חדשות

זוג צעיר שביקש לרכוש דירה נדרש לחתום על זיכרון דברים סטנדרטי, עוד לפני שהתייעצו עם עורך דין מטעמם או בדקו את מקורות המימון, כדי לא להפסיד את הדירה לקונים פוטנציאלים אחרים. אלא שזיכרון הדברים עשוי להיחשב חוזה מחייב לכל דבר ועניין, שיחייב את השניים לקיימו בניגוד לרצונם או לשלם פיצויים

בני זוג חתמו על זיכרון דברים למכירת ביתם, אך לאחר מכן התחרטו ודרשו לבטל את העסקה בטענה שלא הבינו את משמעות המסמך כעסקת מכר, וסברו כי משמעותו היא רק הענקת זכות קדימה. בית המשפט המחוזי קבע, שזיכרון הדברים הינו הסכם מכר לכל דבר ועניין הכולל את כל הפרטים המהותיים לעסקה, וחייב את בני הזוג למכור את הבית בתנאים שנקבעו בו. מקרה זה, המתווסף לשלל מקרים קודמים בהם עלתה הסוגיה, מוכיח שוב שלא כדאי לחתום על זיכרון דברים.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

מיכל ועמית, זוג צעיר ובעל אפשרויות כלכליות ממוצעות, חפצו לרכוש דירה. לאחר חיפושים נרחבים הציג בפניהם המתווך דירה נחמדה. השניים התרשמו כי הדירה עונה על צרכיהם, אך השיבו כי עליהם לבדוק את מקורות המימון שלהם ולהתייעץ עם עורך דין מטעמם. אלא שאז, הוציא המתווך מתיקו זיכרון דברים סטנדרטי, וביקש להחתים את שני הצדדים – המוכר והקונים – על העסקה. הכל התנהל מהר מאוד. מיכל ועמית היססו ולא רצו לחתום על מסמך משפטי מבלי להיוועץ בעורך דין, אך המתווך סיפר שיש למוכר קונים פוטנציאליים אחרים, "רציניים מאוד", ו"חבל שתפסידו את הדירה". "אל תדאגו", אמר להם המתווך, "חוזה מסודר נעשה אצל עורך דין. בינתיים, זיכרון הדברים רק מבטיח שהדירה תישאר עבורכם".

אז זהו, שלא.

זיכרון הדברים עשוי להיחשב כחוזה לעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, המחייב את הצדדים. במקרה כזה, אם יימנעו מיכל ועמית מלרכוש את הדירה, הם עלולים למצוא עצמם מחויבים בתשלום פיצויים, או אף מחויבים באכיפת החוזה ורכישת הדירה בניגוד לרצונם.

בתי המשפט בישראל התבקשו פעם אחר פעם לקבוע האם יש לזיכרון הדברים תוקף מחייב. בתי המשפט בחנו את התנהגות הצדדים לפני זיכרון הדברים, בשעת חתימת זיכרון הדברים ולאחר חתימת זיכרון הדברים. למשל, מתי התחרטו מיכל ועמית וביקשו לבטל את העסקה, האם התחילו לבצע את הצעדים הבאים של העסקה, האם שילמו דמי תיווך בגינה, האם הוחלפו טיוטות חוזה בין הצדדים, עד כמה הסתמך המוכר על זיכרון הדברים שנחתם על ידי מיכל ועמית ועוד.

בנוסף, בחנו בתי המשפט את לשונו וקביעותיו של  זיכרון הדברים, והאופן בו נקבע הקשר בינו לבין החוזה "הסופי". האם בזיכרון הדברים של מיכל ועמית נקבע כי הוא כפוף לחתימת הסכם סופי, או שנאמר בו שהחוזה הפורמלי שייחתם יחליף את זיכרון הדברים? בתי המשפט בדקו גם אם שולם חלק כלשהו מהתמורה למוכר ואת שיעורו. ככל ששיעור התשלום גבוה יותר, כך יש בו כדי להעיד על כוונת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב.

לאחר שנבדקה כוונת הצדדים שזיכרון הדברים יחייב אותם, פנו בתי המשפט לבדיקת השאלה האם זיכרון הדברים כולל את הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. אם זיכרון הדברים לא כולל פרטים מהותיים וחיוניים אלה – סביר להניח שהצדדים לא התכוונו שזיכרון הדברים יחייב אותם.

עקרונית, בתי המשפט קבעו כפרטים מהותיים וחיוניים לעסקה במקרקעין את תיאור הנכס, מהות העסקה, מחיר הנכס, מועדי תשלום התמורה ומועד העברת החזקה. אלא שגם אם יחסרו פרטים מהותיים בזיכרון הדברים, הרי שאם הוכח שהייתה כוונה להתקשר בחוזה מחייב – ישלים בית המשפט את הפרטים החסרים בזיכרון הדברים באמצעים משפטיים מלאכותיים.

במילים אחרות: אם ייקבע שמיכל ועמית התכוונו להתקשר בחוזה מחייב, הרי גם אם הם לא סיכמו את מכלול תנאי העסקה, יכול בית המשפט להשלים בעצמו את הפרטים החסרים וייתן לעסקה תוקף מחייב, על כל המשתמע מכך. במקרה כזה, ימצאו עצמם מיכל ועמית, אשר סברו ש"בסך הכל" הם מביעים רצינות באמצעות חתימה על זיכרון דברים, ואפילו לא סיכמו את כל תנאי העסקה, מחויבים לרכוש את הדירה ו/או לשלם פיצויים בגין הפרת החוזה המחייב.

כדי להימנע מהתסבוכת המתוארת, מהתדיינויות משפטיות, ואף מתשלום פיצוי מוסכם ושאינו מוסכם, רצוי להימנע בכל מקרה מחתימת זיכרון דברים.

עסקת מקרקעין איננה עסקה של מה בכך, ודומה כי בנושא זה "החיפזון מן השטן". רצוי למצות את הליך המשא ומתן, לרבות ניסוח חוזה על ידי עורך דין, בדיקה יסודית של מצב הדירה, לרבות מצבה התכנוני וההנדסי, ובכלל זה אצל הרשויות, וחתימה על חוזה רק לאחר שכל הבדיקות הושלמו ושכל התנאים הכרוכים בעסקה סוכמו. לא כדאי לאזוק ידיים באמצעות זיכרון דברים עוד בטרם ביררתם האם יש הסכמות לכל תנאי העסקה, והאם אתם מודעים לכל היבטיה ומקבלים אותם. החתימה על החוזה תשמש האקט הסופי, המקנה תוקף מחייב להסכמות הצדדים, ולא האקט "הפותח" את המשא ומתן.

המוכר טוען שיש לו קונים פוטנציאליים וחבל שתפסידו את הדירה? אחלו לו ולהם הצלחה בלב שלם, וקוו עבורם שלא יתפתו לחתום על זיכרון דברים "לפני חוזה סופי".

עורכי הדין ורד כהן ורענן בר און ממשרד בר און, כהן עורכי דין עוסקים בדיני משפחה, מקרקעין, דיני ביטוח ונזיקין http://www.bar-oncohen.co.il/