תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס____), התשע"ה-2015

 

 א. שם החוק המוצע

  חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס'____), התשע"ה-2015.

 

  ב. עיקרי החוק המוצע והצורך בו

כללי

בחוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 147), התשס"ה-2005, (ס"ח התשס"ה, עמ' 766), הוסף לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן – הפקודה), פרק שני 1. הפרק האמור קובע הגדרות והוראות מיסוי לענין קרן להשקעות במקרקעין (להלן- "קרן ריט"). מאז חקיקתו של פרק זה חלפו כ-9 שנים, בהן נצבר ניסיון בהפעלת החוק לעניין קרנות ריט. מאידך, למרות הזמן הרב שחלף, הוקמו רק שתי קרנות ריט. בהצעת חוק זו מוצעים מספר תיקונים בפרק האמור, על מנת להבהיר את החוק, להקל על הפעלתו ולעודד הקמת קרנות ריט נוספות.

בנוסף, בהתאם להחלטת ממשלה מספר 987 מיום 27.11.2013,  הוקם צוות לעניין קרנות ריט. זאת, על מנת לבחון אפיקי מימון נוספים למתחמים המיועדים לדיור להשכרה ארוכת טווח. הצוות בחן את שכלולן של קרנות הריט, כך שיתאימו למימון פרויקטים לדיור להשכרה לטווח ארוך.

הצוות מצא, כי לגיוון מקורות המימון לפרויקטים אלה, על ידי שימוש בקרנות הריט, יתרונות רבים:

1. יתרונות לגופים המוסדיים: לעומת השקעה מוסדית ישירה, ההשקעה בקרנות ריט תאפשר לגופים המוסדיים פיזור רחב יותר, השתתפות של גופים מוסדיים קטנים, השקעה פיננסית בלא צורך לפתח התמחות בתחום, ניטרול סיכוני מוניטין והגדלה של הסחירות והנזילות.

2. יתרונות למשקי הבית: קרנות הריט תאפשרנה למשקי הבית השקעה בשוק הדיור בסיכון נמוך יותר באמצעות השגת פיזור רחב יותר, גידור נוח כנגד תנודתיות במחירי הדיור וכן השקעה בשוק הדיור ללא צורך בניהול הנכס בפועל.

3. יתרונות לכלל המשק: בניית התמחות קבועה והתמקצעות בתחום ההשקעה בדיור, בחינת ביצועים באופן השוואתי בין קרנות הריט, מנגנוני חלוקת סיכונים ופיזור סיכונים טוב יותר, שכלול שוק ההון המקומי וחיזוק הבורסה.

 

לאור האמור, בתזכיר  חוק זה מוצע, בנוסף להקלות כלליות בפרק הריטים, להגדיר קרן ריט מסוג חדש, "קרן להשכרה למגורים" אשר מטרתה רכישה של מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, או מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה, אשר יפתחו וישכללו את שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך. קרן זו תקבל הקלות נוספות, כמפורט להלן בהצעת חוק זו.

סעיף 1- הגדרות

סעיף 64א2 לפקודה הוא סעיף ההגדרות  בפרק שני 1 העוסק כאמור בקרן להשקעות במקרקעין, וזאת במסגרת חלק ד' לפקודת מס ההכנסה, שענינו חישוב ההכנסה במקרים מיוחדים.

בסעיף קיימת הגדרה של "הכנסות חריגות" של קרן להשקעות במקרקעין, שעליהן  תהיה הקרן חייבת במס בשיעור של 70% ללא זכאות לפטור, לניכוי לזיכוי או לקיזוז , וזאת למעט הכנסות ממקרקעין מניבים והכנסות ממכירת זכויות בניה במקרקעין שהיו מקרקעין מניבים ביום רכישתם. מוצע להוסיף לחריגים הממועטים מגדר "הכנסות חריגות", גם הכנסות ממכירת מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, המוגדרים בפסקה (3), וכן  מכירת זכויות בניה במקרקעין שהיו מקרקעין לצרכי דיור להשכרה ביום רכישתם.

 בנוסף, מוצע להוסיף להגדרה "מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה", גם מקרקעין לצרכי דיור להשכרה שנמכרו תוך פחות מארבע שנים מיום שהפכו למקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה. המשמעות הינה, כי מקרקעין לצרכי דיור להשכרה שיימכרו על ידי הקרן לפני שהפכו למניבים, או אחרי שהפכו למניבים ובטרם חלפו ארבע שנים לפחות מיום שהפכו למניבים, ייחשבו כמקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה ויחול עליהם מס כאמור בסעיף 121 או 126 לפקודה, לפי העניין. זאת הואיל ומטרת הקרן היא לרכוש נכסים מניבים לצרכי דיור להשכרה או להפכם לכאלה, ולא להיות משקיע בשוק הנדלן.

 

עוד מוצע, להוסיף הגדרה שעניינה "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה", שהינם המקרקעין הרלוונטיים לנושא הדיור להשכרה לטווח ארוך, כמפורט בחלק הכללי. מקרקעין אלה מוגדרים כמקרקעין אשר נרכשו על ידי הקרן בתקופה הקובעת, ואשר ייחשבו ככאלה עד להפיכתם למקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה, או עד חלוף חמש שנים מיום רכישתם, לפי המוקדם (קרי הקרן תצטרך להשלים את הפיכתם למקרקעין מניבים בטרם חלפו חמש שנים מיום רכישתם), וכן שמתקיים בהם אחד מהתנאים המפורטים להלן, שמטרתם להבטיח כי המקרקעין אכן יושכרו למגורים לטווח ארוך:

1.  הקרקע נרכשה במסגרת מכרז, והתכנית החלה על הקרקע מייעדת אותה  למגורים או להשכרה למגורים, בלבד, לתקופה שנקבעה בתנאי המכרז. כוונת סעיף זה הינה למכרזי מדינה המיועדים לדיור להשכרה, ואשר בהם נקבעים התנאים לגבי משך ההשכרה ואופן ההשכרה.

2.  הקרקע לא נרכשה במסגרת מכרז, וחלה עליה תכנית להשכרה למגורים אשר אושרה עד תום התקופה הקובעת. הכוונה לתכנית מיוחדת אשר מאפשרת השכרה למגורים בלבד של המקרקעין, כמפורט בפסקה (6).

 

סעיף 1(4)

מוצע להוסיף הגדרה שעניינה "מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה", אשר הינם מקרקעין מניבים שנרכשו על ידי הקרן בתקופה הקובעת, ושמתקיים בהם האמור בפסקאות (1) או (2) להגדרה "קרקע לצרכי דיור להשכרה", המושכרים על ידי הקרן לפי התכנית החלה עליהם בלבד. יובהר, כי הקרן רשאית לרכוש מקרקעין שהם כבר מניבים  בתקופה הקובעת, וזאת בתנאי שהקרקע עומדת באחד מן התנאים להגדרה "קרקע לצרכי דיור להשכרה", קרי קרקע שנרכשה במכרז ייעודי או שחלה עליה תב"ע ייעודית של השכרה למגורים, ובתנאי שהקרן אכן משכירה את המקרקעין בפועל, בהתאם לתכנית החלה עליהם.

סעיף 1(5)

מוצע להוסיף הגדרה שעניינה "קרן להשכרה למגורים", שהיא, כמפורט בחלק הכללי, קרן להשקעות במקרקעין אשר רכשה מקרקעין לצרכי דיור להשכרה או מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה, בתקופה הקובעת.

סעיף 1(6)

מוצע להגדיר "תכנית להשכרה למגורים" שהיא אחד מן התנאים החלים על הקרקע כפי שקבוע בהגדרה "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה". תכנית כאמור היא תכנית המייעדת מקרקעין להשכרה למגורים בלבד לתקופה של 20 שנים לפחות; לעניין זה- יראו תכנית המייעדת קרקע להשכרה למגורים וכן לשימושים נלווים למגורים כתכנית המייעדת קרקע להשכרה למגורים בלבד.

 

סעיף 2(1)

פסקה (א)

סעיף 64א3(א)(2) קובע כי אחד התנאים על מנת להיחשב כקרן להשקעות במקרקעין, הוא כי מדובר בחברה שמניותיה נרשמו למסחר בבורסה בתוך 12 חודשים מיום התאגדותה. מוצע כי לעניין קרן להשכרה למגורים תיקבע תקופה ארוכה יותר של רישום למסחר, 36 חודשים, וזאת בשל מורכבות ההקמה של קרן כאמור ובשל הרצון לעודד הקמת קרנות מסוג זה, כמפורט בחלק הכללי.

פסקה (ב) במסגרת התנאים הקבועים בסעיף 64א3(א) קיים חוסר בהירות לגבי המועד שבו התנאים האמורים צריכים להתקיים. מוצע לקבוע בפסקה (3), כי המועד לצורך התנאי הקבוע בפסקה זו יהיה ממועד התאגדותה של הקרן ועד רישום מניותיה למסחר, וכן כי לקרן יתאפשר היקף פעילות שמתקיימים בו התנאים הנקובים בפסקה (5).

 

פסקאות (ג) ו-(ד)

סעיף 64א3(5) מפרט מספר תנאים שעל חברה לעמוד בהם על מנת להיחשב כקרן להשקעות במקרקעין. בחלק מן התנאים,לא ניתן לעמוד מיד עם הקמת החברה; למשל התנאי הקבוע בפסקה (5)(ב), לפיו שווי נכסיה של החברה שהם מקרקעין מניבים ונכסי הנפקה ותמורה לא יפחת מ-75% משווי כלל נכסיה ומסכום של 200 מיליון שקלים חדשים, וכן הקביעה בפסקה (ד), לפיה סכום ההלוואות שנטלה החברה לא יעלה על סכום השווה ל-60% משווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים, בתוספת 20% משווי נכסיה האחרים. לאור האמור, מוצע לפצל את התנאים לכאלה שהקרן תצטרך לעמוד בהם עד מועד רישומן של מניות הקרן למסחר בבורסה, ואלה התנאים הקבועים בפסקאות (א) ו-(ג) של פסקה (5) בלבד,  ולהוסיף את פסקה (5א), אשר בה ייקבעו התנאים שבהם תצטרך הקרן לעמוד ממועד רישום מניותיה למסחר בבורסה ולאורך שנות קיומה. תנאים אלה יכללו את התנאים אשר יישארו קבועים בפסקה (5) (קרי פסקאות (א) ו-(ג)), וכן שני תנאים נוספים, אשר קבועים היום בפסקה (5), פסקאות (ב) ו-(ד). לגבי תנאי המימון הקבוע בפסקה (5א)(2), מוצע לקבוע כי לגבי מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ומקרקעין לצרכי דיור להשכרה, יותר יחס "מינוף" גבוה יותר של 80%, וזאת מתוך מטרה לעודד פעילות זו.

 

סעיף 2(1)(ה) - סעיף 64א3(6) לפקודה קובע כי חברה תהיה קרן להשקעות במקרקעין אם ההחזקה, במישרין או בעקיפין, ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בה היא בידי לא יותר מחמישה בעלי מניות (חמישה או פחות - five or fewer). כדי להקל על הקמת קרנות נדל"ן, ולא לאלץ את בעלי המניות למכור מניות במועד הרישום למסחר על מנת לעמוד בתנאי האמור, פעולה שעלולה להביא לפגיעה בשווי המניות, מוצע לקבוע כי דילול המניות יוכל להיעשות בצורה מדורגת, כך שיינתנו שלוש שנים מיום שנרשמו מניותיה של הקרן למסחר בבורסה לצורך התארגנות, ובתום שלוש השנים חמישה בעלי מניות או פחות יחזיקו ב-70% מאמצעי השליטה בקרן או בפחות, ושנתיים נוספות אשר לאחריהן (תום 5 שנים מיום שנרשמו מניותיה של הקרן למסחר בבורסה) חמישה בעלי מניות או פחות יחזיקו ב-50% מאמצעי השליטה בקרן או בפחות.

 

סעיף 2(2)           מוצע להבהיר כי  לענין שווי הנכסים בקרן, לפי הוראות סעיף 64א3(ב) לפקודה, לא יכללו בגדר מקרקעין מניבים הוצאות ההשבחה שהוציאה הקרן בשל אותו חלק מהמקרקעין המניבים שאינו בנוי וניתן לבניה, והכל כל עוד לא הופקה או נצמחה לקרן הכנסה לפי סעיף 2(1) או 2(6) לפקודה מאותו חלק. קביעה זו מוצעת כדי להגן על כספי המשקיעים בקרן להשקעות במקרקעין, שכן מטרת הפרק הייתה לעודד משקיעים להשקיע בקרן שיש לה נכסים מניבים.

סעיף 2(4)- לאור תיקונו של  סעיף 64א3(א)(5), כך שהוא יחול רק עד מועד רישום מניות קרן הריט למסחר בבורסה, מוצע כי עד למועד ההנפקה הקרן תחויב לעמוד במבחן הנכסי הקבוע בפסקאות משנה (א) ו-(ג). במידה ולא תעמוד, לא תיחשב כקרן ריט. האפשרות לתיקון הפרה תישאר לגבי הפרות של אחד מן התנאים הקבועים בסעיף 64א3(א)(5א) המוצע.

 

סעיף 3(א)

סעיף 64א4(א) קובע כי ההכנסה החייבת של קרן הריט שהועברה לבעלי המניות, תיחשב כהכנסתם החייבת של בעלי המניות. סעיף קטן (ג) קובע, על אף האמור בסעיף קטן (א), סוגי הכנסות שיחויבו בשיעורי מס מיוחדים. מוצע להוסיף לסעיף קטן (ג) את פסקה (3), אשר תקבע מס בשיעור מוטב על הכנסה חייבת ממקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה, שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, וכן על שבח ריאלי ממכירת מקרקעין כאמור, בשיעור של 20%, וזאת על מנת לעודד השקעה בדיור להשכרה לטווח ארוך .

עוד מוצע להוסיף את פסקה (4), לפיה סכומים שהועברו לבעלי המניות מעל לסכום ההכנסה החייבת וסכום הוצאות הפחת לפי סעיף 64א9(ב), יחויבו במס  כהכנסה מרווח הון או משבח, לפי העניין. זאת, הואיל וכיום, לפי סעיף 64א9, הקרן מחויבת לחלק 90% מההכנסה החייבת ורשאית לחלק גם מתוך הכנסה בסכום הוצאות הפחת, ואולם לא נקבע כי הקרן אינה יכולה לחלק יותר מסכומים אלה.  זאת ועוד, סעיף 100א1 לפקודה שעניינו חלוקה מרווחי שערוך אשר לא התחייבו במס חברות, לא חל על קרן הריט ועל כן יש לקבוע הסדר ספציפי במקרה זה. יובהר, כי הקרן כפופה בכל מקרה להוראות חוק החברות לעניין חלוקה, ועל כן הכוונה היא למקרים בהם הרווח אותו ניתן לחלק לפי חוק החברות, גבוה יותר מההכנסה החייבת בתוספת הוצאות הפחת.

סעיף 3(ב)

סעיף 64א4(ו) קובע סוגי בעלי מניות שההכנסה החייבת שלהם פטורה ממס, ובלבד שאין המדובר בהכנסות חריגות. מוצע להוסיף לחריג זה (לגביו לא יחול הפטור ממס), גם הכנסות לפי פסקה (2) להגדרה "מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה", קרי מקרקעין לצרכי דיור להשכרה שנמכרו תוך פחות מארבע שנים מיום שהפכו למקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה.

סעיף 3(ג)

מוצע להוסיף את סעיף קטן (ט), אשר יקבע כי על קרן להשקעות במקרקעין לא יחולו הוראות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון. זאת בהמשך לסעיף קטן (ג)(3) המוצע, לפיו יחול שיעור מס מוטב של 20% על הכנסה חייבת ממקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה, שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, וכן על שבח ריאלי ממכירת מקרקעין כאמור, ואשר יהווה הסדר מס ממצה לגבי קרן הריט.

 

סעיף 4(1)

פסקאות (א) ו-(ב)

סעיף 64א5 קובע הוראות ניכוי במקור בעת תשלום ההכנסה החייבת של בעלי המניות. פסקה (1) קובעת את שיעורי המס לניכוי במקור בעת תשלום שבח מקרקעין ורווח הון. מוצע להחריג משיעורי מס אלה, בנוסף להכנסה ממכירת מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, גם הכנסה ממקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, שכן אלה יחוייבו, כאמור לעיל, בשיעור מס של 20%. לאור האמור, מוצע להוסיף את פסקה (1א), אשר תקבע כי ממקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה, שאינם מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה, וכן משבח ריאלי ממכירת מקרקעין כאמור- ינוכה מס בשיעור של 20%.

פסקה (ג)

סעיף 64א5(3) קובע כי ניכוי המס במקור מהכנסה חייבת אחרת יהיה בשיעור המס המירבי לפי סעיף 121, או בשיעור אחר שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת. מוצע, כי סמכות השר תורחב גם כדי לקבוע שיעור אחר לגבי סעיף 126(א), וכן לקבוע שיעור מס שונה בהתאם לסוג הקרן, לסוג ההכנסה או לסוג בעלי המניות.

 

סעיף 4(2)     מוצע לתקן טעות סופר שנפלה במסגרת החקיקה. בסעיף 64א5(ג)(2) לפקודה נרשם בטעות "64א(ה)" במקום "64א4(ה)".

 

סעיף 5

מוצע כי העברת מקרקעין מוטבים (קרי מקרקעין מניבים, או מקרקעין לצרכי דיור להשכרה) של מייסד לחברה, בתמורה להקצאת מניות באותה חברה, בין בצירוף תמורה נוספת ובין בלעדיה, לא תחוב במס שבח בעת ההעברה, לגבי חלק המקרקעין שבשלו הוקצו מניות בלבד, ובתנאי שיתקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף- היחס בין שווי השוק של המניות שהוקצו לבין שווי השוק של כלל הזכויות בחברה מיד לאחר ההקצאה הוא כיחס שבין שווי השוק של חלק המקרקעין שבשלו הוקצו מניות לשווי השוק של החברה מיד לאחר המכירה,  ההעברה נעשתה לפני רישום לראשונה של מניות החברה למסחר בבורסה,  כל הזכויות במקרקעין המוטבים הועברו לחברה במסגרת העברת המקרקעין, וניתן אישור מראש של המנהל להעברה. במידה ותנאים אלה התקיימו, החבות במס שבח תידחה ל"יום המכירה", אשר מוגדר כמוקדם מבין מכירת המניות המוקצות, מכירת המקרקעין המוטבים, בשלהם הוקצו המניות, או המועד בו חדלה הקרן להיות קרן להשקעות במקרקעין. ביום זה יראו את המניות כנמכרות (בין אם נמכרו המניות בפועל ובין אם נמכרו רק המקרקעין המוטבים או חדלה החברה להיות קרן להשקעות במקרקעין). התמורה תחושב כך שאם נמכרו המניות המוקצות, התמורה תהיה התמורה בעת המכירה, ואילו אם נמכרו המקרקעין המוטבים לפני שנמכרו המניות המוקצות, או אם חדלה החברה להיות קרן להשקעות במקרקעין לפני שנמכרו המניות כאמור, - שווי המניות ביום מכירת המקרקעין או שווי חלק המקרקעין שהוקצו בשלו מניות לאחר ההעברה, , כשהוא מתואם מיום ההעברה לחברה ועד ליום המכירה, לפי הנמוך, ובלבד שלא פחות משווי הרכישה של המקרקעין המוטבים בידי המייסד. מוצע לקבוע כי המחיר המקורי ויום הרכישה של המניות שהוקצו למייסד בתמורה להעברת המקרקעין לידי קרן הריט, יהיה שווי הרכישה ויום הרכישה של הזכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, בידי המייסד, באופן יחסי לחלק המקרקעין המוטבים בשלו הוקצו מניות. קביעה זו נדרשת כיון שאירוע המס נדחה עד למועד מימוש המניות בקרן הנדל"ן בידי המייסד או עד למכירת המקרקעין. במידה ונמכרו המקרקעין לפני שנמכרו המניות, יראו את המניות כאילו נמכרו ונרכשו מחדש, והן יקבלו יום ושווי רכישה חדשים.

 

עוד מוצע, להרחיב את ההוראה הקבועה בסעיף 64א7 לפקודה, לפיה העברת זכות במקרקעין מחברה לקרן, בתמורה להקצאת מניות בקרן, תהא חייבת במס רכישה מופחת, בשיעור של 0.5% מחלק המקרקעין שהוקצו בשלו מניות לאחר ההעברה , כך שההוראה תחול לגבי העברה על ידי כל אדם (להלן – המייסד) לידי קרן הנדל"ן ולא רק על ידי חברה.

כן מוצע כי  שווי הרכישה של המקרקעין שהתקבלו בידי החברה בתמורה למניות, יהיה שווי הרכישה של המקרקעין המוטבים ביום מכירתם לחברה, ויום הרכישה שלהם יהיה יום הרכישה של הזכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין בידי החברה. כלומר, החברה תקבל "סטפ אפ" (step up) בשל המקרקעין, וזאת על מנת שבעלי מניות אחרים בקרן לא ישאו במס בשל מקרקעין אלה טרם העברתם לחברה.

 

 

  ג. השפעת החוק המוצע על החוק הקיים

יתוקנו סעיפים בפקודת מס הכנסה [נוסח חדש]

השפעת החוק על תקציב המדינה

להצעת החוק עלות של פחות מ-10 מיליון ש"ח בטווח הקצר.

  ד. השפעת החוק המוצע על התקן המנהלי

אין.

 ה. נוסח החוק המוצע:

 

 

 

הצעת חוק מטעם הממשלה:

הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס'), התשע"ה-2015