כב' הש' גרוסקופף קבע כי בעסקאות מקרקעין, יתכן שיש מקום לקבוע כללים נוקשים יותר להכרה בתוקפו המחייב של מסמך ביניים מטעמי וודאות. הש' ברק-ארז, העירה כי יש להחיל את העקרונות שגובשו בפסיקה ואין מקום לחידושי הלכה. יש מקום לחשוש גם מפני התנערות של צד מהסכמות שלא זכו לעיגון פורמאלי
עסקינן בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בגדרו נדחתה תביעת המערער לאכיפת הסכם שנחתם על פי הנטען בינו לבין אגודה שיתופית אשר מנהלת את הכפר השיתופי הערבי-יהודי נווה שלום, ולחלופין לסעד הצהרתי שלפיו הוא הבעלים של המקרקעין מושא המחלוקת. המשיבים 3-2, שימשו בתקופה הרלוונטית כמנכ"ל וכיו"ר האגודה. מדובר במקרקעין המשתרעים על פני שטח של כ-12 דונם, שנמסרו למשפחתו של המערער על ידי מנזר לטרון שבעבר היה הבעלים של המקרקעין. תוכניותיה של האגודה להרחבת היישוב, נתקלו בקשיים, כאשר, בין היתר, כביש הגישה לאותה שכונה ותשתיותיה יועדו לעבור בתוך שטח המקרקעין. בשל התנגדותו של המערער לתכנית, פנו הצדדים להליך גישור. עיקר המחלוקת נוגע למשמעותו של מסמך שנתגבש במסגרת הליך הגישור, ואשר מכיל סיכום של ישיבה, ובו נכתב כי " מר עג'מי יקבל 4 מגרשים בהרחבת [היישוב] וכן 5 דונם בהסכם חכירה לתיירות". חרף האמור במסמך, הצדדים לא הצליחו בהמשך לסכם על כלל פרטי העסקה, וממילא לא חתמו על "ההסכם כולו", והאסיפה הכללית החליטה שלא לאשר את המתווה המופיע במסמך. המערער פנה למחוזי וביקש את אכיפתו של מסמך הסיכום, אשר לטענתו עולה כדי הסכם גישור מחייב. כאמור, התביעה נדחתה, ונקבע, כי לא התגבש בין הצדדים חוזה מחייב.
לטענת המערער, לשון המסמך מעידה על גמירות הדעת של הצדדים. במסמך צוינו כלל הפרטים המהותיים לצורך עמידה בתנאי המסוימות, וביניהם זהות הצדדים, התאריך והתמורה, והוא נחתם על ידי הצדדים.
לטענת האגודה, המערער הוא פולש למקרקעין. הצדדים הגיעו להסכמה, אשר לא אושרה על ידי האסיפה הכללית, ועל כן לא נחתם הסכם מחייב בין הצדדים.
כב' השופט ע' גרוסקופף פסק כי יש לקבל את הערעור. השאלה המרכזית העומדת בלב ההתדיינות דנן הינה המשמעות המשפטית שיש ליחס למסמך הסיכום שנחתם בתום ישיבת הגישור. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת היישוב, כי מדובר במסמך בלתי מחייב, דהיינו שלב במשא ומתן בלבד. ממילא, לשיטתו, אין למערער זכות לתבוע את האגודה מכוחו. עם זאת, יש לקבוע כי מסמך הסיכום הוא הסכם בעל תוקף מחייב, המקים למערער זכות לתבוע את אכיפתו, זאת תוך הבחנה בין שתי שאלות משנה: האם נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, ומהן זכויות המערער מכוחו של החוזה. מדובר למעשה במסמך ביניים - זיכרון דברים, המשקף הסכמות חלקיות. בפסיקה אומצה גישה מהותית, הבוחנת האם מסמך הביניים עומד בדרישות המהותיות לכריתת חוזה – דהיינו, בהינתן שהצדדים התכוונו ליצור יחסים משפטיים באמצעות המשא ומתן, האם מתקיימות במסמך הביניים שתי הדרישות הנוספות החיוניות ליצירת חוזה: גמירות דעת ומסוימות. כב' השופט ע' גרוסקופף העיר כי יתכן שבעתיד יהיה מקום, במיוחד בנוגע לעסקאות מקרקעין, לקבוע כללים נוקשים יותר להכרה בתוקפו המחייב של מסמך ביניים. הן על מנת לתת לצדדים למשא ומתן יתר וודאות ביחס לנקודת הזמן אשר בה הם נחצה רף ההתקשרות, והן על מנת לספק למתקשרים הגנה משפטית ראויה בפני בעיות העלולות להיווצר בעסקה כבדת משקל מבחינה כלכלית ומורכבת מבחינה משפטית. בהמשך לאמור, נקבע כי בסיס החוזה הוא הסכם המושתת על מפגש רצונות המתקיים בין שני מתקשרים או יותר שיש להם כוונה ליצור יחסים משפטיים הדדיים. מבחינה משפטית, קיומו של מפגש רצונות נלמד מהתגבשותם של שני יסודות מהותיים: גמירות דעת ומסוימות. על מנת לאפיין מסמך ביניים כחוזה מחייב, עליו לבטא גמירות הדעת של הצדדים, להיקשר בעסקה לאלתר, שתנאיה העיקריים ידועים ומוסכמים על פי מבחן אובייקטיבי. כמו כן, נדרשת מסוימות - שהמסמך יכלול את התנאים העיקריים החיוניים להתקשרות בחוזה. בעסקאות במקרקעין, סעיף 8 לחוק המקרקעין, כולל גם דרישה שההסכם בין הצדדים ייעשה בכתב. באותם מצבים בהם קיים מסמך ביניים המעיד באופן ברור על קיומה של עסקה והעונה על דרישת המסוימות, ממילא מתקיימת גם דרישת הכתב.
נוכח האמור, נקבע כי מסמך הסיכום הוא אומנם מסמך ביניים, אולם כזה שעל פי הדין הישראלי יש לתת לו תוקף משפטי מחייב, דהיינו להכיר בו כמגבש התקשרות חוזית לפיה המערער התחייב לפנות את המקרקעין, כנגד התמורה שסוכמה- הקצאת 4 מגרשים למגורים והחכרת חמישה דונם לתיירות. ניכר במסמך הסיכום כי הוא משקף, על פי מבחני הפסיקה, גמירות דעת להתחייב הדדית לאלתר ביחס לאותם נושאים לגביהם הגיעו הצדדים להסכמות. המסמך חתום על ידי הצדדים, וחתימה היא אינדיקציה חזקה להסכמה להתחייב. הצדדים מציינים כי ההסכמה הינה עקרונית וכי בהמשך, ייחתם חוזה סופי. עיקר הקושי הניצב בפני ההכרה בתוקפו המחייב של מסמך הסיכום הינה המסויימות. עמדת הפסיקה הישראלית, כפי שפותחה במהלך השנים, היא כי יש לראות במסמך בינים מסוג זה חוזה סופי לכל דבר ועניין, וזאת כל עוד ניתן להשלים את הפרטים החסרים על פי הסדרי ההשלמה שבדין, דהיינו לפי הנוהג או עקרון הביצוע המיטבי. בענין דנן, עוצמת גמירות הדעת הנלמדת משלל אינדיקציות, והפרטים החסרים לא סוכמו בשל החלטת האסיפה הכללית להתנער מהמסמך - החלטה העולה, כדי הפרת חוזה וחוסר תום לב במשא ומתן. המערער אף הביע נכונות להשלמת פרטים מרכזיים שנותרו פתוחים, ובראשם מיקום המגרשים ושטחי החכירה לתיירות, בהתאם לבחירת היישוב. נכונות זו מאפשרת שימוש רחב יחסית בעקרון הביצוע המיטבי, ומפחיתה משמעותית את הסכנה כי יהיו פריטים שלא ניתן יהיה להשלימם במשא ומתן בתום לב.
יתרה מזו, נקבע כי משהאגודה הפרה את ההסכם בין הצדדים, למערער עומדת הזכות לתבוע סעדים בגין הפרת חוזה, ובכללם סעד של אכיפת ההסכם. הצדדים קבעו מנגנון השלמה שלא יושם הלכה למעשה, ויש לנסות תחילה ליישם את המנגנון שנקבע– דהיינו כל צד ימנה עורך דין מטעמו, ועורכי הדין ינסו להגיע להבנות על בסיס העקרונות שנקבעו במסמך הסיכום בתוך שלושה חודשים. ככל שהצדדים ייגשו למשא ומתן האמור בנפש חפצה וברוח טובה, המשא ומתן האמור לא יהיה בהכרח מורכב, בהינתן ההסכמות הקיימות ומנגנוני ההשלמה. זאת ועוד, במסגרת משא ומתן זה רשאים הצדדים, בהסכמה, להגיע לכל הסדר המקובל עליהם, גם אם זה שונה מאשר הוסכם במסמך הסיכום, ואולם, בהיעדר הסכמה אחרת – העקרונות שנקבעו במסמך הסיכום שרירים ומחייבים.
כבי השופטת ד' ברק-ארז העירה כי אכן, יש מקום לזהירות ביחס להכרה בהסכמות לא-פורמאליות כחוזים מחייבים, כדי לתרום לוודאות המשפטית. אולם, אין מקום לחידושי הלכה בתחום זה, אלא רק להחלה זהירה של העקרונות שגובשו בפסיקה ביחס לכך במהלך השנים. אכן ישנו חשש מפני "גלישה" לא מבוקרת אל מצב של חיוב חוזי, אף במצבים בהם הצדדים לא התכוונו להעניק תוקף מחייב להסכמות שאליהן הגיעו. לצד זאת, יש מקום לחשוש גם מפני התנערות של צדדים מתוחכמים מהסכמות ברורות, שלא זכו לעיגון פורמאלי מלא. ניתן להתרשם כי המקרה דנן מהווה דוגמה טובה לחשש האחרון.
לסיכום, הערעור מתקבל.
המערער יוצג ע"י: עו"ד חיים כהן; עו"ד הילה טל; המשיבים יוצגו ע"י: עו"ד יוסף בן דור
