כבוד השופט א' רובינשטיין
תק-על 2006(3), 8706
נשוא הבקשה וההליכים שקדמו לה הוא בית עסק בו מנהל המבקש אטליז. בשנת 1936, שכר אבי המבקש את העסק מסבם של המשיבים, שהיה הבעלים המקורי של העסק. לאחר פטירתו של הסב הועבר הנכס בירושה למשיבים. המשיבים הגישו בקשה לפסיקת דמי שכירות לבית הדין לשכירות ובה הם עתרולקבוע מחדש את דמי השכירות בעבור העסק וכן לשחרר את דמי השכירות החלים עליו מן התקרה המרבית הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדיר (נוסח משולב), תשל"ב- 1972; זאת, בהסתמך על פי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983, שעניינה בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח. המשיבים ביקשו לקבוע כי דמי השכירות שישולמו יהיו חופשיים. לפיכך, עניינה של הפלוגתא בין הצדדים הוא בשאלה האם שולמו דמי מפתח עבור העסק. נקבע, כי הנטל להוכיח את אי התשלום רובץ לפתחם של המשיבים, אולם נוכח העובדה כי המדובר בהוכחת יסוד שלילי – נטל זה מופחת. המבקש הגיש ערעור לביהמ"ש המחוזי אשר נדחה. מכאן בקשת רשות הערעור * נקבע: בית הדין לשכירות חזר למעשה על ההלכה בעניין נטל ההוכחה של יסוד עובדתי הנושא עימו אופי שלילי לפיה, כשמדובר ביסוד עובדתי מעין זה, קשה יותר להוכיחו ועל כן יסתפק בית המשפט בכמות פחותה של ראיות (ע"א 414/66 פישביין נ' פול על ידי מזרח שירות לביטוח). ליבן של טענות המבקש הוא בהתערבות בממצאי עובדה ומהימנות. בטענות כגון דא, אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב. אגב אורחא נקבע, כי חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים, השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו"הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר. על רקע זה, הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק" (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח'). מדיניות זו ראויה היא, ויש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו. בגדרו של ההליך דנן, אין צורך להידרש לפרשנות תקנה 1(22) מעבר לקביעה (הפרטנית) בשאלה האם אכן שולמו דמי מפתח, אולם הדעת נותנת, כי בבוא העת תינתן לה פרשנות מרחיבה. אין בתקנה 1 כפי שתוקנה לפני הוספת חלופה 22, כדי להגביל את ידי מחוקק המשנה מלהוסיף עסקים נוספים שעליהם לא תחול תקרת דמי השכירות ובהם גם עסקים שבגינם לא שולמו דמי מפתח. אדרבא, הדעת נותנת שדווקא עסקים אלו יהיו הראשונים שמהם תוסר המגבלה שהרי אין לדיירים בהם, שלא שלמו דמי מפתח ונהנו מדמי שכירות מזעריים שנים רבות, פתחון פה לטעון שרכשו את זכויותיהם בכסף או בתמורה אחרת ועתה ימצאו עצמם מקופחים" (ע"א 3403/04 חבאני נ' אטבליסמנט)
