בית המשפט העליון ביטל את החיוב שהטיל המחוזי על רמ"י להשבת כ 12 מיליון ₪ הוצאות פיתוח לחברת דמרי. נקבע כי החובה לשאת בהוצאות הפיתוח הוא פועל יוצא של חיוב חוזי, ברור ומפורש, שנטלה דמרי על עצמה במסגרת המכרז וחוזה הפיתוח, מבלי לפצות פה בעניין זה מבעוד מועד
ערעור וערעור שכנגד על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, שבגדרו התקבלה תביעת המשיבה – י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ, נגד המערערת – רשות מקרקעי ישראל, להשבת חלק מהוצאות הפיתוח ששולמו על-ידה לרמ"י, על-פי הוראות מכרז שבו זכתה, לרכישת מגרשים. בין הצדדים נפלה מחלוקת בשאלה, האם דמרי זכאית להשבת חלק מדמי הפיתוח שבהם חויבה, מכוח תנאֵי המכרז וההסכמים שנכרתו בעקבותיו, נוכח שינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על המגרש – לאחר הזכייה במכרז וההתקשרות החוזית בין הצדדים – באופן שהפחית מהיקף שטח המגרשים ומשיעור זכויות הבניה עליו. זאת, אף שהיה ידוע מלכתחילה כי שינוי שכזה צפוי להיעשות. בפסק הדין נקבע, כי "היה על מינהל מקרקעי ישראל להחזיר/להשיב לתובעת התשלום ששולם ביתר", שכן "לא היתה כל הצדקה להשאיר על כנה את החלוקה ההיסטורית של 'הוצאות הפיתוח' בהתאם לתב"ע 136/102/02/5 (שלפחות בחלקה אינה רלוונטית עוד למגרשי התובעת) ובנוסף לחייב את התובעת לשאת לבד בכל הוצאות התכנון והביצוע של התב"ע החדשה...". נקבע אפוא, כי על המערערת להשיב לדמרי סך של 11,888,414 ₪.
המערערת טענה כי קביעתו של בית המשפט המחוזי – שלפיה "אין כל הצדקה" לחייב את דמרי בתשלום מלוא הוצאות הפיתוח של התב"ע הישנה, וכן בהוצאות הפיתוח של התב"ע החדשה – יסודה בטעות. לא היה מקום לקבוע כי המערערת התעשרה שלא כדין מגביית הוצאות פיתוח ביֶתֶּר, שכן דמרי התחייבה "באופן גלוי מפורש וברור" לשאת בעלויות אלה.
דמרי טענה מנגד, כי בעת שהגישה את הצעתה למכרז, הסתמכה על ההשבה הצפויה של הוצאות הפיתוח שנגבו ממנה ביֶתֶּר.
כב' השופט נ' סולברג פסק כי דין הערעור להתקבל ויש לדחות את הערעור שכנגד של דמרי. המחלוקת בהליך דנן, נוגעת לפרשנות הוראה מסוימת בחוזה עבודות התשתית. תפקידו של השופט-הפרשן בפרשנות חוזה, היא לחשוף את כוונתם המשותפת של הצדדים. ההתחקות אחר 'כוונתם המשותפת של הצדדים', היא ניסיון לזהות, באופן סובייקטיבי, את "האינטרסים, המטרות והיעדים המשותפים אשר הצדדים ביקשו, מבחינתם שלהם, להגשים באמצעות החוזה" (רע"א 1185/97 בעניין מילגרום). עוד נקבע, כי העניין כאן הינו "אחד מאותם מצבים, שבהם לשון החוזה והקשרם הטקסטואלי של הדברים מפורשים וברורים דיים כדי שהפרשן יבין מהם את אומד דעת הצדדים ואת המשמעות שביקשו לתת לסעיף הטעון פירוש" (ע"א 10159/16 בעניין מועצה איזורית יואב). לבו של העניין נוגע להוראות סעיף 6 לחוזה עבודות התשתית הקובע : "היזם מצהיר כי ידוע לו, ששטח המגרש וגבולותיו ו/או זכויות הבניה בו, כפי שהוצגו לו במעמד חתימת חוזה זה, אינם סופיים, וכי עלולים לחול בהם שינויים.... וליזם לא יהיו כל טענות ו/או תביעות כלפי המינהל ו/או החברה בכל הקשור לשינויים האמורים." (סעיף 6.6). וכן: " עוד מוצהר ומוסכם בזאת כי הוצאות הפיתוח, שעל היזם לשלם על פי תנאי חוזה זה, מתייחסות למגרש בשטח כמפורט בתנאים המיוחדים ולזכויות בנייה המוקנות בת.ב.ע נשוא המכרז, במידה ויחול שינוי של מעבר ל-10% בשטח המגרש ו/או ישתנו זכויות הבניה בו מעבר ל-5% ביחס לזכויות הבניה, לעומת הזכויות המוקנות בת.ב.ע. נשוא המכרז, ישתנה שיעורן של הוצאות הפיתוח בהתאם. קביעת המינהל לגבי שיעורן העדכני של הוצאות הפיתוח, כמתחייב משינוי שטח המגרש ו/או שינוי זכויות הבניה, תחייב את היזם לכל דבר ועניין וללא ערעור.". (סעיף 6.7).
בהמשך לאמור, נקבע כי יש להידרש לשאלה מהי "הת.ב.ע. מושא המכרז" – שלגביה קובע סעיף 6.7 האמור, כי שינוי משמעותי מזכויות הבניה שנקבעו בה, יצדיק השבה יחסית של הוצאות הפיתוח. ככל טקסט משפטי, גם בפרשנות חוזה, לשון הטקסט היא נקודת המוצא ויש לייחס לה משקל כבד ומשמעותי, בעת גיבוש אומד דעת הצדדים. עם זאת, לשון חוזה עבודות התשתית – סובלת את שני הפירושים. אולם, עיון בסעיף 6.6, מלמד כי הוא מפנה לזכויות הבניה הידועות במועד אישור העיסקה, אשר לא ייחשבו לשינוי לצורך החוזה, ולא ישנו את שיעור הוצאות הפיתוח. הסעיף, אם כן, מתייחס לזכויות שהוצגו למשתתפי המכרז, ושהוקנו לאחר מכן, בהתאמה, בחוזה הפיתוח – קרי, 135 יח"ד (מינימום); אלו הזכויות שהיו ידועות במועד אישור העסקה, ולא הזכויות שנקבעו בתכנית הישנה. זאת ועוד, תמיכה נוספת במסקנה זו, מצויה בסעיף 6.5, המתייחס להצהרת היזם כי "ידוע לו, ששטח המגרש וגבולותיו ו/או זכויות הבניה בו, כפי שהוצגו לו במעמד חתימת חוזה זה, אינם סופיים, וכי עלולים לחול בהם שינויים". גם כאן, הזכויות שהוצגו ליזם בחוברת המכרז, ובהסכמים שנכרתו בעקבותיו, הן זכויות לבניית 135 יח"ד צמודות קרקע; הא ותו לא. הנה כי כן, אם נקרא את שלושת הסעיפים יחדיו, נִמצֵא למדים כי זכויות הבניה לפי "הת.ב.ע. נשוא המכרז", זכויות הבניה "הידועות במועד אישור העסקה", וזכויות הבניה "כפי שהוצגו [...] במעמד חתימת חוזה זה" – חד הם; שלוש ההגדרות מתייחסות לסטייה מהזכויות שיקָבעו בתכנית החדשה שתגובש, לבניית 135 יח"ד (מינימום). משכך, נקבע כל אלה תומכים דווקא בגישתה של המערערת. משכך, לא ניתן להסכים להסכים עם קביעתו של בית המשפט המחוזי, כי לשון הסעיפים מביאה להעדפה ברורה של הפרשנות שהציגה דמרי, שאותם תיאר, בלשונו, כ"סעיפים ברורים, חד-משמעיים, שמטרתם ותחולתם גם על מערכת העובדות והתביעה הנדונה [...]", וכי "זה הפירוש הנכון, האובייקטיבי והצודק שיש לתת לסעיפים אלו, ואין בלתו".
בנוסף לאמור נקבע כי ההקשר הטקסטואלי שבו מופיעים סעיפים 6.7-6.6 לחוזה עבודות התשתית, וקריאתם כחלק ממכלול המערכת ההסכמית שבין הצדדים, מביאים למסקנה ברורה, כי הסעיפים האמורים אינם חלים בסיטואציה דנן, על ההפרשים שנוצרו בהיקף בשטח ובזכויות הבניה, בין התכנית הישנה לתכנית החדשה. לא אחת עמד בית המשפט העליון, על החשיבות הרבה שיש ליתן להגיונו הפנימי של החוזה, בעת פרשנות הוראותיו. נפסק, כי את לשון החוזה, יש לפרש בראי הקשרו הכללי, מתוך הלימה להגיונו הפנימי ובתכלית אותה מבקשים הצדדים להשיג. הסעיפים הנדונים אינם עוסקים בסטייה מהיקף השטח ומשיעור זכויות הבניה, שהיו צפויות ואף מתחייבות מהוראות המכרז וחוזה הפיתוח. הסעיפים לא נועדו 'לטפל' במקרה של שינויים מהותיים בתכנון, שהיו צפויים בעת פרסום המכרז. סעיפים אלה עוסקים בפערי מדידה ואי-דיוקים, שעשויים להתגלות בשלבי התכנון והביצוע, כתוצאה ממדידת שטח המגרשים. יש לקרוא על רקע הסעיפים ה'שכנים', העוסקים באופן ברור בסימון גבולות המגרש. לפי הקשרם, נועדו אפוא הוראות סעיפים 6.7-6.5, להתמודד עם סטיות ופערים שהתגלו בדיעבד, לאחר מדידת המגרש וסימונו. לעניין זה נקבע בסעיפים הנ"ל, כי סטייה משמעותית משטח המגרש, או מזכויות הבניה – כפי שהוצגו בהוראות המכרז ("שהיו ידועות במועד אישור העסקה") – יביאו להפחתה בהוצאות הפיתוח. הוראות אלה, לפי ההקשר הטקסטואלי הצר שבו הן מצויות, כלל אינן 'מטפלות' במקרה היחודי הנדון כאן.
יתרה מזו, נקבע, ובכך עיקר, קריאת הסעיף כחלק מהמארג החוזי הכולל, ולא כהוראה מנותקת ומבודדת, המרחפת בחלל, לא מותירה מקום לספק כי הפרשנות שהוענקה לו על-ידי בית המשפט המחוזי – אינה יכולה לעמוד. דמרי התחייבה לתכנן ולפתח את המגרשים, בהתאם לתכנית חדשה שתגובש על-ידה, כך שתותר בנייה בהיקף מינימלי של 135 יח"ד. לצד זאת הובהר, בצורה מפורשת וברורה, כי דמרי לא תהא רשאית לנצל את זכויות הבניה שנקבעו בתכנית הישנה, אשר היתה בתוקף במועד פרסום המכרז, ושעל-פיה ניתן היה לבנות 400 יח"ד במגרשים בבנייה רוויה. בד בבד, התחייבה דמרי לשאת בהוצאות הפיתוח שכבר בוצע בשכונה, אשר מומנו על-ידי המערערת, בסך של כ-30 מיליון ₪. בנוסף התחייבה דמרי, לשאת גם בהוצאות הפיתוח העתידיות של המגרשים, ככל שיהיו, נוכח שינוי התכנון הצפוי. הסכמות אלה נשנו בנספח ב' לחוברת המכרז, שהוא מסמך ההצעה שאותו מילאו היזמים, לשם הגשת הצעותיהם, ובהמשך שולשו בהוראות חוזה הפיתוח. זוהי מהות ההתקשרות החוזית, שנשזרה כחוט השני, בכלל המסמכים הרלבנטיים; הלכה למעשה, זהו 'הבריח התיכון' של המערכת ההסכמית שבין הצדדים. את סעיף 6.7 יש לפרש על רקע מהות זו של העסקה; לא במנותק ממנה. הפרשנות שבה צידד בית המשפט המחוזי, חותרת תחת מהות ההתקשרות החוזית האמורה, באשר זו מביאה לביטול, דה פקטו, של התחייבותה ה'קשיחה' של דמרי, לשאת בהוצאות הפיתוח ש'הועמסו' על המגרשים, שמומנו בידי המערערת. ההקשר החוזי הכולל מלמד, כי החיוב בתשלום הוצאות הפיתוח שכבר בוצע בשכונה, בסכום שננקב במפורש בהוראות המכרז, הוא חיוב 'סגור', שאין להרהר אחריו, ושאינו בר שינוי. קשה לקבל תוצאה שלפיה סעיפים 6.7-6.6 לחוזה עבודות התשתית, 'עוקפים' חיוב מרכזי זה, שנקבע במערכת ההסכמית שבין הצדדים, וכל זאת על בסיס היצמדות לפרשנות שאינה מתחייבת מלשון הסעיפים הללו. מכאן, שסעיפים אלה לא נועדו אלא למצבים שבהם, בשלב מדידת שטח המגרש, עשויה להתגלות, בדיעבד, סטייה, כלפי מעלה או כלפי מטה, בין שטח המגרש או זכויות הבניה, שניתנו בפועל, לבין הזכויות שהוצגו במקור. מדובר אפוא, בשינויים בלתי-צפויים, שהצדדים לא הביאו בחשבון בעת כניסתם לקשר החוזי. שונים הם פני הדברים, מקום שבו מדובר בשינויים צפויים, שהיו חלק מחובותיו היסודיות של הזוכה במכרז, כבמקרה דנן. הניסיון לדחוק לתוככי הסעיפים הנ"ל גם את השינוי במאפייני המגרשים, בין התכנית הישנה לתכנית החדשה – שהיה צפוי מראש, ושימש כמרכיב אינטגרלי, יסודי ומהותי, בהתקשרות החוזית – אינו אלא ניסיון מאולץ, שאינו מתיישב עם המטרות והיעדים שהצדדים ביקשו להגשים באמצעות החוזה. מכאן, שפרשנות זו אינה משקפת את אומד דעתם.
זאת ועוד, נקבע כי לא נמצאה נפקות של ממש בטענת דמרי, שלפיה מר יגאל דמרי, מנכ"ל החברה, האמין באמת ובתמים, במועד כריתת ההסכמים, כי יהיה זכאי במעלה הדרך להפחתה בהוצאות הפיתוח, בשל השינוי התכנוני הצפוי, וזאת בהסתמך על הוראת סעיפים 6.7-6.6 לחוזה עבודות התשתית. פרשנותו הסובייקטיבית של מר דמרי, אינה הולמת את ההוראות השנויות במחלוקת, כמפורט לעיל, ולכן, בהעדר אחיזה אובייקטיבית אחרת לפרשנות זו, אין ליתן לה משקל רב. זאת, אף שבית המשפט המחוזי קבע, כי זו היתה אמונתו הכּנה של מר דמרי. עוד נקבע, כי קיימת מידה מסוימת של תמימות במסקנה שלפיה חברה מנוסה כמו דמרי, תותיר את סוגיית השבת הוצאות הפיתוח – הכרוכה במיליוני שקלים – תלויה על בלימה; על סעיף נידח, המצוי 'מחוץ לאור הזרקורים', כזה שלכל הפחות עשוי להיות נתון לפרשנות; והכול מבלי לפנות למערערת וללבן את הנושא מבעוד מועד. נפסק כי סעיפים 6.7-6.6 לחוזה עבודות התשתית, מתייחסים לסיטואציה של שינוי בהיקף שטח המגרשים, או בשיעור אחוזי הבניה – אשר התגלו בדיעבד ולא היו צפויים. מקרה טיפוסי שכזה, הוא שינוי הנובע ממדידת גבולות המגרש וסימונו. לעומת זאת, סעיפים אלה אינם חלים ביחס לתרחיש שהיה צפוי, ואף עמד ביסוד המערכת ההסכמית שבין הצדדים. משכך, אין מנוס מהתערבות בקביעתו של בית המשפט המחוזי, שלפיה הסעיפים הללו מזכים את דמרי בהשבה חלקית של הוצאות הפיתוח ששילמה למערערת. אף אין להסכים למסקנתו של בית המשפט המחוזי, כי הותרת התשלום עבור הוצאות הפיתוח בידי המערערת, תביא להתעשרותה שלא כדין, ואף לא לקביעה כי דמרי זכאית להשבה (יחסית), משיקולי יושר. המערערת לא פעלה באי-הגינות או בחוסר תום לב, ולא ביקשה להתעשר על חשבון דמרי, באמצעות 'העמסת' הוצאות הפיתוח על המגרשים. חזקה על דמרי, כי המחיר הכולל שהגישה בהצעתה (הוצאות פיתוח + מחיר הקרקע), משקף את שווי השוק של המגרשים מנקודת מבטה, בשים לב לעובדה כי החובות שהוטלו עליה בגדרי המכרז ובמסגרת חוזה הפיתוח – היו גלויים וידועים לה כבר מלכתחילה. החובה לשאת בהוצאות הפיתוח הוא פועל יוצא של חיוב חוזי, ברור ומפורש, שנטלה דמרי על עצמה במסגרת המכרז וחוזה הפיתוח, מבלי לפצות פה בעניין זה מבעוד מועד.
לסיכום הערעור התקבל , הערעור שכנגד נדחה. דמרי תישא בהוצאותיה של רמ"י, בשתי הערכאות, בסך כולל של 120,000 ₪.
המערערת יוצגה ע"י: עו"ד לימור פלד ; המשיבה יוצגה ע"י: עו"ד זאב מינטוס
