תזכיר חוק

 

א. שם החוק המוצע

 

הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 104) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי לתקופה שלישית ועדכון הרכב הוועדה), התשע"ד-2014

 

ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו

סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 ( להלן –חוק התכנון והבניה), קובע כי הממשלה רשאית, בהמלצת ועדה שמונתה על ידה (להלן -  הוועדה), להכריז בצו (להלן – צו הכרזה) על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה ( להלן - מתחם פינוי ובינוי). בהתאם לקבוע בסעיף 33א(ב)(1) "תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו".

סעיף 33א(ב)(2) מסמיך את הממשלה, בהמלצת הוועדה, ולאחר שהוועדה קבלה את המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה, ובלבד שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי בינוי במתחם פינוי ובינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על  הפקדתה.

הכרזת הממשלה על שטח כמתחם פינוי ובינוי, מזכה את הרשות המקומית אשר בשטחה מצוי המתחם האמור, בסיוע מטעם המדינה לצורך מימון הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה במתחם ולפעולות הנדרשות לקידום התכנון ולהוצאת היתרים על פי תכנית זו.

 

במשך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, חלות הקלות במיסוי מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג -1963 וכן קיימת אפשרות למתן פטור פרטני מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסוימים ובהתאם לקבוע בסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

 

על מנת לממש את ההטבות המוקנות מכוח צו ההכרזה, יש לבצע בתוך תקופת ההכרזה הראשונה שלא תעלה על שש שנים, את הפעולות האלה: הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה, קבלת אישור סטטוטורי לתכנית, התארגנות התושבים לבחירת אנשי מקצוע מטעמם וכן התארגנות לבחירת יזם, ניהול משא ומתן לצורך ההתקשרות עם היזם, לרבות בחינת התמורה המוצעת, איתור בעלי הזכויות בנכסים (לרבות יורשים ואפוטרופסים), עריכת הסדרים הן עם הבנק המלווה  מצד אחד, והן עם הבנק בעל השעבוד על הדירות הקיימות מצד שני, הכנת תכניות בינוי לצורך הגשת היתר בניה, קבלת היתר בניה וכיוצא באלו.

היה ובתוך שש שנים קיבל מוסד התכנון המוסמך החלטה להפקיד תכנית מפורטת לפינוי בינוי, וככל  שהממשלה עשתה שימוש בסמכותה להארכת צו ההכרזה והאריכה את הצו בשש שנים נוספות, יש להשלים את ביצוע יתרת הפעולות בתקופת הארכה. הניסיון שנצבר עד עתה, מראה כי משך הזמן  הממוצע לאישורן הסטטוטורי של התכניות עומד על חמש וחצי  שנים וזאת על רקע מורכבות הליכי התכנון בתכניות אלו. בנוסף, על פי רב, רק לאחר שהתכנית אושרה להפקדה, מתחילה התארגנות התושבים לבחירת יזם. על היזם לחתום חוזה פרטני עם כל דייר ודייר במתחם, והתהליך כולו נמשך זמן רב. זאת בין היתר, על רקע דיירים שמסרבים לחתום או מתלבטים בנושא, סירוב של דיירים להתפנות, העלאת דרישות גבוהות על ידי הדיירים  ובירור תביעות בבתי משפט, הנמשכים גם הם זמן רב. לאחר השלמת ההליכים מול היזם, עדיין נדרש היזם להליכים מורכבים וממושכים הנוגעים להוצאת היתר בניה, וטיפול במכלול הנושאים הקניינים והחוזיים אל מול הדיירים. בשלב האחרון הדיירים מפונים לדיור חילופי ואת המבנים הישנים הורסים ובונים מבנים חדשים.

בנסיבות המתוארות, לא ניתן לממש את הבניה על פי התכניות, במהלך תקופת ההכרזה לרבות תקופת הארכה ככל שניתנה. נושא שהינו בעל חשיבות בין היתר, בכל הנוגע לתוקפן של ההטבות בתחום המיסוי שנועדו לעודד ולהמריץ בניה על פי תכניות אלו, התלויות בקיומה של ההכרזה.

לפיכך מוצע לקבוע כי הממשלה או ועדת שרים שמינתה לשם כך,  בהמלצת הוועדה, ועל פי התנאים שתורה הוועדה, תהיה מוסמכת להאריך, את תוקפו של הצו, לתקופה שלישית שלא תעלה על שש שנים, שתחל בתום תוקפו של צו ההארכה הקודם, ובלבד שעלה כי רוב מיוחס מבין "בעלי הדירות" התקשר ב"עסקת פינוי ובינוי", כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006.        

עיקרי החוק

 

1.   סעיף  1  להצעת החוק - תיקון סעיף  33א  לחוק התכנון והבניה -

 

לסעיף קטן (1)-   מוצע כי הסמכות להכריז בצו על שטח כעל מתחם פינוי ובינוי תהיה לממשלה או לועדת שרים שהסמיכה לכך, וזאת על מנת לפשט ולייעל את הליכי ההכרזה.        

לסעיף קטן  (2)(א) -   מוצע כי הסמכות להארכת תוקפו של הצו לתקופה נוספת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה תהיה לממשלה או לועדת שרים שהסמיכה לכך, וזאת על מנת לפשט ולייעל את הליכי ההכרזה. עוד מוצע כי  הארכת תוקפו של הצו יכול שתיעשה גם בסמוך לאחר תום תוקפו.

לסעיף קטן (2)(ב) -   מוצע כי הוועדה שמונתה על ידי הממשלה לפי סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבניה, תכונה "הוועדה להתחדשות עירונית", וזאת בשל העובדה כי  מסלול לפינוי ולבינוי הינו רק מסלול אחד מתוך המסלולים הכלולים בפרויקט "התחדשות עירונית" של משרד הבינוי והשיכון, וכן לאור מטרתה של הוועדה.

עוד מוצע כי לוועדה ייווסף נציג שר המשפטים, על מנת להרחיב את יריעת הדיון בוועדה ולעבותה בגורם מקצועי נוסף בעל מומחיות הרלוונטית לדיוניה.

לסעיף קטן (2)(ג) -   מוצע כי לדיוני הוועדה יוזמנו, דרך קבע, שני נציגי השלטון המקומי אשר ימנה שר הפנים, ותהיה להם דעה מייעצת, וזאת על מנת שהוועדה תוכל להתרשם מגורמים מקצועיים המעורים בהיבט המקומי והמעשי של קידום הפרויקטים לפינוי ולבינוי, אך תוך הותרת סמכות ההכרעה לדרג הממשלה.

 

לסעיף קטן (2)(ד) –  מוצע כי הממשלה או ועדת שרים שהסמיכה לכך יהיו רשאיות  להאריך את תוקפו של צו ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי לתקופה שלישית שלא תעלה על שש שנים ובלבד שרוב מיוחס מבין "בעלי הדירות" התקשר ב"עסקת פינוי ובינוי", כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006. הצורך במתן ארכה נוספת נובע ממורכבות ההליך וההצדקה לארכה הינה שבשלב זה התגבשה העילה להגיש תביעת פיצויים כנגד בעל הדירה המסרב להתקשר בעסקה, ובכך לאלץ אותו להתקשר בעסקה, על מנת שניתן יהיה להגיש בקשה להיתר בניה. ארכה זו נדרשת לצורך קבלת ההטבות וההקלות הניתנות מכח צו ההכרזה, ובכך לעודד ולתמרץ בניה על פי תכניות לפינוי ולבינוי.    

עוד מוצע כהוראת מעבר, לאפשר לממשלה או לועדת שרים שהסמיכה לכך להאריך באופן דומה את תוקף ההכרזה של צווים שתוקפם הוארך בעבר בשש שנים על ידי הממשלה, ואשר פג תוקפם קודם לתיקון המאפשר מתן ארכה של שש שנים נוספות.

 

ג.     השפעת החוק המוצע על החוק הקיים     
חוק התכנון והבניה יתוקן בהתאם למפורט בהצעת החוק.

 

ד. השפעת החוק על תקציב המדינה והתקן ועל ההיבט המינהלי של המשרד     
אין השפעה . הארכת הכרזה אינה כרוכה בתקציב, שכן זה הוקצה בהכרזה המקורית על המתחם.

ה. השפעת החוק המוצע על תקן המשרד הממונה על ביצועו –  
אין השפעה

 

ו. להלן נוסח החוק המוצע

 

 

 

 

 

 

 

 

הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 104) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי לתקופה שלישית ועדכון הרכב הוועדה), התשע"ד-2014