העליון פסק כי לא ניתן להקנות לאדם את זכות החכירה ביחס למחסנים שרכש שעה שאין הוא בעל אחת הדירות בבניין. לא ניתן לראות במחסנים יחידה שלמה ונפרדת, שכן לא הוקמו על מנת שיעמדו בפני עצמם, אלא לשם שירות דירות הבניין, משכך המחסנים אינם הם יכולים להיות מוחכרים לצד ג' שאינו אחד מבעלי הדירות
הערעור דנא מעורר שאלה משפטית מעניינת – משמעותה הקניינית של עסקה להעברת זכויות במחסנים שנבנו בבניין מגורים לטובת מי שאיננו בעל דירה באותו בניין. הערעור נסוב על החלטת בית המשפט המחוזי, שדחה את תביעתו של המערער לסעד הצהרתי שיקבע כי הוא בעל הזכויות במחסנים שרכש. חברת משכנות הארץ הקימה בניין מגורים, והסכסוך נוגע ל-11 מחסנים שהוקמו כחלק מהבניין, והמצויים בקומת הקרקע. המחסנים הוקמו לשימוש בעלי הדירות בבניין, ואולם בפועל נמכרו מרבית הדירות ללא מחסן, והללו נותרו, בבעלותה של החברה. בהמשך, מכרה החברה את דירה מס' 2 למר מוזס, והוצמדו לה מחסנים, ואת דירה מס' 4 לגב' מוזס, וגם לה הוצמדו מחסנים. בין המערער למר מוזס נחתם "הסכם מכר מחסנים" לפיו מכר מר מוזס למערער את 11 המחסנים, בלי שנמכרה לו דירה כלשהי. החברה אף הפיקה אישור זכויות לפיו הזכויות במחסנים רשומות אצלה על שם המערער. בהמשך, נמכרו הדירות, כאשר בנוגע לדירה 2 צוין בחוזה המכר, כי הוא אינו חל על המחסנים שהוצמדו אליה. לעומת זאת, בחוזה מכר דירה 4 צוין כי הוא חל גם על המחסנים שהוצמדו אליה, ובהתאם לכך רוכש דירה 4 טוען לזכויות במחסן. בית המשפט קמא דחה בקשה למתן סעד הצהרתי כי המחסן שייך למערער מהטעם שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסנים בנפרד מיחידות הדיור.
כב' השופט ע' גרוסקופף פסק כי בית משותף מורכב משני מרכיבים: דירות ורכוש משותף. בדירות מתקיימת מכוח סעיף 54 לחוק המקרקעין בעלות נפרדת, ואילו הרכוש המשותף מצוי בבעלותם של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. "מחסן" עשוי להיות מסווג לאחת מארבע קטגוריות: חלק אינטגרלי מבחינה פיסית ותכנונית מהדירה, "דירה" נפרדת, מחסן שאיננו חלק אינטגרלי מאחת הדירות, ושלא הוגדר כ"דירה" בפני עצמו, מהווה, ברובם המוחלט של המקרים, רכוש משותף לא הכרחי(רמל"ה). ורמל"ה אשר הוצמד לאחת הדירות. חריג אפשרי הוא מחסן שהותקנו בו בחיבור של קבע מתקנים המשמשים את כלל הבניין. ככזה, ובהעדר קביעה אחרת, המחסן יהווה חלק מהרכוש המשותף הכולל של הבניין, אלא אם הוצמד כדין לאחת הדירות. כאשר מחסן מוגדר כחלק מ"דירה" או כ"דירה" נפרדת (כלומר, הוא חוסה תחת אחת משתי הקטגוריות הראשונות), המצב המשפטי ברור: ככל שמחסן הוא חלק מ"דירה", לא ניתן להעבירו אלא יחד עם הדירה, וממילא לא ניתן לעשות בו עסקה עצמאית. באופן כללי, ניתן להוציא רמל"ה מבעלות משותפת של כלל הדיירים לטובת אחד מהם על ידי הצמדתו לדירתו בהסכמת כלל הדיירים, וניתן להחזירו לבעלות משותפת של כלל הדיירים על ידי ביטול ההצמדה בהסכמתם. כן ניתן להעביר רמל"ה מבעל דירה אחת בבניין לבעל דירה אחרת בבניין בעסקה ביניהם על דרך של שינוי ההצמדה. ומכלל ההן נלמד הלאו: לא ניתן לרשום את הזכויות ברמל"ה, כדוגמת המחסנים בהם עסקינן, על שם מי שאינו בעל דירה בבניין. משכך, נקבע כי על מנת לענות על השאלה מי יכול להירשם כבעל הזכויות הקנייניות במחסן בבית משותף שנרשם בפנקס הבתים המשותפים, יש לדעת מהו סיווגו של אותו מחסן. אם מדובר בחלק מ"דירה" הרי שהזכויות במחסן רשומות על שם בעל הדירה, ואינן ניתנות להעברה לאחר. אם מדובר ב"דירה" העומדת בפני עצמה, הרי שניתן לרשום את הזכויות בה על שם כל אדם, בין אם הוא בעל זכויות ב"דירה" אחרת בבית המשותף, ובין אם לאו. אם מדובר במחסן שהוא רכוש משותף הכרחי, הרי שהוא בהגדרה חלק מהרכוש המשותף, לעומת זאת אם מדובר ברמל"ה, הרי שברירת המחדל היא שהוא חלק מהרכוש המשותף, ואולם ניתן להעבירו לאחד מבעלי הדירות בבניין, אך לא לצד ג'.
מן הכלל אל הפרט נקבע כי המערער אינו מעוניין להשתמש במחסנים לצורכי אחסנה, אלא הוא הסב אותם לדירת מגורים, וזהו השימוש שהוא מייעד להם גם בעתיד. למערער ידוע כי מבחינה תכנונית, השימוש שהוא עושה במחסנים פסול, אולם הוא סבור שיעלה בידו להכשיר שימוש זה מבחינת דיני התכנון והבניה. ככל שהמערער יפעל לשינוי ייעוד המחסנים באופן שיכשיר את השימוש הנוכחי, ממילא יביא הדבר גם לשינוי באופן הסיווג של המחסנים מבחינה קניינית, שכן ייפתח הפתח לראות בהם "דירה" נפרדת. ואולם, במצב התכנוני הקיים, הזהה לזה שהיה קיים במועד בו נחתם הסכם המחסנים, לא ניתן לראות בהם יחידה שלמה ונפרדת, שכן לא הוקמו על מנת שיעמדו בפני עצמם, אלא לשם שירות דירות הבניין. ואכן, המחסנים לא נמכרו לזוג מוזס על ידי החברה כדירות העומדות בפני עצמן, אלא כרכוש שהוצמד לדירות שרכשו. רק במסגרת הסכם המחסנים החליטו המערער ומר מוזס לראשונה להתייחס אליהם "כיחידת מחסנים נפרדת ללא תלות בדירה כל שהיא". ואולם, רצונם זה לא רק שאינו משקף את ייעודם המקורי של המחסנים, אלא שגם אינו תואם את האופן בו המערער מבקש להשתמש בהם, ואת האופן בו הוא משתמש בהם בפועל. במצב דברים זה, פשיטא כי לא ניתן לראות במחסנים כ"דירה". כלומר, השימוש החוקי (אחסנה) לא מיושם, והשימוש בפועל (מגורים) אינו חוקי. הבניין בו עסקינן טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ולפיכך חלות ביחס אליו הוראות חוק המקרקעין, בכפוף להוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין. במסגרת הוראות אלה נקבעה בסעיף 77ב לחוק תחולה חלקית של ההוראות בעניין בתים משותפים על בית בלתי רשום. עם זאת, בסופו של דבר, הכנסת לא סייגה את תחולתו של פרק זה, ועל כן הוא חל על כל בית שאינו רשום כבית משותף. המשטר הקנייני המיוחד של בתים משותפים אינו רלוונטי לבית בלתי רשום. במצב דברים זה, לא ניתן כלל לרשום את הדירות כיחידות נפרדות במרשם המקרקעין, ובוודאי שלא ניתן לרשום את המחסנים כיחידות נפרדות. אין חולק כי גם בבית בלתי רשום ניתן לייחד, בהסכמת כלל הדיירים, רמל"ה מסוים לשימוש והנאה בלעדיים של אחד מבעלי הדירות. אף אין ספק כי ניתן ליצור בהסכמת כל בעלי הדירות התחייבות להצמיד רמל"ה לדירה לכשיירשם הבית כבית משותף. ואולם, כל עוד לא בוצע הרישום האמור, הרי שחל הכלל הקבוע בסעיף 13 לחוק המקרקעין, האוסר על עסקאות בחלק מסוים של המקרקעין. כך ביחס לדירות עצמן, וכך גם ביחס לרמל"ה, והמחסנים בכלל זה.
לאור האמור, נקבע כי לא ניתן להקנות למערער את זכות החכירה ביחס למחסנים שעה שאין הוא בעל אחת הדירות בבניין, ואף לא ניתן להורות לחברה לפעול להקניית ורישום זכות חכירה כזו. המחסנים בהם עסקינן הוקמו על מנת לשרת את דירות המגורים, ולא כיחידה נפרדת או יחידות נפרדות, היכולות לשמש כ"דירה" עצמאית. ככאלה הם אמורים להיות מוצמדים לדירות המגורים בבניין או להוות חלק מהרכוש המשותף. אין הם יכולים להיות מוחכרים לצד ג' שאינו אחד מבעלי דירות המגורים בבניין. כך היה אילו הבניין היה נרשם כבית משותף; כך גם לעת הזו, בהינתן שמדובר בבניין מגורים העתיד להירשם כבית משותף. במצב דברים זה, לא ניתן להעניק למערער את הסעדים המבוקשים על ידו, אלא אם ישתנה מצב הדברים באופן שיאפשר את מימוש הסכם המחסנים. שינוי זה יכול ללבוש מספר צורות: רכישת דירה בבניין על ידי המערער, באופן שיאפשר את הצמדת המחסנים אליה, שינוי בייעוד בפועל של המחסנים באופן שיהוו "יחידה שלמה ונפרדת", המשמשת למעשה, ולא רק להלכה, לצורכי אחסנה, שינוי בייעוד התכנוני של המחסנים, באופן שיהוו להלכה, ולא רק למעשה, דירת מגורים. במצב הדברים הנוכחי, המערער פוסח על כל הסעיפים: אין הוא בעל דירה בבניין, ולפיכך אין אפשרות ההצמדה רלוונטית; המחסנים אינם משמשים אותו כלל לצורכי אחסנה, ולפיכך לא ניתן לטעון לכך שמדובר ב"דירה" על פי ייעודם החוקי; ולבסוף, המערער לא הכשיר את השימוש במחסנים לצורכי מגורים, ולפיכך אי אפשר לטעון שמדובר ב"דירה" על פי השימוש בפועל. בנסיבות אלה, בצדק נדחתה תביעתו.
לסיכום, הערעור נדחה.
המערער יוצג ע"י: עו"ד חוה ולר ; המשיבים יוצגו ע"י: עו"ד יונתן גמרניק; עו"ד שחף צוקר; עו"ד אהרון ריבלין
