בית המשפט נתן צו מניעה קבוע האוסר על חברה לבצע השכרות קצרות טווח של דירות בבית משותף. נקבע כי לפי התקנון, הדירות נועדו למגורים-של-קבע ולא לאירוח למטרת תיירות ונופש לפרקי זמן קצרים. גם מן ההיבט של דיני רישוי עסקים הנתבעים פועלים בניגוד לדין, משמדובר בעסק הפועל בלא רישיון
במרכזה של התובענה דנן עומדת שאלת הלגיטימיות של השכירות לתקופות קצרות של דירות בבית משותף בירושלים. הסעד הנתבע הוא צו מניעה האוסר על הנתבעים לבצע השכרות של דירותיהם בבית המשותף. הנתבעת היא חברה שעיסוקה בתחום השכרות קצרות טווח של דירות, והנתבע הוא מנהל ובעל מניות בחברה, וכן השקיע השקעות כספיות אישיות שלו בדירות. התביעה מתבססת על החלטה שהתקבלה באסיפת דיירים כללית במרץ 2021, האוסרת על בעלי הדירות בבית המשותף להשכירן לטווח קצר. כמו כן על התקנון המוסכם של הבית המשותף הקובע כי הדירות תשמשנה למגורים בלבד.
לטענת הדיירים בבניין, נגרם להם סבל נוכח ההשכרות לטווח קצר שמבצעים הנתבעים.
הנתבעים טענו מנגד כי רוב בעלי הדירות בבניין אינם תושבי ישראל והם משתמשים בדירות לצרכי נופש. במהלך השנה, בכדי לשמור על כדאיות כלכלית, משכירים חלק מבעלי הדירות את הדירות לטווח קצר. מדובר בדירות שני חדרים קטנות שאין כל שוק להשכרתן לתקופות ארוכות.
כב' השופט ד' מ' דמביץ פסק כי יש לקבל את התביעה. שיווק הדירות להשכרה מבוצע באינטרנט - באמצעות אתרי booking.com וכן airbnb. ניהול הדירות נעשה ללא מפגש עם המתארחים. אין לנתבעת נציג קבוע בבניין לשם קליטת האורחים ואין מי שמפקח על התנהלות האורחים, וכלל הטענות מטעם הנתבעים מדגימות וממחישות התנערות בוטה מאחריות. הנתבעים אינם נמצאים בשטח, אולם הם מזמינים בכל רגע נתון קבוצות אורחים לשש, ובזמן הגשת התביעה – חמש, הדירות שהם משכירים בבית המשותף. הנחיות כתובות, בתקנון ממוחשב או בשילוט כלשהו בחניית הבניין, אינן מהוות ערובה הולמת לכך שדיירי הבניין הקבועים לא יוטרדו בכל דרך מנוכחותם של אורחים-לרגע בבית המשותף. על דלתות הדירות המנוהלות על ידי הנתבעים הודבקו, על ידי הנתבעים, הנחיות באנגלית לשמור על השקט, במיוחד במסדרונות, לא להפריע לשכנים מכל טעם שהוא ולא להקיש על כל הדלתות. נקבע כי המדבקות מלמדות על חוסר ההקפדה של הנתבעים על איכות חייהם של דיירי הבית המשותף - מן הטעם הפשוט שאין הם מפקחים בפועל על התנהגות אורחיהם. נוסח המדבקות מלמד כי דיירי הבית המשותף חשופים להפרעות קשות מצד אורחי דירות הנתבעים, עד אשר אלו הדביקו את המדבקות, הכוללות דרישות בסיסיות של התנהגות.
בהמשך לאמור, נקבע כי ההכרעה בתובענה דנן צריכה להתבסס על פוטנציאל הכאוס בבית המשותף הטמון במציאות הנוכחית ולא על השאלה אם אירוע מסויים אכן התממש. בבית המשותף יש 26 יחידות מגורים, מתוכן, הנתבעים מפעילים 6 יחידות (5 נכון למועד הגשת התביעה) לשם השכרה לטווח קצר. הנתבעים הכניסו לבניין רכיב של חמישית מהדירות אשר בהן הדיירים הולכים ובאים, משתנים כל העת - תוך שהם מתייחסים לבית המשותף כולו, לרבות הבריכה ויתר השטחים המשותפים, כאתר אירוח, על כל המשתמע מכך. כאמור, התקנון המוסכם קובע כי הדירות תשמשנה למגורים בלבד וכי יחידות המגורים לא ישמשו כמשרד, כעסק או כסוכנות. ברור שההגבלות האמורות נועדו לאפשר לדיירי יחידות המגורים מרקם חיים איכותיים ושלווים - חפים מטרדות, ריחות רעים ואף מתנועת יוצאים-ובאים שאינם הדיירים הקבועים בבית המשותף. בית המשפט העיר כי לא נראה כי תביעה זו היא בגדר צרות עין, מסע נקמה או דרך אחרת של עמידה על זכות שלא בתום לב. בעלי הדירות עשו ניסיונות להגיע להסדרים מעשיים, ללא נקיטה בהליכים משפטיים וללא עמידה על זכויות חוקיות. אלא שניסיונות אלה כשלו. בית המשפט הדגיש שהתביעה דנן איננה תביעתו של יחיד-מר-נפש, אלא היא פֶּה לבעלי זכויות נוספים בדירות הבית המשותף. הבחירה של אותם נוספים שלא להיות תובעים בעצמם איננה משפיעה על הלגיטימיות של התביעה דנן. טענת היסוד של בעלי הדירות היא בדבר פגיעה בזכויות קנייניות שלהם. על מניעת פגיעה מעין זו רשאי כל בעל זכויות בדירה בבית המשותף לעמוד לבדו. יתרה מכך, הסעד נועד לא לתובע לבדו אלא לקבוצה משמעותית של בעלי דירות בבית המשותף.
זאת ועוד, נקבע כי עסקינן בתקנון משנת 1993, אז אתר booking.com טרם הוקם, וכמובן גם לא אתר airbnb. כלומר, התקנון הסדיר מציאות אשר לא כללה את מגוון האפשרויות הנובעות משימוש במרשתת ובאמצעי תקשורת המייתרים את המפגש בין בעל דירה לבין שוכר לטווח קצר, ואשר מאפשרים תדירות התקשרויות. השכרת דירות לסופי שבוע וחופשות למשפחות למטרות בילוי ונופש היא בגדר שימוש שאינו למגורים ולפיכך מהווה שימוש חורג. בעניין מגדל דניאל (תיק 220/19) נקבע ע"י המפקח על רישום המקרקעין בנתניה כי השכרתן של דירות למטרת נופש ותיירות ולטווח קצר היא בבחינת שימוש מלונאי בדירות שאינו ל"מגורים" ולפיכך שימוש אסור הנוגד את תקנון הבית המשותף. הודגש כי נוכח השאיפה להרמוניה פרשנית, כמו גם הזהות המעשית באירועים ובהשלכותיהם, אין להבחין בין פרשנות ייעוד יחידות דיור בהסדר החוזי-אזרחי הקבוע בתקנוני בתים משותפים לבין פרשנות ייעוד יחידות בהסדר התכנוני על פי תכניות המתאר. חלקות-משנה בבית משותף, אשר במקובץ הוגדרו בתקנונו כ"יחידות מגורים" ואשר לגביהן נקבע כי לא ישמשו "אלא למטרת מגורים בלבד" - נועדו למגורים-של-קבע ולא לאירוח עסקי-מסחרי למטרת תיירות ונופש לפרקי זמן קצרים. יתרה מכך, גם דיני רישוי עסקים מורים כי מדובר ב"עסק", משמספר יחידות האירוח המיועדות להשכרה עולה על ארבע. לא זו בלבד שהשימוש המלונאי-עסקי בדירות מהווה חריגה מייעודן ל"שימוש למגורים", אלא שנראה שגם מן ההיבט של דיני רישוי עסקים פועלים הנתבעים בניגוד לדין. בנוסף, גם התקנון קובע כי שום יחידת מגורים לא תשמש כעסק.
נוכח האמור, ניתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לבצע השכרות לטווח קצר של דירות בבית המשותף. בית המשפט הוסיף וקבע כי עסקינן בהליך אשר ארך קרוב לשנתיים בו ההגנה הקדישה מקום משמעותי להשחרת פניו של התובע ללא תכלית ומבלי שהיה ממש בדברים. טענות עובדתיות מטריאליות של הנתבעים, בעיקר בעניין פיקוח והשגחה בפועל על הדירות שבהפעלתם, נמצאו בלתי מוכחות - טענות סרק שאין מאחוריהן ממש. גם עצם נכונותם של הנתבעים לקיים החלטות שיפוטיות נמצאה מוטלת בספק נוכח אי ציות לתנאי הסדר הביניים, שקיבל תוקף של החלטה, אשר כלל התחייבות לאי-שימוש בבריכת הבית המשותף. מתחוור כי טעמים כספיים-כלכליים היו מניע לניהול הגנת סרק לאורך ההליך עד תומו. משכך, נפסקו הוצאות בהתאם ונקבע כי הנתבעים ישלמו לכל אחד מהתובעים שכ"ט עו"ד בסך 23,400 ₪. כמו כן, ישלמו לתובעים יחדיו, הוצאות משפט בסך 654 ₪ בגין אגרת המשפט, ולתובע 1 הוצאות אישיות בסך 5,000 ₪.
לסיכום, התביעה מתקבלת.
התובעים יוצג ע"י: עו"ד דרור גדרון; הנתבעים יוצגו ע"י: עו"ד יוסף רוזנברג; עו"ד שמואל פינטרס
