תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 1

בתוקף סמכותי לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, (להלן - החוק), ולאחר התייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה, אני מתקין תקנות אלה:

בתקנות אלה -

"אחוזי בניה כוללים" - היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים;

"אתר בריכת שחיה" - כהגדרתו בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן - תקנות בקשה להיתר);

"בליטה" - תקרות, עמודים, כרכובים וחלקי בנין אחרים הבולטים מקירותיו החיצוניים כלפי חוץ;

"בנין עזר" - בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, בחצרו, בחלק ממנו, או על גגו ומשרת את הבנין העיקרי;

"היתר בשטח כולל" - היתר שבו שטחי הבנייה מחושבים בלא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות;

"חומרים קלים" - חומרים כגון גבס, עץ, זכוכית, אלומיניום, פלדה, וכן חומרים מרוכבים כגון פיברגלס או חומרים דומים אחרים;

"טורבינת רוח" - מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיית רוח לאנרגיה חשמלית;

"כניסה קובעת לבנין" - הכניסה הראשית לגזרת הבנין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע והגישה אליה היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת"י 166;

"מגרש" - יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;

"מעטפת כפולה" - מעטפת חיצונית למבנה, הבנויה מחומרים קלים, ומרוחקת מקיר המבנה החיצוני, באופן שנוצר מרווח פנימי למעבר אוויר ולתחזוקה;

"מצללה (פרגולה)" - כהגדרתה בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014;

"מקום רחצה מוכרז" - כמשמעותו בסעיף 3 לחוק הסדרת מקומות רחצה, התשכ"ד-1964;

"מקמרת" (ארקדה) - מרחב או חלל מכוסה או בלתי מכוסה הנמצא בין שורות עמודים או בין שורת עמודים ובין הקיר הסמוך אליה, והמחוברים ביניהם באמצעות קשתות;

"מראות במערכת תרמו–סולארית" - מראות או מראות פרבוליות, לרבות צינורות המותקנים מעליהם, עם או בלי עקיבה;

"מרחב ציבורי פתוח" - מקום שהותר בתכנית לאחד או יותר מבין השימושים האלה: גן ציבורי, דרך, חוף רחצה, טיילת, כיכר עירונית, ספורט ונופש, פארק, שביל, שדרה עירונית, שטח ציבורי פתוח או שטח פרטי פתוח שנקבעה לגביו בתכנית זכות מעבר לטובת הציבור;

"מרפסת גג" - חלק ממישור גג שטוח המופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה, אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירה או אולם הנמצאים על הגג האמור ודלת מעבר ביניהם;

"סטיו" (קולונדה) - חלל מכוסה תקרה הנמצא בין שתי שורות עמודים סמוכות או בין שורת עמודים לבין הקיר הסמוך של בנין;

"קו החוף" , "תחום חוף הים" - כהגדרתם בחוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד-2004;

"קולטים פוטו–וולטאיים" - לוחות לקליטת אנרגיית שמש במערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיה סולרית לאנרגיה חשמלית;

"קומה" - חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג;

"קומת עמודים מפולשת" - חלל מכוסה תקרה אשר -

(1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;

(2) גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ–2.20 מטרים;

(3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר;

(4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;

"שטח מקורה" - שטח המכוסה בגג בצורה גיאומטרית כלשהי;

"תוכנית בשטח כולל" - תוכנית שבה שטחי הבנייה נקבעו בלא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות.

בתכניות ובהיתרים יחושבו שטחי בניה ואחוזי בניה לפי הוראות תקנות אלה.

היתר שהוא אחד מאלה יהיה היתר בשטח כולל, ויראו בו כהיתר תואם תוכנית:

(1) היתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר כ' בכסלו התשפ"ד (3 בדצמבר 2023), שהיא תוכנית בשטח כולל, או שנקבע בהוראותיה כי היתר בנייה מכוחה יהיה היתר בשטח כולל או יכול שיהיה היתר בשטח כולל והבקשה להיתר הוגשה לפי זה;

(2) היתר מכוח תוכנית שאושרה עד כ' בכסלו התשפ"ד (3 בדצמבר 2023), ששטחי הבנייה שבה נקבעו בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, בכפוף להוראות אלה:

(א) הבקשה להיתר או התוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר, לפי העניין, אינה אחת או יותר מאלה:

(1) בקשה להיתר לגבי מגרש שיש בו מבנה קיים, למעט בקשה כאמור להריסה של המבנה הקיים ובנייה מחדש;

(2) בתוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר נקבע בתת-הקרקע שטח למטרה עיקרית וכן נקבעו, בתוכנית כאמור, שטחי שירות בתת-הקרקע לפי סמכות הוועדה המקומית לפי פסקאות (13ב), (15) או (21) עד (24) בסעיף 62א(א) לחוק;

(3) בתוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר נקבעו שטחי שירות לפי סמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62א(א1)(4) לחוק;

(4) בתוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר נקבעו שטחי שירות, בלי שנקבעה בתוכנית מגבלה לגבי היקף השטח;

(5) בקשה להיתר הכוללת שטחי שירות שנקבעו בתוכנית שהיא תוכנית נושאית כהגדרתה בסעיף 62א(ח) לחוק;

(ב) פסקאות (2) עד (5) לא יחולו אם שטחי השירות שנקבעו בתוכניות כאמור באותן פסקאות נקבעו למטרת שירות מסוימת, אחת או יותר;

(ג) אם לפי התוכנית שמכוחה מבוקש ההיתר, בתת-הקרקע נקבעו אך ורק שטחי שירות, שטחים אלה יותרו לשימוש אך ורק לצורך מטרה, אחת או יותר, מבין המטרות שפורטו בתקנה 9(ד);

(ד) אין באמור בתקנה זו -

(1) כדי לבטל חלוקה שנקבעה בתוכנית, בין שטחים בתת-הקרקע לשטחים מעל פני הקרקע;

(2) כדי לבטל חלוקה שנקבעה בתוכנית, בין שטחי שירות שונים שנקבעו לשרת מטרות עיקריות שונות;

(3) כדי להתיר שימוש בשטחי שירות שנקבעו בתוכנית למטרת שירות מסוימת, אחת או יותר, למטרה שונה;

(ה) תקנה זו תחול גם על בקשה להיתר הכוללת שטחי שירות שנוספו לפי תקנה 13(ב), אם ההחלטה על הוספת שטחי השירות התקבלה לפני י"ט באדר התשפ"ה (19 במרץ 2025);

(3) היתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר כ' בכסלו התשפ"ד (3 בדצמבר 2023), ששטחי הבנייה שבה נקבעו בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, אם התקיימו תנאים אלה:

(א) ההחלטה על אישור התוכנית התקבלה לא יאוחר מיום י"ב בטבת התשפ"ו (1 בינואר 2026);

(ב) מוסד התכנון שהפקיד את התוכנית או שהעביר אותה להשגות הציבור, לפי העניין, החליט, לאחר תחילת התוכנית, כי היתר בנייה מכוחה יהיה היתר בשטח כולל; מוסד התכנון האמור ישלח את ההחלטה למהנדס הוועדה המקומית שבשטחה חלה התוכנית;

(ג) פסקה (2)(א) עד (ה) תחול על היתר לפי פסקה זו.

בתוכנית בשטח כולל ובהיתר בשטח כולל כאמור בתקנה 2א, יקראו את תקנות 4 ו-8 כך שבכל מקום, במקום "שטח שירות" או "שטח שירות לפי תקנה 9" יבוא "שטח כולל".

בתוכנית בשטח כולל ניתן לקבוע כי שטח מסוים מיועד למטרה מסוימת מבין המטרות שפורטו בתקנה 9(ד).

(א) לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, לפי תקנות אלה, שטח מגרש הוא השטח כפי שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי הענין, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור כאמור בפרק ח' לחוק, זולת אם הוא ממשיך להיות חלק מהמגרש, וזכויות הציבור על פי התכנית תהיינה בדרך של רישום זיקת הנאה בלבד.

(ב) כללי החישוב של שטח מגרש ואחוזי הבניה כאמור יחולו גם על מגרש שנועד לבניה למטרה ציבורית פלונית, לאחר שנוכו ממנו החלקים שנועדו למטרות ציבוריות אחרות, אם נקבעו כאלה בתכנית.

(א) לענין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה:

(ב) מדידת השטח הכולל המותר לבניה, לענין תקנות אלה - למעט מדידת עליית הגג וקומת המסד - תיעשה על פי חישוב השטח הכלול בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מטרים מעל הרצפה; מדידת שטחים שאינם מקורים תיעשה בגובה רצפתם.

(ג) שטחו של פתח ברצפה העולה על 0.50 מטרים רבועים, לא יבוא במנין השטח המותר לבניה.

(ד) שטח עליית גג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק, בעליית הגג, הגבוה מ-1.80 מטרים.

(ה) היו בבנין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ-0.50 מטר ושאין בהן המשך לחלל הפנימי של בנין, הן לא יבואו במנין השטח המותר לבניה; היו בליטות כאמור בולטות יותר מ-0.50 מטר, יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 מטר במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9, אולם בליטה חיצונית תת קרקעית לא תבוא במניין השטח המותר לבניה.

(ה1) על אף האמור בתקנת משנה (ה) -

(1) היו בבניין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ–0.75 מטר, אף אם יש בהן המשך לחלל הפנימי של הבניין - הן לא יבואו במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שנועדו לצורך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה;

(2) היו בבניין בליטות שאין בהן המשך לחלל הפנימי של הבניין והחורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות ממטר - הן לא יבואו במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שנבנו מחומרים קלים.

(ה2) הייתה בבניין מעטפת כפולה, לא יבוא השטח הנוצר ממנה במניין השטח המותר לבנייה ובלבד שהמרווח הפנימי שנוצר בינה ובין קיר הבניין לא יעלה על 0.9 מטר.

(ו) שטחה של בליטה שהיא גומחה (נישה) או גבלית (ארקר) הבולטת מן הקיר החיצוני של בנין פחות מ-0.50 מטר, לא יבוא במנין השטח המותר לבניה, אם גובהה הפנימי אינו עולה על 1.20 מטרים ובתנאי שסך כל הגובה הפנימי של הבליטות בקומה אינו עולה על 60% מגובה אותה קומה; היתה בליטה כאמור בולטת יותר מ-0.50 מטר יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9.

(ז) לעניין עוביו של קיר חיצוני, יחולו ההוראות האלה:

(1) עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מטר - לא יבוא החלק שעוביו עולה על 0.25 מטר אך נמוך מ–0.5 מטר במניין השטח המותר לבנייה; החלק שעוביו עולה על 0.5 מטר יחושב כשטח שירות;

(2) על אף האמור בפסקה (1) -

(א) במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מטר אך לא עולה על 0.5 מטר יראו כאילו בפסקה (1) במקום 0.25 מטר, נאמר העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי העניין; חייבו התכנית או הדין האחר לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.5 מטר, יחושב החלק שעוביו עולה על העובי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר כשטח שירות.

(ב) מקום שבו עלה עוביו הכולל של הקיר בשל חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, לא יבוא החלק שעוביו עולה על 0.25 במניין השטח המותר לבנייה; אין באמור כדי לגרוע מהוראות תקנה 8(ג) ו–9(ד)(1).

(ח) (בוטלה)2 .

(ט) היה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במנין שטחי השירות לענין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במנין השטח המותר לבנייה.

(י) על אף האמור בתקנת משנה 4(א) לא יראו שטח מצללה כשטח מקורה, ובלבד שהמצללה עומדת בתנאים האלה:

(1) היא הוקמה בחצר, בגג, במרפסת, או במרפסת גג;

(2) שטח המצללה - 50 מטרים רבועים או 1/4 משטח החצר, הגג, המרפסת או מרפסת הגג, הכל לפי הגדול יותר;

(3) עלה שטח המצללה על השטחים הקבועים בפסקה (2) יבוא השטח העודף במניין שטחי השירות;

(יא) על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו כשטח מקורה לעניין תקנות אלה, את השטחים המינימליים שחובה להתקין בהם אמצעי הצללה במבני ציבור לפי הוראות כל דין באתר בריכת שחיה לפי חלק כ"א לתוספת השניה של תקנות בקשה להיתר, ובלבד שמתקיימים באמצעי ההצללה שבשטחים האמורים, כל אלה:

(1) הוא נסמך על עמודים והוא בלא קירות;

(2) אם הוא עשוי מחומר קשיח - המרווחים שבין החלקים האטומים שלו מחולקים באופן שווה ומהווים 30% לפחות ממנו;

(3) אם הוא עשוי חומר שאינו קשיח, כגון ברזנט - יכול אמצעי ההצללה להיות אטום.

(יא1) על אף האמור בתקנת משנה (א), לא יראו שטח שהוקמו בו אמצעי הצללה לשימוש הציבור כשטח מקורה, ובלבד שמתקיימים כל אלה:

(1) אמצעי ההצללה הוקם על ידי גוף מהגופים המנויים בסעיף 261(ד)(1)(א) עד (ז) לחוק;

(2) אמצעי ההצללה מוקם באחד מאלה:

(א) במרחב הציבורי הפתוח;

(ב) במגרש שהותרה בו בניית מבני ציבור או במגרש שהותר בו שימוש חורג למבני ציבור, ובלבד שההצללה נועדה לשירות מבני הציבור;

(3) אמצעי ההצללה נסמך רק על עמודים או על קירות של מבנה ציבור אחר;

(4) לעניין אמצעי הצללה המוקם בתחום חוף הים - הוא מוקם במקום רחצה מוכרז, טיילת, פארק או גן ציבורי, במקום שהותר בתכנית לשימוש כאמור, ובמרחק שלא יפחת מחמישה עשר מטרים מקו החוף.

(יא2) הוראות תקנת משנה (יא1) לא יחולו אם בתכנית החלה במגרש שבו מוקם אמצעי ההצללה, נקבעו שטחי בנייה לצורך הקמת אמצעי הצללה כאמור בתקנת משנה (יא1)(2).

(יב) על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו את שטחם של הקולטים הפוטו– וולטאיים או את שטחן של המראות התרמו–סולאריות כשטח מקורה, בהתקיים אחד מן המקרים האלה:

(1) גובה החלק התחתון של הקולטים אינו עולה על 1.5 מטרים וגובה החלק התחתון של המראות אינו עולה על 2 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין, לפי העניין;

(2) הקולטים או המראות מותקנים על גבי עוקבים;

(3) הקולטים מותקנים על גבי מאגר או בריכת דגים או על דופנם ובלבד שהמאגר או בריכת הדגים הוקמו כדין;

(4) הקולטים או המראות מותקנים ברצף היוצר מישור אחד על גבי קונסטרוקציה אחת, אם גובה חלקם התחתון אינו עולה על 1.5 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין וגובה חלקם העליון אינו עולה על 4 מטרים מגובה פני הקרקע או מגובה פני גג מבנה שהוקם כדין.

(יג) על אף האמור בתקנת משנה (א), לא יראו שטח טורבינת רוח כשטח מקורה ולא יבוא שטחה במניין השטח המותר לבנייה.

(א) מפלס בתוך חלל קומה המשמש כיציע, גזוזטרה, מרפסת וכיוצא באלה, ייחשב כחלק מהשטח הכולל המותר לבניה.

(ב) מפלס כאמור בתקנת משנה (א) ייחשב, לכל דבר וענין, כחלק משטח הקומה שבה הוא נמצא; היה מפלס כאמור בתקנת משנה (א) מופרד מחלל הקומה במחיצה המגיעה עד לתקרת הקומה או עלה שטחו על מחצית שטחה של הקומה, ייחשב כקומה בפני עצמה.

(ג) השטח המשמש גישה אל המפלס, בין במדרגות ובין בכבש, ייחשב גם הוא חלק ממפלס כאמור, ובלבד שלא בא במנין השטחים המותרים לבניה של הקומה שמתחתיו.

(א) בתקנה זו, "מסד" - חלל המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין, אשר נמצא בין שורות עמודים או מוקף קירות, כולו או מקצתו.

(ב) שטח של מסד יחושב כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אם גובהו עולה על 1.80 מטרים.

(ג) גובה המסד יחושב מרצפתו, ובאין רצפה - מפני הקרקע - עד תחתית התקרה; לא היו הרצפה, הקרקע, או התקרה אופקיים, במלואם או בחלקם, יראו כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה רק אותם חלקים של המסד שגבהם עולה על 1.80 מטרים.

(ד) היו בשטח פלוני תנאים טופוגרפיים הכוללים שיפוע מעל 15 אחוזים, ניתן לקבוע בתכנית, לגבי השטח שבו השיפוע האמור, במקום כללי המדידה שבתקנת משנה (ג), כללי מדידה אחרים שלפיהם ייכלל שטח המסד, כולו או מקצתו, בכלל השטחים הכוללים המותרים בבניה.

שטח חדר מדרגות הוא שטח ההשלכה האופקית, במטרים רבועים, של משטחי מערכת המדרגות, האופקיים והמשופעים, בכפוף לאמור בתקנה 8.

(א) השטח שמתחת לקירות החיצוניים והפנימיים יבוא במנין השטח המותר לבניה; בכפוף לאמור בתקנת משנה (ב).

(ב) הפריד קיר פנימי בין שני חלקי בנין שאינם מיועדים לאותה מטרה, תבוא במנין רק מחצית עוביו של הקיר כשהוא מדוד ברצפה, לגבי כל חלק בנין לחוד.

(ג) כל השטח שמתחת לקירות מרחב מוגן דירתי בדירת מגורים יבוא במנין שטחי השירות של הבנין, ובלבד שקירות כאמור נבנו בהתאם לתקנות לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1950 ((להלן - מרחב מוגן דירתי).

תוכנית תקבע את השטחים שיותרו לבנייה מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין ומעליה, כל אחד בנפרד.

תוספת שטחי בנייה, כאמור בסעיף 151(ג) לחוק, לא תיחשב סטייה מתוכנית, ואולם תצוין בטבלת שטחי הבנייה בבקשה להיתר.

(א) מוסד התכנון המוסמך להפקיד תוכנית המייעדת קרקע פלונית לבנייה וקובעת שטחי בנייה מותרים או אחוזי בנייה למטרה מן המטרות המפורטות בתקנת משנה (ב), רשאי לכלול בתוכנית הוראות שיקבעו גם את היחס בין השטחים שהבנייה בהם תותר כדי לשמש מטרות אלה במישרין (להלן - שטחים למטרות עיקריות), לבין כלל השטחים שהבנייה בהם תותר רק כדי לשמש למתן שירותים נלווים, כמפורט בתקנת משנה (ד), להשגת המטרות העיקריות (להלן - שטחי שירות); על תוכנית שנכללו בה הוראות שקובעות את היחס בין שטחים למטרות עיקריות לבין שטחי שירות יחולו הוראות תקנה זו.

(א1) מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, רשאי גם לקבוע את היחס בין שטחי השירות השונים המפורטים בתקנת משנה (ד), כולם או חלקם.

(א2) "יחס" , לענין תקנות משנה (א) ו-(א1), יכול שיהיה גם כללי חישוב גיאומטריים או הפניה לתקן או לחיקוק.

(ב) מטרות עיקריות לענין תקנות אלה הן:

(1) מגורים;

(2) מסחר;

(3) בידור;

(4) תעשיה;

(5) מלאכה;

(6) צרכים חקלאיים;

(7) משרדים;

(8) בתי מלון ובתי אירוח אחרים;

(9) נופש וספורט;

(10) בניני ציבור אף אם מטרתם איננה מטרה מן המפורטות בפסקאות (1) עד (9);

(11) שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10);

(12) מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים.

(ג) לענין תקנה זו ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות.

(ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה:

(1) ביטחון ובטיחות : מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות.

(2) מערכות טכניות ומיתקני שירות : חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה;

(3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין;

(4) חניה : מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים;

(5) מבואות וחדרי מדרגות : מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים;

(6) קומות עמודים מפולשות ומקמרות : קומות עמודים מפולשות, לרבות מקמרת (ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד ששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים.

(7) מעברים ציבוריים (פסג'ים) : מעברים ציבוריים שרחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה:

(א) הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב-תכליתיות אחרות;

(ב) כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו;

(ג) הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור;

(ד) הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור;

(ה) עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה (א) עד (ד), על 3 מטרים, ייחשב כל שטחו כשטח שירות;

(ו) אותו חלק של מעברים ציבוריים שרוחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות (א) עד (ד) אינם מתקיימים בהם, אף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות.

(ה) (נמחקה).

(ו) בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות השירות המפורטות בתקנת משנה (ד)(1) עד (4), רואים את אותם חלקי הבנין המשמשים לאותה מטרה - והם בלבד - כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית.

(ז) (נמחקה).

על אף האמור בתכנית לפי תקנה 9, רשאית הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי שטח שירות פלוני לשטח שירות שישמש מטרת שירות אחרת כאמור בתקנה 9, אם נתקיימו שני אלה:

(1) סך כל השטח שמבקשים לשנות את ייעודו, אינו עולה על 200 מטרים רבועים או חמישה אחוזים מכלל השטחים שנועדו בתכנית להיות שטחי שירות, לפי הנמוך שביניהם;

(2) אם נקבע בתכנית ששטח שירות פלוני ימוקם מתחת למפלס הכניסה הקובעת לא יהיה בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור.

בהיתר בשטח כולל כאמור בתקנה 2א, רשאית הוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינוי בשטח שנקבע בתוכנית למטרה מסוימת מבין המטרות שפורטו בתקנה 9(ד), כך שישמש למטרה אחרת מבין המטרות שפורטו בתקנה 9(ד), אם התקיימו שני אלה:

(1) סך כל השטח שמבקשים לשנותו למטרה אחרת אינו עולה על 200 מטרים רבועים או 1.5 אחוזים מהשטח הכולל המותר לבנייה שנקבע בתוכנית, לפי הנמוך שבהם;

(2) אם נקבע בתוכנית ששטח פלוני ימוקם מתחת למפלס הכניסה הקובעת, לא יהיה בשינוי כדי להעביר את מקומו מעל למפלס האמור.

שום דבר בתקנות אלה לא יתפרש כאילו בא לשחרר מקיום הגבלות שבחוק או בתקנות אחרות על פיו.

בחינה תקופתית ראשונה של תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ו-2025, לפי סעיף 24 לחוק עקרונות האסדרה, התשפ"ב-2021, תתבצע בתום עשר שנים מיום תחילתן.

תחילתן של תקנות אלה ביום י"ט באדר א' התשנ"ב (23 בפברואר 1992).

(א) תקנות אלה לא יחולו על בניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני תחילתן של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשנ"ב-1992 (להלן - התקנות המתקנות), כל עוד לא פג תוקפם של ההיתר או של ההחלטה.

(ב) לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן:

(1) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;

(2) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר פורטו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שתקנות אלה דנות בהם ינהגו לפי התקנות, וניתן יהיה להוסיף עליהם את שטחי השירות שלא פורטו בתכנית, לרבות קומה מפולשת;

(3) הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) תיקבע בידי הועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיפים 119א, 145(א1) ו-158טז לחוק. הוועדה המקומית רשאית לקבל החלטה כאמור, עד תום ארבעה חודשים מיום תחילתן של תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ו-2025.

(ג) הוקם בנין לפני תחילתן של תקנות אלה, אין באמור בתקנת משנה (ב) כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה.

ז' באדר א' התשנ"ב (11 בפברואר 1992)

אריה דרעי

שר הפנים

1.	הגדרות
2.	חישובי שטחי בניה ואחוזי בניה
2א.	היתר בשטח כולל
2ב.	התאמת תקנות 4 עד 8 לתוכנית והיתר בשטח כולל
2ג.	ייעוד שטח למטרה מסוימת בתוכנית בשטח כולל
3.	שטח המגרש
4.	השטח הכולל המותר לבניה
5.	מפלסים בקומה
6.	מסד
7.	חדרי המדרגות
8.	קירות
8א.	הפרדה בין שטחי בנייה מתחת למפלס הכניסה הקובעת ומעליה
8ב.	תוספת שטחי בנייה לפי סעיף 151(ג) לחוק
9.	הפרדה בין שימושים עיקריים וחלקי שירות
10.	שינויים מותרים בחלוקת שטחי בנייה למטרות שירות
10א.	שינויים מותרים בחלוקת שטחי בנייה בשטח כולל
11.	שמירת דינים
11א.	בחינה תקופתית
12.	תחילה
13.	תחולה והוראות מעבר