ברקריבלין , א' לוי ,
תק-על 2003(2), 6255
המשיבות, בעלים של חלקה ברחובות, חויבו בהיטל השבחה בעקבות אישורה וכניסתה לתוקף של תכנית בניין עיר החלה על החלקה * בשל מחלוקת שהתעוררה באשר להיקף ההיטל, מונה שמאי מכריע שהיה צריך לקבוע את שווי החלקה ערב החלת התכנית המשביחה. השמאי מצא כי ערב ההשבחה חלה על החלקה נשוא הדיון תכנית מנדטורית שלפיה לא ניתן היה לבנות על החלקה. עוד מצא השמאי כי המערערת, הועדה המקומית, נתנה היתרי בנייה למגרש בשנים 71' ו-72', ועל כן קבע כי לצורך קביעת שווי המקרקעין, המגרש מושפע מהיתרים אלה * כמו כן קבע השמאי כי לצורך עריכת השומה, יש להתחשב בעובדה שהמגרש נמצא ברחוב סואן ובלב שכונת בניה למגורים, כך שלא ניתן להתעלם מהציפיות לתכנון עתידי של המגרש כגורם המשפיע על ערכו * הצדדים ערערו לבימ"ש השלום על חוות דעתו של השמאי * המשיבות סברו, כי הערכת שווי הקרקע ערב התכנית המשביחה, אותו קבע השמאי, היתה נמוכה מדי. הועדה המקומית סברה, כי שווי הקרקע ערב התכנית כפי שנקבע הוא גבוה מידי ומתבסס על שיקולים לא רלוונטיים, כגון: היתרי בניה בלתי-חוקיים ושיקולים בדבר ציפיות לתכנון עתידי * בימ"ש השלום דחה את שני הערעורים, בקובעו כי הועדה המקומית מנועה מלטעון כנגד תוקף ההיתרים שהיא עצמה נתנה. עוד קבע ביהמ"ש, כי השמאי רשאי היה לקחת בחשבון את הציפיות בדבר תכנון עתידי של החלקה, לאור ההיתרים שניתנו לה בעבר ולאור מיקומה * ערעור הוועדה לביהמ"ש המחוזי נתקבל רק בחלקו ומכאן הבר"ע מצד הוועדה וכן הבר"ע הנגדית של המשיבה * נקבע: התחשבות בפרמטרים כמיקום החלקה ואישור או אי אישור תכניות אשר חלו על החלקה הינה רלוונטית ולגיטימית, מכיוון שבפרמטרים אלו יש כדי לעורר בלב הקונה הפוטנציאלי ציפיות לתכנון עתידי. ציפיות אלו הן בהחלט מסוג הגורמים שעל שמאי לשקול בקביעת השווי שקדם להשבחה, זאת גם אם מקורן הוא בציפייה לכניסתה לתוקף של התכנית המשביחה. באשר להיתרי הבניה שניתנו בעבר והשפעתם על שווי המקרקעין בטרם ההשבחה: לא נבנה דבר עפ"י היתרים אלו, תוקפם פג שנה מנתינתם ולא ניתנו היתרים דומים ביחס לחלקה. לפיכך, אסור לראות בהם כגורמים המגדילים משמעותית את שווי המגרש *