המחוזי הורה על אכיפת הסכם למכר דירה לאחר שהמוכרים חזרו בהם מהמכר בחלוף חמישה ימים בשל גילם המופלג ומצב בריאותם הרופף. נקבע כי חוזים יש לקיים ולפיכך חזרה של המוכרים מההסכמה ללא טעם מוכח, מטה את הכף לטובת הרוכשים. יש להעדיף את הצד הנפגע התמים על פני מי שפעל בניגוד להתחייבותו בחוזה
בין התובעים לנתבעים נחתם הסכם למכר דירה במסגרתו רכשו התובעים את דירת המוכרים. לא חלפו אלא חמישה ימים ממועד חתימת ההסכם והמוכרים הודיעו לתובעים שהם אינם מעוניינים למכור את דירתם. התובעים, ששילמו כרבע מהתמורה עם חתימת ההסכם, לא הסכימו לביטולו, אולם המוכרים סרבו למסור את החזקה בדירה גם לאחר שהתובעים שילמו את מלוא התמורה.
התובעים מבקשים את אכיפת הסכם המכר תוך קיזוז הפיצוי המוסכם מהתמורה שנקבעה בהסכם.
המוכרים טענו אך לחרטה שלאחר מעשה. לשיטתם, מספר ימים לאחר חתימת ההסכם החליטו שאין באפשרותם לעזוב את דירתם בשל גילם המופלג ומצב בריאותם הרופף.
כב' השופט ר' וינוגרד פסק כי יש לקבל את התביעה. המוכרים טענו כי בשל מצבם הרפואי אין באפשרותם לעזוב את דירתם אולם, טענה זו לא הוכחה. המוכרים לא הגישו חוות דעת רפואית, שהיא הדרך היחידה להוכחת טענה שברפואה לפי תקנה 87(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, והסתפקו ב"סיכום מידע רפואי" שנערך על ידי רופא המשפחה. המסמך שהגישו אינו מצביע על בעיות רפואיות החורגות ממה שניתן לצפות מאנשים בגילם המתקדם, ולא עלה בידם להוכיח כי בריאותם אינה מאפשרת מעבר דירה או כי פינוי הדירה על ידם יגרום להם למצוקה קשה. יתרה מזו, מהסיכום הרפואי עולה כי הבעיות שמתאר הרופא החלו שנים ארוכות קודם לעריכת אותו סיכום. מכאן, שבקשתם של המוכרים לחזור בהם מההסכם אינה נשענת על עובדות חדשות, אלא על הערכה מחודשת של המצב, שיתכן כי תומרצה על ידי בני משפחה אחרים. טענתם היחידה של המוכרים היא שיש לאפשר להם לחזור מהתחייבותם החוזית בשל העובדה שכחלוף ימים מספר מחתימת ההסכם נמלכו בדעתם, או שמא בבני משפחתם, והתחרטו על כריתת ההסכם. כל זאת שעה שאין מחלוקת כי לחתימת ההסכם קדם פרק זמן ממושך של משא ומתן במהלכו ביקשו למכור את דירתם, וכי רצונם למכור את הדירה בא לידי ביטוי גם בתקופה הקודמת לכך, כאשר ניהלו משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים אחרים. בכל פרק זמן זה לא נשמעה מפיהם טענה כלשהי לפיה לא יוכלו לעמוד בהתחייבות החוזית לפינוי הדירה בשל מצבם הרפואי. לכל אלה, מצטרפים דברי המוכר שאם יסכימו התובעים לוותר על הפיצוי המוסכם ולהעביר לו את מלוא התמורה, ויאפשרו לו פרק זמן של חודשים מספר להתארגנות, יסכים לעשות "מאמץ ממדרגה ראשונה" ולצאת מהבית על אף מצבם הבריאותי של בני הזוג. אין גם מקום לטענה בעניין הקושי הרב במציאת דירה חלופית, שעה שלפי עדות המוכר, בבעלות המוכרים דירה נוספת, אלא שהם אינם יכולים לעבור אליה מאחר שהיא מושכרת על ידם ובשל מצבם הבריאותי.
זאת ועוד, נקבע כי טענת המוכרים מתמקדת בשיקולי הצדק באכיפה. אולם יש להתייחס באותה מידה גם למצוקה אליה נקלעו התובעים שנראה כי מצוקתם אינה נופלת מזו של המוכרים. למעט גילם המתקדם והנגזר ממנו, לא עלה בידי המוכרים להוכיח מצוקה אובייקטיבית או אף סובייקטיבית ייחודית שתיגרם להם. אל מול מצוקה אפשרית זו יש לשקול את המצוקה בה נמצאים התובעים. אלה ביקשו למצוא דירה מחוץ לעירם כדי להתנתק מהטרגדיה שפקדה אותם, כילו זמן רב במשא ומתן עם המוכרים, חתמו על הסכם ונשאו בעלויות המתווך ועורך-הדין. התובעים אף רכשו המחאות בנקאיות בשווי מלוא התמורה, והם מצויים עתה בחיסרון כיס משמעותי. בשל חתימת ההסכם היה עליהם לעבור לדירה שכורה, משדירותיהם נמכרו לצורך מימון רכישת דירה בירושלים, וילדיהם מצויים במסגרות חינוך בעירם הנוכחית תוך שהם מצויים בחוסר וודאות בנוגע לשאלה אם ייעקרו ממקומם אם לאו. אם יבקשו לרכוש דירה חדשה, כחלוף כשנה וחצי מחתימת ההסכם עם המוכרים, הם יידרשו לשלם סכום גבוה יותר בשל עליית מחירי הנדל"ן, וכל זאת אך בשל סירוב המוכרים למסור את החזקה בדירה בהתאם להסכם. ממילא נראה שאף ללא הידרשות להלכה הפסוקה, התומכת בעמדת התובעים, לא היה מקום להעדיף את המצוקה הנטענת והלא מוכחת של המוכרים, שבנקל ניתן להתגבר עליה בדרך של מעבר לדירה השניה שבבעלותם, על מצוקתם של התובעים שנותרו תלויים בין שמיים לארץ.
יתרה מזו, נקבע כי באשר לאכיפת ההסכם מטעמי צדק, כאשר בית המשפט נדרש להכריע בעניין גדרי סייג הצדק שומה עליו לשקול את "מאזן האשמה", שעניינו בחינת התנהגות הצדדים ואשמתם המוסרית בצד "מאזן הנזק", קרי: האינטרסים של כל אחד מהצדדים והנזק שייגרם לכל אחד מהם אם ייאכף החוזה או אם לא ייאכף. בהידרשו לשאלה אם האכיפה צודקת "על בית המשפט להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד" (הלכת אזימוב, ע"א 5131/10). עוד הובהר שם כי "יש להעדיף את הנפגע התמים על המפר שפעל בניגוד להתחייבותו בחוזה". בית המשפט העליון הוסיף והבהיר כי הדגש בדין החוזים הישראלי הוא ש"חוזים יש לקיים" ולפיכך ניתנת לתרופת האכיפה מעמד בכורה. כפועל יוצא מכך "נקודת המוצא של הדין הישראלי היא כי לנפגע נתונה זכות לאכיפת החוזה שהופר", ולפיכך "לעולם יהא לנפגע יתרון התחלתי על פני המפר במערכת האיזונים שעל בית המשפט לערוך". הובהר שלא די בחשש גרידא למצוקה שתיגרם למפר כתוצאה מאכיפת החוזה, ועליו להוכיח שהמצוקה שתיגרם לו "תהא קשה וחמורה". עוד נקבע שעל בית המשפט לשקול גם את המצוקה שעלולה להיגרם לנפגע. כן נקבע כי "שיקול מרכזי נוסף" שיש לבחון בהקשר זה נוגע למועד יצירת הנסיבות להן טוען המפר, וככלל רק "שינוי נסיבות משמעותי ומפתיע שארע לאחר כריתת החוזה ושאותו לא יכול היה המפר לצפות" יוביל למסקנה לפיה אין זה צודק לאכוף את ההסכם בשל מצוקת המפר.
בהמשך לאמור, נקבע כי בע"א 620/89 בעניין חושנג'י נפסק שאין תחולה לחריג שבסעיף 3(4) לחוק במקרה בו התחרטה המוכרת על מכירת דירתה והודיעה שאין בכוונתה לקיים את החוזה, גם כאשר המוכרת היתה אם יחידנית שעשרה מילדיה התגוררו עמה בדירתה ובית המשפט המחוזי התרשם, לאחר חקירת המומחים שערכו חוות-דעת בעניינה, כי היא בעלת "אינטליגנציה גבולית וחסרת השכלה". באותו עניין הובהר שהעסקה נכרתה כדין, אין מקום להעניק משקל לשאלת הקושי במציאת דיור אחר, וכי המשיבה מכרה את דירתה הקודמת ונטלה הלוואה לצורך מימון וגם מטעם זה אין מקום לקבוע שהעוול שייגרם למוכרת משמעותי יותר מזה שייגרם לקונה. בדומה, בהלכת אזימוב נדחו טענות למצוקה חריגה המקימה את יסודות הוראת סעיף 3(4) לחוק גם כאשר המשיבים הציגו חוות דעת רפואית בנוגע למצבה הנפשי הקשה של המשיבה ולקושי שתחווה אם יהא עליה להתנתק מהדירה. טענה זו נדחתה מאחר שלא מדובר היה בשינוי נסיבות פתאומי ומפתיע אלא במי ש"התקשרו בחוזה מחייב בידיעת כל הנתונים הרלוונטיים כולם", לא הוכח שעזיבת הדירה אכן תוביל להתדרדרות משמעותית במצב הנפשי של המשיבה, ולא ניתן משקל מספיק לנסיבות של המערערת. נקבע כי דברים אלה יפים למקרה דנא מכוחו של קל וחומר, ולפיכך יש לדחות את טענות המוכרים. התובעים מכרו את דירותיהם ונאלצו לשכור דירת מגורים זמנית, וכילו זמן וממון רב בהתקשרות החוזית עם המוכרים. בשל מעשי המוכרים הם מצויים במצב של חוסר וודאות מבחינת מקום מגוריהם ומקום לימודי ילדיהם, ואם ייגזר עליהם לרכוש דירה אחרת, ספק אם הכספים שהעמידו לרשות המוכרים יספיקו לשם כך. בנסיבות אלה, ושעה שמדובר בחוזה שנכרת כדת וכדין ובחזרה של המוכרים מההסכמה ללא טעם מבורר, ולמצער ללא טעם מוכח, הרי שהכף נוטה לטובתם של התובעים. המסקנה היא שיש לקבל את התביעה ולהורות על אכיפת הסכם המכר. יתרה מכך, סירובם של המוכרים למסור את החזקה בדירה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ויש לחייבם בפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם למקרה של הפרה יסודית. יש לקזז את הפיצוי המוסכם בסך 217,000 ₪ מהתמורה שעל התובעים לשלם למוכרים. התובעים זכאים לאכוף את ההסכם, להעביר את הזכויות בדירה על שמם ולקבל את החזקה בדירה.
לסיכום, התביעה מתקבלת.
התובעים יוצגו ע"י: עו"ד מירב כהן; עו"ד רפאל שטוב ; הנתבעים יוצגו ע"י: בעצמם
