כבוד הנשיא א' ברקכבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן , כבוד השופט א' ריבלין ,
תק-על 2003(1), 2750
המערערת, שותפות רשומה "אחוזת בית ראשונים", מפעילה מרכז דיור מוגן למבוגרים בראשל"צ. המרכז כולל דירות מגורים, אליהן צמודים אגף סיעודי ושטח מסחרי הפתוח לקהל הרחב. הדירות מותאמות לדיירים עצמאיים מבחינה תפקודית, בריאותית ונפשית והדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים כפי טעמם. המשיבה, עיריית ראשל"צ, חייבה את המערערת בתשלום ארנונה לפי תעריף "בית אבות". לטענת המערערת, המרכז משמש למגורים ולכן יש לסווגו כמבנה מגורים, אשר תעריף הארנונה החל עליו נמוך יותר. כן טוענת המערערת, כי אין להטיל את חיוב הארנונה עליה כי אם על הדיירים. ביהמ"ש קמא קבע, כי לצורכי החיוב בארנונה אין להבחין בין בית אבות שהוא "מעון" לבין בית אבות שהוא "דיור מוגן" במתכונת אותה מנהלת המערערת, ולכן סיווגה של העירייה הנו נכון. כן קבע ביהמ"ש קמא, כי נטל תשלום הארנונה צריך לחול על המערערת בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס כמחזיקה, מנהלת ומתפעלת, בעוד שלדיירים נתונה אך ורק זכות שימוש בדירות המגורים. מכאן הערעור.
נקבע: יש ליצור הפרדה בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן ובין החלקים האחרים של הנכס שאינם משמשים למגורים. את דירות המגורים והשטחים הנלווים להן יש לסווג כמבנה מגורים ואילו החלקים האחרים של הנכס יסווגו כל אחד בהתאם למהותו המרכזית. תחזוקה וניהול ע"י הבעלים אינם מנתקים את הזיקה בין הדיירים לדירותיהם ואין בהם כדי לתת בידי הבעלים זיקה קרובה לנכס יותר מאשר לדיירים המתגוררים בו. לאור האמור, יש לקבוע שהדיירים הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לדירות המגורים ולשטחים הנלווים להן, ולפיכך עליהם לשאת בתשלום הארנונה בגינן.
