א. שם החוק המוצע
חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשע"ד-2013.
ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו
מטרת התיקון המוצע, להסדיר בחקיקה ראשית את פעילותה של ועדת השגות על שומות במקרקעין שהוקמה בהתאם להחלטה מס' 1181 של מועצת מקרקעי ישראל.
בשנת 2005, הוקמה ועדה ציבורית לרפורמה במקרקעי ישראל ('ועדת גדיש'), אשר המליצה בין היתר על בחינת מנגנוני הערר על החלטות השמאי הממשלתי הראשי בהשגות על שומות מקרקעין הנערכות במסגרת עסקאות עם רשות מקרקעי ישראל.
בעקבות הדו"ח הוקמה ועדה מיוחדת אשר המליצה על יצירת הליך השגה מנהלי בפני ועדת השגות.
זאת על מנת לאפשר טיפול יעיל והוגן במחלוקות שבין האזרח לבין רשות מקרקעי ישראל לגבי שווי המקרקעין, אשר מתגלעות בעיקר במקרים בהם נערכת שומה של נכסים המוחזקים בידי האזרח בחוזה חכירה, כאשר הוא מבקש לנצל זכויות בניה נוספות בנכסים אלו, לשנות את ייעודם וכד', פעולות אשר בגינן, כמתחייב מחוזה החכירה, עליו לשלם לרשות תמורה הנגזרת משווי המקרקעין.
המלצות הוועדה גובשו לכדי תזכיר חוק שפורסם בשנת 2007, ולבסוף הוטמעו הוראותיו בהוראות החלטה מס' 1181 של מועצת מקרקעי ישראל אשר מכוחה הוקמה והחלה לפעול ועדת ההשגות.
כעת, מופץ מחדש תזכיר החוק, בתוספת שינויים הכרחיים, במסגרת הכנת הצעת חוק שנועדה להסדיר את פעילותה של ועדת ההשגות ולעגנה בחקיקה ראשית, כמו גם את הליך התקיפה של החלטותיה.
ג. עיקרי החוק המוצע
סעיף 1
החוק המוצע יחול על שומות המוצאות במסגרת עסקה הפטורה ממכרז במקרקעי ישראל המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, הן שומות הנערכות על ידי שמאי שהוא עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים או בהנחייתו הישירה של עובד כאמור (להלן- שומות מיוחדות), והן כאלה הנערכות על ידי שמאי המועסק על ידי רשות מקרקעי ישראל . יחד עם זאת, החוק לא יחול על שומות הנערכות לצורך קביעת פיצויי הפקעה, משום שקיים בדין מנגנון לבחינה של שומות אלה, בהתאם להוראות סעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) והתקנות שהותקנו מכוחו.
סעיף 2
מתקשר המבקש לטעון כנגד שומה, למעט שומה מיוחדת, שהוצאה בעניין עסקה שהוא מבקש לכרות עם רשות מקרקעי ישראל יהיה רשאי להגיש בקשה לעיון חוזר על השומה. הבקשה תידון על ידי מנהל הלשכה המחוזית במחוז שבו מצויים המקרקעין או סגנו, ואם אלה היו מעורבים בהכנת השומה, על ידי שמאי ממשלתי מחוזי אחר שנקבע על ידי סגן השמאי הממשלתי הראשי. בהחלטה בבקשה לעיון חוזר ניתן לקבל את הבקשה או לדחותה, כולה או מקצתה להגדיל את הסכום שנקבע לתשלום בשומה או בשומה המיוחדת לפי העניין, להורות על השלמתן או על עריכת שומה חדשה בידי השמאי שערך את השומה או בידי שמאי אחר.
מוצע לקצוב זמנים לתחילת הדיון ולמתן החלטה בבקשה, שרשות מקרקעי ישראל תהיה המשיבה בה, וכן מוצע לקבוע כי הגשת הבקשה לעיון חוזר לא תעכב את השלמת העסקה שבשלה הוצאה השומה נושא הבקשה, אם המבקש חפץ לבצע עסקה עוד בטרם התקבלה החלטה סופית בעניינו, ובלבד ששולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת או 75% מן השומה, לפי הגבוה, וכן הופקדה ערבות בנקאית להבטחת תשלום שאר הסכום. מאחר וייתכן, כי בעקבות הדיונים על השומה, הסכום הסופי שייקבע יהיה גבוה יותר מן השומה המקורית, מוצע עוד להבהיר, כי רשות מקרקעי ישראל תהיה רשאית לקבוע בחוזה הסדרים לתשלום היתרה שמעל לסכום השומה המקורית.
סעיף 3
מוצע לקבוע את הקמתה של ועדת השגות. ועדת ההשגות תהא בת שלושה חברים, והם עורך דין עובד המדינה, הכשיר להיות שופט שלום, אשר ימונה בידי שר המשפטים ויהיה יושב ראש הוועדה; השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, וכן שמאי הכלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות פרק ט1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אשר ימונה בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.
כאמור, ועדת ההשגות פועלת כיום מכוח החלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל ומוצע לאפשר את המשך פעילותה ולהחיל עליה את הוראות חוק זה. (ראו הוראת המעבר בסעיף 8).
סעיף 4
ועדת ההשגות תהא מוסמכת לדון הן בהשגות של מתקשר על החלטות של מנהל הלשכה המחוזית בבקשות לעיון חוזר, הן בהשגות על שומות המיוחדות והן בהשגות של רשות מקרקעי ישראל על החלטות מנהל הלשכה מחוזית או סגנו בבקשות לעיון חוזר או על שומות מיוחדות. מאחר ושומות מיוחדות נערכו כאמור על ידי עובד אגף שומת מקרקעין או בהנחייתו הישירה, נראה כי אין טעם בקיום הליך העיון החוזר לגביהן.
ועדת ההשגות תהא מוסמכת לאשר את ההחלטה בבקשה לעיון חוזר או את השומה המיוחדת, לבטלן או לשנותן, וכן תהא רשאית להגדיל את הסכום שנקבע בהחלטה בבקשה לעיון חוזר או את השומה המיוחדת, להורות על השלמתן או על עריכת שומה חדשה.
מוצע לקצוב את זמנה של ועדת השגות למתן החלטות, וכן לקבוע כי אין בהגשת השגה כדי לעכב את ביצוע העסקה נושא השומה שבשלה מוגשת ההשגה, בתנאים שפורטו בסעיף 2. גם בהקשר זה מוצע להבהיר כי רשות מקרקעי ישראל תהיה רשאית לקבוע בחוזה הסדרים לתשלום היתרה שמעל לסכום השומה המקורית.
סעיף 5
מוצע להסמיך את שר המשפטים להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצוע החוק המוצע, לרבות בעניין דרך הגשת בקשות לעיון חוזר והשגות, סדרי הדיון בפני הוועדה, וכן תשלום אגרות בגין הגשת השגות.
סעיף 7
מוצע לקבוע כי החוק יחול גם על שומות שהוצאו ערב תחילתו, ובלבד שלא החל הדיון בהשגה אודותן ולא חלף המועד להגשת השגה בגינן.
סעיף 8
מאחר וכאמור, ועדת ההשגות הוקמה ופועלת מכוח החלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל, מוצע לקבוע כי יראו ועדה זו כאילו הוקמה מכוח החוק, ואת חבריה כאילו מונו בידי שר המשפטים או בידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין בהתאם להוראות החוק. כן מוצע, על מנת לאפשר את המשך הדיונים המתנהלים כיום בפני הוועדה, לקבוע כי יראו השגות שהוגשו בפני הוועדה והדיון בהן החל, כאילו הוגשו לפי הוראות חוק זה.
סעיף 9
מוצע לקבוע, כי בגין החלטה של ועדת השגות יהיו המתקשר ורשות מקרקעי ישראל רשאים להגיש ערעור מנהלי.
ד. השפעת החוק המוצע על הדין הקיים
הסדרת מעמדה ופעילותה של ועדת ההשגות בחקיקה ראשית, וקביעת דרך הערעור על החלטותיה.
ה. השפעת החוק המוצע על התקציב
אין השפעה ישירה על תקציב המדינה.
ו. השפעת החוק המוצע על ההיבט המנהלי והתקן
נוכח העובדה שוועדת ההשגות קיימת ופועלת בהתאם להוראות החלטת המועצה האמורה, לא צפויה השפעה משמעותית על ההיבטים המנהליים והתקנים הכרוכים בפעילותה.
ז. להלן נוסח החוק המוצע
תזכיר חוק מטעם המשפטים:
|
|
|
פרק א': הגדרות |
|||
|
הגדרות |
1. |
בחוק זה: |
|||
|
|
|
"זכויות בניה" – שטח המותר לבניה על פי תוכנית או הקלה כמשמעותן בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965[1] (להלן – חוק התכנון והבניה); |
|||
|
|
|
"יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין" – כהגדרתו בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001[2] (להלן – חוק שמאי מקרקעין); |
|||
|
|
|
"מנהל הלשכה המחוזית" - מנהל הלשכה המחוזית באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים במחוז שבו מצויים המקרקעין, או סגנו; |
|||
|
|
|
"מקרקעין" - המקרקעין שהשומה או השומה המיוחדת, לפי העניין, מתייחסת אליהם; |
|||
|
|
|
"מתקשר" - אדם המבקש לבצע את העסקה בשלה נערכה שומה; |
|||
|
|
|
"עסקה" - העברה בתמורה, של זכויות במקרקעי ישראל או לגביהם, או של זכויות בניה, לרבות הארכת עסקה או שינוי תנאיה, ולמעט הקצאה בפטור ממכרז שבגינה שולמה תמורה סמלית; |
|||
|
|
|
"רשות מקרקעי ישראל" – כמשמעותה בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960[3]; |
|||
|
|
|
"שומה" – אמדן שוויין של זכויות במקרקעי ישראל המנוהלים בידי רשות מקרקעי ישראל, אשר נערך על ידי שמאי מקרקעין מטעמו של השמאי הממשלתי הראשי לצורך עשיית עסקה בהן או במסגרת עסקה כאמור, למעט שומה הנערכת לשם קביעת פיצויי הפקעה, ולמעט שומה מיוחדת; |
|||
|
|
|
"שומה מיוחדת" – אמדן שוויין של זכויות במקרקעי ישראל המנוהלים בידי רשות מקרקעי ישראל, אשר נערך על ידי השמאי הממשלתי הראשי או שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, או על ידי שמאי מקרקעין אחר, בהנחיה ישירה של השמאי הממשלתי הראשי או שמאי עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, ולמעט שומה הנערכת לשם קביעת פיצויי הפקעה; |
|||
|
|
|
"שמאי מקרקעין" – כהגדרתו בחוק שמאי מקרקעין. |
|||
|
|
|
פרק ב': עיון חוזר בשומה בפני שמאי |
|||
|
עיון חוזר בשומה |
2. |
(א) מתקשר המבקש לטעון נגד שומה רשאי להגיש, בכתב, בתוך 30 יום מן היום שהשומה הומצאה לידיו, בקשה לעיון חוזר בשומה (להלן – הבקשה). |
|||
|
|
|
(ב) הבקשה תדון בפני מנהל הלשכה המחוזית; היה מנהל הלשכה המחוזית מעורב בהכנת השומה או בעניינה, תדון הבקשה בפני מנהל לשכה מחוזית אחר, שיקבע השמאי הממשלתי הראשי או סגנו. |
|||
|
|
|
(ג) רשות מקרקעי ישראל תהיה משיבה בבקשה. |
|||
|
|
|
(ד) ראה מנהל הלשכה המחוזית, כי אין די במסמכים ובראיות שהוגשו לו על ידי המתקשר ועל ידי רשות מקרקעי ישראל כדי להחליט בבקשה, רשאי הוא לדרוש כי יומצאו לו מסמכים וראיות נוספים, כפי שיקבע. |
|||
|
|
|
(ה) מנהל הלשכה המחוזית רשאי להכריע בבקשה על יסוד החומר שבפניו וכן רשאי הוא להחליט לקיים בה דיון בעל פה. החליט מנהל הלשכה המחוזית לקיים בבקשה דיון בעל פה, יתקיים הדיון בתוך 45 יום מיום קבלת הבקשה בידי מנהל הלשכה המחוזית. |
|||
|
|
|
(ו) ההחלטה בבקשה תינתן לא יאוחר מתום 30 ימים מן המועד שבו הומצאו כל המסמכים והראיות הדרושים, להנחת דעתו של מנהל הלשכה המחוזית, או בתוך 60 יום מיום סיום הדיון בעל פה בבקשה, אם התקיים, לפי המאוחר. |
|||
|
|
|
(ז) בהחלטה, רשאי מנהל הלשכה המחוזית לקבל את הבקשה או לדחותה, כולה או מקצתה, וכן רשאי הוא להגדיל את הסכום שנקבע לתשלום בשומה או בשומה המיוחדת לפי העניין, להורות על השלמתן או על עריכת שומה חדשה בידי השמאי שערך את השומה או בידי שמאי אחר, כפי שיורה. |
|||
|
|
|
(ח) השמאי הממשלתי הראשי רשאי להאריך את המועדים הקבועים בסעיף זה, בהחלטה שתינתן בכתב ומטעמים שיירשמו. |
|||
|
|
|
(ט) הגשת בקשה לא תעכב את ביצוע העסקה נושא השומה, ובלבד שהמתקשר המבקש לבצע את העסקה עוד בטרם נתקבלה החלטה בבקשה עשה את כל אלה: |
|||
|
|
|
|
(1) שילם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, או 75% מסכום העסקה לפי השומה, לפי הגבוה מביניהם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961[4]; |
||
|
|
|
|
(2) הפקיד ערבות בנקאית בגין יתרת סכום העסקה לפי השומה. |
||
|
|
|
(י) רשות מקרקעי ישראל רשאית לקבוע הוראות נוספות לשם הבטחת תשלום היתרה על פי השומה הסופית. |
|||
|
|
|
פרק ג': ועדת השגות |
|||
|
ועדת השגות |
3. |
(א) מוקמת בזה ועדת השגות לעניין חוק זה (להלן – הוועדה), שאלו חבריה: |
|||
|
|
|
|
(1) עובד משרד המשפטים הכשיר להיות שופט של בית משפט שלום, שימנה שר המשפטים והוא יהיה יושב ראש הוועדה; |
||
|
|
|
|
(2) השמאי הממשלתי הראשי או סגנו; |
||
|
|
|
|
(3) שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות סעיף 202ג לחוק התכנון והבניה, שימנה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין. |
||
|
השגה בפני ועדת השגות |
4. |
(א) |
(1) מתקשר המבקש להשיג על גובה הסכום שעליו לשלם בהתאם להחלטה בבקשה שניתנה בעניינו או מתקשר המבקש להשיג על גובה הסכום שעליו לשלם בהתאם לשומה מיוחדת (בסעיף זה – המשיג) רשאי להגיש, בכתב, השגה על החלטה בבקשה, או על השומה המיוחדת, לפי העניין, בפני ועדת ההשגות (להלן – השגה); |
||
|
|
|
|
(2) רשות מקרקעי ישראל רשאית להגיש השגה על גובה הסכום שנקבע בהחלטה בבקשה או בשומה מיוחדת בפני ועדת ההשגות. |
||
|
|
|
(ב) ההשגה תוגש בתוך 30 יום מהיום שההחלטה עליה מוגשת ההשגה, או השומה המיוחדת , לפי העניין ,הומצאה לידי המשיג; יו"ר הוועדה יהיה רשאי להאריך את המועד להגשת השגה כאמור מטעמים מיוחדים שיירשמו. |
|||
|
|
|
(ג) רשות מקרקעי ישראל או המתקשר, לפי העניין, יהיו משיבים בהשגה. |
|||
|
|
|
(ד) החלטות הוועדה יתקבלו ברוב דעות חברי הוועדה; באין רוב לדעה אחת, תכריע דעת יושב ראש הוועדה. |
|||
|
|
|
(ה) הועדה תקיים דיון בהשגה בנוכחות הצדדים לה בתוך 45 ימים מיום שהוגשה לה. |
|||
|
|
|
(ו) על אף האמור בסעיף קטן (ה), הוועדה רשאית להחליט בהשגה על פי המסמכים שהוגשו לה בלבד, אם מצאה כי בנסיבות העניין אין צורך בקיום דיון בנוכחות הצדדים לשם בירור המחלוקת, ולאחר שנתנה לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לעניין זה. |
|||
|
|
|
(ז) הוועדה רשאית לאשר את ההחלטה בבקשה או את השומה המיוחדת, לפי העניין, לבטלה או לשנותה, וכן רשאית היא להגדיל את הסכום שנקבע לתשלום בהחלטה או בשומה המיוחדת, לפי העניין, להורות על השלמתן של ההחלטה או השומה המיוחדת או להורות על עריכת שומה חדשה. |
|||
|
|
|
(ח) החלטת הוועדה בהשגה, תינתן לא יאוחר מתום 30 ימים מן המועד שבו הומצאו לה, להנחת דעתה, כל המסמכים והראיות הדרושים למתן החלטה, או בתוך 60 יום מסיום דיוניה, לפי המאוחר. |
|||
|
|
|
(ט) על הגשת השגה בפני הוועדה יחולו הוראות סעיף 2(ט). |
|||
|
תקנות |
5. |
שר המשפטים, ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות לביצועו לרבות לעניין: |
|||
|
|
|
|
(1) סדרי הדין בפני ועדת ההשגות ובבקשה לעיון חוזר, לרבות לעניין הארכת מועדים; |
||
|
|
|
|
(2) תשלום אגרה בגין הגשת השגה. |
||
|
|
|
פרק ד': תחילה, תחולה והוראות מעבר |
|||
|
תחילה |
6. |
תחילתו של חוק זה 30 יום מיום פרסומו. |
|||
|
תחולה |
7. |
הוראות חוק זה יחולו על שומות ושומות מיוחדות שנערכו לפני תחילתו, ובלבד שבמועד תחילתו טרם חלף המועד להגשת בקשה לעיון חוזר או השגה עליהן, לפי הדין החל ערב תחילתו של חוק זה. |
|||
|
הוראות מעבר |
8. |
(א) ועדת השגות שהוקמה לפי החלטה מס' 1181 של מועצת מקרקעי ישראל ערב תחילתו של חוק זה, יראו אותה כאילו הוקמה לפי סעיף 3(א), וכן יראו את חבריה כאילו מונו בידי שר המשפטים, או בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, לפי העניין, לפי הסעיף האמור. |
|||
|
|
|
(ב) השגות שהוגשו בפני ועדת השגות כאמור בפסקה (א), והוועדה החלה לדון בהן, יראו אותן כאילו הוגשו לפי הוראות חוק זה, ויחולו עליהן הוראות חוק זה. |
|||
|
|
|
פרק ה': תיקונים עקיפים |
|||
|
תיקון חוק בתי משפט לעניינים מנהליים |
9. |
בחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000[5], בתוספת השנייה, אחרי פרט 23 יבוא: |
|||
|
|
|
|
"24. |
החלטה של ועדת השגות לפי חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשע"ג-2013". |
|