נדחתה טענת יזם כי הוא פטור מפיצוי רוכשים בשל איחור במסירת דירות שנבע מצו הקפאת הליכים בעקבות קריסת הקבלן. כניסתו של קבלן לקשיים כלכליים אינו בגדר כח עליון. הסיכון לקריסה כלכלית של הקבלן מונח על כתפי היזם וחובק בתוכו את הסיכון למתן צו הקפאת הליכים וצו מניעה שיעכב את הפרויקט
עסקינן בתביעה ע"ס 2,507,335 ₪ לקבלת פיצויים בגין עיכוב במסירת דירות בפרויקט מגורים ותביעה שכנגד ע"ס 1,549,178 ₪ בגין הפרת הסכמי פשרה. במחצית השניה של 2016 החברה התקשרה עם 159 התובעים בהסכמים למכירת דירות מגורים, חלקם במסגרת 'מחיר מטרה' וחלקם בשוק החופשי במסגרת פרויקט שכולל בין היתר 10 בניינים. החברה התקשרה עם חברת מליבו בניה בע"מ כקבלן מבצע. באוקטובר 2016 הגישה קבוצת החברות אורתם-מליבו בקשה לצו הקפאת הליכים והצו ניתן. עפ"י הסכמי המכר החברה התחייבה למועד אכלוס. בהסכמי המכר במתוכנת 'מחיר מטרה' המועד נקבע סוף יוני 2016 ובפועל הדירות נמסרו במהלך חודשים 11/18 ועד 03/19. מועד המסירה עפ"י הסכמי המכר בשוק החופשי נקבע בין חודש 07/18 עד לחודש 09/18 ובפועל הדירות נמסרו בחודשים 11/18 עד לחודש 03/19.
לטענת התובעים, הסכמי הפשרה נועדו להסדיר חלק מתקופת האיחור שאינה כוללת 76 יום במהלכם עמד בתוקפו צו הקפאת ההליכים אשר לפי הפסיקה, אינו פוטר מתשלום פיצויים בגין האיחור במסירה. החברה ידעה על בעיית הנזילות של חברת סהר הנדסה, בעלת השליטה במליבו.
החברה טוענת מנגד כי האיחור במסירה נבע אך ורק כתוצאה ובעקבות צו הקפאת ההליכים וצו המניעה שניתנו ע"י בית המשפט המחוזי ועל-כן פרק זמן זה אינו נחשב איחור המזכה את הרוכשים בפיצוי בהתאם להסכם המכר ו/או חוק המכר (דירות). יש לראות בקריסת הקבלן, אירוע שאינו בשליטתה ושלא היה ניתן לצפותו בנסיבות.
כב' השופט א' ברגנר פסק כי אין מחלוקת שהדירות נמסרו לתובעים באיחור, וכמו כן, אין מחלוקת כי החברה שילמה פיצויים עבור חלק מהתקופה לחלק מהתובעים בהתאם להסכמי פשרה שנחתמו עמם. נקודת המוצא לדיון הוא סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), הקובע מנגנון לפיצוי סטטוטורי בשל איחור במסירת הדירה, ללא הוכחת נזק, כנוסחו ערב חתימת הסכמי המכר. סעיף משנה 5א(ג) מחריג את תחולת סעיף משנה (א) ביחס לאיחור במסירת הדירה כאשר האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר. סעיף משנה 5א(ג) שונה וכיום נדרש כי האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, אולם התיקון אינו חל בעניין דנן. לאור הוראות חוק המכר (דירות) יש לבחון האם קריסתו של הקבלן המבצע – חברת מליבו בנייה, היא נסיבה שאינה בשליטתה של החברה ושהסיכון להתרחשותה ולתוצאותיה אינו מוטל עליה, באופן המצדיק איחור במסירת הדירות ואגב כך פוטר מתשלום הפיצוי.
בהמשך לאמור, נקבע כי השאלה האם יש לראות בקריסה כלכלית של קבלן מבצע נסיבות המצדיקות איחור במסירה בהתאם לסעיף 5א טרם הוכרעה בבית המשפט העליון והיא שימשה כר פורה למחלוקת פסיקתית בבתי המשפט המחוזיים והשלום. כך גם טרם נפסקה הלכה מחייבת בשאלה האם צו שניתן במסגרת הקפאת ההליכים נגד הקבלן המבצע האוסר על היזם–מוכר להיכנס לאתר הבניה מצדיק פטור מפיצוי ביחס לתקופת הצו. בעניין ספייס (ע"א (מחוזי חי') 41741-10-20 ), נקבע כי "בחלוקת הסיכונים שבין קונה דירה לבין יזם המוכר דירות במסגרת פרויקט מגורים, אין ספק שליזם אפשרויות טובות יותר לגדר את הסיכון של קריסת הקבלן מאשר לקונה. די בכך על מנת שבחלוקת הסיכונים בין הצדדים, הסיכון של קריסת הקבלן המבצע יוטל על היזם ולא על הקונה. [...] התקופה שבה היה בתוקף צו המניעה הזמני בעניין זה אינה דוחה את מועד המסירה שנקבע על פי החוזה". בעניין חדד (ת"א (ת"א) 8239-12-18 ), נקבע כי: "כניסתו של קבלן מבצע לקשיים כלכליים, לא רק שאינו דבר בלתי צפוי או בגדר כוח עליון, אלא שהוא דבר אפשרי בהחלט... על המוכר לקחת מראש בחשבון את האפשרות של כניסת הקבלן לקשיים ועד כדי כניסתו להליכי חדלות פירעון ובהתאם לכך לקבוע מועד מסירה רחוק יותר, או לקחת בחשבון כי יאלץ לשלם פיצוי בגין איחור במסירה...". נקבע כי גם התקופה בה צו מניעה עמד בתוקפו למשך 116 יום, נכנסת לגדר מתחם הסיכונים האפשריים כתוצאה מהסתבכות כלכלית של הקבלן המונחים לפתחה של החברה וככל שהיא לא הגנה על עצמה די הצורך מפני יציאה של הקבלן מהתמונה, רוכשי הדירות אינם צריכים לשלם את המחיר על כך. אכן, כטענת החברה, הטלת פיצויים על היזם בגין תקופת צו מניעה שיפוטי, מבלי שתינתן ליזם הגנה מפני תביעות בגין הנזקים, היא בבחינת גזירה שהיזמים לא יוכלו לעמוד בה, ותגרום לעליית מחירי הדיור. עם זאת, נקבע כי דווקא מנקודת המבט של יעילות כלכלית ראוי להטיל על היזם-המוכר את הסיכונים הקשורים להתקשרות עם הקבלן.
זאת ועוד, נקבע כי בתי המשפט הדגישו בפסיקתם את היתרון השמור ליזם-המוכר בנגישות למידע והערכת הסיכונים בהתקשרות עם הקבלן המבצע. בהתאם, יכול היזם לבחור אם להתקשר עם הקבלן ובאילו תנאים וככל שכן מהם הביטחונות שעליו לקבל ממנו ומנגד להתחייב למועד מסירה קרוב תוך הגדלת התמורה שהקונה יסכים לשלם. הטלת הסיכון על כתפי היזם תיצור תמריץ שלילי לבחור בקבלן זול, או בקבלן שיתחייב ללוח זמנים לא ריאלי על מנת ליהנות מיתרון במשא ומתן מול הקונה תוך אדישות להתממשות הסיכון. לאור האמור, נקבע כי הסיכון לקריסה כלכלית של הקבלן המבצע מונח על כתפי החברה וחובק בתוכו את הסיכון למתן צו הקפאת הליכים וצו מניעה שיאסור על היזם להמשיך בביצוע העבודות בפרויקט. אשר לטענת החברה כי סעיף 10ז להסכמי המכר, קובע כי צו בית משפט אינו נחשב במניין הימים לאיחור במסירה המזכה בפיצוי, נקבע כי ככל שהוראה חוזית זו נועדה להאריך את מועד המסירה באופן השולל פיצוי מהתובעים, אין לה תוקף משום שהיא סותרת את סעיף 5א(ג) שהינו הוראה קוגנטית. חוק המכר הוא חוק צרכני שנועד בין היתר לצמצם את פערי הכוחות שבין המוכר לרוכש הדירה ומשכך יש להראות נסיבות הפוטרות מתשלום הפיצוי מכוח הוראות החוק ולא פרי הסכם בין הצדדים. יתרה מכך, לא ניתן לראות בצו הקפאת ההליכים בעניינה של חברת מליבו בנייה "כוח עליון". תחולתו של מונח זה נתפרש בפסיקה בהקשר של חוזה מכר דירה כחל על נסיבות חיצוניות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי. אלא שקריסתו של קבלן מבצע הינה נסיבה פנימית שהסיכון להתממשותה צריך להיות מוטל על המוכר, כל שכן כאשר אין אחיזה בלשון ההסכם לפרשנות החברה כי עיכוב שמקורו בחדלות פירעון של קבלן יהווה פטור מתשלום הפיצוי. עוד נקבע כי מטרת ההסכם היתה למקסם את סך התועלת של נושי החברות ולאפשר להם לקבל חלק מהחובות כלפיהם ממקורות ואמצעים כספיים בקופת הנשייה. אין בהוראה זו כדי לשלול זכות של התובעים רוכשי הדירות לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות המוקנית להם עפ"י הדין, אשר אינם צד להסדר הנושים ולהליך חדלות הפירעון. באשר לתביעה שכנגד, נקבע כי משלא נמצא בכתבי הוויתור שהוגשו לתיק התייחסות לפרק הזמן של התקופה בה עמד בתוקפו צו הקפאת ההליכים, לא הוכחה טענת החברה ועל כן התובעים זכאים לקבלת הפיצוי בגין תקופת איחור זו במסירת הדירות.
לסיכום, התביעה העיקרית מתקבלת, התביעה שכנגד נדחית.
התובעים יוצגו ע"י: לא צוין; הנתבעת יוצגה ע"י: לא צוין
