המחוזי הורה על בטלות מסמכי התחייבות לתת מתנה בהם העניק קשיש בודד את דירת מגוריו לשכנתו. נקבע כי הוכח שהענקת המתנה הייתה נגועה בעושק ואף בהשפעה בלתי הוגנת. השכנה ניצלה את חולשתו הנפשית ובדידותו על מנת לשכנעו לא להסתפק בעריכת צוואה לטובתה אלא אף להעניק לה את דירתו בחייו
במרכזו של ההליך דנן ניצבת השאלה, האם יש להצהיר על בטלות מסמכי התחייבות לתת מתנה שבמסגרתם העניק התובע את דירתו לנתבעת ולהורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על הדירה לטובתה. לתובע, בן 76, היו שתי דירות. דירה אחת שהוא מתגורר בה בתל אביב כארבעים שנה, ודירה נוספת בגבעת שמואל שמושכרת כבר שנים רבות. בשנת 2019 התובע ובת זוגו נפרדו והוא נותר בודד והיה במשבר אישי קשה. הנתבעת-חרזי היא שכנה שלו ולאחר פרידתו מבת הזוג, חרזי התקרבה אליו, והיא הבטיחה לו שתדאג לכל צרכיו עד יום מותו. התובע חתם על צוואה שבמסגרתה העניק לחרזי את כל עיזבונו. בתחילת שנת 2021 חזרו בת הזוג והתובע להיות בקשר והוא העניק לה את שתי דירותיו במתנה, אולם התברר שנרשמה הערת אזהרה לטובת חרזי על הדירה עוד בסוף שנת 2020.
לטענת התובע, כתוצאה מהשפעה בלתי הוגנת וניצול מצוקתו, הוא חתם על צוואה ובה העניק לחרזי את כל עיזבונו. חרזי גרמה לו להאמין שהמסמכים הנוספים עליהם הוחתם תחת השפעה בלתי הוגנת הם מסמכים הקשורים ליישום הצוואה. לאחר שרשמה לטובתה הערת אזהרה, איבדה חרזי כל עניין בו, והיחסים נותקו לחלוטין. חרזי אפילו לא באה לבקרו במוסד השיקומי בו הוא היה מאושפז. מדובר בהטעיה המהווה פגם בכריתה ואף מהווה התנהגות מחפירה מצידה, המצדיקה את ביטול ההתחייבות כלפיה.
חרזי, לעומת זאת טענה כי התובע שחי בגפו, והעניק לה את הדירה במתנה גמורה לאחר שנרקמה ביניהם ידידות עמוקה. התובע חתם על המסמכים מיוזמתו, ביישוב הדעת ובהבנה מלאה וברורה, לאחר שהוסבר לו תוכנם ומהותם.
כב' השופט נ' שילה פסק כי יש לקבל את התביעה. כל עוד המתנה לא הסתיימה ברישום הזכויות ע"ש חרזי, מדובר אך ורק בהתחייבות של התובע לתת מתנה, זאת מכוח הוראת סעיף 7(א) לחוק המקרקעין. כפי שנקבע בע"א 879/14 בעניין נחשון: "על יסוד הוראה זו נקבע זה מכבר כי הקניית מתנה של זכות בעלות במקרקעין מסתיימת עם רישום הבעלות במרשם המקרקעין על שמו של מקבל המתנה. בהיעדר רישום כאמור, אין מדובר אלא בהתחייבות ליתן מתנה". משמדובר רק בהתחייבות לתת מתנה, קיימת לנותן המתנה אפשרות עקרונית לחזור בו מהתחייבותו וזכות זו מעוגנת בס"ק 5(ב) ו-(ג) לחוק המתנה. במקרה דנן המתנה לא הושלמה, היות שהדירה טרם נרשמה ע"ש חרזי ולטובתה רשומה הערת אזהרה בלבד ולפיכך עסקינן בהתחייבות לתת מתנה. עם זאת, התובע חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר. בע"א 404/84 בעניין סעתי נקבע כי חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקת מתנת מקרקעין, מהווה ויתור בכתב של נותן המתנה על האפשרות לחזור מהמתנה. לפיכך, לא ניתן לבטל את ההתחייבות של התובע לתת את הדירה במתנה מכוח סעיף 5(ב) לחוק המתנה. אולם, בכל הנוגע לאפשרות לחזור מהמתנה לפי סעיף 5(ג) לחוק המתנה - נקבע שסעיף זה חל גם אם נותן המתנה ויתר על זכות החזרה. כפי שנפסק בע"א 1516/99 בענין לוי: "במצבים האמורים בסעיף 5(ג) – קרי, התנהגות מחפירה של מקבל המתנה או הרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן – מוקנית זכות חזרה לנותן המתנה ללא הגבלות אפילו ויתר הנותן בכתב על זכותו לחזור בו ואפילו אם הנהנה שינה את מצבו בהסתמך על המתנה".
בהמשך לאמור, נקבע כי יש לבחון האם התובע הוכיח שחרזי התנהגה כלפיו "בהתנהגות מחפירה" כהגדרתה בסעיף 5(ג) לחוק המתנה. בעניין וייסר (ע"א 350/96), נקבע שיש לפרש את הביטוי "התנהגות מחפירה" ב"פרשנות רחבה המקלה על מי שהתחייב לתת מתנה". בית המשפט פסק שם כי: "לדוגמה, מילת גנאי, אמירה של זלזול ואפילו עקימת פרצוף, שייחשבו עניין של מה בכך על רקע מערכת יחסים אחרת, משמעותן רעה וחמורה כאשר מדובר בנותן מתנה ובמקבלה. לפי שיטתי, לעניין סעיף 5 (ג) לחוק המתנה, די בהתנהגות בלתי ראויה כלשהי כדי להקים עילת החזרה". בעניין לוי נקבע כי: "קשת המקרים שבהם רשאי נותן המתנה לחזור בו מן המתנה, כל עוד לא הושלמה ההקניה, היא רחבה מאוד, בכפוף לעמידה בדרישות תום הלב... התנהגות מחפירה של מקבל המתנה... מוקנית זכות חזרה לנותן המתנה ללא הגבלות אפילו ויתר הנותן בכתב על זכותו לחזור בו ואפילו אם הנהנה שינה את מצבו בהסתמך על המתנה... משקל ההסתמכות על ההתחייבות לתת מתנה הוא "כמשקל נוצה" לעומת משקל זכותו של הנותן לחזור בו". בע"א 7156/06 בעניין צמח נאמר: "אכן לא כל פרידה בין בני זוג או סיומה של מערכת יחסים עולים כשלעצמם כדי "התנהגות מחפירה". אלא שבנסיבות מקרה זה... התנהגותה של המערערת כלפי המשיב הייתה צינית, נצלנית, ובלתי מוסרית העולה כדי "התנהגות מחפירה"".
נוכח האמור, נקבע כי אדישותה והתעלמותה של חרזי מהתובע, לאחר שהוא התחייב להעניק לה את דירתו במתנה, עולה כדי התנהגות מחפירה. מלבד שלושה מסרונים, היא לא פנתה לתובע בכל צורה שהיא. היא לא התקשרה אליו ולא ניסתה לבקר אותו בדירתו. פשוט, התעלמות מוחלטת. היא אף הודתה שלא עשתה כל מאמץ לחדש עימו את הקשר או לעזור ולתמוך בו. ניתן לצפות ממי שקיבלה רק פחות משנה לפני כן את דירת מגוריו של התובע, שתעשה מאמץ מינימאלי לפנות ולנסות להתפייס עם התובע. חוסר מעש מוחלט זה כלפי מי שלטענתה אהב אותה מאוד ונתן בה אמון, מהווה התנהגות מחפירה. מצופה היה ממנה שתעשה הרבה יותר על מנת לשוב ולנסות לסייע לתובע. התנהגות זו לא עולה בקנה אחד עם התנהגות ראוייה כלפי אדם שציפה ממנה שתהיה לצידו ותתמוך בו כל חייו ואף העביר לה את דירת מגוריו במתנה. התנהגות זו היא מחפירה, במיוחד שעה שהתובע אושפז למשך חודשים ארוכים במוסד שיקומי לאחר ניתוח כריתה שעבר ובכל התקופה הזו, חרזי המשיכה להתעלם מקיומו, לא הגיעה אפילו פעם אחת לבקרו ולא ניסתה ליצור אתו שום קשר. נראה כי מבחינתה "הכושי עשה את שלו הכושי יכול ללכת". המתנה כבר "בכיסה" והתובע חדל לעניין אותה. בית המשפט הוסיף וקבע כי אף אם לא ניתן לראות בחוסר המעש המוחלט שלה משום התנהגות מחפירה, התובע הוכיח כי חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי המצדיק את ביטול המתנה. לאור ההתדרדרות הקשה במצבו הבריאותי של התובע שהביאה גם להרעה ניכרת במצבו הכלכלי, הוא זכאי לבטל את ההתחייבות לתת מתנה, מכאן, שקיימת עילה לחזרה מהמתנה לפי סעיף 5(ג) לחוק המתנה.
יתרה מזו, נקבע כי החתמת התובע על ההתחייבות לתת במתנה את הדירה אף נגועה בעושק. יש לזכור כי בהסכם מתנה, בשונה מהסכם רגיל, ההגנה למקבל מתנה שלא תרם דבר לעסקה, פחותה מזו של מי שנתן תמורה. בעניין גולדברג (ע"א 7051/93) נקבע כי: "אכן בהיות המתנה חוזה חד צדדי, ובפרט כאשר המדובר במתנה במקרקעין חייבת להיות הבדיקה לגבי גמירת דעתו של הנותן קפדנית במיוחד". בעמ"ש 12174-10-11 בעניין פלונית נאמר: "על כן, שומה על בית המשפט לבחון בקפדנות יתירה מקרים כגון אלה, בהם מוחתם אדם קשיש על שטר מתנה לפיו הוא מקנה לאחר את הבעלות בדירת מגוריו ואף שולל מעצמו את אפשרות החרטה. הדברים יפים במיוחד כאשר ניכרת לעין מעורבות גלויה ופעילה של מקבל המתנה, בכל הנוגע להחתמה על מסמכי המתנה, כמו בענייננו. במקרה כזה, החשש מפני השפעה בלתי הוגנת מצדו של מקבל המתנה על רצונו האמיתי של הקשיש, כמו גם החשש מפני העדר גמירת דעת מצדו של נותן המתנה, מקבל משנה תוקף". הדברים שם נאמרו ביחס להענקת מתנה לילד והדברים קל וחומר שעה שמדובר בהענקה לאדם זר. סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע שלושה תנאים מצטברים המקימים את עילת העושק: מצבו של העשוק, התנהגות העושק שמודע למצבו של הנעשק ומנצלה, ותנאי חוזה בלתי סבירים מהמקובל. במועד החתימה על מסמכי המתנה, התובע היה בודד, שעה שבת זוגו עזבה אותו. מצבו של התובע לא היה שפיר והוא נזקק לחרזי על מנת להפיג את בדידותו. בימים שקדמו לחתימה על מסמכי המתנה, התובע היה מצוי במעצר בית כשחרזי ובן זוגה לשעבר היו המפקחים שלו, מה שמלמד אף הוא על תלותו בה. נקבע כי הוכח שהיא הייתה מודעת למצבו וניצלה את חולשתו הנפשית ובדידותו על מנת לשכנעו לא להסתפק בעריכת צוואה לטובתה אלא אף להעניק לה את דירתו עוד בחייו במתנה וללא כל תנאי. בנוסף, אין ספק שתנאי עסקת המתנה בלתי סבירים, משעל פי תצהיר המתנה, חרזי יכולה לפנות אותו מהדירה שבה הוא מתגורר עשרות שנים בכל עת. התובע לא היה מיוצג ע"י עו"ד מטעמו והעובדה שלא הוסדר כלל מקום מגוריו לאחר המתנה ולא הוענקה לו למשל זכות מגורים בה למשך חייו או התחייבות של חרזי לסייע לו בהעמדת מקום מגורים, מלמדות שתנאי ההסכם אינם סבירים כלל. בנוסף, קיים ספק גדול האם הוסבר לתובע מה משמעות מסמכי המתנה עליהם הוא הוחתם.
זאת ועוד, נקבע כי במקרה דנן, הוכח גם שהתקיימה השפעה בלתי הוגנת. לתובע לא היו קשרים עם אף אדם אחר מלבד חרזי, הוא חי בגפו ולא היה לו שום קשר עם בני משפחה וחברים. התובע נתן בה אמון ובמעמד החתימה על ההסכם התובע לא זכה לייעוץ משפטי עצמאי והמסמכים הוכנו לפני שהגיע לפגישה אצל עורך דינה. מסמכי המתנה אף נחתמו ימים בודדים לאחר שהתובע יצא מההוסטל וממעצר הבית. כאמור, מסמכי ההתחייבות הם חד צדדיים, מבלי שעוגנה זכותו של התובע להתגורר בדירתו מזה ארבעים שנה ולא הוסדר לו שום מדור חילופי. בעניין א.ב.ז. (ע"א (י-ם) 12734-07-22) נקבע כי: "דוקטרינת ההשפעה הבלתי הוגנת חלה בדיני הירושה (סעיף 30 (א) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965). משמעותה - ניצול יתרון פסיכולוגי הנעוץ באמון או בתלות של צד אחד במשנהו, באופן המונע מהצד הנתון להשפעה להפעיל שיקול דעת עצמאי. הדעה המקובלת היא, כי יש להחיל דוקטרינה זו אף על עסקאות מתנה. הכלל הוא, כי אם הצד בעל ההשפעה מנצל את מעמדו ואת תלותו של הצד האחר, באופן שהוא מפיק לעצמו או לצד שלישי יתרון בלתי הוגן על דרך קבלת דבר בעל ערך (בדרך של מתנה, צוואה או חוזה), ניתנת הפעולה לביטול על ידי הצד שפעל תחת אותה השפעה... ". נפסק כי התביעה מתקבלת, והתובע זכאי לחזור בו מההתחייבות לתת מתנה לפי סעיף 5 (ג) לחוק המתנה. בנוסף, הוכח שהענקת המתנה הייתה נגועה בעושק ואף בהשפעה בלתי הוגנת. לפיכך, בית המשפט הורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת חרזי על הדירה והצהיר על בטלות עסקת המתנה. חרזי רשאית לפנות לרשויות המס ולבקש את החזר תשלומי המיסים שהיא שילמה בעקבות העסקה (מס שבח ומס רכישה). חרזי תשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.
לסיכום, התביעה מתקבלת.
התובע יוצג ע"': עו"ד חגי טימנס ; הנתבעת יוצגה ע"י: עו"ד רונן רבי
