המחוזי אשרר את החלטת המפקחת על המקרקעין לחייב בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א, לאחר שטענותיו, גם באשר לכדאיות העסקה, נדחו כולן. אין להתערב בהחלטת המפקחת באשר לחוסר תום ליבו, משהעסקה סבירה והוגנת, וחיזוק לכך מצוי בעובדה שאין יזם המסכים לשלם תמורה גבוהה יותר בגין המקרקעין
עסקינן בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, בו התקבלה תביעה אשר הוגשה כנגד המערער, והוא חוייב לחתום על הסכם תמ"א. המשיבים - התובעים בהליך קמא, הם בעלים של 51 דירות בבית משותף בתל אביב, והמערער גם הוא בעלים של דירה בבניין. במאי 2018 התקשרו בעלי הדירות בהסכם עם חברת אשדר לפרוייקט פינוי בינוי. 54 מבין 55 בעלי הדירות חתמו על ההסכם. המפקחת התייחסה לחוסר תום לבו של המערער, וקבעה כי התכלית האחת בסרבנותו הייתה סחטנות. זאת משהתרשמה כי המערער ליווה את הפרויקט בכל שלביו, אסף ותיעד כל מסמך ואולם, בסופו של דבר סירב לחתום בבקשו להיטיב עם זכויותיו הוא בלבד ובהבינו את הכוח העומד לצדו. לגישת המפקחת, תימוכין לעמדתו זו של המערער ניתן למצוא בדבריו במסגרת הדיון, שם אמר כי רק ככל שהיזם ישלם לו 5,600,000 ש"ח עבור דירתו יסיר התנגדותו.
כב' השופטת ל' ביבי פסקה כי יש לדחות את הערעור. בפרויקט עליו חלות הוראות סעיף 5א' לחוק החיזוק, במסגרתו נהרס הבית המשותף ונבנה מחדש, נקבע בעניין שומרוני (רע"א 1002/14), כי אמנם המטרה של חיזוק הבית המשותף היא מטרה ראויה ואולם, הואיל ועסקינן בהתנגשות אפשרית בין אינטרס הכלל לאינטרס הפרט, חשוב שהדברים יעשו בזהירות ראויה, תוך איזון בין האינטרסים. על המתנגד לפרויקט חיזוק להציג טעם ממשי להתנגדותו ובכלל כך, עליו להציג חלופה אשר רלוונטית וקשורה לטעמי התנגדותו. ככל שהמתנגד מצדיק התנגדותו בתמורות לפי ההסכם - עליו להציג חלופה ממשית לביצוע הפרויקט בתמורות גבוהות יותר. בעניין דנן, המערער מצהיר על עצמו כמי שמעונין בקיומו של הפרויקט ברם סבור כי ניתן לבצע אותו בתמורות טובות יותר. בחלק גדול מטענותיו מבקש המערער לתקוף ממצאים, כפי שנקבעו על ידי המפקחת וזאת, לאחר שהתרשמה באופן ישיר מהראיות ומהעדויות אשר הונחו ונשמעו בפניה. חלקו הארי של הערעור נסב על טענות כנגד קביעות וממצאים אשר נקבעו על ידי המפקחת והכל משהמערער לא הראה כי קיימת הצדקה לסטות לעניין זה מהכלל ולפיו ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים כפי שנקבעו על ידי הערכאה המבררת. משכך, דין טענותיו של המערער, המופנות כנגד ממצאים אלו להידחות.
בהמשך לאמור, נקבע כי המערער טוען שדרישתה של העירייה לרישום זכויות על שמה במרתף אשר יוקם אינה כדין, זאת למרות קביעת המפקחת כי הבעלות במרתף הייתה נתונה מלכתחילה לעיריית תל אביב. המערער אף לא הציג חלופה שיש לה התכנות בהקשר זה, במסגרתה ניתן להוציא את הפרויקט לפועל בלא לקיים דרישתה זו של העירייה. כפי שצוין על ידי המפקחת, אין בקביעותיה אלו כדי למנוע מהמערער לנקוט בהליכים כנגד העירייה, שכן, הליכים ישירים כנגד העירייה הם האכסניה המתאימה לדון בטענותיו. העניין לשמו נדרשה המפקחת להכריע בסוגיות אלו, הוא סבירות הסכם התמ"א. בהתאמה לעניין המצוי בסמכותה, לא נדרשה המפקחת לבחון או להכריע באופן חד משמעי בשאלת סמכות העירייה לדרוש את רישום הבעלות או חתימה על ההתחייבות, אלא שהיא נדרשה לבחון האם בשים לב לדרישות אלו שהעירייה אמנם הציבה – הסכם התמ"א הוא סביר ויש לחייב את המערער לחתום עליו. המפקחת דנה ב"תקיפה עקיפה" בדרישת העירייה ואולם, עשתה כן בהיקף הנדרש לשם הכרעה בנושא אשר מונח לפתחה במסגרת סמכותה הישירה והוא סבירות הסכם התמ"א. משכך, קיימה המפקחת באופן מלא ומדויק את תפקידה. יש לדחות גם את טענות המערער בדבר ניגוד עניינים של ב"כ בעלי הדירות, בשל שייצגו את עיריית תל אביב. המפקחת קבעה כי לא היה בניגוד העניינים כדי להשפיע על הסכם התמ"א. לא מדובר בעורכי דין אשר ייצגו את שני הצדדים להליך או להסכם – קרי הן את היזם והן את בעלי הדירות - אלא בעורכי דין אשר נשכרו לייצג את בעלי הדירות ואשר התחוור כי משרדם מייצג גם צד שלישי – עיריית תל אביב - בהליכים שונים. בהקשר לכך, לא הוכח כי ייצוג כפול זה יש בו כדי להוביל לניגוד עניינים.
זאת ועוד, נקבע כי יש לדחות את טענות המערער אף באשר לכדאיות העסקה. המפקחת ייחסה משקל למחדלו של המערער מהצגת חלופה המלמדת על קיומו של יזם המסכים להתקשר עם בעלי הדירות בעסקה אשר תנאיה טובים יותר. הודגש כי העדר חלופה, יש בו גם כדי ללמד על "מבחן השוק", קרי כי חיזוק לכך שהעסקה סבירה והוגנת, מצוי בכך שלא קיים יזם המסכים לשלם תמורה גבוהה יותר בגין המקרקעין. באשר לטענת המערער כי שיעור הרווח היזמי אינו סביר, נקבע כי במסגרת הסכם התמ"א, קיים מנגנון המאזן את הרווח היזמי, הואיל והוא כולל חלוקת הרווח היזמי בין היזם לבין בעלי הדירות ככל שרווח זה יעלה על שיעור של 22%. גם לעניין זה, מצאה המפקחת לייחס משקל ומשמעות למחדלו של המערער מהצגת חלופה המלמדת על קיומו של יזם המסכים להתקשר עם בעלי הדירות בעסקה אשר תנאיה טובים יותר. לקראת סיום ציין בית המשפט כי הוא לא יתערב בקביעותיה וממצאיה של המפקחת באשר לתום ליבו של המערער. המפקחת שהיא הערכאה הדיונית, התרשמה באופן ישיר מהמערער, מכוונותיו ואופן התנהלותו ובכך לא נמצא כל טעם להתערב.
לסיכום, הערעור נדחה.
המערער יוצג ע"י: לא צוין; המשיבים יוצגו ע"י: עו"ד זיו גרומן; עו"ד ניל בונפיל
