חברת בניה סרבה להשלים עם ביטול הסכם תמ"א ע"י הדיירים לאחר שנואשו מלהמתין להיתר הבניה. נקבע כי חלפו כמעט 12 שנים ממועד חתימת ההסכם והיתר בניה אין. הדיירים איבדו את אמונם בחברה ואינם מסוגלים לבטוח בה, משכך, דרישתה לאכוף את ההסכם אינה במקומה, ויש לאפשר להם לפנות לדרך אחרת
עסקינן בתביעת חברה לסעד הצהרתי. בשנת 2011, התקשרה החברה עם דיירי בית משותף, בהסכם לחיזוק הבניין ותוספת בניה. ההסכם תלוי בתנאי של קבלת אישור העירייה לתוספת הבניה. אישור העירייה לא ניתן. החברה מבקשת לקבוע כי ההסכם תקף ומחייב את הצדדים, וליתן צו עשה המורה לנתבעים לחתום על כל מסמך נדרש לקבלת היתר בניה. לחלופין, עותרת החברה לחייב את הנתבעים לשלם לה סכום של 1,233,532 ₪, החזר הוצאותיה בקשר להסכם זה. בחודש אוקטובר 2017 שלח בא כוח דיירי הבניין הודעת ביטול להסכם. החברה דחתה הודעה זו והמשיכה לקדם את בקשת ההיתר.
לטענת החברה, ההסכם בוטל שלא כדין, ועל כן יש להורות על אכיפת ההסכם ולחייב את הדיירים לחתום על תכניות הבניה. החברה השלימה את כל דרישות הוועדה המקומית וכל שעמד בינה לבין קבלת ההיתר היה חתימת בעלי הזכויות על תכניות הבניה, אך לא כולם חתמו. לחלופין, על הנתבעים כולם להשיב לה את הכספים שהוציאה בקשר לבקשת ההיתר.
לטענת הנתבעים, ההסכם בוטל כדין, והחברה מסרבת להשלים עם הודעת הביטול ומונעת מהם להתקשר עם קבלן אחר בחוסר תום לב. החברה הפרה את ההסכם בכך שלא עמדה בלוח הזמנים שנקבע בו ולא הציגה היתר בניה תוך 12 חודשים. החברה היא זו שהפרה את ההסכם והם אינם צריכים לשאת בהוצאותיה.
כב' השופטת ח' קיציס פסקה כי יש לדחות את התביעה. דברי החברה רצופים באי דיוקים ובמועד בו נשלחה הודעת הביטול לא עמדה בהתחייבותה לקבל היתר בניה ואף לא היתה קרובה להשיגו. הוראות חוק החוזים מאפשרות לצדדים לחוזה לקבוע כי החוזה יהיה מותנה בכך שיתקיים תנאי מתלה שנקבע בו. תנאי מתלה הוא תנאי חיצוני לצדדים לחוזה אשר התקיימותו היא עתידית ואינה ודאית. ההסכם הנדון הוא הסכם התלוי בתנאי מתלה, חיצוני לחוזה והוא קבלת היתר בניה. סעיף 27 (ב) בחוק החוזים קובע כי חוזה הטעון רישיון ע"פ חוק, חזקה שקבלת הרישיון היא תנאי מתלה, כך גם הייתה דעת הצדדים כאשר קבעו בהסכם שקבלת ההיתרים מעיריית ראשון לציון "מהווה תנאי מתלה של ביצוע ההסכם". קביעת התנאי המתלה "משמעו שהוראותיו האופרטיביות של החוזה מותנות עד להתקיימותו של התנאי; והתוצאה של אי התקיימות התנאי המתלה היא שהחוזה כמו לא היה, הווה אומר החוזה בטל למפרע והצדדים שבים לנקודה שבה עמדו טרם ההתקשרות" (ע"א 1536/15 בעניין פז). החברה לא קיבלה את ההיתר במועד שנקבע וגם לא לאחר אורכות שניתנו לה. בעת שניתנה לתובעת הארכה האחרונה להשלמת הטיפול בבקשת ההיתר, התריעו הדיירים שאם ההיתר לא יוצג עד לתום הארכה תעמוד להם הזכות להודיע על ביטול ההסכם. בנסיבות אלו עמדה לדיירים הזכות להודיע שהתנאי המתלה לא התקיים ולעמוד על ביטול ההסכם, ולפיכך, לא נפל פגם בהודעות הביטול.
זאת ועוד, נקבע כי יש לדחות אף את טענות החברה כי הליכי התחדשות עירונית הם הליכים מורכבים ולעיתים מתמשכים מעבר לסביר, וכי הדיירים ידעו על הקשיים ועל כך שעיריית ראשון לציון הציבה מכשולים בפני החברה, ולכן האיחורים לא תמיד היו באשמתה. הקשיים שתיארה החברה אינם מצדיקים איחור כה ממושך. כאמור היא התחייבה בשנת 2014 להשלים את ההיתר בתוך שנה ולא הצליחה לעשות זאת גם בחלוף 3 שנים מחתימת הנספח להסכם. קשיים אלו היו ידועים לה מטיפולה בבקשה בשנים 2016-2015, ואין מדובר בעובדה חריגה שנתגלתה לה במפתיע. בהכירו קשיים אלו הבהיר האדריכל סלו לדיירים, כי שישה חודשים יספיקו להשלמת הליכי קבלת ההיתר או לקבלת החלטה שלא ניתן לאשר את בקשת ההיתר. הדיירים אימצו מתווה זה, והחליטו לתת ארכה אחרונה לקבלת ההיתר. לפיכך, אין בקשיים אלו כדי להצדיק את התנהלותה ואין לקבל את טענתה, כי בגלל קשיים אלו הודעת הביטול נשלחה שלא כדין. בהמשך נקבע כי אף אין קשר בין ההתנגדויות שהוגשו ע"י הדיירים לבין תקופת העיכוב. התנגדויות אלו לא עיכבו את ההליך התכנוני, ואת חובתה של החברה להשלים את שנדרש ממנה. בהסכם קבעו הצדדים כי לא די בעצם הגשת ההתנגדות כדי להאריך את המועד, אלא שרק איחור בקבלת ההיתר הנובע מההתנגדות, יביא להארכת המועד. החברה לא טענה שהגשת ההתנגדות מנעה ממנה להשלים את התנאים לקבלת ההיתר. האדריכל סלו אישר בחקירתו שהגשת התנגדות אינה מונעת מהיזם להמשיך ולפעול. נקבע כי המסקנה היא שהחברה לא הגישה את המסמכים הנדרשים מטעמים אחרים וללא כל קשר להתנגדות שהוגשה. אין לקבל את טענת החברה לפיה העיכובים שנתקלה בהם וההתנגדויות שהוגשו, הצדיקו סטייה מן המועד שאותו הציבו הנתבעים כמועד אחרון, שלאחריו יעמדו על זכותם להפסקת ההסכם. בנוסף, נקבע כי באשר לביטול ההסכם, הדיירים הבהירו לחברה שהודעת הביטול עומדת בעינה ושהם מוכנים לנהל עמה מו"מ לחתימת הסכם חדש ובלבד שהיא תישא בשכ"ט עורך דין מטעמם. משכך, החברה לא הוכיחה שהודעת הביטול בוטלה בהתנהגות. הנתבעים לא הציגו מצג שהודעת הביטול מבוטלת וגם לא התחייבו לבטל את הודעת הביטול אם תצליח החברה להשלים את התנאים לקבלת ההיתר. אומנם, גם לאחר הודעת הביטול החברה המשיכה במאמצים ניכרים להשלים אחר דרישות הוועדה המקומית, ובמהלך 2019 היא הגישה מסמכים ואישורים לרוב, אולם היא פעלה בעניין זה על דעת עצמה תוך נטילת סיכון מחושב שאולי נוכח השלמת התנאים יתרצו הנתבעים ויחזרו בהם מהודעת הביטול.
יתרה מזו, נקבע כי אין תוחלת לאכיפת ההסכם. קבלת היתר הבניה על פי תמ"א 38 למגרש בודד אינה אפשרית בשלב זה, משהוועדה המקומית הגבילה את מתן ההיתרים למגרש בודד, בהתאם למדיניות מוסדות התכנון. לאור האמור אין היתכנות כיום לקבלת היתר בניה בהתאם לבקשת ההיתר שהגישה החברה וגם מטעם זה אין מקום לקבל את התביעה לאכיפת ההסכם. גם אם כיום ניתן לפעול להוצאת ההיתר מחדש, ההסכם בין הצדדים בוטל כדין. החברה והנתבעים התקשרו בהסכם לביצוע עבודות חיזוק על פי תמ"א 38 בשנת 2011. חלפו כמעט 12 שנים ממועד חתימת ההסכם והליך קבלת היתר הבניה לא הושלם ונראה שאין אפשרות כיום לקבל את ההיתר. החברה לא עמדה בהבטחותיה לדיירים והציגה בפניהם מצגים שהיו בגדר משאלת לב בלבד. הדיירים איבדו את אמונם בחברה ואינם מסוגלים לבטוח בה. בנסיבות אלו דרישתה לאכוף את ההסכם על הדיירים אינה במקומה, ויש לאפשר לנתבעים לפנות לדרך אחרת. באשר לתביעה הכספית, נקבע כי משהנתבעים ביטלו כדין את ההסכם, אין יסוד לטענת החברה שעליהם לשאת בהוצאותיה. הנתבעים לא התרשלו כאשר שלחו את הודעת הביטול ואין לחייבם בנזקי ממון שנגרמו לחברה, בשל מחדליה. כדי לתבוע את הוצאותיה על התובעת להראות שהדיירים קיבלו ממנה הטבה או נכס אחר שישמש אותם. החברה לא הוכיחה שעד להגשת התביעה עשו הנתבעים שימוש כלשהוא בתוצרים שהיא הגישה לוועדה המקומית או שקיבלו ממנה נכס מוחשי או טובת הנאה אחרת, ולפיכך, אין יסוד לתביעת ההשבה. מעבר לדרוש צויין שהחברה כלל לא הוכיחה את ההוצאות להן טענה, והאסמכתאות שצורפו אינן מספקות.
לסיכום, התביעה נדחית. החברה תישא בשכ"ט של הנתבעים בסכום של 80,000 ₪.
מייצגי הצדדים: לא צוין
