חברה שמסרה דירה לרוכשים בלי טופס 4, לא תוכל לקבל את יתרת התמורה על פי ההסכם. בהעדר טופס 4 הדירה כאילו לא נמסרה, ומדובר בהפרה יסודית של החוזה המזכה את הרוכשים בזכות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה. אין כל בטחון שהחברה תוכל לקבל טופס 4 והרוכשים לא חייבים לשים כספם על קרן הצבי
עסקינן בשלוש תביעות שאוחדו, ועניינן חוזה למכירת דירה מהחברה התובעת לנתבעים. בין הצדדים נחתם בינואר 2019 חוזה למכירת דירה, על פיו בחברה מכרה לנתבעים דירת פנטהאוז שבנתה בפרויקט בניה במסגרת הסכם קומבינציה ומימוש זכויות תמ"א 38, כאשר הזכויות היו רשומות על שם בעל המגרש. בין בעלי המגרש לבין החברה התגלע סכסוך באשר להסכם הקומבינציה, שבגינו לא פינה בעל המגרש את המבנה הישן, שעל כן לא נהרס. כתוצאה מכך, עד היום לא ניתן טופס 4 לבנין החדש. בין בעלי המגרש לחברה מתנהל הליך משפטי שטרם הסתיים. הנתבעים לא השלימו את תשלום מלוא התמורה על פי חוזה המכר. בין הצדדים מחלוקת עובדתית באשר לסכום שלא שולם. לטענת החברה, החוב עומד על 178,349 ₪. לעומת זאת, הנתבעים טוענים כי שילמו סך נוסף של 100,000 ₪ במזומן, סכום שאת קבלתו מכחישה החברה. החברה, לטענתה על פי זכותה בהסכם, ביקשה לנתק לנתבעים חד צדדית את המים והחשמל בדירה. לאחר דין ודברים נתנו הנתבעים לחברה המחאה על סך 135,000 ₪ אך גם זו בוטלה על ידם. החברה הגישה את ההמחאה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל בחודש יולי 2020. הנתבעים הגישו התנגדות, וההליך עבר לבית המשפט דנא. בנוסף לכך, הגישו הנתבעים תביעה למתן צו מניעה האוסר על ניתוק המים והחשמל מהדירה. החברה, לעומת זאת, שלחה לנתבעים הודעת ביטול ההסכם בשל טענה להפרות יסודיות של אי תשלום התמורה, והישארות בדירה בלא הסכמתה ויומיים לאחר מכן, הגישה תביעת פינוי.
הנתבעים טוענים כי החברה לא עמדה בהתחייבויות שונות בהסכם המכר, הן באי קבלת טופס 4, הן באי מתן שתי חניות, שלא ניתן לתיתן בשל אי הריסת הבית הישן, ובאי יצירת דרכי גישה סבירות למקרקעין בשל אי ההריסה והן באי הכנת תשתית בסיסית וחיזוקים לבריכה שהובטחה להם, ואי הצמדת הגג בשטח של 50 מ"ר.
לטענת החברה, הנתבעים השיגו את מפתחות הדירה בחודש מרץ 2020 מתוך מצג של מתן המחאות דחויות לתשלום החוב, ותוך מצג כי בדעתם רק להכניס ציוד למקרקעין ולבצע עבודות, אך בפועל עברו להתגורר במקרקעין, וביטלו את ההמחאות. בשלב מאוחר יותר, היתה היא מוכנה גם לשלם לנתבעים תשלום חודשי בסך 3,000 ₪ עד למתן טופס 4, והכינה מסמך לחתימת הנתבעים, אך בסופו של דבר הם סירבו לחתום על המסמך.
כב' השופט ש' מ' ארדמן פסק כי ההכרעה בתביעה לצו מניעה בעניין ניתוק הדירה ממים וחשמל, היא הפשוטה שבין התביעות, שכן כי אינה מצריכה כלל לדון בשאלת הזכויות המהותיות שבין הצדדים. זוהי למעשה תביעה פוססורית על פי סעיף 19 לחוק המקרקעין, למניעת עשיית דין עצמית על ידי החברה בשאלת החזקה במקרקעין. טענתה של החברה כי קיימת לה זכות חוזית לנתק את הדירה מחשמל ומים, דינה להידחות בלא קשר לשאלת החובות שבין הצדדים. הטעם לכך הינו, כי עשיית דין עצמית מותרת אך ורק במגבלותיו של סעיף 18 לחוק המקרקעין, והיא אינה מאפשרת עשיית דין עצמית מעבר לכך, כאשר עסקינן במי שנכנס למקרקעין ברשות, או כאשר חלפה תקופת ה- 30 יום הקבועה בסעיף. הדבר נכון גם לגבי ניתוק מים וחשמל. סעיף 18 לחוק המקרקעין, הינו סעיף קוגנטי שאינו ניתן להתנאה, שכן התנאה עליו נוגדת את תקנת הציבור, ומשמעותה היא כי ניתן בהסכמה להפר את הסדר הציבורי. כאשר עלו בערכאות הדיוניות סעיפים המאפשרים לבעל בית לנתק מים וחשמל או לבצע פעולות חד צדדיות אחרות במקרקעין שנמסרו לחזקת אחר, פסלו אותם בתי המשפט. החברה לא היתה זכאית לנתק את המים והחשמל, שכן אינה עומדת בתנאים הנדרשים לעשיית דין עצמית, אם מהטעם שכניסת הנתבעים לדירה בחודש מרץ 2020 היתה ברשותה, ואם משום שאינה עומדת בתקופת ה- 30 יום הקבועה בחוק. משכך דין התביעה למתן צו מניעה להתקבל.
בנוסף לאמור, נקבע כי באשר לתביעות שהגישה החברה, לא ניתן לקבל את התביעה השטרית, יחד עם התביעה לפינוי. בעוד שהתביעה לפינוי מבקשת את ביטול הסכם המכר, התביעה השטרית מבקשת למעשה את אכיפתו, שכן אם מבוטל חוזה המכר חייב כל צד להשיב את מה שקיבל (סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), וממילא ברור כי נוכח גובה התשלומים ששולמו, לא זכאית החברה לגבות את השיק, מה גם שאין חולק שניתן כתמורה כזו או אחרת לחוזה. סעדי הביטול והאכיפה הינם סעדים סותרים ולא ניתן לקבלם ביחד. ככל שהחברה מבקשת אכיפה ותשלום השיק מלכתחילה ולא כסעד חילופי, היא מנועה בכלל לתבוע את ביטול החוזה שכן היא נחשבת כמי שויתרה על סעד זה. כאשר הנפגע מבקש ביטול ואכיפה במקביל בלא לוותר על אף אחד מן הסעדים, וכאשר עסקינן באותן הפרות, הוא אינו זכאי לביטול החוזה, ודי בכך כדי לדחות את תביעת הפינוי. זאת ועוד, חוזה המכר קובע כי בכפוף להתחייבויות הרוכש, חזקה ביחידת הדיור תימסר תוך 20 חודש מיום קבלת היתר הבניה או החתימה על ההסכם לפי המאוחר, כאשר איחור של עד 60 יום לא יחשב כהפרה. הן היתר הבניה והן חוזה המכר נחתמו בחודש ינואר 2019, כך שהמועדים חלפו, וטופס 4 לא ניתן עד היום. על פי הסכם המכר, על עבודות פיתוח החצר להסתיים תוך 12 חודשים מגמר בנית יחידת הדיור, וגם המועד למסירת עבודות הפיתוח חלף לו זה מכבר.
יתרה מזו, נקבע כי הלכה פסוקה היא, שגם כאשר דירה נמסרת בפועל לרוכש, בהעדר טופס 4 נחשבת היא כאילו לא נמסרה, שכן רק קבלתו כאמור בסעיף 157א לחוק התכנון והבניה, מבטיחה את בטיחות הדירה. במילים אחרות, בלא קשר לויכוח בין הצדדים לגבי משמעות פרוטוקול המסירה שנערך, ברור הוא שהחברה לא מסרה את הדירה לנתבעים. החלופה שבחרה החברה להבטחת התמורה ששולמה לה, על פי הוראות הדין היתה מתן הערת אזהרה. במקרה כזה, קובעות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלום על חשבון מחיר דירה), כי על אף הקבוע בחוזה המכר, 5 אחוזים מהתמורה יינתנו רק עם גמר פיתוח החצר והשטחים המשותפים ו- 5 אחוזים סופיים יינתנו רק עם קבלת טופס 4 (אישור אכלוס). גם החוזה עצמו, בנספח התשלומים קובע מפורשות כי היתרה בסך 150,000 ₪ תשולם רק כאשר הדירה תהא מוכנה למסירה. מעיון ביתרת התשלום שהוציאה החברה לנתבעים, עולה כי מרבית הסכום הנתבע על ידה הינו אותם 150,000 ₪ שהינם מוצמדים. אלא, שכאמור בהעדר טופס 4, והעדר היכולת לקבלו והעדר השלמת עבודות הפיתוח, לא זכאית היא לתשלומים האמורים וממילא אינה יכולה לטעון כי אי קבלתם מונעת קבלת חזקה בדירה, או מצדיקה טענה להפרת חובתם של הנתבעים לשלם. להיפך, כאמור העדר קבלת טופס 4 הינו הפרה יסודית של החוזה על ידי החברה, שמזכה את הנתבעים גם בזכות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה על פי סעיף 5א לחוק המכר (דירות). זאת ועוד, אין ספק שאי קבלת טופס 4 שמהווה כאמור הפרת החוזה, כאשר אין גם צפי לקבלתו בזמן קרוב הנראה לעין, פוטרת את הנתבעים מכל תשלום, מסיבה נוספת. הטעם לכך, הוא כי בהעדר הוראה מפורשת השוללת את תחולתו של סעיף 23 לחוק המכר, והוראה כזו אינה קיימת בעניין דנן, החיוב למסור את הממכר והחיוב לשלם את מחירו הינם חיובים שלובים מקבילים. כאשר על אף הזמן הרב שעבר, אין כל בטחון שהחברה תוכל לקבל טופס 4, היינו לקיים את מסירת הדירה בזמן הנראה לעין, לא חייבים הנתבעים לשים כספם על קרן הצבי ולשלם סכומים כלשהם לחברה גם מעבר ל- 10 אחוז המצוינים לעיל שכן ייתכן שהמכר לא יבוצע כלל. ממילא, לא יכולה החברה לטעון טענה כלשהי להפרת החוזה המצדיקה את ביטולו, או לאכיפת השטר על הנתבעים. יתרה מכך, ההסכם קובע כי יחידת הדיור תמסר לרוכש כשהיא חופשית מכל זכות של צד שלישי, זאת כאשר זכויותיו של צד ג', היינו בעל המגרש, חיות ונושמות ומפריעות להשלמת ביצוע חוזה המכר. אין חולק שעבודות הפיתוח של המגרש לא הושלמו בשל אי הריסת הבנין הישן. מנהל החברה אף הודה כי נדרשים 8 חודשים לפתור את הבעיה ולהשלים את הפיתוח לאחר פינויו של בעל המגרש.
לאור כל האמור, נקבע כי החברה אינה זכאית לביטול החוזה בשל אי קבלת התשלומים הנטענים על ידה וזאת גם מבלי לבחון באופן פרטני התחייבויות נוספות כגון דרכי גישה למבנה החדש, חניות, בריכה והצמדת הגג, או את השאלה האם שולמו 100,000 ₪ במזומן, אם לאו. לעניין דרכי הגישה, מנהל החברה למעשה הודה כי הבנין הישן מפריע לדרכי הגישה, אם כי טען שיתר הדיירים למדו לחיות עם ההפרעה ואכלסו את הדירות. אשר לעניין התשלום הנטען במזומן, החברה לא המציאה ראיות ועדים שברשותה, דבר הפועל נגדה, ובהם, את העתק השיק בדבר 100,000 ₪ שבוטל/הוחלף. בכך סתמה החברה ולא פירטה על אף שהראיות מצויות בידה. עוד טענה החברה כי כניסת הנתבעים לדירה נעשתה בהטעיה, שכן הכניסה נעשתה לצורך הנחת חפצים ועבודות בדירה. לעומת זאת, הנתבעים טענו כי הכניסה נעשתה בהסכמה מלאה של התובעת רק שלאחר מכן התגלע סכסוך כספי בין הצדדים. במהלך חקירתו של מנהל החברה הסתבר כי על אף טענתו, הדבר היחיד המעניין את החברה הינו תשלום התמורה, ולא השאלה האם ניתן טופס 4 למבנה. המנהל העיד כי ניתנה אפשרות לדיירים נוספים לאכלס את הדירה ולא רק לאחסן בה חפצים, על אף העדרו של טופס 4. משכך, נקבע כי בנסיבות אלה, הגשת תביעת פינוי בעילה של שימוש בדירה למגורים, היא הגשה בחוסר תום לב, כאשר כאמור עילתה האמיתית של התביעה הינה אי תשלום יתרת התמורה, יתרה שכאמור לא זכאית לה החברה. אין בכך כדי לקבוע שמותר לתובעים לאכלס דירה בהעדר טופס 4, אך החברה לא יכולה להתבסס על טענה זו כדי לפנות את התובעים, מה גם שאין חולק על כך שהיא היתה גם מוכנה לשלם לנתבעים סך של 3,000 ₪ לחודש עד קבלת טופס 4 ולאפשר להם להתגורר בדירה. נפסק כי נוכח כל האמור, תביעת הדיירים מתקבלת וניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על החברה לנתק את המים והחשמל מהדירה. תביעות החברה נדחות. החברה תשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.
לסיכום, תביעת הדיירים מתקבלת, תביעת החברה נדחית.
לא צוינו מייצגי הצדדים
