועד הצפוי להשלמת הבניה בהתאם לעסקה;

(ג)  קביעת האחריות להשלמת הבניה בהתאם לעסקה;

(ד)  התחייבות אישית ובלתי ניתנת להמחאה מטעם היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה;

(ה)  ייפוי כוח נוטריוני הניתן מטעם בעל הדירה ליזם לביצוע פעולות הנדרשות למימוש העסקה.

חובת כינוס אסיפת דיירים

2.

בטרם חתימה על הסכם טרום התקשרות עם בעל הדירה הראשון בבית משותף, יפעל המארגן לכינוס אסיפה של בעלי הדירות בבניין, במסגרתה יביא בפני בעלי הדירות את עיקרי הצעתו.

פרטים חיוניים בהסכם טרום התקשרות

3.

הסכם טרום התקשרות יכיל ציון של מועד חתימתו ושל המועד הקובע.

דרישת הכתב ואימות הסכם טרום התקשרות

4.

הסכם טרום התקשרות יעשה בכתב ויאומת בידי עורך דין מטעם הדיירים בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין.

תוקפו של הסכם טרום התקשרות לעסקת פינוי ובינוי

5.

על הסכם טרום התקשרות לעסקת פינוי ובינוי (בסעיף זה- ההסכם) יחולו ההוראות הקבועות בסעיפים קטניםׁ (ׁא) ו-(ב) ;לא התקיימו ההוראות כאמור במועדים שנקבעו לקיומן, יהיה ההסכם בטל במועדים האמורים, על אף האמור בכל דין;

(א)

בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יתקשר המארגן בהסכם עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו שש עשר דירות לכל היותר, או 40% מבעלי הדירות בבית משותף כאמור שיש בו שבע עשרה דירות או יותר.

(ב)

בתוך שמונה עשר חודשים מהמועד הקובע, התקיים אחד מאלה:

(1)

נקלטה במוסד תכנון תכנית שמטרתה ביצוע הליך פינוי ובינוי בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים.

(2)

היזם התקשר בעסקת פינוי בינוי, עם 50% מבעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו הסכמי טרום ההתקשרות לעסקת פינוי בינוי שלפי סעיף קטן (א). היו בבית המשותף האמור שבע עשרה דירות או יותר, היזם התקשר בעסקת פינוי בינוי עם 40% מבעלי הדירות בלבד.

הארכת תוקפו של הסכם טרום התקשרות לעסקת פינוי ובינוי

6.

התקיימו התנאים האמורים בסעיף 5 (א) ו-(ב) יעמוד הסכם טרום ההתקשרות בתוקפו ל24 חודשים מהמודע הקובע בלבד; ואולם, אם התקיימו שני התנאים המנויים בסעיף 5(ב), יעמוד הסכם טרום ההתקשרות בתוקפו למשך 36 חודשים מהמועד הקובע.

ביטול הסכם טרום התקשרות

7.

מבלי לגרוע מהוראות כל דין, בעלי הדירות רשאים לבטל את הסכם טרום ההתקשרות במועד מוקדם יותר מן המועדים המפורטים בחוק זה, בהודעה בכתב, ובלבד שהתקיימו שני אלה:

(א)

לפחות שני שליש מבעלי הדירות שהתקשרו בהסכם טרום ההתקשרות מעוניינים לבטל את ההסכם.

(ב)

שולם למארגן העסקה סכום של חמשת אלפים שקלים מכל בעל דירה המבקש לבטל את ההסכם, או סכום נמוך יותר שפורט בהסכם טרום ההתקשרות כפיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם.

אי התניה

8.

על אף האמור בכל דין, התניה על הוראות סעיפים 2 עד 7 שאינה לטובת בעל דירה – בטלה.

הוראת מעבר

9.

הוראות חוק זה יחולו על הסכמי טרום התקשרות, ועסקאות פינוי בינוי, שיחתמו שלושה חודשים ומעלה מיום פרסומו.